Источник: IRN.RU
Источник фотографии
В середине августа в СМИ появилась информация о том, что власти Московской области выступили с инициативой о проведении реновации в Подмосковье. Поводом для публикаций послужили предложения, направленные губернатором Московской области Андреем Воробьёвым президенту.
Это не реновация, а что – то другое
Сначала надо понять, о чем идет речь. Названия статей в СМИ «кричат», что власти Подмосковья решили провести реновацию и вышли с предложением на президента. Напомню, реновация проходит с целью предотвращения возникновения в Москве аварийного фонда и затрагивает многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения (Закон г. Москвы № 14 от 17.05.2017 г). Проще говоря – это «хрущевки», возведенные с 1957 по 1968 год прошлого века. К ним относятся постройки типа 1 – 511, 1 – 515, 1 – 510 и т.д. Однако власти Московской области хотят сносить исключительно аварийное и ветхое жилье. А большинство домов проектов 1 – 510 или 1 – 515 нельзя отнести не только к аварийным, но и даже к ветхим объектам. Обычно в России аварийными признаются здания, поврежденные природными катаклизмами, а также бараки и дома, построенные в первые послевоенные годы. Следовательно, власти Подмосковья задумали не реновацию, а нечто другое.
Проблема аварийных и ветхих объектов
Журналисты, ссылаясь на письмо Андрея Воробьёва, утверждают, что подмосковные чиновники собираются сносить как аварийные, так и ветхие строения. Однако принципы и порядок осуществления прав субъектов, живущих в аварийных домах, закреплены в ЖК РФ, постановлении правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г., постановлении пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г., региональных программах расселения и в других нормативных актах. К последним относятся и постановления Госстроя и СанПиНы. И на каком тогда основании властям Московской области пришла в голову мысль проявлять инициативу в сфере, которая уже регулируется федеральными законами и нормативными актами? Поэтому, скорее всего, в письме речь идет только о ветхом жилье.
Инициативы властей касаются только ветхого жилья
Этот вывод подтверждается тем, что власти Подмосковья жалуются на отсутствие нормативного определения ветхого жилья. ЖК РФ и законы не содержат термин «ветхое жильё». Тем не менее это понятие встречается в ведомственных актах. Например, в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2 – 04. 2004, утвержденном Госстроем. Согласно этому пособию, при ветхости объекта несущие конструкции хоть и сохраняют прочность, необходимую для устойчивости, но постройка уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям. При этом износ для каменных зданий составляет свыше 70%, а для деревянных – более 65%. Иными словами, жить в таком здании страшно, но можно. Поэтому государство предоставляет благоустроенное жильё исключительно после признания квартиры (комнаты) непригодной для проживания, а дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Следовательно, ветхость недвижимости – это ещё не повод для расселения.
Впрочем, суды иногда признают ветхое жилье непригодным для проживания (Апелляционное определение ВС РБ от 27.05.2014 по делу № 33-7217/14). Но это происходит в том случае, когда дом внесен в региональную программу расселения. Поэтому, действительно, этот термин следует внести в федеральное законодательство, чтобы исключить двоякое толкование.
Возможные предложения Подмосковных властей
Таким образом, власти Московской области даже не замахиваются на реновацию, как в столице, а собираются расселять ветхое жильё. Другой вопрос, как это предполагается сделать. Законодательство не предусматривает расселение подобных домов, если здания не внесены в программу расселения и не признаны аварийными. Поэтому местная власть решила взять дело в свои руки. Прежде всего, составители записки предлагают внести в федеральное законодательство определение «ветхого жилья». И здесь возможно два пути: перенести это понятие в законы из ведомственных нормативных актов либо сформулировать новое определение. В последнем случае, например, можно даже снизить степень износа. А когда это произойдет, то число ветхих зданий в Подмосковье увеличится, и под него подпадут те же хрущевки. Такой вариант исключить нельзя.
Далее, предложения предусматривают снос и переселение жителей из «ветхого дома», если 70% собственников проголосуют в электронной форме за расселение. В этом свете идея подмосковных чиновников чем-то похожа на реновацию. Московские власти включают МКД в программу реновации, если не менее 2/3 владельцев помещений проголосуют за расселение.
В статьях СМИ (со ссылкой на текст письма) приводится и перечень факторов, мешающих расселению ветхого домов. Так, в качестве препятствия называется отсутствие процедуры изъятия ветхого жилья, что приводит к отказам собственников от переселения и многочисленным судебным тяжбам. Кроме того, чиновники жалуются на высокую себестоимость строительства, так как застройщики вынуждены расселять владельцев квартир за свой счет и возводить социальные объекты в микрорайонах. А отсюда следует, что власти Подмосковья, кроме внесения термина «ветхое жилье» в федеральное законодательство, хотят внедрить процедуру изъятия таких домов, а также снизить затраты девелоперов на расселение и строительство социальных объектов. Этого можно добиться, если компенсировать затраты застройщиков из бюджета и создать своеобразный симбиоз из процедуры изъятия аварийного жилья и реновации, когда решение о начале процедуры принимается собственниками помещений, а расселение проходит как при изъятии аварийного жилья. Но это опять же только предположение.
Из предложений, изложенных в письме, можно также отметить субсидирование процентной ставки по ипотеке для граждан и застройщикам по кредитам.
Выводы
Опубликованной информации недостаточно для анализа и выводов. По-видимому, у подмосковных чиновников нет ни программы, ни понимания алгоритма действий. Но из скупых сведений, предоставленных СМИ, можно понять, что это не реновация. Предложения властей Московской области предусматривают снос ветхого жилья наряду с аварийным.
Трудность заключается в том, что государство регулирует только снос аварийных объектов, а ветхие здания эксплуатируются, ожидая перехода в статус аварийных. И это проблема. Ведь аварийный фонд России (кроме Москвы) неуклонно увеличивается. Поэтому чиновники и решили действовать на опережение, ликвидируя ветхие здания. Идея разумная. Другой вопрос – как эту идею воплотить в жизнь? Например, смогут ли собственники квартир подавать заявление о признании дома ветхим, как это предусмотрено с аварийными зданиями, или же местная власть будет решать этот вопрос самостоятельно? Или другой момент: если дом признаётся аварийным, то владельцы помещений обязаны снести или реконструировать объект. Получат ли жители ветхих домов право на реконструкцию? Ведь может случиться и так, что люди не захотят расселяться и пожелают отремонтировать здание.
Следующий нюанс: московская реновация предполагает как выкуп жилья, так и предоставление собственникам новых квартир, в которых общая площадь превышает общую площадь освобождаемого помещения. Однако при расселении аварийного жилья в регионах это правило не действует. Законодательство предполагает равнозначную компенсацию за изымаемое жилье и не гарантирует улучшение жилищных условий при переселении. За деньги, полученные в результате выкупа квартиры (комнаты) в бараке, хорошее жилье не купишь. А местные власти не в силах предоставить гражданам достойное жилье. Поэтому расселение аварийного жилья в регионах буксует. Впрочем, Московская область — богатый регион. Адресная программа переселения людей из аварийного фонда, действующая в Подмосковье, предполагает, что при приобретении жилых помещений большей площади, чем жилища, занимаемые в аварийных домах, разность стоимости общей площади квартир оплачивается из местных бюджетов. Поэтому, возможно, что и при переезде из ветхой недвижимости жители Подмосковья улучшат жилищные условия. То есть власти будут действовать по аналогии. Но это опять же предположение. Пока еще нет плана и программы расселения, отсутствует список «ветхих» домов, не определены источники финансирования, не предложен алгоритм реализации инициативы. Поэтому необходимо подождать публикации официальных документов.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции