Взвешенное решение: в какую недвижимость инвестировать сегодня

Прогнозы на 2021 год не однозначны: одни эксперты предполагают спад спроса при сохранении цен на существующем уровне, другие предрекают повышение стоимости квадратного метра в новостройках на 15%, третьи не исключают понижение в диапазоне 5% на вторичное жильё. Но аналитики сходятся во мнении, что всё будет зависеть от экономической ситуации.

«Сегодня мы наблюдаем одновременное действие кризиса в мировой экономике и эпидемиологического кризиса. Действуя в совокупности, они, скорее всего, играют против роста цен на недвижимость: как первички, так и вторички. Причём если рублёвые цены будут даже держаться, валютная цена будет неизбежно падать», — выражает свою точку зрения на происходящее Николай Межевич, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Вопрос цены

Среди точно известных факторов, сработавших на рост интереса потребителей к объектам первичного рынка в этом году, можно отметить программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%, продлённую до 1 июля следующего года. Впрочем, не исключена пролонгация и в дальнейшем. Этот же фактор сработал на повышение стоимости квадратного метра строящегося жилья. Аналитики отмечают, что по Петербургу цена в сравнении с апрелем 2020 года поднялась в среднем на 15–17%.

По данным экспертов, интерес потребителей к предложениям на вторичном рынке в Северной столице тоже был довольно высок: но при этом потребитель чаще интересовался объектами в домах, введённых в эксплуатацию на протяжении последних 10 лет, — в них квартиры подорожали с начала года в среднем на 15%. Ярче всего отразилась тенденция на стоимости студий и однушек, с важной приставкой-определением — ликвидных. Гораздо более скромный рост цен демонстрируют объекты «старой постройки», до 2000 года, — всего 5–7%.

В целом же эксперты говорят о том, что первичный рынок уже почти догнал вторичный по средней стоимости квадратного метра. Цифры также демонстрируют, что готовое жильё прибавляет в цене не равномерно: покупатель голосует рублём за ликвидность, которая зависит от многих факторов, при этом такой критерий, как степень износа дома, существенно влияет на привлекательность предложения. Первичный рынок интересен, в том числе, концептуальным подходом девелоперов к формированию проектов — и продаваться эти объекты, судя по приведенной статистике, будут дороже и быстрее: как в статусе строящегося жилья, так и «новой вторички». Не менее привлекательными эти квартиры являются для потенциальных арендаторов: современные здания обещают меньше проблем и больше комфорта.

Учитывая неясные перспективы, скорость принятия решения об инвестиционных вложениях в недвижимость может оказаться самой главной переменной успеха данного предприятия. Хотя не менее важную роль сыграет выбор самого объекта.

Брать нельзя ждать

«Инвестор должен видеть преимущества объекта уже в момент покупки – локация, удалённость от метро, инфраструктура, качество самого дома и т.д.», — говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.

Чтобы не быть голословными, для примера выберем конкретную локацию, заложив критерий популярности, а значит, заинтересованности потребителя, — аналитики рынка предполагают, что, благодаря большому объёму предложений, стабильно высокий уровень продаж в течение ближайшего времени будет обеспечен на первичном рынке недвижимости Выборгского района. Здесь в текущем году возводится порядка 30 объектов.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей делится конкретными данными: «С начала 2020 г. до сентября на первичном рынке в Выборгском районе было реализовано около 185 тыс. жилья. При этом, более 110 тысяч было реализовано за период действия льготной ипотечной программы апрель–сентябрь 2020 г., что на уровне аналогичного показателя за 2019 г. Однако, стоит брать во внимание тот факт, что в сентябре 2020 показатель частично занижен в виду увеличения сроков регистрации ДДУ».

