Коммерческая ипотека и связанные с ней риски

Получение займа на покупку нежилых помещений, использующихся для ведения коммерческой деятельности, получает все больше откликов среди предпринимателей. Такая недвижимость дорого стоит, а денег у начинающих бизнесменов недостаточно или они находятся в обороте.

Приходится идти в банк за помощью. Взятые деньги помогут нарастить мощность компании в результате расширения торговых площадок, складских и производственных помещений. Это увеличит доход и позволит быстро погасить задолженность.

Коммерческая ипотека не подвергает риску личное имущество заемщика или его бизнеса. В качестве обеспечения выступает купленная в кредит недвижимость. Если заемщик окажется неплатежеспособен, то в счет образовавшегося долга будут реализованы только эти объекты.

Потенциальная востребованность этого вида кредитования очень высока. Это подтверждает статистика его использования в зарубежных странах. Однако отсутствие проработанной законодательной базы и жесткие требования банков в отношении заемщика не позволяют кредитованию нежилой недвижимости выйти на соответствующей уровень популярности.

Отличия коммерческой ипотеки от жилищной

Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости имеет существенные отличия от ипотечных программ для покупки жилья:

• Сумма займа начинается с отметки в 1 миллион рублей. Есть банки, которые ограничивают максимальные выплаты 100 миллионами. Это огромные суммы и, пожалуй, главное по значимости для предпринимателей отличие. Большие деньги позволяют приобрести недвижимость, доход от использования которой в ближайшей перспективе позволит покрыть кредитные обязательства перед банком.

• По условию договора предпринимателю предоставляется отсрочка первого платежа длительностью 6 месяцев. Чтобы бизнес начал приносить деньги нужно время. Банкиры отлично это понимают и идут навстречу предпринимателям.

• Максимальный срок кредитования коммерческой недвижимости в 2 раза меньше предусмотренного для покупки жилья.

Если дела пошли не очень хорошо и ожидаемой прибыли не получено, придется искать деньги для погашения долга. Самый быстрый способ уговорить потенциальных инвесторов вложить деньги – сделать предложение об обеспечении собственного долга выгодным для них самих, например, пообещать акции предприятия.

Чего хотят банки при оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость?

Покупка коммерческой недвижимости требует больших финансовых затрат. Не всякая кредитная организация выдаст займ такого размера в одни руки. Поэтому основными игроками здесь являются крупные банки. Кредиторы, располагающие меньшими средствами, не отказываются совсем от ипотечных программ, но ограничиваются более скромными суммами.

Условия, на которых банк согласится дать деньги:

• Максимальный срок кредита – от 10 до 15 лет.

• 15–20% составляет процентная ставка. Размер ее напрямую зависит от времени, на которое даются деньги. Чем оно больше, тем выше процент по кредиту. Поэтому выгоднее оформить краткосрочный кредит, расширить производство и, если снова понадобятся деньги, взять еще.

• Внесение первоначального взноса, который может достигать 20–40% от требуемой на покупку суммы. Некоторые финансовые учреждения соглашаются отступиться от этого правила. Размер займа, полученного при таких условиях, будет понижен. Можно предложить банку в залог собственное имущество вместо первоначального взноса, что потребует дополнительного оформления документов. Не каждый банк захочет на это пойти. Возросший спрос на коммерческую ипотеку позволяет кредиторам выбирать клиентов по своему усмотрению.

• Банки откажут в кредите начинающим предпринимателям, если при проверке окажется что компания работает менее года. Кроме того, компания, просящая о займе, должна доказать свою рентабельность. В убыточное дело вкладываться никто не станет.

Есть способ покупки коммерческой недвижимости значительно ниже рыночной цены. Для этого нужно найти организации, признавшие себя банкротами и распродающие имущество для покрытия расходов по заработной плате и другими долгам. Реестр таких компаний публикуется в интернете на федеральных сайтах.

Для нормальной работы компании недостаточно купленной на кредитные деньги недвижимости. В производственных помещениях работают люди. Их труд надо оплачивать. Чтобы произвести товар необходимо сырье и технологическое оборудование.

Когда кроме взятых в банке денег для приобретения коммерческой недвижимости ничего нет, а их для ведения бизнеса недостаточно, остается только искать делового партнера. Он обеспечит совместное предприятие всем остальным.

Как выбрать нужный банк для получения ипотеки на коммерческую недвижимость?

Ипотека доступна как юридическим, так и физическим лицам. Для ознакомления с условиями кредита нужно прийти в расположенное поблизости отделение выбранного банка. При очном общении с работниками финансового учреждения откроются интересные подробности кредитного договора.

Официально опубликованная программа кредитования написана без учета индивидуальных особенностей клиента. Поэтому нужно использовать полученное для разговора время с пользой и задавать вопросы. Они помогут решить стоит ли воспользоваться услугами этого банка или продолжить поиск.

Всю нужную информацию можно найти на официальном сайте кредитной организации. Здесь же, при помощи формы обратной связи, задать интересующие вопросы, уточнить, что осталось непонятным. Однако виртуальная среда не заменит полностью живого общения в офисе.

