ПИФ рентный от ВТБ – в чем выгода его создания для инвесторов

Множество пайщиков инвестиционных фондов уже смогли приумножить свой инвестиционный капитал на сотрудничестве с ними. Чтобы оно оказалось доходным, а не убыточным, необходимо уметь выбирать по-настоящему выгодное предложение. Например, можно вкладываться в рентные ПИФы, которые в качестве объектов инвестирования выбирают коммерческую недвижимость.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

В качестве же основного источника доходности выступает стоимость коммерческой недвижимости, принадлежащей ПИФу. А ее ценность при правильном обслуживании, по крайней мере, не уменьшается, а потому в стоимостном выражении стабильно растет (из-за инфляции).

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Рисунок 1. Схема, по которой работают рентные ПИФы.

А вот дополнительным источником является оплата арендаторов офисов, площади, цехов или иных элементов коммерческой недвижимости в собственности рентного ПИФа. Поэтому для руководства инвестфонда первоочередная задача стоит в установлении минимальной арендной платы, позволяющей получить максимальный рентный доход. Это будет способствовать привлечению максимального количества арендаторов, а, соответственно, и максимально эффективному использованию инвестиционной собственности.

p, blockquote 3,0,1,0,0 —>

Среди наиболее распространенных типов коммерческой недвижимости, являющейся целью инвестирования рентных ПИФов, можно отметить следующие субъекты малого и среднего бизнеса:

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

• объекты розничной торговли (магазины);
• объекты пищевой отрасли (кафе);
• производственные объекты (цеха).

Инвестирование в рентный ПИФ

После совершения инвестирования в р-ПИФ инвестор становится совладельцем всех коммерческих объектов недвижимости, являющихся приобретенной на инвестиции собственностью фонда. При этом его доля впоследствии никак не изменяется и растет, вслед за ростом стоимости объекта инвестирования. В особенности это заметно в долгосрочной перспективе, позволяющей заработать на таком росте сотни процентов прибыли.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Рисунок 2. ПИФ ВТБ Рентный Доход предлагает стабильный доход в течение нескольких лет.

Имеется вариант получения прибыли и раньше гашения фондом паев – их можно продать. Для этой цели используются биржевые или внебиржевые фондовые рынки. Как правило, ликвидность на них невысокая, но в пределах нескольких месяцев можно надеяться получить подходящее предложение.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

В качестве дополнительного роста доходности рентных ПИФов можно отметить освобождение их от выплат налогов по:

p, blockquote 7,1,0,0,0 —>

• сделкам на рынке ценных бумаг;
• имущественным сделкам;
• вступлению во владение землей.

Другими словами, в процессе владения коммерческой недвижимостью, в которую совершены инвестиции, рентный ПИФ не обязан оплачивать налоговые обременения на нее. А пайщик не обязан выплачивать налоги за владение паями. Налог выплачивается только в момент погашения пая и составляет для физических и юридических лиц, соответственно, 13 и 20 процентов.

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

Чтобы стать пайщиком (т. е. инвестором), необходимо вложить кругленькую сумму, имеющую порядок сотен, реже десятков тысяч долларов. В этом кроется недоступность для вхождения в рентный ПИФ мелких и большой части средних инвесторов – однако они и не практикуют долгосрочных вложений, ограничивая длительность открытых позиций несколькими месяцами. Поэтому, а еще и учитывая необходимость реализации принципа диверсификации (т. е. вложиться надо, помимо рентного ПИФа, еще в какой-нибудь актив), это вариант инвестирования ориентирован исключительно на крупных инвесторов с доступным капиталом в размере порядка сотен миллионов рублей.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Невысокий риск рентных ПИФов указывает и на их довольно среднюю потенциальную прибыльность. Она, как правило, меньше, чем у ПИФ открытого типа, но в них крупные инвесторы и не вкладываются, а доходность р-ПИФов их вполне устраивает на долгосроке.

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Выбор рентного ПИФа

Наиболее значимые для инвесторов условия фонда, которые важно проанализировать до инвестирования, следующие:

p, blockquote 11,0,0,1,0 —>

• насколько адекватна арендная ставка;
• сколько выплачивается сервисному агенту;
• насколько полными являются права ПИФ на недвижимость, в которую было инвестирование;
• сколько стоит пай и адекватна ли эта величина текущим условиям.

Среди предлагаемых на российском рынке инвестиционных продуктов ПИФов рассмотрим «Рентный доход». Он предлагается банком ВТБ и предполагает ведение деятельности путем управления недвижимостью особых категорий – торговых, офисных, складских. Регулярная доходность реализуется за счет арендных выплат, совершаемых арендаторами.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

Указаны и издержки, возникающие в процессе деятельности рентного ПИФа ВТБ – до одной трети от стоимости чистых активов (это оплата услуг партнеров – управляющих компаний, депозитариев, аудиторов и т. д.).

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

Позитив и негатив создания рентного ПИФа и участия в нем

Структура р-ПИФа позволяет агрегировать довольно крупную денежную сумму, которую очень просто диверсифицировать между несколькими крупными инвестиционными проектами, гарантирующими получение прибыли (риск обычно не превышает аналогичный показатель вкладов в банках). При этом инвестиции осуществляются по схеме «инвестировал-и-забыл», поскольку управление работой фонда происходит под руководством экспертов. Регулярно выплачивается и довольно немалая часть с дохода с арендаторов, по сути, являющаяся неким аналогом дивидендов с акций.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Рисунок 3. Создание рентного ПИФа стимулирует развитие некоторой части рынка коммерческой недвижимости.

Инвесторам следует учитывать, что погашение пая рентного ПИФа ранее заданного срока запрещено. Поэтому вернуть инвестиции досрочно можно только продажей пая. Трудность при этом заключается в низкой ликвидности рынка паев.

]]>
REIT — инвестиционные трасты | Простой способ инвестиций в недвижимость

Что вы знаете про REIT фонды? Это доступный способ инвестировать в недвижимость. По всему миру.

У большинства людей, вложения в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры и последующей сдачей в аренду.

Купить квартирку. Сдавать в аренду и обеспечить себя мало-мальски постоянным денежным потоком. Вот мечта многих.

Если финансы и возможности позволяют, то деньги вкладываются в коммерческие объекты. Здесь доходность будет повыше.

Проблема только в том, что на это «удовольствие» нет столько денег.

Да и смотря правде в глаза — не такое это и выгодное дело сдавать квартиру в аренду. Расходы на содержание и коммунальные платежи, нужно платить налоги, с рентного дохода и с самой недвижимости. Возможные проблемы с арендаторами. То шторы прожгут, загадят всю квартиру, при съезде что-нибудь прихватят из хозяйского добра.

Плюс возможные простои квартиры и как следствие недополучение дохода. И много других нюансов, про которые люди, ни разу не занимавшиеся подобными «бизнесом» даже и не подозревают.

В итоге, чистая (реальная) доходность от сдачи падает практически в пол. В среднем, если удастся получать 4-5% прибыли в год (от стоимости квартиры), то это очень хорошо. Конечно, это примерные данные. Многое будет зависеть от региона, города и даже района нахождения арендной жилплощади. Но в целом получаем не слишком выгодное вложение средств с постоянными (или периодическими) головняками.

Рассмотреть альтернативы. В нашем случае фонды недвижимости или REITs.

1. Что такое REIT?
2. Виды трастов
3. Доходность, выгода и прочие плюсы
4. Примеры Reit
5. Как и где купить Reit в России
6. В заключение

Что такое REIT?

REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.

Загнивающий Запад придумал такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

Совокупная стоимость недвижимости, которой владеют Reit превышает 3 триллиона долларов

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Иными словами, Reit — это «инвестиции для нищебродов». Таких как я, вы и сотни миллионов других инвесторов не обладающих возможностями покупки недвижимости целиком. Практически в любой точке мира.

Виды трастов

Есть 3 основные категории фондов, разделенных по направлениям вложений в недвижимость.

Рентные или долевые (Equity REIT). Покупают или строят объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. С этого и идет основной доход. Интерес представляют обычно коммерческая, офисная, жилая и социальная недвижимость, гостиничный и отельный бизнес.

Все хлопоты, расходы, правоотношения с арендаторами берет на себя управляющая компания.

Доля рентных фондов составляет львиную (более 90%) часть.

Ипотечные Mortgage REIT, mREITs. Работают с закладными по ипотечным кредитам. Доход формируется в виде процентов по кредитам.

