Как взять коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

Покупка коммерческой недвижимости – важный этап в открытии или расширении бизнеса. Поставив цель, можно взять ипотеку в одном из российских банков. Кредит на офисы, складские и производственные помещения отличается от займа на жилую недвижимость повышенной процентной ставкой. Ипотеку на нежилые площади могут получить как юридические, так и физические лица.

Коммерческая ипотека

Наличие собственной недвижимости гарантирует стабильность положения, независимость от капризов арендатора и экономию на арендной плате. Банки предлагают ряд ипотечных программ для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний. Допускается покупка недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке. Банковские предложения предусматривают первоначальный взнос в размере 20–30% от общей стоимости объекта. Недвижимость становится залогом до момента, пока кредит не будет полностью погашен.

Несмотря на ряд сложностей, с которыми придется столкнуться во время оформления ипотеки, есть преимущества в пользу такого решения:

• приобретение в собственность помещения дает возможность перепланировки под нужды бизнеса;
• экономия средств на аренде;
• по необходимости ликвидный объект можно в любой момент сдать в аренду или продать с наценкой;
• капитал не требуется изымать из оборота – нужна лишь малая часть в качестве первоначального взноса.

Специфика нежилого помещения

Нежилое помещение, приобретаемое физическим лицом в ипотеку, обуславливает ряд нюансов:

• приобретенный объект будет передан в залог кредитору;
• при покупке апартаментов регистрация (прописка) в таких помещениях невозможна, что предполагает проблемы с образованием несовершеннолетних детей, с медобслуживанием, постановкой на воинский учет;
• стоимость коммунальных услуг в нежилых помещениях выше, нежели в жилых;
• погасить часть займа средствами маткапитала не получится;
• налоговый вычет по уплаченным процентам по такой ипотеке и по сумме стоимости помещения не предусмотрен.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Кредитование на покупку коммерческой недвижимости поддерживает средний и малый бизнес. Предприниматели организуют склады и офисы, торговые точки и сервисные центры. В основе бизнес-ипотеки – залог приобретаемой недвижимости банку. Условия и порядок ипотеки в РФ закреплены в ФЗ№102 от 16.07.1998.

Учитывая, что коммерческая ипотека используется предпринимателями с целью извлечения выгоды, кредитные организации выдвигают жесткие требования к заемщику и более строгие условия финансирования. Это касается размера первоначального взноса, срока погашения кредита, процентной ставки, объему необходимых документов.

Справка. Большинство российских банков ограничивают предпринимателей по срокам погашения ипотеки периодом в 5–10 лет.

Коммерческая ипотека в большинстве случаев ориентирована на организации и учреждения, но банки готовы сотрудничать и с индивидуальными предпринимателями. Главное условие – соответствие требованиям:

• резидентство РФ;
• государственная доля в УК организации не более 25%;
• отсутствие просрочек перед контрагентами и госструктурами;
• отсутствие просроченных векселей.

Если коммерческой ипотекой интересуется физическое лицо, к нему также выдвигаются требования: гражданство РФ, возраст 21–65 лет.

Соответствие требованиям банка следует подтвердить документально. Заемщик оформляет заявку на ипотеку, прилагает детальную анкету, регистрационные и учредительные документы, финансовую отчетность.

Средняя процентная ставка в банках России находится на уровне 10–20%. Точные расчеты и суммы ежемесячных выплат зависят от срока погашения ссуды и ее размера. Среди обязательных условий – первоначальный взнос. Редко кредитные организации не требуют взнос, но если случается, то нужен дополнительный залог.

Этапы оформления ипотечного кредита

Потенциальный заёмщик обязан выполнять определённые требования:

• Подать заявление с определённым списком документов.
• Финансовое учреждение на протяжении 2-ух недель рассматривает и принимает решение по поданному заявлению.
• Подбираются условия предоставления кредитных средств.
• Подать документы в банк касательно выбранного типа недвижимости.
• Заключение ипотечного договора при положительном решении кредитора.
• Покупка коммерческой недвижимости.
• Регистрация в Росреестре.

Если возникла необходимость рассчитать размер ипотечного кредита и ежемесячных взносов, предлагаем Вам воспользоваться ипотечным калькулятором:

Какие документы необходимы для оформления коммерческой ипотеки?

