Как заработать на квартире в кризис

Собственники жилья всё чаще сдают недвижимость в аренду по необходимости. Не имея возможности получить желаемую цену при продаже и не желая отдавать жильё по цене, продиктованной рынком, владельцы квартир обращаются к запасному аэродрому — сдают свои квартиры в аренду. Однако общий спад коснулся и этого направления. Что же происходит сегодня на рынке аренды жилья в Казахстане? Насколько увеличилось количество арендодателей и как это сказалось на цене? И выгодно ли вообще сегодня сдавать недвижимость внаём? Ответы на эти вопросы мы узнали у наших экспертов в Астане, Алматы и регионах, а также обратившись к статистике сайта «Крыши».

Статистика предложений

По данным сайта «Крыша» с начала сентября по начало декабря объём предложений о сдаче жилья в аренду в Алматы вырос на 14 %, прибавив более тысячи предложений, а в Астане увеличился на 26 %, или почти на полторы тысячи объявлений. В регионах, к примеру в Караганде, количество предложений с начала осени выросло с 972 до 1 123 предложений.

Арендный наплыв в Алматы

По словам вице-президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана, директора алматинского АН Vizit Ларисы Степаненко, в Алматы наблюдается тенденция, когда все хорошие квартиры снимают с продаж и переводят в аренду. По её словам, в числе такого жилья улучшенные алматинские квартиры от эконом- до элиткласса, расположенные в кирпичных, панельных домах 1980-2000 годов постройки.

На рынке продаж в основном остались объекты, собственники которых должны выехать из страны или продают по другим срочным причинам: люди женятся, расходятся, съезжаются, перевозят к себе родителей, приезжают студенты.

При этом большинство покупателей всё-таки предпочитает покупать квартиры в новостройках — на вторичном рынке всё меньше привлекательных вариантов, поскольку жильё стареет, а цены за него продавцы требуют порой космические.

Также риэлторы отмечают выброс неликвидного и ветхого жилья 50-60-х годов в каркасно-камышитовых домах, поэтому есть возможность приобрести квартиру в нижней части города за $30 000–40 000.

Астана не отстаёт

В столице ситуация несколько иная. Как заметили эксперты столичного АН «Квадрат», предложений по аренде жилья стало больше, поскольку сдано много новостроек и объектов госпрограммы, соответственно люди переехали в новое жильё. Ввод в эксплуатацию новостроек добавил на рынок квартиры, которые люди изначально покупали для сдачи в аренду.

Также на увеличение арендных предложений повлиял кризис: сокращение рабочих мест и уменьшение окладов вызвало отток людей в регионы.

Кроме того, теперь граждане экономят и предпочитают более скромные варианты, к примеру не 2- или 3-комнатную, а бюджетную однушку. Кстати, увеличению численности арендного жилья посодействовали и студенты, теперь они кооперируются и снимают жильё группами. Актуальный же для Алматы фактор долгой продажи столичные риэлторы поставили на последнее место, он тоже повлиял на увеличение количества арендного жилья, но в меньшей степени.

Почём нынче аренда?

— Если темпы снижения цен при продаже жилой недвижимости идут более активно, то на арендном рынке наблюдается не такое ускоренное развитие событий. Однако со временем снижение будет увеличиваться, — уверен президент Республиканской палаты оценщиков РК Александр Калинин.

Объяснение этому эксперт видит в отсутствии платёжеспособного спроса. Поэтому инвестиционная привлекательность сдачи жилья в аренду минимальна. Если раньше, по словам аналитика, можно было получать хороший доход от сдачи жилья в аренду, то сейчас арендодатель имеет не то, что хочет, а то, что ему может предложить арендатор.

При этом и сами рантье не торопятся поднимать арендную плату, боясь потерять клиентов — сегодня трудно найти платёжеспособных, а главное, добросовестных и порядочных арендаторов.

Как рассказала нам Людмила З., сдающая малометражку в мкр «Аксай-1а» за 60 000 тенге в месяц, она очень дорожит нынешними арендаторами. Женщина считает, что за курсом валют не уследишь, а хороших клиентов трудно найти, тем более, что им приходится платить большие коммуслуги. Так же считает и Вадим Б., сдающий 1-комнатную в районе «Атакента».

— Сдаю за 65 000 тенге в месяц. Поднимать плату пока не буду. Боюсь потерять хорошего клиента. Правда, и снижать тоже не хочу, недавно арендаторы просили снизить плату на 5 000 тенге, — объяснил мужчина.

По словам Ларисы Степаненко, повышение оплаты арендатор может использовать только в целях избавления от неугодного арендатора.

— Мы заметили, те собственники, которые в период метания тенге и доллара решили повысить арендную плату, сейчас остались без арендаторов и без денег соответственно, — сказала риэлтор.

