Какие квартиры будут покупать после кризиса

Украинский рынок недвижимости снова проходит проверку на прочность. Если карантинные ограничения продлят, большая часть застройщиков вынуждена будет останавливать работы.

Что происходит на рынке и как застройщики переживают кризис, «Минфину» рассказала директор по стратегии и развитию ПСГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.

Рынок недвижимости стоит на пороге очередного испытания. Прошлый год столичные застройщики прошли относительно стабильно. Укрепившаяся гривна привела к тому, что цены в долларах на объекты за год выросли на прогнозируемые 10-15%, но на спрос это существенно не повлияло.

По данным «Ковальской Недвижимости», в первые два месяца 2020 года количество сделок по продажам квартир было на идентичном уровне с показателями аналогичного периода прошлого года.

Для кардинальной смены этих тенденций практически не было предпосылок. Но в марте ситуация изменилась.

Стоит ли принимать инвестиционное решение сейчас или стоит подождать? Чтобы не ошибиться, важно понимать, что на самом деле происходит у застройщиков. Отвечаем на самые главные вопросы о состоянии рынка.

Что происходит со стройками

Ограничения, который повлек за собой карантинный режим по всей Украине, заставят многих застройщиков пересмотреть сроки сдачи своих объектов.

По нашим оценкам, в Киеве и области с начала марта было приостановлено около 50 объектов многоквартирных домов. При этом, большинство застройщиков, которые не остановили работы, вынуждены были замедлить темпы строительства.

Мы видим это не только из внешней статистики, но и ощущаем по динамике продаж строительных материалов. В апреле мы зафиксировали уменьшение продаж основной строительной продукции в среднем на 35%, по сравнению с показателями прошлого года.

К полной остановке работ на стройплощадках в основном вынуждены были прибегнуть те компании, деятельность которых напрямую зависит от вложений инвесторов. Впрочем крупные и самодостаточные застройщики все еще продолжают строить, несмотря на внешние обстоятельства.

Что происходит с продажами

Продолжительный карантин и неутешительные прогнозы о распространении коронавируса закономерно вызвали волнение у инвесторов жилой недвижимости. Особенно остро застройщики ощутили это в первой половине апреля, когда продажи и активность клиентов просели даже у крупных игроков.

По результатам месяца, поток потенциальных клиентов в наши отделы продаж уменьшился в 2-3 раза.

Активность клиентов частично удалось восстановить благодаря диджитал-инструментам продаж. Крупные девелоперы запустили консультации через мессенджеры, онлайн-обзоры объектов и предоставили возможность подписывать договоры дистанционно.

Мы ожидаем, что отложенный спрос на первичном рынке частично начнет конвертироваться в продажи, как только в стране восстановится активность малого и среднего бизнеса. То есть не раньше III-IV квартала 2020 года, при условии, что в ближайшие недели карантинные ограничения начнут ослабевать. Если ограничения продлят, большая часть застройщиков вынуждена будет останавливать работы.

Что происходит с ценами

По нашим прогнозам, ожидать снижения себестоимости строительства в этом году не стоит. Основной фактор, от которого будет зависеть динамика цен на рынке недвижимости, — это рост курса доллара к гривне. Возможный скачок для многих застройщиков будет означать увеличение затрат на материалы и строительные работы, а значит пересмотр цен неизбежен.

Многие покупатели недвижимости все еще могут воспользоваться многочисленными антикризисными акциями, которые сейчас предлагают застройщики. Но в долгосрочной перспективе цена квадратного метра в новостройках Киева будет неуклонно расти, несмотря на перебои спроса, вызванные карантином.

Стоит ли рассчитывать на доступную ипотеку

С начала года Национальный банк снизил учетную ставку с 13,5,% до 8%, что породило разговоры о снижении стоимости банковских займов для потребителей в целом и ипотеки в частности. В реальности же снижение учетной ставки является важным, но не решающим фактором для запуска доступной ипотеки. Поэтому банки, в особенности государственные, реагируют на изменения монетарной политики с большим опозданием.

Выдавать кредиты под залог недвижимости и так готовы были далеко не все финучреждения, а кто имел такие опции, делали это осторожно: работали с ограниченным кругом проверенных застройщиков, ужесточили условия по доходам заемщиков. Сейчас на фоне рисков, связанных с карантином и замедлением бизнес-активности, многие банки и вовсе приостановили ипотечные программы.

Чтобы стимулировать продажи на фоне сложившейся ситуации, в этом году застройщики будут идти навстречу покупателям и расширять свои программы рассрочек.

К примеру, в наших проектах доля рассрочки уже составляет от 30 до 40%, но это не предел. Девелоперы с сильным финансовым плечом в больших проектах смогут допускать до 50% рассрочек от общего объема сделок.

