Источник: Magenta.today
Источник фотографии
Как не остаться без денег и квартиры при сделках с недвижимостью
Сотрудники сервиса «Нмаркет.ПРО: Переуступки» сопровождают множество сделок в разных регионах России и часто сталкиваются с устаревшими и сомнительными способами взаиморасчетов. Рассказываем о том, как расплачиваться за квартиру цивилизованно.
Многие агенты из регионов живут как в 90-е. Надо менять рынок и пропагандировать безопасные расчеты
Наличный расчет
Перед сторонами сделки стоит выбор: безналичный расчет или оплата наличными денежными средствами. Наибольшей популярностью при совершении сделок с недвижимостью по-прежнему пользуется второй вариант.
Расчет наличными непосредственно между покупателем и продавцом обычно практикуют участники сделки, пришедшие к ней самостоятельно, без участия профессионального посредника. Оправданием этой схемы может быть только полное доверие участников сделки друг другу. В противном случае этот способ никак не гарантирует безопасность исполнение обязательств по договору.
У наличного расчета при сделках купли-продажи или уступки прав слишком много рисков. Например, вместо подлинных денег покупатели могут подсунуть продавцам «куклы» или фальшивые купюры. И это не сцена из кинофильмов про мошенников, это реальные случаи, которые происходят в реальной жизни в наше время.
Чтобы избежать подобных неприятностей, продавец должен доверить проверку денег кассиру банка, а также использовать для хранения и передачи денег депозитарные ячейки.
Аренда банковской ячейки является простым и доступным каждому покупателю квартир способом безопасно рассчитаться за приобретаемую квартиру. Лицо, покупающее недвижимость, арендует у банка сейф, куда помещает денежную сумму, равную стоимости квартиры. Если сделка и регистрация прошли успешно и, продавец получает доступ к сейфу с деньгами.
Сделки через банковскую ячейку позволяют:
— Гарантировать сохранность имущества. И продавец, и покупатель меньше рискуют потерять свою собственность;
— Исключить ситуацию, когда сделка признается недействительной уже после расчета за купленную недвижимость;
— Увериться, что квартира будет зарегистрирована законным образом, согласно установленным Росреестром правилам, и в результате станет собственностью нового владельца;
— Сократить риски, связанные с участием в купле-продаже мошенников. Злоумышленники, как правило, обходят стороной такие условия расчета;
— Защититься от внезапной отмены сделки одной из сторон.
Банковская ячейка при сделке по продаже квартиры гарантированно позволяет продавцу получить деньги за проданный объект недвижимости, а покупателю — квартиру, причем полностью переоформленную, за уплаченную им денежную сумму.
На практике сложились два способа аренды банковской ячейки: первый — это обычный сейфинг или «неконтролируемая ячейка», второй — «контролируемая ячейка» или «эксперт-сейфинг».
Договор «эксперт-сейфинг» позволяет максимально обезопасить интересы участников, совершающих крупные сделки купли-продажи недвижимости.
В чем же отличие эксперт-сейфинга от его собрата — сейфинга обычного? Эксперт-сейфинг отличается наиболее сложным контролем допуска к содержимому сейфа и его изъятию. Доступ клиентов к сейфу возможен только в сопровождении эксперта банка. Все сведения о произведенных действиях, будь-то изъятие денег, либо простое посещение участника сделки, заносятся в индивидуальную карточку и подкрепляют подписями клиентов.
Все операции проходят в строгом соответствии с предварительно заключенным соглашением. В нем прописаны события, которые могут вызвать необходимость использования сейфа. Еще одним гарантом безопасности служит дополнительное соглашение с информацией о сделке: сведениях о клиентах, предмете сделки, ее поэтапное описание. При заключении договора эксперт-сейфинга также оговаривается количество пакетов в ячейке и срок, в течение которого нужно представить необходимые документы.
Безналичный расчет
Безналичные расчеты между продавцами и покупателями стали применяться в последнее время все чаще. Они удобны при ипотечном кредитовании, а также при реализации разного рода жилищных программ. При такой схеме расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема считается наиболее цивилизованной и безопасной.
Функцию гаранта сохранности денег и выплаты их продавцу по договору купли-продажи недвижимости и уступки прав требования выполняет банк. Таких сделок с каждым годом все больше. Они постепенно становятся нормой, практически не встречая сопротивления со стороны продавцов недвижимости.
