Парадоксальный кризис: что будет с ценами на жилье после пандемии?

Цены на недвижимость после пандемии ведут себя в разных странах по-разному Фото PA

В мае, в период жесткого карантина и остановки строек, продажи квартир в Москве упали на 69% в сравнении с тем же месяцем 2019-го, следует из расчетом агентства «Метриум». После частичного снятия ограничений застройщики ждут восстановления спроса, а собственники жилья, желающие его продать, размещают объявления на профильных порталах. Но что будет с рынком недвижимости в более отдаленной перспективе? Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали опыт стран, столкнувшихся с пандемией раньше России.

Американский парадокс

По данным консалтинговой компании Knight Frank, за время пандемии спрос со стороны россиян на зарубежную недвижимость вырос на 20%. Но чтобы решить, выгодна ли покупка, нужно понимать специфику того или иного рынка. Ведь ситуации в разных странах отличаются.

Например, пандемия и карантин не повлияли на стоимость домов в США. По данным S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, в марте, несмотря на локдаун, цены на индивидуальные жилые дома в Америке увеличились на 4,4% к аналогичному периоду прошлого года (в феврале — на 4,2%). В апреле случился крупнейший на рынке обвал за десять лет: продажи упали на 17%. Но цены и при такой конъюнктуре выстояли, следует из данных Realtor.com: рост был минимальным за три года, но все же составил 0,6%. И даже в мае стоимость домов в США вновь выросла год к году — на 1,6%. Более того, впервые за всю историю средняя цена одного объекта достигла отметки в $330 000. В июне жилье успело подорожать еще на 4,3% по отношению к первому месяцу лета-2019.

Дело в хроническом дефиците на американском рынке, говорят эксперты. По данным маркетплейса Zillow, после кризиса 2008 года строители в США не успевают возводить требуемый объем новых домов, чтобы удовлетворить спрос. А владельцы недвижимости не компенсируют этот недостаток на вторичном рынке. Только в апреле количество выставленных на продажу домов по стране снизилось на 19,7%. «Назвать конкретную причину [такой динамики] сложно. Возможно, дело в их комбинации, — объясняет главный экономист Realtor.com Даниэла Хэйл. — Во-первых, фиксированная процентная ставка. Во-вторых, снижение индекса потребительской уверенности. В-третьих, тот факт, что пожилые люди начинают предпочитать проводить старость в собственном доме».

Застройщики также сетуют на локдаун, когда во многих штатах стройплощадки были вынужденно закрыты. Но и этот простой только снизил предложение и подстегнул спрос. «Цены на жилье находятся на рекордно высоком уровне Дефицит продолжает усугубляться и подталкивает рост цен, хотя дома продаются медленнее», — констатирует Хэйл.

Билет в Европу после Brexit

В Китае в разгар пандемии в феврале рост цен на жилье в 30 крупнейших городах замедлился на 0,5% к январю, но все же составил 5,8% год к году. В апреле в 70 городах, отслеживаемых Национальным бюро статистики, рынок взял курс на восстановление — средний рост цен составил 0,5% к аналогичному периоду 2019-го. В мае цены в целом продолжили рост, однако в 25 крупных городах из 70 чуть подешевела вторичная недвижимость.

«Интерес к Германии и Франции вырос со стороны британцев, которые хотят иметь свой «билет» в Европу»

«Некоторые рынки испытывают стресс, поскольку спрос намного превышает предложение. Пока такая ситуация сохраняется, эти рынки вряд ли заметят снижение цен», — рассуждает глава исследовательского отдела испанского портала Idealista Фернандо Энсинар. Например, Германия: по статистике портала Immobilienscout24, с первого квартала 2019-го по второй квартал 2020-го цены на жилье в Мюнхене выросли на 7%, а в Берлине — на 12%. «На недвижимость в Германии и Франции всегда есть стабильный спрос, — говорит руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Анна Боярчукова. — Увеличился интерес к этим странам и со стороны британских покупателей, которые хотят иметь свой «билет» в Европу».

В Испании же, по данным Национального института статистики, цены на жилье хоть и выросли на 3,2% в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом 2019-го, по сравнению с предновогодним периодом снизились на 1,3%. Это может быть окончанием ралли, которое идет с 2015 года, когда «перегретый» местный рынок начал восстанавливаться от кризиса 2008-2009 годов.

Иначе чувствует себя сегмент новостроек. Они в основном привлекают инвесторов, и несмотря на пандемию, цены на них в стране показали прирост в 6,1% к прошлому году и 5,3% к предшествующему кварталу. «Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство, — объясняет директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева. — Сейчас бум запросов на ВНЖ, например, Португалии, Испании и Греции, поэтому собственники могут повышать цены».

Пандемия прибавила проблем и без того страдающему от последствий Brexit рынку Великобритании. По данным Nationwide, цены на жилье в стране в мае упали на 1,7% по сравнению с апрелем, и это крупнейшее падение за последние 11 лет. Рост год к году сократился с 3,7% в апреле до 1,8% в мае. «Это только начало затяжного снижения за оставшуюся часть этого года», — предупреждает главный экономист консалтинговой компании Pantheon Macroeconomics Сэмюэл Томбс.

