Особенности коммерческой ипотеки

Для предприятия коммерческого характера важным фактором успеха является наличие собственного помещения. Оно важно для наличия юридического адреса, который обозначает местонахождение организации для потенциальных клиентов или для открытия складских, либо производственных помещений. Как вариант существует аренда, но она связана с некоторыми рисками, ибо в данном случае вашими площадями на самом деле владеет стороннее лицо со своими запросами и взглядами на ситуацию на бизнес-рынке.

Свое же помещение – всегда надежный тыл для организации коммерческих проектов, да и, в конце концов, сдача в аренду – тоже выход. Площади, подразумевающиеся в данном случае, не чета жилым помещениям, а значит и затраты на них на порядок выше. Где же взять необходимые деньги, особенно если собственный бизнес только делает первые шаги? Тут и всплывает такое понятие, как коммерческая ипотека.

Коммерческая ипотека для бизнеса: черты

Во всем мире данный вид ипотеки распространен уже давно, но в России в эту сторону начали «посматривать» сравнительно недавно. Такая ипотека подразумевает получение дохода от собственной бизнес-деятельности, а потому, в отличие от жилищной ипотеки, выдается коммерческими банками на более жестких условиях. В качестве залога может выступать строго те помещения, которые уже находятся в собственности заемщика. Приобрести же можно любую нежилую недвижимость, будь то офисы, склады и другие подобные площади.

Несколько признаков, отличающих коммерческую ипотеку:

• высокая процентная ставка (начинается от 12%, Сбербанка России предлагает еще более высокую ставку – от 18%, но с возможностью досрочного погашения кредита);
• срок погашения, относительно некоммерческих предложений, достаточно мал: максимально – 12 лет, минимально – 5 (крупные российские банки, такие как Сбербанк и ВТБ предлагают ипотеку на срок до 10 лет максимум);
• первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости приобретаемого объекта (в некоторых случаях возможно отсутствие первоначального взноса, при условии предоставления дополнительного залога).

Для удобства расчетов на сайтах банков предоставляются калькуляторы по индивидуальному расчету расценок коммерческой ипотеки.

Процентная ставка и сумма ежемесячного платежа рассчитывается исходя из срока погашения кредита и необходимой суммы денежных средств. Когда банк рассматривает заявку соискателя, он учитывает такие моменты, как стаж деятельности и суммарный доход предприятия/организации.

Залог при коммерческой ипотеке

Как уже указывалось выше, залогом для приобретения новой недвижимости может выступать лишь недвижимость, уже имеющаяся у собственника. В отличие от жилищных ипотечных вариантов, когда приобретаемое жилье зачастую и выступает залогом.

Вообще, в силу новизны предложения, законодательная база, подводимая под коммерческую ипотеку, не обладает достаточной гибкостью. Этот «продукт», предлагаемый банковскими организациями, еще не до конца понятен и по ходу действий могут возникать непредусмотренные нигде ситуации.

Такой вид займа более всего удобен для крупных юридических лиц, имеющих в своем распоряжении коммерческую недвижимость, а значит обладающих возможностью обеспечивать залог, требуемый банками. Для индивидуальных предпринимателей, которым необходимы собственные помещения, коммерческая ипотека менее доступна, если только у них нет в собственности нежилой недвижимости, способной стать залогом для банка.

Варианты оформления коммерческой ипотеки

Существует несколько способов оформления коммерческой ипотеки:

• Под залог уже имеющейся нежилой недвижимости.
• Вариант оформления предварительной сделки с частичной оплатой. При заключении договора учитывается, что покупатель и банк совместно выплачивают стоимость приобретаемого имущества. На покупателя оформляется право собственности, банку достается закладная на приобретаемую недвижимость. После заключения договора производится окончательный расчет с владельцем объекта коммерческой ипотеки.
• Вариант более сложный, чем предыдущий и требующий несколько больше временных затрат. При оформлении сделки покупатель выплачивает часть необходимой суммы, предоставляя вместе с тем гарантии банка. Вступив в права на недвижимость, он может использовать ее в качестве залога перед банком-гарантом для предоставления коммерческой ипотеки.
• Еще один непрямой «вариант». Коммерческая недвижимость оформляется в пользу отдельного юридического лица. Покупатель-организация получает заем от банка. Выплачивается же заем банку посредством выкупа акций предприятия, на которое оформлена фигурирующая выше коммерческая недвижимость.