До того как заключить договор на коммерческую ипотеку, банк проверяет финансовое состояние потенциального заемщика на наличие средств для погашения кредита. В ходе проверки анализируются представленные заемщиком документы:

1. Заявление и анкета. В последней указывается цель и сумма кредитования, желаемые сроки погашения займа и размер процентной ставки. В анкете кратко характеризуется бизнес.
2. Учредительные документы, подтверждающие право заключать сделки такого плана.
3. Финансовая отчетность и прочие бумаги, запрошенные сотрудниками банка.

Полный список необходимых документов зависит от статуса заявителя. Стандартно при обращении в банк физические лица предоставляют:

• российский паспорт (оригинал, ксерокопию);
• документы, удостоверяющие личность супругов и детей (при наличии);
• идентификационный код;
• информацию о счете в банке;
• сведения о наличии имущества (машины, дома, квартиры и пр.);
• страховку на недвижимость и здоровье;
• документы, подтверждающие отсутствие обременений на недвижимость.

Бизнесмены комплектуют список бумаг по запросу банка, предоставляя сотрудникам:

• регистрационные документы фирмы;
• справки из ИФНС;
• данные из ЕГРИП;
• лицензии на ведение деятельности и др.

В зависимости от должности заявителя в компании, масштаба организации, могут потребоваться другие бумаги: отчетность, банковская выписка по счетам фирмы, др.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

В каких банках можно получить коммерческую ипотеку?

Выбор банка зависит от желаемых условий. Низкая процентная ставка может предлагаться в одной кредитной организации, а максимальная сумма займа по ипотеке – в другой. Вне зависимости от выбора банка, процентная ставка будет тем ниже, чем прозрачнее доходы и конкретнее подтверждения надежности.

Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, стоит обратиться сразу в несколько банков. Удобнее пользоваться онлайн-заявками. Предложений на рынке достаточно. Наиболее популярными в России являются следующие финансовые организации:

1. Сбербанк. Предлагается сумма от 200 до 600 млн рублей сроком на 10 лет. Возможна отсрочка по уплате платежей на 12 месяцев. Первоначальный взнос – от 25%.
2. «Промсвязьбанк». Выдает ипотеку без необходимости уплаты первоначального взноса. Сумма до 120 млн рублей на 10 лет. По необходимости предлагается отсрочка по платежам.
3. «ВТБ». Предлагает предпринимателям ипотечное кредитование на сумму до 150 млн рублей на 10 лет. Размер первоначального взноса – от 15%. Деньги можно получить траншами или сразу всей суммой. По необходимости допускается отсрочка погашения займа.
4. «Россельхозбанк». Большие суммы здесь не выдают. Максимальный кредит по коммерческой ипотеке – 20 млн рублей. На выбор два варианта – открытая кредитная линия или классическая ипотека. Срок погашения – 10 лет. Можно запросить составление индивидуального графика погашения ссуды.
5. «Альфа-Банк». Выдает займы под залог ликвидной недвижимости, которая приносит доход. Если у заемщика есть объект, который сдается в аренду, он может стать залогом. Предлагается сумма в размере 70% от оценочной рыночной стоимости залогового объекта. Срок погашения ссуды – 7 лет.

Благодаря коммерческой ипотеке индивидуальные предприниматели и юридические лица могут в сжатые сроки получить в распоряжение недвижимость на выгодных условиях. Жесткие требования финансовых организаций обусловлены высокими рисками. Выбор предложений позволяет подобрать оптимальные условия и реализовать планы, направленные на успешное развитие коммерческой деятельности.

Как оформить ипотечный кредит

На самом деле оформление кредита начинается с подачи заявления в банк, то есть, потенциальный заемщик должен выбрать один или несколько банков, которые предоставляют услугу кредитования и заполнить анкету. Через несколько дней банк готов будет дать ответ. Чтобы максимально увеличить свои шансы на выдачу кредита, стоит разослать несколько заявок в разные банки, чтобы потом появилась возможность выбрать наиболее выгодные для себя условия кредитования.