Условия эксперимента предполагают сравнение объектов строящегося и готового жилья в одной локации — что позволит рационально оценить все возможные перспективы. В нашем случае критериям задачи подходит вариант у станции метро «Проспект Просвещения»: менее чем в двух километрах от неё возводится ЖК «Лондон Парк», окружённый районом со сложившейся застройкой. К тому же, этот вариант нам позволяет соблюсти ещё одно из условий грамотного вложения средств, о котором говорит директор компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин: «Если не очень разбираетесь в недвижимости и не у кого спросить, то покупаете в больших ЖК известных застройщиков. Застройщик, скорее всего, рассчитал привлекательность и/или «подраскрутит» локацию и недвижимость будет ликвидной». Компания «Л1», которая возводит ЖК «Лондон Парк», имеет 30-летний опыт работы, в её портфолио более 1 млн построенных квадратных метров.

Рассмотрим динамику цен: изменения за год, с включением в таблицу «знакового» для рынка августа 2020-го. Сделаем небольшую оговорку: вторичный рынок мы возьмём «в совокупности» — из-за неоднородности предложений даже в границах одной локации, но сравнивать стоимость квадратного метра в ЖК «Лондон Парк» с другими проектами, реализующимися в районе, будет некорректно: компания «Л1» строит этот объект по «старым правилам», без эскроу-счетов, что позволяет девелоперу предлагать конкурентные цены. И, как демонстрирует график, они постоянно растут.

Таблица 1. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей

Не меньшую значимость месторасположения объекта отмечает и руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров: «Я бы рекомендовал ориентироваться не на год постройки жилья, а на локацию и состояние квартиры, подъезда и территории». Попробуем рассмотреть в деталях предложения выбранной локации с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Локация в деталях

В выбранном для изучения микрорайоне достаточное количество объектов социально-бытовой инфраструктуры, способных обеспечить население требуемым числом мест в учебных заведениях, товарами и услугами, — с учётом заселения ЖК «Лондон Парк». И если брать за ориентир новостройку, то в радиусе 2 км от неё — несколько садов и скверов, парки Муринский и Сосновка, что предполагает не только приятные прогулки «под сенью» и различные варианты маршрутов для пробежек, но также рисует неплохую картину экологической обстановки. Кстати, в соседнем с ЖК «Лондон Парк» комплексе «Поэт» от того же девелопера 4 000 кв. м отведено под зелёные насаждения, а в изучаемом проекте — свой вишнёвый сад, розарий и берёзовая аллея. Но это уже относится к вопросу благоустройства придомовых территорий, к которому мы еще вернемся.

Возвращаясь к теме степени наполненности локальной инфраструктуры и перспективах её развития, отметим, что она обогащается, в том числе, за счёт строящегося объекта. На территории ЖК «Лондон Парк» в 2021 году будет введён в эксплуатацию 5-этажный ТРК, где на 75 тыс. кв. м предусмотрены помещения для магазинов различного профиля, заведений общепита, салонов, центров досуга. Уже готовится к открытию физкультурно-оздоровительный комплекс с несколькими гимнастическими и тренажерными залами, а также двумя бассейнами, который тоже является частью проекта. Всё это позволит сделать жизнь в микрорайоне более насыщенной, привносит больший комфорт — однако, конечно, собственники и арендаторы квартир в ЖК «Лондон Парк» в более выгодной позиции за счёт близкого расположения новых объектов инфраструктуры к своему жилью, что повышает ликвидность строящегося жилья, если рассматривать локацию с точки зрения перспектив развития.

Транспортная доступность также не вызывает вопросов: путь из рассматриваемого микрорайона до станции метро «Проспект Просвещения» займёт порядка 20 минут пешком — и около 10, если воспользоваться наземным общественным транспортом. К услугам местных жителей — маршрутки, автобусы и трамваи, в том числе, следующие по маршруту №100, «соединяющему» красную и синюю ветки метро. Около 20 минут потребуется, чтобы выехать на КАД, дорога в аэропорт на собственном автомобиле или такси займет не более часа.

Товар лицом

Поскольку год постройки тоже является важным критерием, судя по приведённым данным, а эксперты советуют обратить внимание на качество дома, состояние коммуникаций, и, кроме того, планировки — подробно изучим эти вопросы, чтобы минимизировать риски при покупке.

