Покупка квартиры с обременением по ипотеке

В настоящее время на рынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается в сниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупка ипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда и рискованной процедуры. Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски

События в данном случае могут развиваться по одному из сценариев:

• текущий собственник получает от будущего владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
• вместе с квартирой будущему владельцу переходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менее опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при двойном обременении. И причины тому следующие:

• Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
• Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
• Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку. Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

• соглашение по кредиту;
• договор купли-продажи;
• кадастровый и техпаспорт;
• паспорт собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром, так и через МФЦ.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие документы от покупателя:

• паспорт;
• свидетельство о рождении детей, если они имеются;
• справка о «чистых» доходах на последние полгода;
• согласие от жены (если заемщик находится в браке);
• свидетельство о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
• выписка из трудовой книжки;
• выписка из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Рекомендации покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:

• тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
• ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
• проводить все финансовые операции через банк;
• заверять важные документы у нотариуса;
• потребовать расписку при выдаче аванса;
• учесть все преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи. Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

• доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
• гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

• долгая и трудоемкая процедура оформления;
• необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
• постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Похожие записи

Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она…

В приватизации муниципального жилья гражданин России может участвовать лишь единожды. Поэтому, прежде чем получить разрешение…

В некоторых случаях при оформлении дарственной даритель не может составить и подписать договор, и вообще…

При получении кредита на жильё чаще всего приходится оформлять страховку, за которую приходится выложить немалую…

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью. Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами. На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи. На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе. Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество). Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком. Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона. В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет. При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог. После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

• Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
• Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
• Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
• Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
• Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
• После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
• Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
• Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно. Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду. Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра. Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН. Если их нет, действовать описанным выше способом.

https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!