Исходя из всего вышеописанного, становится ясно, что в данном вопросе может возникнуть много сложных моментов. Банки не всегда согласны предоставлять такую ипотеку индивидуальным предпринимателям, да и крупным юридическим лицам приходится использовать сложные схемы получения оной.

Камнем преткновения, в данном случае, является отсутствие в собственности у соискателя недвижимости, способной выступить залогом. С другой стороны, многие банки в своей деятельности стараются более лояльно относиться к малому бизнесу и даже предлагают ипотечное кредитование на специальных условиях, как, например, предложение от Сбербанка под названием «Бизнес-недвижимость».

Существует также вариант приобретения необходимой недвижимости в лизинг. Если у соискателя не хватает собственных средств, то приобретаемая недвижимость остается во владении той организации, которая предоставила средства на покупку, вплоть до полного погашения задолженности. Есть преимущества такого варианта, в том числе стабильная законодательная база, подводимая под данный метод. Однако существуют и риски в виде банкротства лизинговых компаний.

Как было указано выше, банки очень скрупулезно выясняют доходы будущего владельца приобретаемой в ипотеку недвижимости, и многим начинающим предпринимателям достаточно сложно подтвердить стабильность собственного дохода, в силу недавнего присутствия на рынке. С другой стороны недвижимость, приобретаемая в ипотеку, сама может стать предметом дохода, при условии возможности сдачи ее в аренду.

В силу новизны бизнес-ипотека не сильно распространена, существует много вопросов ее проведения, но данное направление развивается, уже имеет своих клиентов, а с течением времени будет становиться только прозрачней и доступней.

Как взять коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

Документы

В целях привлечения новых клиентов банки постоянно расширяют линейку предлагаемых ими продуктов. Одним из таких предложений является коммерческая ипотека – разновидность кредитования, направленная на финансирование и стимулирование приобретения нежилой недвижимости представителями малого и среднего бизнеса.

Содержание статьи:

В каких случаях выгодна коммерческая недвижимость в ипотеку?

Кредитополучателю ипотека предоставляет возможность оптимизировать свои финансовые расходы. Речь идет в первую очередь о тех предпринимателях, которым для осуществления своей деятельности необходимо использование каких-либо помещений. Сегодня наиболее распространенным решением считается аренда необходимых для бизнеса площадей. Основная причина – отсутствие значительных средств, требуемых для единоразового выкупа недвижимости.

В тоже время взять обычный займ на покупку помещения весьма затруднительно, поскольку для этого кредитополучателю нужно обязательно иметь на балансе какое-либо ликвидное имущество, которое можно было бы представить в качестве залога.

Вышеописанную проблему и позволяет решить коммерческая ипотека – выделяется кредит на покупку недвижимого имущества под залог самого приобретаемого имущества, которое становится основным предметом обеспечения кредита.

В долгосрочной перспективе такое решение выгоднее аренды, так как размер ежемесячных выплат по кредиту будет в принципе сопоставим с арендными платежами, но при этом со временем недвижимость полностью перейдет в собственность предпринимателя.

Говоря простым языком, это возможность, незначительно увеличив ежемесячные расходы, превратить их из обязательных трат в своего рода инвестиции.

Долгое время коммерческая ипотека была доступна только юридическим лицам, то есть относительно крупным предприятиям и компаниям. Это было связано с довольно высоким уровнем риска, ведь подобный кредит редко берут высокодоходные и успешные организации, а значит, есть вероятность невыполнения своих обязательств заемщиком.

Кому предоставляется ипотека на коммерческую недвижимость?

Название данного кредитного продукта может многих ввести в заблуждение, поскольку оно создает ощущение, что подобная ипотека доступна практически для любого гражданина (т.е. кредитополучателя, являющегося физическим лицом). Но это не совсем так.

Реальный перечень лиц, которые смогут претендовать на получение подобного займа, ограничен следующими субъектами:

• индивидуальные предприниматели (ИП) и владельцы крупного бизнеса;
• топ-менеджеры компаний и предприятий.

Именно для вышеупомянутых групп и была создана коммерческая ипотека для физических лиц. Кроме того, дополнительными требованиями для потенциального кредитополучателя являются возраст (формально от 21 года до 65 лет, но в реальности представители верхней и нижней границы этого диапазона смогут рассчитывать на положительный ответ банка только в случае очень хорошего заработка) и российское гражданство.