Вторая очередь ЖК «Лондон Парк» будет частично введена в эксплуатацию во II квартале 2021 года, ещё два корпуса и два паркинга — в IV квартале 2023-го. Технология строительства — кирпично-монолитная, что говорит о надёжности и долговечности здания, хорошей тепло- и шумоизоляции. Планировки квартир — современные, с высоким показателем эргономичности, высота потолков составляет 2,85 м. Места общего пользования предполагают высокий уровень комфорта для будущих жильцов, в каждой секции устанавливаются скоростные бесшумные лифты OTIS. И ещё один момент — периметр жилого комплекса огорожен, ведётся круглосуточное видеонаблюдение, реализована концепция «двор без машин».

Сложившаяся застройка — это действительно широкий выбор вариантов. В обозначенной локации можно найти многие типовые и «индивидуальные» проекты домов второй половины прошлого века. Год постройки является довольно важным пунктом при анализе объекта недвижимости как варианта для инвестирования: не стоит забывать о таком параметре, как степень физического износа здания. Которая, кстати, также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома — многие потенциальные покупатели квартир интересуются размером фактических платежей за жилищно-коммунальные услуги: эта заметка на случай сценария продажи объекта для инвестиций. Новым строениям капитальный ремонт ещё долго не понадобится, для остальных — потребность со временем переходит в разряд перманентных.

Но вернёмся к предложениям в микрорайоне. Здесь нередко встречаются дома 1978 года постройки, относящиеся к серии 1-528КП-82, известной по народному наименованию «ледокол». Тип здания кирпичный, с железобетонными плитами перекрытий. Кроме того, в данной локации популярна серия 1ЛГ-606: панельные дома, которые возводились в Петербурге в 1965–74 годах. В этой части Выборгского района — как раз строения «последней волны». На сайтах, посвященных информации о различных проектах домов в Северной столице, можно найти сведения, что здания довольно тёплые, с «неплохой» шумоизоляцией, однако к недостаткам авторы статей относят качество заделки стыков в процессе крупнопанельной сборки. Чуть позднее, в 1982, в данной локации появились здания типовой серии 1МГ-600: каркасно-панельные дома с блочными наружными стенами. Ещё один распространенный вариант — кирпичные строения без определённой серийной принадлежности 1989–92 годов постройки.

Процент износа вычисляется с учётом года постройки: есть средние нормативные значения срока эксплуатации зданий. Например, для панельных домов 1965–80 годов, а также кирпичных строений позднего и постсоветского периода он составляет порядка 100 лет, а для современных — кирпично-монолитных зданий, как ЖК «Лондон Парк», — 125–150. Итого: более новый дом простоит ещё и дольше, и, конечно, в нём нет ни одного признака обветшания, которые срабатывают на понижение цен на объекты вторичного рынка.

Помимо физического, существует понятие морального износа — это вопрос не только эстетики восприятия, но и комфорта проживания, общей концепции окружения и благоустройства придомовой территории. Здесь также оцениваются планировки квартир, состояние систем инженерного оборудования, плотность застройки.

Новые проекты всё это учитывают — причём застройщики стремятся «опередить время», прогнозируя предполагаемые запросы потребителя на весь период реализации объекта. И сегодня во многом ставка делается именно на создание комфортной среды: это касается как квартиры, так и всей внутренней инфраструктуры проекта, а также визуальной составляющей — данными исследований доказано, что восприятие внешнего облика комплекса сегодня играет важную роль при принятии решения о покупке. И снова первичный рынок здесь на высоте.

Если говорить о придомовых территориях, стоит учитывать постепенную «эволюцию» благоустройства: от необходимого минимума к современным решениям, нацеленным на создание оптимальных условий времяпрепровождения на придомовых участках для людей разного возраста с различными интересами и увлечениями. Учитывая растущий уровень автомобилизации, не лишним будет изучить наличие парковочных мест. Опять же — проекты последних лет в этом отношении предлагают большее разнообразие, позволяющее соблюдать принципы комфортной организации пространства двора для всех жильцов комплекса.