На этапе подготовки нужно собрать ряд обязательных документов, паспорт, справка, подтверждающая платежеспособность документ, подтверждающий трудовую занятость, ИНН, СНИЛС и прочие личные документы. Для того чтобы повысить свои шансы на положительный ответ можно приложить дополнительные документы, например, паспорт транспортного средства документы на право собственности на недвижимое имущество: гараж, земельный участок, квартиру, жилой дом и другие. Именно они будут подтверждать финансовую состоятельность потенциального банковского партнера по ипотечному кредиту.

Какие могут возникнуть сложности?

Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:

• Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
• В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
• Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.

Что важно знать потенциальному заемщику – физическому лицу

Следует принимать во внимание, что для физических лиц, желающих приобрести нежилую недвижимость с помощью ипотечного кредита, условия будут не такими выгодными, как в случае с жилой недвижимостью. В первую очередь необходимо помнить о следующих нюансах:

• любая недвижимость, приобретенная по условиям ипотеки, автоматически становится залоговым имуществом;
• материнский капитал в данном случае привлекать нельзя;
• никакие жилищные субсидии в этой ситуации не действуют;
• у Вас не получиться вернуть налог по такой ипотеке.

Так что, прежде чем брать ипотеку на подобное имущество, рекомендуется проконсультироваться с сотрудниками финансовой организации, чтобы выяснить, насколько такой вариант будет выгоден.

А в остальном все условия будут приближены к обычной ипотеке:

Ипотека на нежилое помещение. Условия, правильно составление договора.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В большинстве случаев займы на недвижимость выдаются для покупки жилых объектов. Граждане приобретают квартиры, дома или берут средства для строительства индивидуальной собственности. Правила и порядок выдачи кредитных продуктов хорошо проработаны, имеется сложившаяся банковская и судебная практика.

Однако займы на недвижимость предполагают еще и покупку нежилых помещений. Покупка коммерческой недвижимости по ссуде — это удобное и выгодное предложение для бизнеса. Ведь бизнес получает сниженные проценты на приобретение объекта.

В чем различие от ипотеки на жилые помещения

Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.

Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:

Повышенный	Процент по ипотеке
Кратковременные сроки по договору	В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет
Увеличенный размер	первоначального взноса (около 30 %)
Строгие требования к фирмам-заемщикам	Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности
В случае покупки отдельного строения, сооружения	Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ)
При приобретается помещение являющееся частью общего помещения	У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок

На специальный характер ипотечного займа влияет и предмет ипотеки – коммерческое помещение.

Поскольку данные объекты более редко продаются вследствие своего назначения, по сравнению с жилплощадью.

Альтернативные варианты

Физическим лицам не совсем целесообразно брать кредиты на покупку коммерческой недвижимости, по той причине, что это крайне неудобно как для него, так и для банка. Кроме того, стоит учитывать, что схема оформления залога будет крайне сложной, ведь для начала нужно оформить предмет сделки в собственность, то есть, зарегистрировать в реестре прав. Затем, только наложит на него обременение банк, чтобы снизить свои риски до минимума банк не выдает кредитные средства до тех пор, пока право собственности не перейдет к заемщику, в этой ситуации продавец вынужден ждать определенное время, пока заемщика не получит свидетельство и только после этого он получает свои денежные средства.

Вторая причина отказаться от ипотеки на покупку коммерческой недвижимости – это высокие требования банка к заемщику и высокий годовой процент. Кроме залога, банк в 90% случаев будет требовать дополнительное обеспечение, поручительство и созаемщиков, заемщик потратит кучу времени, чтобы собрать все документы и оформить ипотечный кредит, при этом есть несколько других вариантов.

Сегодня банки выдают кредит под залог имеющейся недвижимости, в том числе и нецелевой. Например, если у вас есть собственности квартира или дом, то вы можете оставить в залог банку и оформить потребительский или ипотечный кредит для физических лиц на более выгодных условиях с приемлемой процентной ставкой. Здесь процедура оформления денежных средств более простая по сравнению с приобретением коммерческой недвижимости.

В другом варианте, вы можете взять потребительский кредит без обеспечения залогом, например, под поручительство физических лиц. Если внимательно рассмотреть актуальные банковские предложения, то вполне можно получить крупную сумму денежных средств в долг, если позволяет заработная плата заемщика. Правда, наверняка средств, выданных в рамках потребительского кредитования, на приобретение коммерческой недвижимости будет недостаточно. Но в любом случае заемщик может инвестировать данные мероприятия часть собственных сбережений.