И если оформить ИП для удовлетворения требованиям по коммерческой ипотеке не так уж и сложно, то вот с подтверждением своего материального благосостояния у многих граждан могут возникнуть проблемы. Суть в том, что при анализе финансового положения потенциального заемщика банки смотрят только на текущие доходы, не учитывая возможную прибыль и выгоду, которые клиент намеревается извлечь благодаря использованию полученного помещения. И зачастую предприниматели просто не в состоянии предоставить устраивающие банк цифры, потому что, планируя оформление займа, они закладываются именно на увеличение доходов.

Стандартные условия и требования для ипотеки на коммерческую недвижимость

Единого списка требований, соблюдение которых позволило бы рассчитывать, что любой банк одобрит заявку на оформление коммерческой ипотеки, не существует. Это связано как с относительной новизной данного кредитного продукта, так и с уже упоминаемым фактором высокого риска подобных займов для физических лиц. Из-за этого каждая финансовая организация предпочитает самостоятельно изучать клиента и старается публично не разглашать всех критериев, на которые обращается внимание.

Тем не менее можно выделить стандартный список наиболее распространенных условий для предпринимателей:

• Предоставление полного пакета личной документации физического лица (оригинал паспорта и военного билета; документ, подтверждающий нахождение на учете в УФНС; данные обо всех доходах, счетах в банках, имеющемся в собственности движимом и недвижимом имуществе).
• Наличие предварительного проекта договора на покупку желаемого коммерческого помещения и бизнес-плана, касающегося его дальнейшего использования.
• Страхование как самого предмета потенциальной сделки, так и жизни и здоровья кредитополучателя (тут речь идет о предварительной договоренности со страховщиком, который по запросу банка подтвердит готовность к оформлению страховки).
• Соблюдение стандартных требований к объектам недвижимости (точный список лучше узнавать у представителей банка, обычно дело касается регионального соответствия, отсутствия обременений на помещении и иногда также устанавливается минимальный порог по общей площади).

Индивидуальные предприниматели дополнительно должны предоставлять документацию по их деятельности (свидетельство о регистрации; лицензию; справки о доходах и задолженностях и т.д.), а крупные менеджеры компаний малого и среднего бизнеса – документы, подтверждающие занимаемые ими должности (например, справка с места работы).

Порядок оформления коммерческой недвижимости в ипотеку

Одной из основных особенностей коммерческой ипотеки является усложненный порядок ее оформления. Все дело в том, что недвижимость, приобретаемую кредитополучателем, невозможно зарегистрировать в качестве залога как средство обеспечения займа до тех пор, пока помещение полностью не перейдет в собственность нового владельца. То есть при заключении обычного договора купли-продажи фактически образуется некий промежуток времени (когда банк уже выдал клиенту необходимые для покупки средства, но купленная недвижимость еще не зарегистрирована как залог), в течение которого банк несет наибольшие риски.

Естественно, что такие риски идут вразрез с интересами финансовых учреждений, поэтому они предпочитают другие, более сложные схемы для оформления ипотеки:

1. Использование авансового платежа. Между участниками сделки по продаже недвижимости заключается соглашение, по которому покупатель передает продавцу установленную часть суммы в качестве аванса и гарантийное письмо от банка, подтверждающее перевод оставшейся суммы после того, как состоится переход прав собственности. Затем помещение регистрируется на нового владельца и оформляется как залоговое имущество, а продавец получает вторую часть суммы. Такой вариант наиболее удобен банку, однако он может быть невыгоден для продавца, поскольку вся процедура обычно растягивается на пару месяцев, в течение которых ему приходится ждать свои деньги.
2. Продавец самостоятельно закладывает недвижимость. Данная схема идентична описанной выше, однако после получения авансового платежа продавец сразу же передает имущество в залог банку. Уже после этого заключается договор купли-продажи и ему переводится остаток средств. Впоследствии объект залога вместе с правом собственности переходят к новому владельцу. Подобный механизм сделки более сложен для оформления, но здесь в равной степени соблюдаются интересы всех затрагиваемых сторон.

Видео сюжет расскажет об покупке коммерческой недвижимости в ипотеку

https://snowcredit.ru/osobennosti-kommercheskoj-ipoteki/
https://pravo-doma.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-vzyat-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-ipoteku-fizicheskomu-licu.html