Как инвестировать в недвижимость от $10

В мегаполисах на покупку жилой или коммерческой недвижимости нужно несколько миллионов рублей. Такие деньги есть не у всех, но это не значит, что инвестировать в недвижимость нельзя. Начать вкладывать деньги в жильё и коммерческие помещения можно с $10. Вот четыре варианта инвестирования в недвижимость и их доходность.

4 способа инвестировать в недвижимость

Вложиться в недвижимость — не значит купить её. Можно приобрести паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости (REIT), то есть вложить деньги напрямую в недвижимость. Есть также косвенные инвестиции в сферу недвижимости через акции и облигации.

Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд

Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 10–15%.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.

По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Где и за сколько можно купить паи фонда

Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.

Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.

При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:

• Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
• Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
• Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
• Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.

➕Плюсы ЗПИФН

• Низкая вероятность потерять деньги.
• Доходность может достигать 15% в год.

➖ Минусы ЗПИФН

• Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
• Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.

Способ 2. REIT

Минимальная сумма вложений: $17 (1240 ₽).

Прогнозируемая доходность: 2–5%.

REIT (Real Estate Investment Trust — с англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.

Через REIT инвестор может вложиться в зарубежную недвижимость. Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания фонда собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов пропорционально их вложениям.

На зарубежном рынке есть долевые, ипотечные и гибридные фонды. Долевые фонды зарабатывают на аренде и продаже недвижимости, ипотечные — на процентах от ипотеки, когда выкупают закладные по ипотеке у банков, а гибридные фонды объединяют в себе несколько активов.

Как правило, инвестфонды специализируются на определённом секторе недвижимости, например вкладывают деньги в офисные здания, или складские помещения, или многоквартирные дома.

Где и за сколько можно купить акции фонда

Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже и бирже Нью-Йорка. Чтобы участвовать в торгах на бирже Нью-Йорка, надо получить статус квалифицированного инвестора. Для Санкт-Петербургской биржи этого не нужно. Ознакомиться со списком фондов можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США.

Чтобы купить акцию REIT, в среднем нужно от $17. Например, акцию Sabra Health Care REIT — инвестиционного фонда недвижимости в области здравоохранения — можно купить за $16. Фонд Apple Hospitality REIT, который инвестирует в гостинично-курортный сектор, предлагает купить акцию за $15.

Как выбрать REIT

Чтобы разобраться, как ведёт себя зарубежный сектор недвижимости, надо отслеживать индексы. Их можно найти на сайте компании FTSE Russel. Индексы нужно сравнить с доходностью фонда за несколько лет. Они должны быть схожими.

Необходимо разобраться, во что фонд вкладывает деньги, какая у него структура активов и насколько разнообразен его инвестиционный портфель. Ещё нужно посмотреть, сколько дивидендов платит компания и как часто она это делает. Если в какой-то период дивидендов не было, то следует узнать, по какой причине.

➕ Плюсы REIT

• Возможность заработать в среднем 5% годовых в долларах.
• Низкая вероятность потерять деньги.
• Низкая волатильность доходов.

➖ Минусы REIT

• Прямая зависимость от ситуации на рынке недвижимости и уровня экономики.
• Присутствуют валютные риски, когда может резко измениться курс доллара.

Способ 3. Акции

Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 8–15%.

Покупая акции строительных компаний, инвесторы приобретают долю в бизнесе. За это получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.

На бирже торгуется не так много акций крупных российских застройщиков. Это «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон».

Где и за сколько можно купить акции

Купить акции можно на Мосбирже. Для этого нужен брокерский счёт и деньги на нём. Стоимость ценной бумаги у каждой компании своя. Например, акция «ПИК» 6 сентября стоила 1400 ₽, «ЛСР» — 774 ₽.

Как выбрать акции

Главное, что должен сделать инвестор, — это найти перспективную компанию. Оценить бизнес помогут её финансовые отчёты, публикуемые на официальном сайте. Рост выручки и прибыли указывает на хороший потенциал. Показатели лучше смотреть в динамике и брать сразу за несколько лет.

Нужно также посмотреть на дивиденды: платит их компания или нет, как часто и были ли простои. Если были, то стоит узнать их причину.

