Покупка квартиры в Петербурге для сдачи в аренду: да или нет? Рентабельность, сроки окупаемости, советы

Арендный рынок в жилом сегменте — перспективная сфера получения пассивного дохода, которую по прибыльности сравнивают с банковскими депозитами. Каждый месяц в Северной столице сдаются тысячи квартир. Но насколько выгодна покупка жилья в Санкт-Петербурге с целью сдачи его в аренду? За какой период такое приобретение окупится, какие есть опасности и плюсы инвестиций в недвижимость в культурной столице?

Мы расскажем о статистике окупаемости инвестиционных квартир в самых перспективных районах СПб. Также поговорим о факторах риска такого мероприятия. Поделимся интересными фактами о заработке на сдаче жилья в аренду и советами экспертов, которые помогут увеличить рентабельность квартиры.

Вводные данные

Общий объем арендного жилья в СПб — около 450 тыс. квартир, доля недвижимости, сдающейся посуточно, составляет около 12-15% от этой цифры. В РФ инвестиционная привлекательность, по сравнению со странами ЕС, низкая. Прибыль от сдачи жилой недвижимости в аренду в среднем составляет 3,8 %. Важно понимать, что обобщенной цифры окупаемости инвестиционных квартир для сдачи постояльцам в СПб нет. Данные и по срокам, и по суммам отличаются в зависимости от престижности районов, класса и качества домов, ремонта, отделки и меблировки. Чтобы посчитать доходность и окупаемость, сравниваются средние цены приобретения и аренды недвижимости.

На что рассчитывать

В среднем доходность сдачи квартир в СПб — 7,7 % от цены покупки в год. По статистике, полностью такая инвестиция окупается в срок от 10 до 20 лет. Эти показатели оптимистичнее, чем во многих других городах России, включая столицу. Но, как говорилось выше, на усредненные данные ориентироваться не стоит: по мнению аналитиков, 7,7 % — это в лучшем случае. За вычетом налогов, трат на ремонт и обслуживание квартиры, коммунальных платежей, поправки на сезонность и отсутствие постояльцев более реалистичная цифра — до 5 % в год. А это уже на 2-3 % ниже среднего прироста депозита в банке. Сдача жилья в аренду в сегментах «эконом» и «комфорт» приносит в среднем 6-7 % в год, премиальный сектор даст до 5-6 %.

Чтобы определить, целесообразно ли покупать конкретную квартиру для сдачи жильцам, нужно вычислить соотношение ее цены и чистой предполагаемой прибыли от аренды без учета трат — price-to-rent ratio (P/R ratio). Например, недвижимость, купленная за 4 млн руб., при сдаче в аренду будет приносить 25 тыс. руб. в месяц, что в год составит 300 тыс. руб.

P/R = 4 000 000 / 300 000 = 13,33. Значит, отбить затраты на покупку этой квартиры с помощью ренты получится за 13 с небольшим лет, если не учитывать расходы на ремонт, обслуживание и налоги. Отдельная тема — сдача номеров в апарт-отелях СПб. С их окупаемостью, выкладками расчетов и наглядными примерами вы можете ознакомиться здесь.

Ренту в неудачной локации владельцам недвижимости часто приходится снижать, чтобы получить хоть какой-то доход, а это замедляет срок окупаемости инвестиций.

Перспективные районы Петербурга

Самой доходной для сдачи в аренду признана недвижимость Центрального района. В нем годовая прибыль доходит до 9 % от цены при приобретении, а окупаются инвестиционные квартиры в срок до 11,5 лет. Наименее перспективен в этом ракурсе Выборгский район — в год доходность не превысит 5,5 %. А ждать, когда прибыль от квартиросъемщиков перекроет затраты на покупку сдаваемого жилья, придется не менее 18 лет. В Приморском районе инвестиционная недвижимость окупается за 16 лет, в Шувалово-Озерках — около 15-16. Даже в спальных районах с активной застройкой и, соответственно, большой конкуренцией (Кудрово, Девяткино и Парнас), большой выбор недвижимости, инвестиции в которую окупятся с лихвой, особенно это касается домов возле метро.