Если подвести итог, то можно прийти к определенному выводу, что брать кредит в банке на покупку коммерческой недвижимости нецелесообразно, по крайней мере, индивидуальным предпринимателям и физическим лицам, постольку, поскольку именно к ним банк предъявляет самые жесткие требования. А вот юридические лица, напротив, могут без особого труда взять такой кредит, и большинство банковских предложений рассчитаны именно на представителей среднего и крупного бизнеса. А начинающие предприниматели в основном пользуются коммерческими объектами недвижимости на правах аренды.

Требования банков

Нормативно в законе не ограничиваются возможные условия, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам.

Благодаря этому для того, чтобы узнать конкретные условия выдачи кредита, нужно обратиться прямо к сотруднику выбранного банка.

Банками предъявляются следующие требования к претендентам:

Регистрация организации или ИП в РФ	То есть должна являться российским резидентом и уплачивать налоги
Требования к доходу	к примеру, Сбербанк устанавливает минимум в 500 тыс. руб. годовой выручки для предприятий
Стаж предпринимательской деятельности	к примеру, Сбербанк устанавливает минимальный стаж от 6 месяцев, Россельхозбанк – от 1 года
Обязательное наличие расчетного счета	В том банке, в котором предполагается оформление кредита
Хорошая кредитная история и репутация предприятия	Также осуществляется проверка директора фирмы или частного предпринимателя, если займ получает ИП
Местоположение организации не ниже места нахождения банка	либо его филиала (в частности, СМП банк подвергает рассмотрению заявки только претендентов, расположенных не дальше 200 км. от офиса кредитора)

Определенным банком могут предъявляться дополнительные условия.

В случае когда претендент отвечает всем условиям, банк может выдать займ даже с некоторыми скидками, к примеру:

• С пониженной процентной ставкой по ипотеке;
• поднять размер выдаваемой суммы;
• сделать отсрочку;
• снизить сумму первоначального взноса.

Для выдачи займа на покупку нежилого помещения согласовываются следующие его условия:

Размер кредита	как правило, не выше 150 млн. руб., но для Москвы и Санкт-Петербурга в отдельных банках может достигать 500 млн. руб.)
Процентная ставка	около 13 до 17 %
Срок кредита	максимум 8-10 лет
Начальный взнос	Заемщику необходимо оплатить от 15 до 30 %
Индивидуализация недвижимости	или уже существующей, или покупаемой на кредитные средства
Ответственность залогодателя	На случай просрочки платежей

Вероятность выдачи ипотеки нерентабельной компании или индивидуальному предпринимателю сводится к минимуму.

Для подобных организаций при условии соблюдения все прочих условий в отдельных банках имеются другие программы, не ипотечные, а обыкновенные потребительские займы с иными параметрами.

При успешном ведении бизнеса, приобретение дополнительных нежилых помещений может увеличить территорию охвата предпринимательской деятельности.

Что позволит в короткие сроки возместить вложения по ипотечному займу (повышенный процент за пользование кредитными средствами).

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

С индивидуальными предпринимателями на сегодняшний день осмеливаются вести деятельность только солидные банки.

По меньшей мере такие кредитные учреждения имеют ипотечные программы, которые рассчитаны и на организации, и на частных предпринимателей.

Ипотеку на коммерческий фонд недвижимости для ИП предоставляют, в частности, такие крупнейшие банки:

1. Сбербанк.
2. Московский Кредитный Банк.
3. РоссельхозБанк
4. Транскапиталбанк.
5. Банк «ФК Открытие».

Предприниматель, успешно ведущий бизнес, может подать заявку на ипотечное кредитование на нежилые помещения во множество банков, однако следует понимать, что в этом случае заявка будет рассматриваться только персонально.

Зачастую понадобится предоставить бизнес-план, в котором расписано как ИП намерен использовать недвижимость в своей коммерческой деятельности.

Порядок оформления

Порядок оформления ипотеки на нежилые объекты ничем не отличается от приобретения ипотеку жилья.

Однако, в силу того обстоятельства, что заемщиками выступают в основном юридические лица, пакет необходимых документов несколько расширен.