Затем можно посмотреть динамику цены акции в течение года и за несколько лет: как часто она менялась и насколько. Оценить помесячно итоги торгов по конкретным акциям на бирже — сколько было совершено сделок и на какую сумму. Если сложно анализировать самостоятельно, то можно воспользоваться советами аналитиков брокерских компаний и их инвестиционными идеями.

➕ Плюсы акций

• Хорошая доходность.
• Акции могут приносить 15% годовых и более.
• Есть возможность заработать не только на дивидендах, но и на росте стоимости.

➖ Минусы акций

• Высокая степень риска: акции могут резко подешеветь или застройщик — обанкротиться, тогда акции вовсе обесценятся и вернуть вложенные деньги не получится.

Способ 4. Облигации

Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.

Прогнозируемая доходность: до 10%.

Покупая облигации, инвестор даёт компании деньги в долг. Взамен он получает купоны — процент за то, что компания использует его деньги. Частота выплат купонов у каждой компании своя. Кто-то платит два раза в год, кто-то — четыре раза в год.

Инвестор даёт деньги на определённый срок. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения. Это называется погашением облигации. В итоге инвестор получает свою сумму обратно, плюс у него уже есть купоны, которые он получал, пока компания пользовалась его деньгами.

Где и за сколько можно купить облигации

На бирже через брокера можно купить облигации застройщиков «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон». Также можно купить облигации в период размещения — напрямую у компании по фиксированной цене.

Как выбрать облигации

Сначала надо определиться с эмитентом, изучить его финансовую отчётность и стабильность выплат купонов. Есть агентства, которые анализируют компании и присваивают им рейтинги надёжности. Например, на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства можно проверить любую компанию по её названию, ИНН или лицензии Банка России.

Лучше брать облигации со сроком погашения до двух-трёх лет. За короткий период меньше вероятность форс-мажоров. Прогнозировать устойчивость ситуации в мире и в экономике в перспективе на пять лет достаточно сложно.

Покупая облигации при первичном размещении, нужно обратить внимание на купонный доход. Если номинал 1000 ₽, а купонный доход 10% годовых, это значит, что инвестор получит 100 ₽ с каждой облигации.

При покупке облигации на бирже у другого инвестора нужно смотреть на её доходность к погашению. Она показывает, сколько заработает инвестор при покупке облигации по цене, отличной от номинала. Например, цена облигации — 1000 ₽, инвестор купил её за 95% от номинала, срок действия ценной бумаги — два года. Через два года облигация погасится на 100% и инвестор заработает 5%.

Если купить облигацию на бирже по цене ниже номинала, например за 900 ₽, то прибыль будет больше. При этом купон компания всё равно будет платить с 1000 ₽.

➕Плюсы облигаций

• Облигации — это консервативный инвестиционный инструмент, который имеет высокую степень надёжности.
• Инвестор сразу видит, сколько он получит и в какие сроки.

➖ Минусы облигаций

• Низкая доходность, которая, как правило, на пару процентов больше дохода по вкладам. Зависимость от ключевой ставки Банка России — растёт ставка, снижается цена облигаций, и наоборот.
• Компания может обанкротиться и не вернуть деньги инвесторам.

Выводы

• Помимо фактической покупки недвижимости есть два способа инвестировать в неё напрямую — через ЗПИФН и REIT. Акции и облигации относятся к косвенным инвестициям.
• Чтобы инвестировать через ЗПИФН, нужно в среднем 300 000 ₽, в остальных случаях — от 750 ₽.
• Перед инвестированием следует изучить финансовую отчётность компании в динамике и оценить её потенциал. Если компания платит дивиденды или купоны, посмотреть, как стабильно она это делает.
• У каждого инвестиционного инструмента есть свои плюсы и минусы, с которыми надо ознакомиться до покупки.

Статья не является инвестиционной рекомендацией. Доходность инвестиций гарантировать невозможно.
Указанные цены актуальны на 6 сентября 2021 года.

Источник https://www.dp.ru/a/2020/11/30/Vzveshennoe_reshenie_v_kak

Источник https://www.sravni.ru/text/4-sposoba-investirovat-v-nedvizhimost/

Источник

Источник