REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

• Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

• Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Как вложиться в REIT

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

• Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
• Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
• Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
• Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
• Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
• Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

• Не все фонды приносят хорошую доходность.
• Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
• Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
• Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
• Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Стратегия «Технологии 100» от «Альфа-Капитала» – преимущества, состав фонда

Биржевой ПИФ с тикером AKNX, позволяющий россиянам вкладывать средства в технологический сектор США, выпустила управляющая компания «Альфа-Капитал»; «Технологии 100» являются одним из самых популярных инвестиционных продуктов. Согласно историческим данным, ПИФ отличается хорошей доходностью. Несмотря на то что положительная динамика необязательно сохранится в будущем, AKNX обладает большим списком преимуществ по сравнению с другими продуктами компании.

Пара слов о фонде

Клиенты желающие инвестировать в иностранные предприятия смогут выбрать необходимый продукт.

Управляющая компания (УК) — «Альфа-Капитал». Депозитарием является Альфа-Банк. Обе компании входят в международный консорциум Alfa Group. Аудитором выступает ООО «Мариллион» (большинство российских ПИФов пользуются услугами этого аудитора).

Маркет-мейкер «Технологий 100» — не «Альфа-Капитал», а «Атон». Чаще всего маркет-мейкерами ПИФов выступают структуры, родственные управляющей компании: фондами SBMX, SBCB, SBGB управляет Сбербанк, VTBB — ВТБ. Работа с «Атоном» — нетипичное явление для российского рынка, но это положительно характеризует управляющую компанию.

Список активов фонда «Технологии 100»

УК повторяет динамику акций 100 крупнейших технологических компаний, которые торгуются на бирже NASDAQ в Нью-Йорке. В России БПИФ торгуется в долларах США под тикером AKNX.

Структура на 87,22% включает пай иностранного Invesco QQQ Trust (тикер QQQM). Большую часть средств пайщиков «Альфа-Капитала» перекладывает в иностранный ETF. Наибольшую долю в портфеле QQQ Trust занимают такие компании:

• Microsoft — 11,09%;
• Amazon — 10,2%;
• Apple — 9,65%;
• Facebook — 5%;
• Alphabet — 3,98% (тикер GOOG), 2,97% (тикер GOOGL);
• Cisco — 2,97%;
• Intel — 2,7%;
• Comcast — 2,4%;
• PepsiCo — 2,33%;
• Netflix — 1,95%.

Перечисленные выше 10 компаний занимают 55% общего веса пая. На последние 50 акций в ПИФе приходится 12% доли.

В составе находятся активы известных компаний.

Распределение активов QQQ Trust по секторам следующее:

• информационные технологии — 48,21%;
• коммуникационные сервисы — 19,14%;
• потребительские товары вторичной необходимости — 18,93%;
• здравоохранение — 6,67%;
• потребительские товары первой необходимости — 4,67%;
• промышленность — 1,76%;
• коммунальные услуги — 0,61%.

Кроме пая Invesco QQQ Trust, фонд включает акции Tesla (1,61%), Facebook (1,25%), Alphabet (1,15%).

Условия инвестирования в фонд

Начать инвестировать можно в офисах «Альфа-Капитала» или онлайн. На сайте УК необходимо указать персональные данные (или авторизоваться с подтвержденной учетной записью на «Госуслугах»), подписать договор одноразовым СМС-паролем и оплатить паи. Минимальная сумма инвестирования составляет 300 долларов.

Стратегия и инвестиционная цель

Фонд рекомендуется использовать для инвестиций в валюте.

Инвестиционная цель — обеспечение доходности на уровне динамики стоимости ценных бумаг технологических компаний, торгуемых на фондовом рынке США. Стратегия подходит тем, кто предпочитает инвестировать в иностранной валюте без потерь на конвертации.

Отраслевая специализация «Технологий 100» позволяет рассчитывать на высокую потенциальную доходность. Однако для таких ПИФов характерны и высокие риски. Акции технологических компаний последние 10 лет опережают фондовый рынок, но рост не может продолжаться бесконечно.

Комиссии за управление

В промоматериалах УК предлагается возможность инвестировать с низкой платой за управление — 0,69% в год. Но в полной информации о фонде указаны дополнительные комиссии: вознаграждение депозитарию — 0,21%, прочие расходы — 0,1%. Итого пайщик платит еще 0,31% скрытых комиссий (без НДС). Вместе со скрытыми комиссиями расходы инвестора при владении паем AKNX составят 1,2% в год (включая НДС).

Стоимость фонда и динамика доходности

Ожидаемая прибыльность за 1 календарный год — 10,94%. Это выше, чем по другим инвестиционным продуктам УК: БПИФ S&P 500 (9,91%), «Европа 600» (10,1%). Опережает «Технологии 100» по ожидаемой доходности только «Китайские акции» с ожидаемой доходностью в 12,95%.

Активы QQQ Trust, занимающие практически 90% портфеля фонда «Технологии 100», достигают 140 млрд долларов. Стоимость чистых активов AKNX составляет около 4,5 млрд руб. По этому показателю «Технологии 100» входят в топ-10 российских ПИФов.

С начала торгов на Московской бирже стоимость пая БПИФ выросла с 10 долларов до 19,14 (по состоянию на 1 марта 2021 г.). Максимальная среднемесячная стоимость (19,15 долларов) была зафиксирована в январе 2021 г.

Для регистрации потребуются паспорт и ИНН.