Какое жильё выгодно сдавать и как?

Во всех городах всегда в тренде 1- и 2-комнатные квартиры. Квартиры большей площади сдать в аренду сложнее. Кроме того, сейчас нет большого потока иностранных арендаторов, которые ещё несколько лет назад снимали квартиры по 150 и более квадратов. Сегодня такие сделки заключаются всё реже.

Специалисты рынка недвижимости резюмируют: продают те, кому необходимо продать, другие сдают в аренду. При этом они рекомендуют при сегодняшней перенасыщенности рынка аренды предложениями держаться за арендаторов и не поднимать плату за жильё. Тем более что развивающийся в последнее время хостел-бизнес создаёт здоровую конкурентную среду для арендодателей квартир.

Кроме сдачи жилья помесячно, очень выгодным вариантом остаётся аренда посуточно и по часам, особенно в праздничные дни. Здесь более высокие ставки, более быстрая окупаемость, однако и большая ответственность: никто не может исключить криминальную составляющую. Хотя есть и свои прецеденты очень удачного бизнеса, когда граждане, имеющие по несколько квартир в подъезде, сдают их постоянным клиентам, обычно командированным, и имеют стабильный доход.

Подводные камни аренды

Некоторые собственники не видят выгоды в аренде и предпочитают содержать пустующее жильё. Причина: расходы из-за недобросоветстных покупателей не восполнят необходимые траты на последующий ремонт.

Как рассказал нам Руслан А., сдававший несколько лет назад квартиру в мкр «Аксай-3», найти хорошего арендатора — большая проблема, поскольку жильцы разбивают раковины, тушат сигареты о мебель или не платят вовремя.

—Я считаю, что сдавать квартиру сейчас вообще невыгодно, тем более помесячно. Можно просчитать, что если ежемесячный доход составит 60 000 тенге, или около $200, то за год получается $2 400, за пять лет — $12 000. Но через эти же пять лет мне придётся делать в этой квартире ремонт, на который уйдёт порядка $10 000. Поэтому я считаю, что лучше уж пусть квартира стоит пустая, мне легче платить за неё коммунальные, а через эти же пять лет сделать недорогой косметический ремонт, — поделился бывший квартирный рантье.

Арендодатель Евгения Р., сдающая 2-комнатную в новостройке, также беспокоится о внутреннем убранстве своего сдаваемого жилья, поэтому она всегда заключает с арендатором не только договор аренды, но и акт приёма-передачи движимого имущества и теххарактеристик. Кроме того, женщина предпочитает обращаться в агентства по недвижимости.

— Сдаю квартиру уже пять лет. За это время бывало всякое. Могу сказать, что люди не ценят чужое добро: и кран могут свернуть, и обои ободрать, и животных завести без согласования. Сейчас я нашла хороших арендаторов, которые платят вовремя, но всё равно предстоящий ремонт и затраты на него меня немного пугают, но делать нечего — я на пенсии и доход от аренды мне очень кстати.

Кстати, как удалось нам выяснить, если в крупных городах типа Астаны и Алматы трудно найти хорошего арендатора, то в областных центрах существует дефицит хорошего чистого жилья. В таких городах, как Шымкент, Талдыкорган, Кокшетау очень трудно найти достойный вариант взыскательным клиентам, которые в таких случаях предпочитают селиться в гостиницах. В Алматы и Астане, напротив, проживание в отелях не всем по карману, поэтому многие командированные предпочитают останавливаться в квартирах, у проверенных арендодателей, которые, кстати, за доплату в 5–7 % подготовят необходимые отчётные документы.

В итоге наши эксперты отметили, что рынок аренды как таковой находится в стагнации. И что на сегодняшний день выгоднее: продать жильё, сдать в аренду или оставить пустовать — трудно сказать. Продажа потребует новых обдуманных вложений. Сдача в аренду тоже вариант не для всех, больше для тех, кто не имеет постоянного высокого дохода. Арендодателям особенно старого жилого фонда нужно помнить, что с каждым годом их объекты будут падать как в продажной цене, так и по арендным ставкам.

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.

Будет ли падать спрос?

Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.

На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.

Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.

Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.

Будет ли дорожать недвижимость?

Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.

Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.

Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.

Выживет ли рынок недвижимости?

Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.

Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.

Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.

Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.

Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.

Аренда недвижимости

Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.

В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.

Возможен ли доход в кризис?

Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.

Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.

Возможности рынка недвижимости после коронавируса

Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.

Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».

Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».

Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.

От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.

Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.

https://m.krisha.kz/content/articles/2015/kak-zarabotat-na-kvartire-v-krizis
https://move.ru/articles/virusnyy_krizis_na_rynke_nedvizhimosti_kak_poluchit_ot_nego_vygodu/