Общий порядок оформления ипотеки юридическими лицами следующий:

• необходимо изучить условия нескольких банков и выбрать наиболее приемлемые для данного предприятия;
• собрать перечень документов, требуемый каждым банком отдельно;
• подать заявку на оформление кредита;
• после одобрения заключить договор купли-продажи.

В большинстве случаев заемщик обращается в банк с целью купить конкретный объект. Так что следует в банк сразу же подать копии технической и иной документации на соответствующее помещение.

Если же заемщик еще не определился с покупкой, то банк и юридическое лицо создают совместную комиссию для поиска и покупки подходящего по всем требованиям сторон помещения. Обычно банки берут на себя все обязанности по юридическому сопровождению сделок.

Можно ли взять

Множество банков вводит кредитные программы, которые ориентированы на содействие малому предпринимательству, а именно самостоятельным предпринимателям.

Отдельные возможные банки-кредиторы позволяют отдавать в залог не только недвижимость, приобретаемую на кредитные средства, но и иную находящуюся в собственности недвижимость, включая жилье.

На гараж

ИП как обыкновенное физическое лицо имеет возможность взять ипотеку на гараж.

В отдельных банках (к примеру, в Сбербанке) можно получить денежные средства с целью покупки или постройки гаража.

Если в конкретном банке отсутсвует нужная программа, то можно получить обыкновенный потребительский или коммерческий кредит.

Следует осознавать, что некоторые гаражи не являются капитальными объектами недвижимостью (гаражи-«ракушки» и др.). Недвижимым имуществом признаются только объекты, которые прочно связаны с земельным участком и перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

Поэтому гараж являющийся недвижимостью должен иметь фундамент.

Свободно перемещаемые гаражи-коробки свободно перемещаются и при этом не возникает ущкрб их назначению.

Согласно законодательству в кредит можно взять также машиноместо. Крупные банки на их покупку уже предоставляет ипотечные займы.

При этом в залог передаваться может не лишь только машиноместо, но и прочее существующее недвижимое имущество.

К примеру, Сбербанк предоставялет кредит на покупку гаража на таких условиях:

Наименьший размер кредита	от 300 тысяч руб.
Первоначальный взнос	от 25 % от цены гаража (машиноместа)
Ставка	От 10 %
Срок выплат	до 30 лет

Заемщик-предприниматель должен соответствовать следующим требованиям:

Возраст более 21-го года	И к моменту возврата кредита ИП не должен быть старше 75 лет
Стаж работы более не менее 6 месяцев на последнем месте работы	и не менее одного года стажа предпринимательской деятельности за последние пять лет
Стабильный доход	Позволяющий выплачивать займ

При получении ипотеки на гараж для бизнеса значимо, чтобы гараж использовался для предпринимательской деятельности и являлся недвижимостью.

Иначе банк может предоставить кредитные средства только на условиях потребительского кредитования как в отношении обычного физического лица.

С земельным участком

Земельный участок с находящимся на нем покупаемом объектом передается в залог банку. Данная норма зафиксирована в законе «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Однако имеются исключения из этого правила, когда залог земельного участка не возникает:

• Объект находится в государственной собственности;
• Размер участка менее нормативно установленного в субъекте для участков различного назначения (например, для дачных участков сущесмтвует возможность выдела участков площадью более 0.6 га, в под садовые участки выделяется площадь от 0.4 га);
• Заемщик не имеет права сосбвтенности на объект, а имеет только право пользования на каком-либо основании.

Если земельный участок находится в аренде, то данное право также передается в залог при получении ипотеки.

Таким образом, залог на недвижимое имущество обязателен, кроме случаев, когда это противоречит закону.

Обязательность залога постройки вместе с землей под ней определяется исходя из принципа следования земли за судьбой недвижимого имущества на ней (в силу Земельного кодекса РФ).

Законодательная база

В понимании большинства граждан ипотека – это лишь целевое кредитование для приобретения жилого помещения.

Однако закон допускает кредитование покупки и нежилых — производственных и складских, торговых помещений. При этом не важно, покупает такой объект недвижимости предприятие или организация, либо обычное физическое лицо.