Что с рынком будет дальше

Ситуация на рынке недвижимости в этом году полностью будет зависеть от сроков выхода страны из карантинного режима. Подавляющее большинство застройщиков и крупных девелоперов уже фиксируют падение спроса на объекты жилой недвижимости, поэтому более продолжительный локаут может иметь неутешительные последствия для отрасли в целом.

Мы не ожидаем, что спрос этим летом восстановится до уровня прошлого года. После карантина покупателю понадобятся несколько месяцев, чтобы восстановить доходы и накопления, прежде чем принимать инвестиционные решения. Снижение продаж может привести к еще большему замедлению темпов строительства, а перенос сроков сдачи объектов будет еще сильнее подрывать доверие к застройщикам, которые попали в петлю кризиса.

На наш взгляд, избежать такого сценария смогут девелоперы, у которых достаточно собственных резервов для продолжения строительных работ своими силами и у которых в продаже есть достроенные объекты. В посткарантинный период покупатели будут отдавать предпочтение готовому жилью качественной постройки, ведь именно такие объекты сейчас больше всего защищены от рисков.

Ажиотаж на рынке недвижимости. Стоит ли сейчас вкладываться в жилье?

Краткое содержание:

Рынок недвижимости, который парализовало весной из-за пандемии коронавируса, с конца лета и по сей день буквально бурлит и кипит. Чем вызван такой ажиотажный спрос на квартиры? Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? Чем может быть чревато раздувание ипотечного пузыря? Обо все этом хочу поговорить с вами в своей новой публикации.

Причины ажиотажа на рынке недвижимости

Всплеск на рынке недвижимости, на мой взгляд, связан с влиянием нескольких различных факторов.

Первым фактором, повлиявшим на рост ажиотажа, стал отложенный спрос на недвижимость в период самоизоляции. Люди, которые планировали купить жилье в этом году, после отмены ограничительных мер активно занялись этим вопросом.

Второй фактор – нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару уже на 25%. Кроме того, снижение банковских ставок по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке совсем непривлекательной инвестицией. Люди обеспокоены сохранением накопленных сбережений. Поэтому они снимают свои банковские вклады и стараются эти деньги куда-то вложить. Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к недвижимости.

Третьим фактором, повлиявшим на возрастание спроса на недвижимость, стала программа льготной ипотеки, которую приняло Правительство в конце апреля в качестве антикризисной меры. Эта программа дает возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.

Цены на жилье подпрыгнули

Вместе с ростом спроса на жилье, конечно же, выросли и цены. Все вышеперечисленные факторы негативно сказалась на рынке – привели к спекулятивному росту цен на квадратные метры.

Самый стремительный рост с начала года показали новостройки Хабаровска (+19,9%; 97 000 рублей за квадратный метр), Кемерова (+17,9%; 53 000 рублей) и Тулы (+17,6%; 65 000). Москва, Санкт-Петербург и Сочи были несколько скромнее: +7,3%, +11,4% и +16,6% соответственно. Но цены в столицах продолжают оставаться самыми высокими по стране. В Москве «квадрат» в новостройке стоит 238 000 рублей, в Питере и в Сочи – по 141 000.

Ипотечный пузырь может лопнуть

Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.

Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.

Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан. Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.

Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?

Многие люди сейчас, имея незначительные сбережения, пытаются их «спасти», вкладывая эти деньги в недвижимость. При этом денег зачастую не хватает, и они оформляют ипотеку, соблазняясь на льготные проценты.

На мой взгляд, скрести по сусекам и вкладывать деньги, отложенные «на черный день», в квартиру, взяв при этом еще и ипотечный кредит, однозначно не стоит. Использовать недвижимость как краткосрочный резерв – не самое лучшее решение. Если вы берете недвижимость в ипотеку, то надо понимать, что часть дохода, который вы хотите получить от роста цен на недвижимость, уйдет банку. Кроме того, цены на недвижимость после нынешнего скачка могут начать снижаться.

Надо помнить и о том, что вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). Кроме того, если вдруг понадобятся деньги, а запаса у вас нет, вытащить их из квартиры быстро не получится. Для сбережений на «черный день», которые могут пригодиться в ближайшей перспективе, самое главное – чтобы они были ликвидными. На мой взгляд, самым простым способом вложения на сегодняшний день могло бы быть вложение в валюту. Выгоднее покупать валюту на бирже, для этого нужно открыть инвестиционный счет.

Недвижимость – хорошее вложение на длительный срок. Если человек предполагает использовать эту недвижимость десятилетиями, то это, безусловно, имеет смысл.

Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.

Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.

https://minfin.com.ua/realty/articles/chto-nuzhno-znat-prezhde-chem-pokupat-kvartiru-v-krizis/
https://www.9111.ru/questions/7777777771028562/