Их доля на рынке менее 10%.

Перед ипотечным кризисом 2008 года банки проворачивали хитроумные схемы. Выдавали ипотеку всем подряд, даже безработным неграм. Рынок недвижимости рос на десятки процентов в год. И считалось, что риски минимальны. Закладные на дома заворачивали в ценные бумаги (ипотечные облигации). И перепродавали дальше. Оставляя себе небольшую маржу.

Потом большой пул таких закладных бумаг снова заворачивался в другую упаковку и перепродавался. Покупателями выступали пенсионные и инвестиционные фонды в том числе.

Годовая доходность по таким бумагам могла составлять двузначные числа. Желающих «типа заработать» на надежных инвестициях было немерено.

Потом, как вы знаете, в кризис цены на дома упали. Негры не смогли оплачивать ипотеку. Да и смысла не было. Когда покупали дом, он стоил например $200 тысяч. А сейчас ему красная цена тысяч 80. Долг перед банком допустим 180 К. Проще было забить на это дело. Пусть банк забирает дом за долги.

И так по цепочке. Все начало рушиться. Выплаты переставали поступать по ипотечным бумагам. Инвесторы понесли колоссальные убытки.

В итоге, сейчас инвесторы очень осторожно относятся к такой теме. Отсюда и не высокая доля подобных фондов.

Гибридные (Hybrid REIT). Могут инвестировать одновременно в рентную недвижимость и владеть ипотечными бумагами. Как вид практически не встречается. Доля менее 1% от капитализации REIT.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивидендная доходность фондов недвижимости составляет от скромных 2-3 до 10-12% годовых (в долларах). «Средняя температура по больнице» — 4-5% в год.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

не менее 90% дохода направлять на дивиденды. Взамен компания освобождается от корпоративного налога. Для США он составляет более трети с чистой прибыли.

Из основных показателей:

• Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
• Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

• Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
• Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
• Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Примеры Reit

Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.

Simon Property Group, Inc.

• капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);
• текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;
• имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;
• общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра.

Host Hotels & Resorts

• капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).
• дивидендная доходность — 4,31% в год;
• сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.
• основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Посмотреть можно на сайте СПБ или по ссылке. В фильтрах поле «Сектор» выбирайте «Недвижимость».

Оба перечисленных способа подразумевают отдельную покупку фондов. И всевозможные «прелести» с этим связанные. Учитывая, что это такие же компании, они подвержены рискам. Снижение котировок, возможные финансовые проблемы, вплоть до банкротства.

В общем, перед покупкой нужно проанализировать финансовые показатели компаний. А не только размер дивидендов.

В первую очередь обратить внимание на закредитованность.

В период мирового финансового кризиса 2008, цена на недвижимость обрушились, рентный доход снизился. А платежи кредиторам никто не отменял. И некоторые компании, не справившись с долговой нагрузкой «приказали долго жить».

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Ок, где купить эти фонды фондов? И сколько это стоит?

И главный вопрос. Наверное придется платить двойную комиссию? Фонды фондов формируются не на общественных началах. И управляющие тоже кушать хотят.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

• цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
• не нужен брокерский счет;
• возможность покупки онлайн;
• управление фондом профессионалами;
• льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Комиссии за управление и прочие расходы при покупки-продажи паев.

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле.

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2019:

• Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
• Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза. Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

В заключение

Фонды недвижимости или инвестиционные трасты Reit входят в портфели 80% американских инвесторов.

Главная их фишка — высокая дивидендная доходность вкупе с умеренным ростом котировок. В совокупности, это дает доходность примерно аналогичную росту фондового рынка в целом.

Хорошо подходит для формирования денежного потока. И жизни на него.

Но не стоит выделять на REIT большую долю в портфеле. Все таки хоть это и класс акций, но представляют только одну отрасль — недвижимость.

Оптимально отдать максимум процентов 10-20 от капитала.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

]]>
Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

• на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
• во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
• на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене.

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

• не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
• нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
• более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
• возможность распределить риски между несколькими фондами;
• некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

• сложно стать пайщиком;
• низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
• длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
• доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
• достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
• не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

• рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
• ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
• гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Заключение

Таким образом, паевые фонды недвижимости предназначены для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT . Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

«Занимайтесь любимым делом — только так можно стать богатым».