Рейтинг рентабельности районов

Самые «сдаваемые» в Петербурге районы — Приморский и Центральный, следом идут Выборгский и Калининский. Далее рейтинг привлекательных для квартиросъемщиков районов в порядке убывания интереса выглядит так:

В них рынок аренды не так наполнен — ниже будет и конкуренция, и вероятность быстро отбить потраченные на покупку инвестиционной квартиры деньги.

Приобретая жилую недвижимость с целью сдачи в аренду, следует в первую очередь учитывать характеристики, которые положительно скажутся на ее ликвидности в будущем. Чтобы сравнить стоимость квартир с различными параметрами и подобрать оптимальный для себя вариант, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром:

Как получить максимальный доход: факторы риска, советы

Мы уже рассказывали о том, как сдать жилье безопасно и выгодно и каковы условия рентабельности недвижимости внаем в СПб.

В этом разделе поговорим о том, какая недвижимость в ходу и почему, как ускорить окупаемость инвестиций и на что делать ставку, чтобы была прибыль.

Основные параметры, влияющие на окупаемость:

• исходные затраты на покупку;
• вложения в ремонт и меблировку;
• вид недвижимости;
• наличие в доме сервисных служб;
• расположение здания и ситуация с транспортом в районе.

Приоритет отдавайте сложившимся спальникам, в которых активной застройки или нет вообще, или она минимальна — сдать квартиру в таких условиях можно быстрее и дороже, плюс спрос на арендное жилье в таких районах стабильно высок.

Инвестиционная квартира принесет больше дохода, если купить ее на этапе котлована, отбить потраченную сумму сдачей внаем и перепродать. Так приобретение обойдется дешевле, а выйти в ноль и начать зарабатывать получится быстрее.

Повысить доходность вложений вдвое и даже втрое до осени 2019 года было можно, сдавая жилье посуточно, для таких целей подходят не только центральные части Северной столицы, но и окраины, и пригород. Наибольшим спросом на этом рынке пользовались квартиры классов «комфорт» и «бизнес». С 1 октября 2019 года в силу вступил закон, запрещающий частные гостиницы и хостелы в многоквартирных жилых домах. Также некоторые аналитики считают плюсы посуточной сдачи жилья призрачными из-за сезонных простоев, трат на частую подготовку к новым гостям и обслуживание помещений.

Посуточно сдавать жилье с целью возместить траты на ее покупку целесообразно только в локации с выдающимися преимуществами — в исторических районах или в центре Северной столицы. В обычном спальнике годовая прибыль от сезонных гостей (туристов и командированных) из-за низкой заполняемости будет либо намного ниже, либо в лучшем случае примерно такой же, как при долгосрочных сделках — гарантий никаких.

Как выбрать квартиру под сдачу внаем

При выборе жилья под сдачу отдавайте предпочтение не дешевизне, а ликвидности. Оценивайте его привлекательность не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей — это избавит вас от проблем и убытков, если в будущем примете решение о перепродаже. При оценке объема стартовых вложений учитывайте ремонт или отделку, покупку мебели, налогообложение. Самые рентабельные для найма — студии, однушки и двушки в развивающихся спальных районах недалеко от метро.

Важно: отдавайте предпочтение домам на небольшом удалении от станций метро, а не прямо возле них — большая проходимость локации и шум за окнами снижают интерес арендаторов к жилью первой линии застройки.

Выгоднее вкладываться в жилплощадь в новом, а не в старом фонде — «брежневки» и «хрущевки» пользуются меньшим спросом у арендаторов. Качественный исходный интерьер — также важный фактор. В новых домах целесообразнее выбрать жилье с отделкой. Это обойдется дешевле, чем выполнение работ своими силами, и сэкономит время — вложения начнут окупаться раньше. Важный момент: интерьер должен соответствовать классу недвижимости. Бессмысленно привлекать модного дизайнера для оформления эконом-однушки — сдавать ее по цене премиального сегмента не получится, и траты не оправдают себя.

От недвижимости класса «премиум» люди ожидают соответствующего оформления — скромно обставленные комнаты в элитном доме будут простаивать. Потому если средств на качественный статусный интерьер в премиальной недвижимости не хватает, остановитесь на другом ценовом сегменте.

Если капитала на покупку квартиры недалеко от станции метро нет, инвестиционное жилье в предместьях Петербурга — достойная альтернатива, если дом находится рядом с ж/д вокзалом. Логика проста: максимальная прибыль, которую можно будет выручать со съемщиков, ниже на 10-15%, но и потратить на приобретение можно на 40-50% меньше.

