ТОП 5 рынков недвижимости с наибольшим падением цен в 2020 году

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы в жизнь целых государств, оказывая существенное влияние в том числе и на международные рынки недвижимости. Впервые за прошедшие 100 лет идёт осмысление и подготовка к глобальному переделу многих секторов недвижимости, включая коммерческую. Какие изменения происходят в процедуре покупки зарубежной недвижимости? Стоит ли покупать прямо сейчас? Как можно заработать и выгодно купить в этой непростой ситуации?

«Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она и твоя», — Барон Ротшильд.

Пандемия коронавируса несёт на рынки недвижимости всё новые и новые перемены, две из которых станут наиболее крупными и значимыми. Первая — это падение цен, связанное с экономическим кризисом и числом смертей граждан определённой возрастной категории. Вторая — это переосмысление нужности некоторых секторов недвижимости, таких как офисные помещения, стрит-ритейл и гостиничная недвижимость.

В первом случае самыми пострадавшими рынками недвижимости будут страны с изначально слабой экономикой, высокой закредитованностью населения и самого государства. Пандемия самым серьёзным образом ударит по ценам на недвижимость этих стран. Вирус привел к высокой смертности среди старшего поколения, а значит, жильё, принадлежавшее им, массово хлынет на рынки. Наследники будут вынуждены распродавать квартиры и дома бабушек, дедушек, отцов и матерей для того, чтобы финансово поддержать себя и свои семьи во время самого большого финансового кризиса за последние 100 лет. А так как старшее поколение в большинстве своём уже выплатило ипотеку, то наследники смогут легко давать большие скидки на такие объекты. В среднем дисконт на объекты жилья составит 20-30%.

Так будет выглядеть первая волна выброса недвижимости на продажу, и начнется она уже до конца этого года. Эта волна будет короткой и быстрой, так как в кризисные периоды на рынках недвижимости денег для инвестиций всегда больше, нежели в спокойное время. Многие инвесторы с фондовых рынков вышли в кэш, а те, у кого накопились наличные, опасаются гиперинфляции, поэтому они будут «прятать» часть своего капитала именно в недвижимости.

Топ 5 стран по распродаже недвижимости. Первая волна

Испания. В первую очередь снижение цен затронет крупные города страны. Курортных зон это коснётся в меньшей степени.

Италия. Юг страны пострадает сильнее северной части.

Турция. Здесь наиболее пострадавшим регионом станет Стамбул. Многие приобретали недвижимость в ипотеку под 15% годовых и выше, а в отсутствие должной поддержки со стороны государства оплата ипотечных взносов станет непосильной ношей для населения и люди будут вынуждены расставаться со своим жильем. Экономика страны и так последние три года находится в состоянии упадка и в значительной степени зависит от российских туристов, которые в этом сезоне не прилетят на турецкие курорты.

Но если у вас есть задача приобрести курортную недвижимость, то рынком номер один, где в 2020 году можно будет купить жилье с дисконтом от 50% и выше, станет Мармарис в Турции. Мармарис — курортный город-порт, где очень много недвижимости находится в собственности у местного населения. Текущий финансовый кризис, усугубляющийся экономический спад и снижение реальных доходов граждан в ближайшее время вынудят их продавать свое недвижимое имущество. Плюс ко всему, город и местные жители работают и зависимы от индустрии яхтинга, а в этом году весь сезон пройдёт мимо.

Кипр. Даже без учета текущей ситуации с коронавирусом, Кипр стал бы лидером падения цен на недвижимость в 2020 году. Пандемия и, как следствие, отсутствие туристического потока только усилит это снижение.

США. Здесь основной дисконт на недвижимость придется на бедные районы вокруг Нью-Йорка, такие как Хай Бридж (High Bridge), Южный Бронкс (South Bronx) и Бедфорд Парк (Bedford Park).

Вторая волна

Вторая волна распродажи объектов будет немного отличаться от первой, в основном по самой мотивации продажи жилья. Во время первой волны люди обратятся к недвижимости, в которой в 80% случаев они не живут и будут рассматривать её в качестве спасательного круга, как вариант быстрого кредита. Вторая же волна будет иметь отношение к недвижимости, в которой люди непосредственно проживают. Процесс возникновения второй волны можно описать кратко, но ёмко — «дойти до ручки». Началом второй волны станет лето 2021 года, а самым выгодным периодом для покупок — зима 2021 – весна 2022 года. В случае возврата пандемии дисконт будет только расти.

Никто никогда не побежит продавать недвижимость, в которой живёт сам и его семья, без острой на то необходимости. Вначале люди испробуют все возможные способы поиска денег: дополнительная работа, кредитные карты, займы, быстрые кредиты и т.п. Только когда все варианты будут исчерпаны, а платежи по ипотеке по-прежнему нужно будет гасить, единственный выход, который останется собственникам, – это выставить свою недвижимость на продажу по высокой цене, снижая её стоимость в течение 6 месяцев. Во время второй волны пострадают те рынки недвижимости, где она была куплена в ипотеку с максимально высоким процентом заёмных средств по отношению к цене (80-95% от полной стоимости объекта) и минимальной поддержкой со стороны государства.

Топ 5 стран второй волны распродаж недвижимости: США, Ирландия, Польша, Греция и Болгария. Здесь решающим фактором для продажи жилья будут именно экономические последствия пандемии в этих странах, а не количество заболевших. Исключением станут только США, где оба этих показателя совпадают.

Глобальные последствия пандемии

Второе глобальное изменение на мировом рынке недвижимости заключается в переосмыслении важности каждого из сегментов. Произойдет это до конца текущего 2020 года, а с 2021 года начнется активный передел рынков, особенно в секторе коммерческой недвижимости. Кризис — он как проявитель, показывает слабых игроков и слабые области. Многие компании уже поняли, что нет необходимости 100% своих сотрудников держать в дорогих офисах, и как минимум 30% из них можно перевести на удалённую работу. Стоимость офисной недвижимости упадёт на 30% до конца 2020 года. Стрит-ритейл, как сегмент рынка недвижимости, никуда не денется, однако пандемия уже заставила даже самых больших скептиков перейти на онлайн-торговлю. Человечество попробовало жить, покупать, работать и учиться всему онлайн. Даже старшее поколение не осталось в стороне. Поэтому в 2020 году объекты стрит-ритейла во всем мире упадут в цене как минимум на 20%, а в 2021 ещё больше.

Отельный бизнес сегодня, как актив, уже практически ничего не стоит. Его восстановление займет в среднем от 5 до 10 лет. Однако даже после снятия ограничений люди чисто психологически, на подсознательном уровне, будут сторониться мест большой концентрации граждан, а власти государств в качестве превентивных мер будут накладывать различные ограничения на такие места. Многие отели уйдут из бизнеса навсегда и будут переделаны в другие типы недвижимости, например, жилье с мини-квартирами. Номером один, кто выиграет в сфере гостиничных услуг, станут те, кто сдаёт квартиры посуточно. Так как они смогут сдавать свои объекты как в краткосрочную аренду, так и по долгосрочным контрактам. Жилая недвижимость во всем мире снова вернётся на позиции самой защищенной от кризисов, так как все остальные сегменты рынка упадут ещё больше.

Процесс оформления сделок с недвижимостью также претерпевает модернизацию и адаптируется к новым реалиям. На развитых рынках и до ситуации с пандемией можно было оформить сделку купли-продажи, не выходя из дома. Сегодня подобную модель внедряют и те рынки, которые традиционно не хотели работать с клиентами удалённо. Юристы и нотариусы многих стран разрабатывают процедуры подтверждения личности онлайн. К концу 2020 года практически на любом рынке недвижимости можно будет приобрести объект дистанционно.

Экономический кризис 2020 год: стоит ли покупать недвижимость?

Резкий скачок курса рубля к доллару, снижение стоимости нефти на фоне непростой ситуации с короновирусом и самоизоляцией неизбежно привели к кризису на рынке недвижимости. Произошло заметное сокращение спроса на жилье, снизилось количество сделок по купле-продаже квартир, аренде офисов и помещений в торговых центрах. Собственники начали снимать с продажи квартиры по нескольким причинам: одни считают, что потенциальные покупатели из-за короновируса не могут выходить из дома, другие решили приостановить продажу и понаблюдать за ситуацией, третьи – боятся аферистов. Потенциальные покупатели также в растерянности и ищут ответы на свои вопросы: «Куда вложить деньги, чтобы они в дальнейшем не обесценились? Стоит ли покупать квартиру в кризис? Или лучше подождать, пока ситуация на рынке не нормализуется?». Поговорим обо всех плюсах и минусах купли-продажи недвижимости в 2020 году.

Выгодно ли покупать?

Многие эксперты утверждают, что сейчас выгоднее вкладывать средства в покупку квартир, чем размещать деньги на банковских счетах даже под хорошие проценты. И этому способствует два существенных фактора:

1. Экономический кризис. Именно в такие сложные для экономики моменты на рынке недвижимости часто появляются хорошие предложения как среди новостроек, так и среди объектов вторичного фонда.
2. Налог для физических лиц, которым будут облагаться банковские депозиты и вклады на сумму от миллиона рублей. Причем, речь идет о суммарном миллионе, размещенном в нескольких банках. Закон уже принят и вступает в силу с 2021 года.

Поэтому покупка квартиры сейчас – хорошее вложение средств, если придерживаться долгосрочной стратегии и не продавать объект сразу же после окончания кризиса.

Главное – это еще до момента покупки недвижимости в условиях кризиса определиться с тем, для чего приобретается жилой или коммерческий объект. Если для аренды или перепродажи, значит нужно попытаться найти ликвидный вариант, оценив его по таким факторам, как степень развитости инфраструктуры, стоимость, состояние, транспортная доступность. Для сдачи в аренду лучше покупать небольшое по площади жилье, которое находится в центре города, рядом с учебными заведениями и крупными транспортными развязками.

Оптимальный способ купить квартиру в кризис во время самоизоляции и карантина – обратиться за помощью к опытным риэлторам агентства «Эдвайзер», которые оперативно выполнят поставленную перед ними задачу: найдут объект, свяжутся с вами удаленно, обговорят все вопросы. Вам нужно будет лишь предоставить необходимые документы и вселиться в выбранную квартиру или дом.

Выгодна ли продажа недвижимости в кризис?

Какие бы негативные прогнозы на 2020 год не давали эксперты, сейчас наблюдается временный всплеск спроса на недвижимость, связанный с тем, что многие россияне в условиях нестабильности пытаются сделать надежную инвестицию. В дальнейшем, из-за пандемии и самоизоляции спрос будет снижаться до конца года из-за стремительно падающих доходов населения.

Даже при улучшении экономического состояния страны и повышения стоимости нефти продажа недвижимости в 2020 году будет реализовываться лишь на 50%. Наиболее подвержены риску объекты «вторичного» фонда – такие квартиры будет очень сложно продать быстро и с максимальной выгодой. Поэтому, если решили избавиться от недвижимости, момент настал, пока население сохраняет покупательскую способность и можно продать квартиру по хорошей цене.

Важно при этом установить реальную стоимость недвижимости, а не пытаться привязать ее к выросшему курсу доллара. Покупателей не интересуют объекты с завышенной ценой, они наоборот, ждут скидок в условиях кризиса. Лучше не упускать подходящий момент для продажи, ведь после скачка спроса на квартиры активность потенциальных покупателей неизбежно снизится.

Обратитесь к АН «Эдвайзер» , в условиях пандемии наши специалисты продолжают заключать сделки, работая с клиентами как удалено, так и лично. Конечно, с соблюдением всех требований безопасности: встреча проходит в средствах индивидуальной защиты, а при подписании документов соблюдается безопасное расстояние между всеми участниками сделки.

Стоит ли в кризис оформлять ипотеку?

Как показали кризисы 2008 и 2014 годов, рынок недвижимости всегда медленно реагирует на экономические изменения в мире. Стоимость жилья не может меняться так быстро, как падает рубль или фондовые рынки, тем более что цена квадратных метров напрямую не зависит от курса рубля и нефти.

Если решили брать ипотеку, лучше это сделать сейчас, ведь 24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства с условиями новой программы, по которой можно взять ипотеку под 6,5% годовых!

Предложение действует ограниченный период — до 1 ноября 2020 года. Ипотека выдается абсолютно всем гражданам РФ на покупку строящейся или уже готовой квартиры в новостройке. Первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма — 3 млн или 8 млн рублей в зависимости от региона.

В дальнейшем, воспользоваться ипотекой будет не так просто по нескольким причинам:

1. Вырастут процентные ставки. Банки будут включать в стоимость ипотечного кредита риски, связанные с потерей работы или снижением дохода потенциального заемщика.
2. Банки будут тщательнее выбирать тех, кого готовы кредитовать, и отдавать предпочтение заемщикам с хорошей кредитной историей, которые работают в бюджетных организациях или государственных структурах.

В любом случае, прежде чем оформить ипотечный кредит, стоит оценить свои финансовые возможности. Следует внимательно выбрать застройщика, проект и стадию готовности объекта. И, несмотря на призывнее заголовки о существенных скидках, не спешить брать ипотеку на приобретение недвижимости в кризис, не проконсультировавшись с хорошим специалистом в области недвижимости.

АН «Эдвайзер» – полное сопровождение сделок по покупке/продаже недвижимости

Сегодня мы наблюдаем волнение среди клиентов: как продавцов, так и покупателей недвижимости. Многие из них задаются вопросом: «Стоит ли покупать квартиру в новостройке или на «вторичке» сейчас или подождать, когда ситуация в экономике стабилизируется?».

Спешим успокоить, что, несмотря на падение рубля, самоизоляцию и экономический кризис, сделки по купле-продаже недвижимости продолжают совершаться, но теперь в дистанционном режиме. Ведь для многих людей решение квартирного вопроса – это не только выгодная инвестиция, но и выход из сложной личной ситуации.

Представители «Эдвайзер» готовы помочь купить квартиру в кризис всем желающим, находящимся в условиях ограниченного передвижения, предложив максимально выгодные варианты.

https://www.irn.ru/articles/41042.html
https://edvaizer.ru/blog/vliyanie-krizisa-na-rynok-nedvizhimosti/