Аккредитив
Этот способ гарантирует продавцу получение денег, вырученных от продажи недвижимости сразу же после исполнения им своих обязательств по договору. Соответственно и покупатель получает гарантию, что его деньги под контролем банка попадут в распоряжение продавца только после того, как последний исполнит обязательства по договору.
Эскроу
Этот способ взаиморасчетов давно известен и широко применяется во всем мире. Согласно ему банком-агентом открывается специальный блокированный счет. На него поступают денежные средства, которые в соответствии с условиями договора эскроу передаются банком продавцу недвижимости при наступлении оговоренных обстоятельств.
Внешне эта конструкция похожа на аккредитив, однако есть некоторые отличия. В частности договором эскроу может быть предусмотрено обязательство для банка проверить, действительно ли все участники сделки выполнили свои обязательства.
У каждого способа взаиморасчета свои достоинства и недостатки. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются банковские ячейки. Однако участники сделок все больше используют безналичные расчеты — стороны часто участвуют в различных жилищных программах, в которых используются только безналичные платежи. Среди них социальные выплаты, субсидии и ипотечные кредиты.
Евгения Рубан, эксперт по недвижимости, практикующий риелтор:
Современные условия требуют соблюдать меры предосторожности, проводя взаиморасчеты в сделках с недвижимостью. Во избежание случаев двойных перепродаж либо иных способов мошенничества при заключении договоров с физическими и юридическими лицами, наиболее приемлемым инструментом остается аккредитивный банковский счет.
Услуга предоставляется фактически в любом банке нашей страны и гарантирует потенциальному приобретателю сохранность денежных средств на случай форс-мажорных обстоятельств.
В моей практике была ситуация, когда покупатель решил перечислить денежные средства застройщику обычным способом, без аккредитива. К сожалению, по вине сотрудников отдела продаж, упустивших контроль за реализованными квартирами, переход права не состоялся. Процедура возврата средств превратилась в переговоры длиной в несколько месяцев с юридическим отделом застройщика, который всячески пытался уйти от обязательств по возврату уплаченной суммы.
Лада Дмитриева, генеральный директор агентства недвижимости ГорЖилФонд, Москва:
Переуступка права требования при покупке новостройки — явление абсолютно обычное. Вложил человек деньги, «вырастил» их и перепродал покупателю право требования на будущий объект недвижимости. Конечно, на сегодняшний день самый безопасный способ проведения расчетов — безналичный. Почему?
1. Деньги невозможно украсть, как из ячейки.
2. Все деньги, поступившие на счет, настоящие. Их не нужно проверять и пересчитывать. Сумму переводят на счет покупателя, он снимает наличные в банке.
Как это делается?
Покупатель в день подписания соглашения о переуступке и подачи документов на государственную регистрацию открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в одном из банков. Окончательный расчет между покупателем и продавцом производится путем уплаты денежных средств в оговоренной сумме на банковский счет продавца. А условием раскрытия аккредитивного счета может стать зарегистрированное в Росреестре соглашение о переуступке права требования.
Мы стараемся убедить своих клиентов производить расчеты через аккредитив. Однако люди пожилого возраста по-прежнему больше доверяют наличным деньгам и ячейкам. Онлайн расчетов не боится молодое поколение.
Рынок движется к системе безналичного расчета по сделкам. Это, с одной стороны, безопасность жизни и здоровья продавца. С другой, — раздолье для хакеров. И люди боятся, что деньги «угонит» какой-нибудь специалист. Большие суммы рядовой гражданин опасается хранить на счету. В ячейке спокойней.
У коллег был случай лет семь назад, когда в одном из самых известных банков проводили расчеты по сделке. Проверили и пересчитали деньги, покупатель и продавец заложили их в ячейку. И ключи от ячейки дали покупателю и продавцу. А условия доступа прописать забыли. Юрист отвлекся. Или был неопытен.
И вот наступил тот самый день, когда продавец, перестал быть собственником квартиры и должен получить деньги. Идет в ячейку, а там дырка от бублика. Покупатель деньги давно забрал. У продавца — шок. У юриста компании — обморок. У гендиректора — истерика. Подняли на уши банк, службу безопасности, полицию. В 12 часов ночи звонок по телефону, и вкрадчивый голос покупателя спрашивает: «Что? Испугались? Я деньги вам отдам, однако научите своего юриста работать».