В микрорайонах рядом с аэропортами жилье приносит регулярный и высокий доход от туристов и командированных.

Максимальную прибыль приносит класс «эконом». Выгоднее всего приобретать недвижимость на ранних стадиях строительства: разница в цене 1 м² при покупке на начальной стадии возведения и после введения дома в эксплуатацию достигает 50% (средний показатель — 25-30%). Малогабаритные квартиры и студии окупаются быстрее, так как арендная плата не зависит от метража напрямую.

Сохранить и приумножить: основные правила инвестора

Доля инвестиционных квартир в новых домах составляет от 15 до 40%. Часть недвижимости приобретается для последующей перепродажи, часть — для сдачи в аренду. Чтобы получить максимальную прибыль при перепродаже квартиры, необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и знать особенности каждой локации Санкт-Петербурга. По мере готовности дома к стартовой стоимости квадратного метра прибавляется всего 20-30%, к этим данным плюсуется ежегодное увеличение рыночных расценок. При удачном раскладе — когда здание сдается без задержек — инвесторы получают 10-12% годовых.

Выбор объекта инвестиций — дело непростое. Многое зависит от того, как вы планируете поступить с приобретенной квартирой — перепродать ее либо сдать в аренду. Но есть и общие принципы, которые стоит учесть при поиске удачного варианта. Актуальные предложения на первичном рынке Петербурга представлены в подборке ниже:

Оценка возможностей

Для получения разового дохода выгоднее всего приобретать студии или однокомнатные квартиры и продавать их через 1-1,5 года после начала строительства. Наиболее ликвидны объекты в пределах городской черты. Если вы заинтересованы в долгосрочной прибыли (сдаче в аренду), стоит обратить внимание на малогабаритные квартиры в жилых комплексах с хорошей транспортной доступностью.

Выбор локации

Привлекательные для инвестиций объекты есть во всех частях СПб, но в приоритете остаются обжитые районы с небольшим количеством новостроек: Красносельский, Московский, Пушкинский и другие. Кудрово и Мурино интересны в перспективе — по мере развития инфраструктуры цены будут расти. Для жилых комплексов в отдаленных локациях характерна низкая стоимость квадратного метра, но спрос здесь местный, поэтому рассчитывать на большую прибыль не стоит.

Тип и площадь квартиры

Наибольшим спросом у инвесторов пользуются «однушки» и студии, но это не означает, что покупка многокомнатных квартир нерентабельна. Такое жилье подойдет для перепродажи. У арендаторов популярны однокомнатные квартиры и «евродвушки», но они не готовы переплачивать за «избыток» квадратных метров, поэтому рыночная стоимость аренды «однушек» площадью 35 и 45 кв. м будет примерно одинаковой.

Репутация и условия застройщика

Здесь важно найти разумный компромисс. Наиболее удобный момент для приобретения квартиры — начало строительства. На старте продаж застройщики реализуют недвижимость по сниженной стоимости, предлагают дополнительные акции и скидки. Поводом для беспокойства может стать стабильность цены в течение длительного времени, особенно если она гораздо ниже среднерыночной. Нет никакой гарантии, что девелопер сможет сдать объект при такой системе финансирования. Большую роль играет репутация застройщика: количество и тип сданных объектов, темпы проведения работ, своевременный ввод зданий в эксплуатацию, качество жилья.

Транспортная доступность и инфраструктура

Станция метро в пешей доступности позволяет более выгодно сдавать квартиру, но и удаленные объекты находят своих арендаторов. Многое зависит от соотношения предложения и спроса. В локациях, где в последнее время велась активная застройка, рынок перенасыщен, что негативно отражается на среднем размере арендных платежей. Лучше всего приобретать квартиры в районах, где прослеживается дефицит жилья. Стоит обратить внимание на имидж территории, развитость инфраструктуры и наличие рабочих мест.

Характеристики квартиры

Удачный выбор для инвестиций — квартиры на 3-10 этажах. Варианты на втором этаже можно рассматривать в случаях, когда их цена на 20-25% ниже остальной недвижимости, а окна выходят в тихий двор. Если квартира сдается без отделки, обратите внимание на расположение инженерных коммуникаций. При горизонтальной разводке труб не возникнет проблем с перепланировкой.