Что со спросом и предложением?

В первые два месяца года объем продаж жилья в Китае рухнул на 34,7%, свидетельствуют данные Knight Frank. Причем схлопывание происходило стремительно. 31 декабря, в день, когда был выявлен первый случай COVID-19, в 30 крупнейших городах Китая было заключено 7929 сделок по продаже жилья, а уже 8 февраля их было всего 22.

Но и восстановление будет быстрым. По данным консалтинговой компании Capital Economics, уже за первые 17 дней марта было совершено 39 455 сделок купли-продажи по сравнению с 4578 сделками за тот же период в феврале.

«Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство»

Домовладельцы США отреагировали на пандемию однозначно: в апреле количество домов, выставленных продажу, снизилось на 44%. К лету ситуация выровнялась, но все равно предложение на 25% ниже, чем в прошлом году. В апреле продажи, по данным Бюро переписи населения США, в годовом исчислении сократились на 6,2%. Пандемия повлияла и на скорость сделок: средний срок экспозиции увеличился на 15 дней.

В Великобритании потенциальные покупатели активизировались после открытия рынка 13 мая. Число новых потенциальных покупателей, зарегистрированных в Лондоне за неделю, закончившуюся 23 мая, было на 28% выше, чем пятилетнее среднее значение. По данным крупной девелоперской компании Taylor Wimpey, в последнюю неделю мая количество запросов в офисах продаж выросло втрое, а трафик сайта — на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Испанский рынок снова «перетарен». По словам Фернандо Энсинара, недели карантина оставили страну «с большим запасом жилья, небольшим количеством операций по купле-продаже и экономическим шоком, который затрагивает все слои общества». «Объем предложения будет увеличиваться в ближайшие месяцы, главным образом из-за появления на рынке домов собственников, финансовое положение которых ухудшилось и которым срочно требуется ликвидность, а также имущества, полученного в результате наследства или развода», — прогнозирует эксперт.

Что будет с рынком?

За время пандемии изменились предпочтения покупателей. По словам Шалаевой из Knight Frank, увеличивается спрос на загородные дома: как и в России, за рубежом «их просто сметают». «Локейшн как фактор выбора дома становится все менее и менее важным, — говорит Энсинар из Idealista. — Раньше люди предпочитали жить в центре города, теперь ищут более просторные дома с большим количеством спален и естественного света и садом или террасой. Кроме того, с приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться это лето из-за пандемии, мы заметили рост интереса к домам с бассейнами».

«C приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться лето, растет интерес к домам с бассейнами»

«Мы продолжаем отмечать интерес инвесторов к дистресс-активам со скидками до 30% в Испании, Италии и Франции», — отмечает Шалаева. По ее словам, собственники разделились на две категории: те, кто выжидает и не хочет давать дисконт, и те, кто попал в сложную ситуацию и анонсирует внушительные скидки, которые могут доходить до 50%: «Например, студент в Италии не может покрывать расходы на содержание доставшегося от бабушки дома. Или у собственника проблемы в бизнесе, и он вынужден продать недвижимость».

По мнению Энсинара, «нет ничего, что заставляло бы думать, что цены не будут и дальше падать до конца года и что испанский рынок недвижимости не закончит год хуже, чем 2019-й». Эксперт считает, что объем продаж в 2020-м едва ли превысит 350 000 единиц (в 2019-м было почти 500 000).

«Огромный удар пандемии по доходам населения и снижение уровня доверия потребителей предполагают, что цены должны упасть», — говорит Томбс из Pantheon Macroeconomics. Он предсказывает падение цен на жилье Великобритании на 5% к концу третьего квартала 2020-го. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что до конца года в целом по стране цены снизятся на 7%, а на элитное жилье — на 5%.

«Скорее всего, истинное влияние пандемии на рынок мы узнаем только во втором и третьем кварталах, — заключает Кейт Эверетт-Ален из международного Knight Frank. — Но мы ожидаем, что пандемия ударит по объемам продаж сильнее, чем по ценам. Маловероятно, что продавцы в целом будут значительно снижать запрашиваемые цены, учитывая низкие процентные ставки и введение ипотечных каникул в большинстве стран с развитой экономикой».

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.

Будет ли падать спрос?

Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.

На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.

Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.

Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.

Будет ли дорожать недвижимость?

Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.

Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.

Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.

Выживет ли рынок недвижимости?

Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.

Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.

Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.

Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.

Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.

Аренда недвижимости

Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.

В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.

Возможен ли доход в кризис?

Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.

Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.

Возможности рынка недвижимости после коронавируса

Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.

Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».

Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».

Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.

От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.

Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.

https://www.forbes.ru/biznes/403215-paradoksalnyy-krizis-chto-budet-s-cenami-na-zhile-posle-pandemii
https://move.ru/articles/virusnyy_krizis_na_rynke_nedvizhimosti_kak_poluchit_ot_nego_vygodu/