Основным законодательным актом, регулирующим ипотечные отношения, является Закон «Об ипотеке» или как его еще называют, Закон «О залоге недвижимости». Принят данный закон был в 1998 году и с некоторыми изменениями до сих пор применяется в регулировании отношений, возникающих в связи с оформлением ипотеки.

Но стоит отметить, что данный закон не регулирует кредитные отношения, он лишь выделяет основные моменты кредитования под залог имущества:

• как определяется стоимость залогового имущества;
• в каких случаях кредитор вправе забрать заложенный объект недвижимости;
• права кредитора на получение процентов за счет заложенного имущества и т.д.

Сама система кредитования, общие правила отношений процентного займа регулируются нормами гражданского законодательства. Так, кредитные отношения отнесены к категории частноправовых и в основном регламентируются соглашением между сторонами.

Поэтому при оформлении кредита на нежилой объект недвижимости необходимо внимательно изучать условия банка, которые будут включены в соглашение.

Стоит отметить, если банк предъявляет определенные требования, идущие вразрез с нормами гражданского законодательства, то на него можно подать в суд.

В какие банках получить

Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.

Условия кредитования следующие:

Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке	от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 %
«СуперОвердрафт» Промсвязьбанк	от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 %
«На залоговое имущество» ВТБ	до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 %
«Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб	10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 %
«Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие»	От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5%
«Модернизация» Севергазбанк	до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5%

Сбербанк является лидером по выдаче кредитов коммерческого назначения.

Заявка на ипотечный кредит, читайте здесь.

Получить ипотечный займ может любая организация или ИП, успешно ведущие бизнес.

Необходимо только обратиться в банк, представив обоснование и план, как предполагается окупать ипотеку.

При хорошем оформлении бизнес-проекта не возникнет проблем при получении ипотеки на коммерческую недвижимость.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.
К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Процесс оформления

Получение ипотечного кредита на нежилые помещения для компаний охватывает следующие этапы:

Подача заявления	и подробной анкеты на ипотеку с приложением необходимых документов
Проверка документов кредитором	На это отводится до 10 дней, поскольку документы могут отправляться в главное отделение банка для проверки
Выполняется расчет размера кредита и согласовываются условия выдачи	размер, срок кредита, процентная ставка, вид кредита – с аннуитетными или дифференцированными платежами
Подбор коммерческой недвижимости	Сбор документов на объект для одобрения кредитором
Проверка и одобрение помещений банком	Непосредственное подписание договора ипотеки
Приобретение объекта недвижимости	Расчеты между сторонами
Государственная регистрация права собственности	и регистрация права залога банка на объект недвижимости

Особенное значение банк уделяет проверке объекта, который передается ему в залог. Выполняется проверка характеристик объекта и соответствие его СНиП (строительным нормам и правилам) и СаНПин (санитарным правилам и нормам).

Кроме того, будущему заемщику потребуется выполнить оценку объекта недвижимости. Большинство банков предоставляют список рекомендуемых оценочных организаций, с которыми они сотрудничают.

Заключительным этапом при оформлении кредита, является заключение договора страхования объекта недвижимости.

Объектом страхования является недвижимое имущество, передающееся в залог (покупаемое либо собственное).

Во многих банках существуют свои страховые компании, которые выполнят страхование в короткие сроки (к примеру, ВТБ-страхование, Сбербанк-страхование).

Особенности ипотечного займа на нежилое помещение

Несмотря на высокие темпы развития ипотечного рынка в РФ, целевые займы на приобретение коммерческой и нежилой недвижимости имеют меньшую востребованность и популярность у заемщиков по сравнению с жильем.

Логично, что банки предлагают небольшой выбор таких программ получения займов и не самые выгодные условия.

Связано это со следующими факторами:

• зачастую банки испытывают сложности в оценке степени ликвидности объектов нежилой недвижимости и определении их реальной стоимости на рынке;
• в секторе коммерческой недвижимости часто встречающимся явлением считается рейдерский захват и факты незаконности юридических сделок;
• потенциальные заемщики с высокой степенью надежности, по мнению банка редко связываются с оформлением ипотечных кредитов на нежилые помещения;
• законодательство РФ в вопросах коммерческой ипотеки не так четко проработано, как для оформления жилищных займов, что чревато для банков дополнительными рисками и потерями.

В целях минимизации возможных рисков банки предлагают заемщикам три варианта оформления ипотечного займа на покупку нежилого помещения:

1. Изначально оформляется сделка купли-продажи помещения, а уже затем залог. При этом продавец получит окончательную сумму за недвижимость только после оформления права собственности на нового владельца.
2. Сначала оформляется залог на помещение еще при действующем владельце, а затем осуществляется постепенная передача прав собственности и повторное обременение имущества.
3. Объект залога передается в собственность специально созданному для этого юридическому лицу, а покупатель выкупает у продавца права владения им.

Большинство предложений в рамках бизнес-ипотеки или ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости предлагается для клиентов, относящихся к сектору малого и среднего бизнеса.

Физическим лицам получить такой кредит будет достаточно затруднительно по причине высокой рыночной стоимости нежилых помещений и нежелания кредитных организаций рисковать.

Поэтому для частных лиц количество ипотечных предложений существенно ниже, нежели для индивидуальных предпринимателей или небольших бизнес-компаний.

Необходимые документы

Заемщик должен собрать следующие бумаги:

для Индивидуального Предпринимателя:

Для конкретного предпринимателя банком могут требоваться дополнительные документы и информация.

Зачастую это имеет отношение к заемщикам, не ведущим типовую отчетность.

Вслед за подбором помещений следует выполнить сбор документации:

Документ, подтверждающий право собственности	Выписка из ЕГРН
Договор-основание собственности	В случае аренды земельного участка под объектом ипотеки, также договор на него
Технический паспорт	либо выкопировка необходимого этажа, на котором расположены помещения
Чертеж плана здания	с расположением помещений
Информация о рентабельности объекта	специального оборота (к примеру, автозаправки)
Проектно-сметные документы	когда объект еще не введен в эксплуатацию

Подробный перечень на объект недвижимости следует получить у специалиста банка.

При невозможности предоставить оригинал документа, в банк необходимо передать его нотариально удостоверенную копию.

Банком могут затребоваться какие-либо сведения (к примеру, экспликация помещений с площадями) по установленной форме.

В этом случае нужно получить образец у сотрудника. При сборе полного комплекта документации проблем с одобрением заявки не должно возникнуть.

На каких условиях выдают?

Если человека интересует ипотека на нежилое помещение, перед обращением в банк стоит ознакомиться с условиями предоставления денежных средств. Они сильно отличаются от стандартных. Размер переплаты составит от 11,5% годовых до 20%. Коммерческая недвижимость может стоить значительно дороже жилых квартир и домов. Потому максимальный размер кредитного лимита сильно повышен. Заемщику удастся получить от 150000 руб. до 200 млн руб.

Деньги без первоначального взноса не предоставляются. Его размер должен составлять минимум 20%. Эксперты советуют предоставить максимально большой первоначальный взнос. От его объема зависит выгодность предложения. Чем больше собственных денежных средств вложит потенциальный клиент, тем меньше процентная ставка будет установлена. Период возврата капитала зависит от получаемой суммы. Однако максимальная продолжительность сотрудничества с заемщиком не может превышать 7-10 лет.

Образец договора

После выбора компанией или частным предпринимателем подходящего для них банка и условий ипотеки, следует получить у сотрудника банка образец договора.

Необходимо осознавать, что образец не является окончательным документом и сам договор с определенной фирмой может различаться.

В особенности, если в персональном порядке определены отдельные условия, к примеру, скидки.

Важнейшие условия, которые должны содержаться в образце договора ипотеки:

Информация	о предпринимателе и банке
Условия договора	размер, ставка, его срок, вид, график платежей
Права и обязанности сторон	к примеру, пределы пользования объекта компанией
Ответственность	за нарушение договора и порядок урегулирования споров
Процесс погашения займа	включая досрочное погашение

Если заемщик и кредитор условились о скидках, льготных условиях либо отсрочке, то процедура их осуществления детально прописываются в ипотечном договоре.

Московский кредитный банк

От 1 до 30 миллионов 1‒20 лет не менее 20% от цены 17,25‒22,5 Обязательна регистрация работодателя заемщика на территории Москвы или Подмосковья

Получить займ на покупку нежилого помещения в Московском кредитном банке смогут граждане РФ в возрасте старше 18 лет и имеющие стабильный доход. Гибкая политика банка в отношении требований к заемщикам предполагает рассмотрение всех источников доходов клиента, включая альтернативные и неофициальные.