Точно спрогнозировать, насколько выгодной будет инвестиция, невозможно: слишком много факторов влияет на рост стоимости квартиры. Но если вы обладаете достаточным стартовым капиталом и разбираетесь в особенностях первичной недвижимости, заработать на перепродаже или сдаче в аренду вполне реально. Главное — не принимать необдуманных решений и не поддаваться сиюминутным порывам. Но и долго размышлять не стоит — лучшие инвестиционные лоты уходят в течение 1-2 месяцев с момента старта продаж.

Новостройки для инвестиций: успеть в последний вагон

Строительство жилых комплексов в РФ обычно продолжается 2-3 года. А это значит, что на принятие решения, инвестировать в жилье на раннем этапе строительства или не инвестировать, времени у покупателя совсем немного. Сейчас подобные сделки приносят доход 15-40%. Это сравнимо с доходами по банковским депозитам. Однако такой вариант инвестирования скоро может отпасть в связи с грядущим запретом продавать недвижимость в недостроенных домах.

После отмены долевого строительства наиболее привлекательными для вложения капитала стали перспективные районы с отличной транспортной доступностью. Но это изменение в законодательстве не влияет на доходы рантье. Предполагается, что вложения в жилую недвижимость для сдачи в аренду в Санкт-Петербурге по-прежнему будут приносить 7-8% в год, а средний срок окупаемости составит 13-15 лет. В объектах, расположенных в районах массового строительства на окраинах города и в прилегающих к Петербургу районах Ленобласти, доходность ниже, а окупаемость, как правило, занимает больше времени — диапазон цифр зависит от конкретной локации, жилого комплекса, квартиры.

Инвестиции в апартаменты

Еще один вариант инвестирования в новостройки — приобретение и сдача апартаментов внаем с самостоятельным открытием ИП или через заключение договора с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием и сервисом. Около 45% апартаментов в СПб приобретается в качестве инвестиций. Доход может зависеть от наполняемости, но некоторые фирмы предлагают фиксированную ежемесячную ставку. Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге сейчас в среднем составляет около 10 лет, а доходность может достигать 10-11% в год, но в некоторых апарт-отелях ежегодная прибыль бывает выше, а окупаемость может занимать менее 10 лет (например, при посуточной аренде и хорошей наполняемости). Ознакомиться с доступными предложениями в апарт-отелях Северной столицы можно в этой подборке:

Вложение в элитную недвижимость

Покупка элитных квартир в центре города — инвестиция в вечность. Этот сегмент рынка наиболее инертный, а значит, он мало подвержен ценовым колебаниям в любых экономических условиях. Отмена долевого строительства почти не затронула арендную нишу в новостройках премиального уровня — квартиры в домах премиум-класса обычно покупают, когда дома уже сданы в эксплуатацию или находятся в высокой степени готовности.

Спрос на квартиры премиального уровня небольшой, но стабильный. Он не превышает 5-7% от общего количества сделок на рынке недвижимости Петербурга. Большинство покупателей расценивает приобретение жилья в историческом центре или видовых квартир на набережных как долгосрочное вложение, без цели перепродать объект в ближайшее время или сдать его внаем.

Квартира-студия в качестве инвестиции: за и против

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева полагает, что только появившись на рынке, студии пользовались спросом, но сегодня уже очевидны их минусы, из-за чего спрос упал. Этого же мнения придерживается и Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Он высказал мнение, что квартиры-студии покупают лишь потому, что пока они наиболее доступны по цене из малогабариток. А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает, что выгодно покупать студии площадью до 31 м², поскольку, в противном случае, их стоимость будет равна малогабаритной однушке, и клиенты выберут второй вариант.

Рост популярности однокомнатных квартир по сравнению со студиями прогнозировался еще в 2013 году, но студии и сейчас продаются активно вне зависимости от стадии готовности новостроек. Это связано с нестабильностью экономической ситуации и регулярными обновлениями строительного законодательства — многие стремятся успеть вложить сбережения в первичную недвижимость до следующего подорожания. И накоплений зачастую хватает только на студию. Во многом поэтому самый популярный у инвесторов формат недвижимости — малогабартиные однушки и студии, их доля составляет 97% всех инвестиционных сделок с недвижимостью в Северной столице.

Около четверти всех студий в РФ приобретается для последующей сдачи в аренду.

Студии обычно стоят в среднем на 20-30% дешевле типового однокомнатного жилья, а арендная плата в среднем на 10-20% ниже, чем в однушках, то есть ликвидность выше. Поэтому до 70% инвесторов-новичков выбирает именно этот формат недвижимости. При покупке квартиры на этапе котлована и перепродаже ее спустя 1-2 года после введения дома в эксплуатацию можно получить прибыль до 60% от первоначального взноса или около 30% от изначальной стоимости.

Также студии пользуются спросом на арендном рынке — за квартиру в хорошем районе со сложившейся инфраструктурой и приемлемой транспортной доступностью арендная плата может достигать уровня однушек. Как правило, маленькие студии лучше всего растут в цене и наиболее ликвидны. Напомним: каждый случай индивидуален, поэтому приведенные нами цифры и данные приблизительны.

Важно: квадратный метр в студии может стоить в 2 раза дороже квадратного метра в одно- и многокомнатном жилье, то есть покупатель экономит на сумме за квартиру, но переплачивает за м².

Советы по выбору студии в качестве инвестиции

Необходимо учитывать ряд факторов при покупке квартиры-студии для инвестирования:

разницу в цене за 1 м² в начале строительства и по его окончании;

близость к автомагистралям или метро;

срок введения дома в эксплуатацию;

планировку (популярны студии прямоугольной или квадратной формы, допускающие возведение перегородок);

наличие балкона и количество окон.

Также учитывайте общее количество бюджетного жилья в доме — большой процент студий в доме или подъезде превращает здание в «общежитие» с соответствующим контингентом, что снижает привлекательность жилья для арендаторов, а значит, и ликвидность квартиры, и темпы окупаемости.

Стоимость малогабаритного жилья в зависимости от локации

Наиболее бюджетные варианты по цене от 75 тыс. руб. за м² застройщики предлагают во Всеволожском районе. Покупка квартиры-студии среднего ценового сегмента (от 77 тыс. руб. за м², в среднем — около 85-95 тыс. руб. за квадратный метр) возможна в Невском, Красногвардейском, Колпинском, Пушкинском, Калининском и Гатчинском районах. А малогабаритное жилье класса «бизнес» и «элит» стоимостью от 105 тыс. руб. за м² и выше (в среднем – около 160 тыс. руб. за квадратный метр) продается в новостройках Калининского, Центрального, Петроградского, Василеостровского, Кировского, Московского и Приморского районов.

Спрос на квартиры-студии ежегодно колеблется в пределах 1-2% в зависимости от их количества на рынке, экономической ситуации, локации жилых комплексов. Целесообразнее вкладываться в жилье в черте города, но и в предместьях есть интересные ликвидные объекты.

Квартиры с европланировкой для инвестирования

В странах Западной Европы формат квартир с европланировками (объединенными гостиной и кухней) известен и востребован уже более 30 лет. На российском рынке недвижимости «евродвушки» и «евротрешки» активно предлагаются застройщиками с 2010-2012 годов. Спрос на них объясняется меньшей площадью, по сравнению с обычными двух- и трехкомнатными квартирами в новостройках, что означает и более доступную стоимость.

Евроквартиры схожи с уже привычными российским потребителям квартирами-студиями, но, в отличие от последних, в них также есть 1 или 2 отдельных жилых комнаты. Квартиры с европланировками привлекают внимание покупателей функциональным зонированием всех площадей, то есть полезным использованием всего пространства, исключая чрезмерно большие прихожие и длинные коридоры.

Евроквартиры на рынке Санкт-Петербурга

В СПб возводить новостройки с евроквартирами стали около 10 лет назад. В Северной столице такое жилье получило распространение благодаря финским компаниям «Лемминкяйнен Рус» и «ЮИТ», строившим жилые комплексы в скандинавском стиле. В данный момент квартиры с европланировками предлагают около трети застройщиков Санкт-Петербурга, кто-то из них делает ставку исключительно на евроформат жилья (LEGENDA), а кто-то возводит дома и с обычными, и с евроквартирами («ЮИТ», RBI, «Северный город»).