Например, ВТБ24 предлагает постоянным клиентам ипотечные тарифы, информация о которых на сайте отсутствует. При рассмотрении заявки и формировании условий кредитования учитываются все моменты взаимодействия заемщика с банком: продолжительность сотрудничества, объем проводимых финансовых операций и др.

Программа ипотечного кредитования Сбербанка заслуживает внимательного к себе отношения. В портфеле главного банка страны есть весьма выгодные предложения. Впрочем, любая кредитная организация с хорошей репутацией заинтересована в долгосрочном сотрудничестве и может предложить заманчивые условия для ипотеки.

Ипотека для ИП в Сбербанке

Индивидуальные предприниматели редко совмещают бизнес и работу за зарплату, поэтому бизнес — основной источник дохода. ИП несет полную ответственность за результаты своей коммерческой деятельности. Для банка сотрудничество с таким заемщиком – риск. Не все представители малого бизнеса получат одобрение заявки на ипотеку, так как это наиболее продолжительный вид кредитования и кредитору сложно спрогнозировать стабильную прибыль у заемщика на такой срок.

Что такое ипотека для ИП в Сбербанке, кому одобрят заявку и какие выдвигают требования к заемщику, разобрался специалист сервиса Бробанк.

Что повлияет на одобрение заявки на ипотеку для ИП

Для того, чтобы Сбербанк одобрил заявку на ипотеку, ИП должен доказать свою платежеспособность. В этом плане предпринимателям сложнее, чем гражданам, которые работают и получают стабильную заработную плату. Малый бизнес в РФ неустойчив и подвержен колебаниям. Но ИП может убедить банк в своей платежеспособности несколькими способами:

1. Показать, что бизнес не зависит от сезона. Если выбранный предпринимателем вид деятельности привязан только к одному времени года, это может стать препятствием для одобрения заявки на ипотеку. Либо к нему будут выдвигать более серьезные требования.
2. Предоставить налоговую отчетность. Если ИП работает по общей системе налогообложения, ему легче получить одобрение, чем тем, кто выбрал упрощенку. ОСН дает четкое представление о ежемесячной прибыли и сумме отчисленных налогов. Но независимо от системы налогообложения, факт уплаты налогов будет плюсом для ИП при подаче заявки на ипотеку.
3. Принести документы, из которых видно что ИП зарегистрирован и действует больше 1 календарного года.
4. Показать положительную кредитную историю и отсутствие текущих долгов перед другими кредиторами. Если, например, была оформлена рассрочка на бытовую технику или автокредит, их желательно закрыть до того, как подавать заявку на ипотеку.
5. Подтвердить финансовую стабильность декларацией о доходах или документами о праве собственности на имущество. Также подойдут подтверждения наличия ИИС, вклада, брокерского счета.
6. Открыть или перевести расчетный счет предпринимателя на обслуживание в Сбербанк. ИП, у которых открыт счет в другом банке, гораздо чаще получают отказ в ипотеке.

Банк-кредитор стремится не только вернуть выданные средства, но и заработать на этом, поэтому клиентам с хорошей платежеспособностью и стабильным бизнесом одобряют заявки на ипотеку.

Какие программы доступны предпринимателям в Сбербанке

Предприниматели обращаются в Сбербанке не только при покупке жилья для личного пользования, но и для коммерческих целей. В 2020 году ИП могут подавать онлайн-заявки на кредит, если хотят:

• купить недвижимость или транспорт;
• провести модернизацию производства;
• пополнить оборотные средства.

При покупке недвижимости для личных или коммерческих целей можно выбирать из таких программ:

1. Инвестиционный кредит. Подразумевает вложение средств в готовую недвижимость и строительство. Кроме того этот вид кредитования позволяет приобрести жилую или коммерческую недвижимость под залог приобретаемых объектов. Подходит для ИП с годовой выручкой меньше 400 млн рублей в год. Срок кредитования от 1 до 180 месяцев. Сумма от 100 тысяч до 200 млн рублей.
2. Кредит на проект. Можно использовать под строительство или рефинансирование кредитов, выданных другими банками для реализации проектного или инвестиционного финансирования. На кредитование может подавать заявку ИП, годовая выручка которого не превышает 400 млн рублей. Срок – от 1 до 120 месяцев. Сумма от 2,5 млн до 200 млн рублей.
3. Бизнес недвижимость. ИП получает финансирование на коммерческую ипотеку от Сбербанка под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Кроме того предприниматель может купить строящийся объект у аккредитованного застройщика.

Для малого бизнеса есть еще два вида программ кредитования «Оборотный кредит» и «Овердрафт», но для покупки жилья или недвижимости под бизнес они не подходят.

С индивидуальными предпринимателями в Сбербанке работают не во всех представительствах, а только в тех, в которых есть специальный отдел по работе с корпоративными клиентами.