Приобретаемая недвижимость должна располагаться в пределах Московской области.

Регистрация ипотеки

Ипотека коммерческих помещений, как и при кредитовании жилья, должна пройти государственную регистрацию р Росреестре.

На это отводится срок до 15-ти дней. Для регистрации необходимо уплатить госпошлину (для организации – 4 тыс. руб., для ИП – 1 тыс. руб.).

Раздел ипотеки при разводе, читайте здесь.

Ипотечный кредит под коммерческую недвижимость позволяет дать неплохой старт для развития своего бизнеса.

Получить кредит могут и предприниматели с небольшим оборотом.

Видео: Покупка коммерческой недвижимости

Условия коммерческой ипотеки

Ипотека на нежилое помещение — отличная возможность надежно инвестировать свои средства в недвижимость или расширить сферу влияния своего бизнеса.

Получив такой кредит, заемщик сможет приобрести офисное, торговое или складское помещение, гараж, цех или иной объект недвижимости в коммерческих целях.

Оформление ипотечных займов на нежилую недвижимость предполагает жесткие требования к потенциальным заемщикам и ограничения по ключевым параметрам кредита.

Основные требования к клиентам:

• возрастной ценз: от 21 до 65 лет (в некоторых банках от 18 лет);
• гражданство РФ;
• наличие стабильного источника дохода и официальное трудоустройство с возможностью документального подтверждения;
• регистрация в городе присутствия кредитующего банка.

При рассмотрении кредитных заявок банки отдают свое предпочтение клиентам, являющимися индивидуальными предпринимателями, учредителями и соучредителями крупных организаций, а также ТОП-менеджерами крупных российских компаний.

Именно этим категориям заемщиков банк, вероятнее всего, одобрит кредит на покупку нежилого помещения, рыночная стоимость которого может достигать 200 миллионов рублей.

Лицам пенсионного возраста банки, скорее всего, откажут в получении ипотечного займа под нежилое помещение.

К приобретаемым объектам недвижимости также предъявляются определенные требования.

Наиболее общими из них являются:

1. Помещение должно располагаться в здании, имеющем завершенную стадию строительства.
2. Объект не должен иметь существенных дефектов несущих конструкций и находиться в удовлетворительном или хорошем состоянии.
3. Помещение должно пройти проверку и аккредитацию банка.
4. Недвижимость должна быть застрахована (в случае отказа от такой услуги банк имеет право повысить годовую ставку по займу или вовсе отказать в выдаче).
5. Здание и само помещение должны находиться в регионе нахождения банка.
6. Банки устанавливают ограничения по максимально возможной площади помещения (в большинстве случаев до 150 кв. м.).
7. Приобретаемая недвижимость не может находиться под обременением.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определяющими требованиями к заемщику и объекту залога являются платежеспособность клиента и высокая ликвидность помещения.

Как снять обременение с нежилого помещения после выплаты ипотеки для физических лиц?

Обременение налагается только на основании отдельного документа. Это договор о залоге. Документ регистрируется в Росреестре. Невозможно изменить данные по договору до момента снятия с имущества обременения.

Основанием для его снятия является погашение ипотечного кредита. Тогда можно получать от банка справку о погашении займа. Указанный документ следует сдать в Росреестр. Государственный орган проверяет действительность погашения ссуды и снимет обременение. После завершения процедуры заявитель получает уведомление о снятии обременения. С этого момента он получает возможность распоряжаться объектом по собственному усмотрению.

Абсолют банк

От 1 до 50 миллионов 5‒ 10 лет не менее 20% от цены От 14,25 Для зарплатных и постоянных клиентов банка действуют программы лояльности и выгодные кредитные ставки в рамках индивидуального предложения

Также как и в любом другом банке на величину устанавливаемой годовой ставки влияет страхование рисков и заключении договора страхования.

При согласии клиента на приобретение такого пакета услуг банк готов будет предложить минимальный процент по ипотечному займу.

https://s70perm.ru/trudoustrojstvo-drugoe/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskih-lic.html
https://zonapravosudia.ru/zhk/ipoteka-nezhilogo-pomeshcheniya-2.html