На петербургском рынке недвижимости чаще предлагают «евродвушки» и «евротрешки» с одной и двумя спальнями. Вариантов с тремя отдельными комнатами меньше. В договорах «евродвушки» значатся как однокомнатные квартиры, «евротрешки» — как двухкомнатные. Площадь типовых квартир с одной спальней составляет 40-60 м², кухня-гостиная занимает 16-20 м² от общей площади. Но для наиболее комфортного проживания подходят варианты с кухнями-гостиными площадью не менее 24 м² (при необходимости, например, после рождения ребенка, такая площадь позволяет разграничить пространство перегородкой).

Особенности жилья с планировкой «евро»

Перед покупкой квартиры с европланировкой в качестве объекта инвестиции ознакомьтесь с особенностями такого жилья — они могут как привлечь внимание потенциального покупателя или арендодателя, так и отпугнуть его.

Объединение кухонной и жилой зон требует установки мощной вытяжки, чтобы запахи во время приготовления пищи не портили микроклимат в помещении;

основная целевая аудитория евроквартир — молодые бездетные пары, студенты, выпускники вузов, одинокие и/или и пожилые люди.

30% петербуржцев сегодня предпочитают еврожилье и 70% — варианты с классической планировкой.

Доля квартир с европланировками в новостройках разных классов

По оценкам самих строительных компаний, доля евроквартир в новых домах составляет до 15% от всего объема жилья.

Чаще такие квартиры предлагают в домах классов «комфорт» и «бизнес», в них доля еврожилья доходит до 40%. В новостройках класса «эконом» квартиры с европланировками составляют всего 7-10% от общего количества, поскольку покупатели в этом сегменте отдают предпочтение вариантам с традиционными планировками. Но застройщики уверены: число евроквартир будет расти и в этом сегменте.

Выводы

В среднем траты на жилье при сдаче его в аренду можно отбить за 10-15 лет. Ждать, когда пойдет чистая прибыль, слишком долго, поэтому расценивать инвестиционную квартиру только как способ заработать на последующей сдаче ее внаем малоперспективно. Тем не менее, имея средства на первоначальный взнос, можно взять ипотеку на старте строительства дома, а затем сдать жилье в аренду и за счет арендной платы покрывать проценты по кредиту.

Например, в ЖК «Галактика» в корпусе 4.11 на старте продаж в апреле 2017 г. цена кв. м составляла 101 242 руб., а на момент его сдачи в эксплуатацию в январе 2020 года она уже 4 месяца держалась на уровне 156 995 руб.

В феврале 2020 года в этом корпусе в продаже осталась одна трехкомнатная квартира метражом 86,4 кв. м. И если весной 2017 года ее можно было купить за 8,747 млн руб., в начале 2020 года она стоит уже 13,019 млн руб. — на 4,272 млн руб. дороже. То есть человек, гипотетически оформивший эту трешку в 2017 году в ипотеку с 20% первоначальным взносом в 1,749 млн руб., до сдачи корпуса платил банку из своего кармана, а после ввода дома в эксплуатацию может быстро сдать жилье в аренду (дом находится в 8 минутах от метро) и погашать ипотеку уже за счет арендной платы без необходимости выкраивать деньги из своей зарплаты.

Такой подход надежнее и выгоднее тех же депозитов в банках, которые могут обанкротиться, заморозить вклады или вернуть их не в полном объеме. Сдача жилья внаем — отсроченная прибыль по сравнению с покупкой квартиры на этапе котлована и удачной перепродажей недвижимости через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию. Но с введением эскроу-счетов перспективы выиграть на такой разнице при покупке и перепродаже становятся туманными, ведь количество объектов, в которых жилье продается пока еще по старым правилам, закончится в ближайшие пару лет. А новые правила увеличат себестоимость строительства в среднем на 10%, следом ожидается и закономерный скачок цен на жилье. В результате зарабатывать на его перепродаже станет сложнее, ведь доходы людей не растут пропорционально изменениям в строительном законодательстве, плюс до сих пор не урегулированы вопросы использования субсидий и маткапитала при покупке недвижимости по эскроу-счетам. Именно в связи с этим сдача жилья в аренду — более устойчивый и перспективный вариант инвестиций в недвижимость в текущих условиях.

Годовая прибыль в 5-7,7% не баснословна, но если жилплощадь покупается для детей или внуков, которые потом будут в ней жить, сдача квартиры внаем в период взросления будущих хозяев — выгодная инвестиция с сохранением и преумножением капитала.