Основные условия ипотеки для ИП в Сбербанке

При подаче заявки в Сбербанк на ипотеку для ИП установлены более жесткие требования, чем для физических лиц. Общие условия по кредитованию для предпринимателей:

• ставка – от 11% годовых;
• сумма – от 100 тысяч до 200 млн рублей;
• срок – от 1 до 120 или 180 месяцев;
• размер первоначального платежа 20% для ИП занятых в сельхоздеятельности, и 25% для всех остальных предпринимателей;
• первоначального взноса не будет, если в качестве залога используют недвижимость, которая уже находится в собственности ИП;
• объем выручки у ИП за год до суммы в 400 млн рублей;
• деятельность ведется на территории РФ;
• платежи по кредиту дифференцированные или аннуитетные, в отдельных случаях индивидуальный график выплат основной суммы долга;
• ежемесячные проценты независимо от графика выплаты основного долга;
• за досрочное закрытие кредита нет штрафных санкций;
• за просрочку платежа штрафы, начиная с 1 дня 0,1%.

Все документы на ипотеку ИП может загрузить и отправить дистанционно, если расчетный счет открыт в Сбербанке.

Общие требования к заемщикам

При подаче заявки на ипотеку в Сбербанке индивидуальный предприниматель должен подходить под определенные условия:

1. Максимальный возраст 70 лет на момент завершения выплат по ипотеке.
2. Гражданство РФ.
3. Срок от момента регистрации ИП и начала ведения хозяйственной деятельности минимум 3 месяца – для торговли, 6 месяцев – для остальных видов деятельности, кроме сезонных. Если у ИП сезонная деятельность, срок регистрации от 12 месяцев и больше.

Срок регистрации ИП при кредитовании под свое имущество или то, которое приобретается:

• под залог векселя Сбербанка – 3 месяца;
• для торговли и внесезонных видов хоздеятельности – 6 месяцев;
• для ИП с сезонным видом деятельности – 12 месяцев.

Решение по заявке при экспресс ипотеке для индивидуальных предпринимателей принимают в течение 3 рабочих дней, если предоставлены все документы. По остальным кредитным продуктам заявку рассматривают до 8 рабочих дней. Информация о решении Сбербанка поступает ИП на электронный адрес или мобильный телефон, который был указан в заявке на ипотеку.

Документы для подачи заявки

Для подачи заявки на ипотеку ИП должен предоставить в Сбербанк:

• заполненную анкету;
• регистрационные документы ИП;
• финансовую отчетность и документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности – баланс, отчет о прибылях или убытках, управленческие данные, декларацию.

Кроме того предприниматель предъявляет:

• внутренний паспорт с отметкой о постоянной регистрации;
• лицензию на ведение деятельности, если она подлежит лицензированию;
• налоговые отчеты для УСН – декларация за предшествующий год, для ОСН – за 2 года, для НДФЛ – за предыдущий отчетный период;
• документы на залоговое имущество – право собственности, договор купли-продажи.

Если доходов у ИП будет недостаточно, или финансовая устойчивость вызовет сомнения, Сбербанк запросит привлечь созаещмиков или поручителей. Обязательно проверят семейное положение, число иждивенцев и все возможные источники доходов. Высокая заработная плата или другие доходы супруга и привлеченных созаемщиков помогут убедить Сбербанк в платежеспособности предпринимателя при подаче заявки на ипотеку.

Как проходит сделка

Процесс рассмотрения и одобрения заявки проходит по определенной схеме. Индивидуальный предприниматель:

1. Выбирает объект недвижимости.
2. Подает онлайн-заявку или заполняет анкету на ипотеку в отделении Сбербанка, в котором обслуживают корпоративных клиентов.
3. Собирает документы для подтверждения платежеспособности.
4. Если получает предварительно одобрение, то между банком и ИП заключают предварительный договор.
5. Передает первоначальный взнос.
6. Получает деньги от банка на расчетный счет для оплаты объекта недвижимости.
7. Регистрирует право собственности.
8. Оформляет недвижимость в залог и начинает выплату ипотеки.

После одобрения заявки деньги поступают на расчетный счет предпринимателя.
Заемщик обязан гасить ипотеку равными долями. Но если у него сезонный вид деятельности, Сбербанк может составить индивидуальный график погашения. На такие уступки банк пойдет, если годовая выручка ИП больше 60 млн рублей.
Проценты по ипотеке заемщик погашает ежемесячно, независимо от вида хозяйственной деятельности ИП.

Залоговая и приобретаемая недвижимость подлежат обязательному страхованию. Если супруг или супруга предпринимателя получает официальную заработную плату, семье может оказаться выгоднее подать заявку в Сбербанк на ипотеку для физлиц. В этом случае доходы предпринимателя станут подтверждением уровня платежеспособности семьи. Такой вариант может оказаться выгоднее, потому что для физических лиц предлагают более привлекательные процентные ставки. Кроме того можно участвовать в льготных программах кредитования с государственной поддержкой.

Как еще смогут сэкономить предприниматели на покупке жилье, читайте в отдельном материале Бробанка.

Источники информации:

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

https://snowcredit.ru/kommercheskaya-ipoteka/
https://brobank.ru/ipoteka-dlya-ip-sberbank/