Преимущества и недостатки

Преимущества инвестирования в фонд «Технологии 100»:

• надежный базовый актив;
• умеренно рискованная стратегия;
• высокая историческая доходность индекса;
• возможность просто и удобно вложить деньги в американские IT-компании;
• долларовые активы защищены от негативной динамики курса национальной валюты;
• ПИФ содержит зарубежные акции, но паи можно приобретать на ИИС и при законодательных ограничениях.

Недостатки ETF «Альфа-Капитала»:

1. БПИФ не точно следует за базовым индексом, отставая из Invesco QQQ Trust в среднем на 4,3%.
2. Относительно высокая комиссия, особенно если сравнивать с зарубежными индексами. Например, вознаграждение QQQ Trust вместе с дополнительными расходами составляет 0,2% активов в год.
3. Повышенный риск инвестирования в один сектор экономики. В портфеле относительно небольшое количество акций (немногим более 100 компаний-эмитентов). Для сравнения: БПИФ S&P 500 вкладывает деньги пайщиков в бумаги 500 американских компаний.
4. Размытые формулировки в инвестиционной декларации. Управляющая компания допускает вольное наполнение портфеля.

Стоит ли инвестировать в «Технологии 100»

Принимая решение об инвестировании, нужно помнить, что исторические данные не гарантируют высокую доходность индекса в дальнейшем. За счет диверсификации портфеля вкладчики защищены от большинства незначительных колебаний фондового рынка. Но при общей стагнации котировки упадут.

Покупка паев в «Альфа-Капитале»

Чтобы получить возможность инвестировать в ПИФы, нужно открыть и пополнить брокерский счет в УК «Альфа-Капитал». Это можно сделать в офисах или онлайн. В последнем случае потребуется пройти удаленную идентификацию. Процедура простая: достаточно авторизоваться на «Госуслугах», а если подтвержденной учетной записи нет, то ввести свои данные и одноразовый СМС-пароль.

Через приложение для смартфона или «Личный кабинет» на сайте можно покупать паи и следить за состоянием своего портфеля, анализировать его динамику. Стоит регулярно делать дополнительные покупки. С одной стороны, это дополнительная защита от неудачных периодов выхода на рынок, за счет чего достигается уравнивание стоимости сделок, с другой — способ необременительно накопить капитал.

Калькулятор инвестиций

Передвигая ползунок необходимо выбрать нужные значения.

На странице фонда на официальном сайте УК alfacapital.ru можно рассчитать ожидаемую доходность за указанный период. Нужно указать сумму инвестирования и срок, на который пайщик планирует вложить деньги. Для расчета используются исторические данные. Однако прошлые результаты не определяют доходы в будущем.

Альтернативы фонду AKNX

УК предлагает российским инвесторам несколько ПИФов, обеспечивающих валютную, отраслевую и диверсификацию по активам. Некоторые доступные для вложения средств инструменты:

1. Еврооблигации. Портфель на 60,28% состоит из долларовых облигаций европейских государств и иностранных компаний. Распределение активов по отраслям следующее: нефтегазовая и топливная промышленность — 32,51%, банки и финансовый сектор — 20,06%, госбумаги — 18,4%, сырье — 9,84%. Доходность за последний календарный год — 35,8%.
2. Глобальный бизнес. Средства инвестируются в иностранные ценные бумаги. Диверсификация активов позволяет получить доходность выше облигационного рынка при рисках ниже, чем по акциям. Фонд состоит из акций на 61,39%, корпоративных облигаций — 17,37%, валютных активов — 17,09%.
3. Золото. Средства пайщиков вкладываются УК в ETF, инвестирующие в физическое золото. Для обеспечения ликвидности портфеля часть активов направляется в ценные бумаги РФ (5,75%) и валюту (1,52%). Доходность за календарный год — 26,36%.
4. Баланс. Сбалансированный портфель российских акций и облигаций дает 7,98% прибыли за год (согласно историческим данным). УК инвестирует в акции «Газпрома», «Татнефти», «Лукойла», «Норильского никеля», Сбербанка. Отраслевая структура: нефтегазовый и топливный сектор — 45,06%, сырье — 17,54%, банки — 9,82%, электроэнергетика, ЖКХ — 8,41%.
5. Арендный поток. Стратегия состоит в покупке объектов коммерческой недвижимости, которые арендует торговая сеть «Пятерочка». Инвестиционный инструмент не зависит от котировок акций, это новый продукт, ориентированный на формирование постоянного арендного потока для пайщиков.
6. Китайские акции. Высокорисковый инструмент сформирован из акций 300 крупнейших компаний Китая, которые торгуются на Шеньженском и Шанхайском рынках.
7. Фастфуд. Стратегия повторяет подход фонда «Арендный поток». За счет средств пайщиков приобретаются объекты недвижимости, обеспеченные договорами аренды с Burger King, McDonald’s, KFC. Расчет дохода будет производиться ежеквартально (с июля 2021 г.). Ожидаемая доходность — 11-13%.

Компанией предусмотрены различные стратегии для инвестирования.

Выводы по теме

ПИФ «Технологии 100» позволяет вложиться в высокотехнологичный сектор экономики США и получить диверсифицированный портфель за небольшие деньги. Придется пожертвовать доходностью, если финансовые возможности не позволяют подобрать альтернативы. Несмотря на существующие недостатки, это интересный инвестиционный продукт, управляющий которого придерживается умеренно рискованной стратегии.

https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10941029
https://alfabankpro.ru/strategiya-tehnologii-100/