Продать жилье или сдавать его — решать только вам. Определить рентабельность инвестиций в тот или иной формат и класс недвижимости в СПб с поправкой на частные детали вашей ситуации вам помогут наши менеджеры.

Чайна-таун на Ваське, или Зачем китайцам жилье в Петербурге

Год от года в Санкт-Петербурге появляется все больше китайских магазинов и ресторанов, все чаще слышна китайская речь. Зачем граждане КНР покупают здесь недвижимость, и не предстоит ли городу на Неве в недалеком будущем стать Чайна-тауном?

В каких районах Петербурга выгоднее покупать жилье для аренды

Стать рантье и не прогадать. В каких районах Петербурга сдача квартир приносит наибольший доход? Разбираемся в тонкостях аренды недвижимости.

Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

Почему для инвестирования петербуржцы выбирают апарт-отели. Описание доходных программ трех комплексов — Docklands, «Next», «Yes на Социалистической». Расчеты ежемесячных и годовых доходов, а также сроков окупаемости недвижимости.

Купить и сдать с выгодой: пособие начинающему рантье

Как выгодно инвестировать в новостройку и получать хороший доход. Какую квартиру выбирать и что учитывать при подборе.

Выгодно ли инвестировать в зарубежные ETF через Санкт-Петербургскую биржу?

Одним из главных преимуществ иностранных ETF являются низкие комиссии. Они могут быть ниже в десятки раз. По сравнению с отечественными продуктами (ETF и БПИФ), обращающимися на Московской бирже.

Для покупки иностранных ETF есть два основных варианта:

• выход на зарубежного брокера;
• или покупка фондов через Санкт-Петербургскую биржу (СПБ).

Про недостатки инвестиций через иностранных брокеров уже была статья. Сегодня остановимся на СБП. Насколько выгоден данный способ для инвестора. Про какие неявные моменты лучше знать заранее. Перед инвестирование в зарубежные ETF через Санкт-Петербургскую биржу. Рассмотрим все плюсы и минусы.

1. Факторы ЗА
2. Факторы ПРОТИВ
3. Резюмируя

Факторы ЗА

Низкие издержки

Фактически, покупая ETF через СПБ — вы имеете российские расходы (брокерские, комиссии биржи и депозитария). Они в разы ниже, чем у западных брокеров.

Например, у Interactive Brokers (считается одним из самых низкозатратных) установлена минимальная месячная плата — $10. Независимо от того, торгуете вы или нет. В России, при выборе правильного брокера — можно ограничиться расходами в несколько рублей (в буквальном смысле) в месяц. В крайнем случае — несколько десятков. То есть на порядок ниже.

Русскоязычный интерфейс и поддержка

Доступ к СБП вы получаете через российских брокеров. Все вопросы по обслуживанию, заключение брокерского договора, работа с программой — для вас будет происходит в привычном режиме. И не вызовет особого затруднения (по сравнению с иностранным брокером).

Справедливости ради отмечу, что IB (через которого я торгую) тоже имеет русскоязычную поддержку и какое-то подобие переводного сайта. Но это все равно не то. В полной мере не охватить все возникающие вопросы в процессе. И иногда возникают определенного вида затруднения, которые не получается решать оперативно.

Пополнения и выводы со счета

Если торгуешь только через российского брокера, то как-то не задумываешься над проблемой пополнения брокерского счета. И тем более вывода прибыли с него. Все кажется просто и естественно. Захотел закинул деньги. Захотел — вывел себе на банковскую карту. Естественно бесплатно. Именно так работают большинство российских брокеров.

Имея счет у зарубежного брокера — инвестор может столкнуться с рядом неудобств.

Как правило, переводы за за рубеж в валюте — платные. Комиссия может составлять 20-30 баксов за транзакцию.

Проблему можно решить бесплатными рублевыми переводами через некоторые банки (подробности в этой статье).

Выводы от иностранных брокеров тоже стоят денег. Такса может доходить до несколько десятков долларов за одну операцию. Некоторые брокеры разрешают бесплатный вывод средств 1 раз в месяц.

Плюс небольшие неудобства доставляет валютный контроль. Требуя обоснования перевода денег за рубеж.

Конечно, все это вполне решаемо. И можно избегать дополнительных расходов при переводах. Но определенные ограничения это накладывает.

Поэтому в этом разрезе — интереснее работать с СБП.

Линейка доступных фондов ETF

На СБП обращается 8 десятков иностранных фондов. Крупнейших (и не очень) провайдеров: Vanguard, SPDR, iShares, invesco.

Доступны фонды на акции, облигации, недвижимость, золото, валюты и альтернативные активы. Вполне достаточно для формирования сбалансированного портфеля из разных классов активов.

Иностранные ETF на СПБ

Полный список биржевых фондов доступен по ссылке.

Факторы ПРОТИВ

Линейка доступных ETF или хочу больше фондов

Смотрим немного под другим углом. И плюс превращается в минус. В чем недостаток?

В количестве. Для отечественного рынка (где всего обращается около 40 биржевых фондов) — 8 десятков зарубежных ETF может быть и много. Но по сравнению с западными площадками, где для покупки доступны сотни-тысячи ETF — это капля в море.

Часть доступных ETF на СПБ — это отраслевые или специфические фонды. Хотелось бы больше индексных фондов — покрывающих широкие рынки.

И самый главный минус (на мой субъективный взгляд) — это комиссии. Многие ETF с СБП далеко не дешевые. С платой за управление, достигающей 0,5-0,9%. На зарубежных площадках можно легко найти аналоги, с комиссиями в разы ниже.

Внебиржевой рынок

Наверняка многие даже не догадываются, что …

иностранные ETF обращаются не на самой Санкт-Петербургской бирже, а на внебиржевом рынке.

1. Торги проходят без участия управляющей компании (провайдера фонда). И котировки на СБП могут отличаться от мировых.
2. Ликвидность торгов поддерживает сама СПБ. Стараясь, чтобы отклонения в ценах были минимальны.

Что это значит для инвестора? По крайней мере мы получаем два существенных недостатка

Здесь всегда есть риск серьезного отклонения цены в будущем, при возникновении каких-либо форс-мажорных ситуаций. Банально, биржа перестанет поддерживать ликвидность (в прямые обязанности это не входит).

Второй недостаток — это потеря налоговых льгот.

Налоговые льготы? Не — не слышали.

Во-первых, ценные бумаги с внебиржевого рынка нельзя покупать на ИИС.

Во-вторых, на них не действует налоговая льгота на 3-х летнее владение.

Так что ни вершков, ни корешков (в виде налоговых льгот) инвестор при покупке ETF на СБП не получит.

В этом случае, процесс налогообложения ничем не отличается от покупки ETF через иностранных брокеров. Налог на прибыль в 13% придется заплатить в любом случае.

Важно понимать, что ценные бумаги обращающие именно на СПБ (иностранные акции) — имеют налоговые льготы (ИИС и -3-х летка).

Квалифицированный инвестор

Для получения доступа к ETF — нужен статус квалифицированного инвестора (квала). Одним из условий получения статуса например, наличие на счетах 6 млн. Или определенные требования к торговому обороту по брокерским счетам (тоже в миллионах).

Рядовому инвестору путь к ETF на СБП закрыт.

В этом плане — выход на ETF через зарубежных брокеров намного проще. Как таковых требований к капиталу для открытия счета у иностранных брокеров нет (почти).

Налоговая отчетность

В ряде случаев инвестор должен будет самостоятельно заполнять и подавать налоговую декларацию. По полученным дивидендам однозначно. По операциям продажи ETF — нужно уточнить у своего брокера. Будет ли в этом случае выступать в качестве налогового агента. Учитывать (рассчитывать, удерживать) НДФЛ.

Резюмируя

Как таковых, особых и значимых преимуществ — покупка ETF именно через СПБ не имеет.

В основном все упирается в удобство для инвесторов. И возможно, в небольшую экономию на брокерских расходах. Но тоже не факт. Здесь все будет зависеть от капитала и выбранных брокеров.

Главная фишка, которая сразу бы склонила чашу весов в пользу СПБ, в виде налоговых льгот — отсутствует.

И как не странно, для большинства инвесторов, при желании покупать именно иностранные ETF, проще выйти на зарубежных брокеров напрямую.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

http://mirndv.ru/blog/pokupka-kvartiry-v-peterburge-dlya-sdachi-v-arendu/
http://vse-dengy.ru/upravlenie-finansami/pifyi/etf-na-spb.html