Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости	Срок реализации	Возможный доход
Новостройка	1,5 — 2 года	До 50%
Вторичка	1 — 3 месяца	До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Как сохранить деньги с помощью инвестиций в недвижимость

В современных кризисных условиях необходимо рационально распределять доходы, один из перспективных методов сохранить свои средства – инвестирование в недвижимость. Рассмотрим особенности и подводные камни.

Суть инвестирования

Инвестиции – это вложение свободных денег с целью получения прибыли. В случае с недвижимостью подразумевается покупка жилых и нежилых объектов, участков.

В первую очередь нужно смотреть на ликвидность объекта. Подразумевается возможность быстро продать недвижимость и получить при этом максимально возможную прибыль. Очевидно, что наибольшей привлекательностью для покупателя обладают структуры, которые можно сразу использовать.

Существует множество схем приобретения/продажи структур, не исключено, что вы сможете разработать собственную

Сложность данной сферы деятельности в том, что в процессе могут появиться непредвиденные расходы, а организовать стабильный поток объектов для перепродажи не просто.

Первое, что нужно иметь для инвестирования – сумма средств, которая позволит приобрести площадь. В зависимости от специфики структур, сумма различается, например, для покупки гаража потребуется около 400-500 тысяч рублей, а квартиры – до 2 млн.

Разумеется, чем больше вы готовы вложить, тем быстрее инвестиции начнут приносить доход

Не лучшим вариантом для ведения дел будет кредит в банке.

· кредит обременит бюджет и будет сложнее учесть все непредвиденные траты;

· продажа может пройти быстро, а может затянуться, потому сложно гарантировать быстрое погашение долга.

Лучше всего, если необходимая сумма уже есть на руках.

Виды недвижимости

Начинать вложение денег лучше с выбора типа недвижимости, с которой собираетесь работать. У каждой категории есть свои особенности.

Жилая недвижимость

Такие площади можно перепродавать или использовать для сдачи в аренду, получая более стабильный и прогнозируемый доход.

Структура для постоянного проживания делится на 2 класса:

У этих классов различается ликвидность, размеры вложений, спрос.

Преимущества «вторички»:

· площадь уже готова к сдаче или перепродажи;

· можно привлечь специалистов при аренде, компания берет на себя большую часть издержек, быстро подбирает клиентов;

· при необходимости срочной продажи, вторичное жилье достаточно быстро приносит деньги, так как спрос высокий (может зависеть от положения и окружающей инфраструктуры);

· можно вернуть часть затрат путем оформления налогового возврата.

Недостатки «вторички»:

· рынок насыщен, иногда новых жильцов сложно найти своими силами;

· многие обратившиеся оказываются неблагонадежными клиентами. Избежать плохих съемщиков не сложно, но потребуется время, проще всего встретиться с людьми и обговорить детали;

· часто перед сдачей необходимо сделать ремонт, докупить бытовую технику;

· с годами стоимость вторичных площадей снижается, в особенности это касается старого жилого фонда, хотя мы своим клиентам, когда к нам обращаются по поводу выкупа квартир в спб, стараемся дать самую высокую цену.

Важно помнить, что собственность этого типа облагается налогами, потому, на период отсутствия съемщиков, понадобится уплачивать пошлины из собственных средств

Первичный рынок имеет свои особенности, например, нужно тщательнее просчитывать стратегии. Например, покупку можно сделать еще на стадии котлована, в этот период стоимость минимальна. Однако, в этом случае есть риск оказаться в числе обманутых дольщиков.

Основное преимущество в том, что вы получаете абсолютно новую жилплощадь.

Недостатки «первички»:

· недобросовестные застройщики встречаются, хоть государство ведет с ними борьбу. В этом случае проекты замораживаются на различных стадиях готовности. Возврата вложений придется ждать, скорее всего будет судебное разбирательство;

· необходимы дополнительные траты на ремонт, отделку, закупку мебели и бытовой техники;

· возможность пустить площадь в оборот не появится раньше, чем дом будет сдан в эксплуатацию.

Другой метод – долевое участие на стадии высокой степени готовности. В этом случае стоимость будет выше, чем на этапе котлована, но вложение быстрее начнет окупаться и риск замораживания проекта минимален.

Риски при высокой степени готовности:

· не исключено, что установленные сроки сдачи будут смещены;

· если перепродавать такую собственность, она уже расценивается, как вторичное имущество. В этом случае интерес покупателей может быть ниже, так как при покупке в новостройке можно получить льготную ипотеку и вычет из налога на отделку.

Для прогнозирования прибыли стоит учесть несколько условий:

· большей привлекательностью обладает жилье, расположенное внутри развитой инфраструктуры, с доступом к транспорту, в экологичном районе;

· удобная планировка. Востребованы квартиры с балконами или лоджиями, с большой кухней, раздельной ванной и туалетом. Меньше любят угловые или на последнем этаже;

· проще продать уже отделанную недвижимость, чем лучше качество ремонта, тем выше цена и спрос;

· красивый вид из окна будет плюсом.

В зависимости от сочетания факторов зависит ликвидность, спрос среди съемщиков

Коммерческая недвижимость

Помещения для коммерческой деятельности включают все, что можно переоборудовать в магазин, склад, офисы и аналогичные по назначению помещения. Чтобы выйти на этот рынок нужно значительно больше первоначальных средств. Площади так же можно перепродавать или сдавать в аренду.

Преимущества коммерческих объектов:

· высокий спрос, такие предложения будут быстро находить отклик клиентов;

· ставка за единицу площади выше;

· не нужен ремонт, арендатор сам все обустраивает под свои потребности.

· могут потребоваться услуги бухгалтера, в частности, для расчета налогов от аренды.

Загородная недвижимость

С дачных домов получать прибыль сложно, даже если это коттедж. Найти семью для постоянного проживания не просто, если сдавать, то проще на короткие периоды, например, на праздники. Для успеха понадобится хорошая реклама, а значит постоянные вложения.

Преимущества загородных домов:

· дешевле в сравнении с квартирами;

· необходимо серьезное оснащение, особенно для сдачи на праздники;

· постоянные расходы на обслуживание;

· желательна хорошая доступность, как общественным, так и личным транспортом;

· есть риск потерять имущество, например, государство решит изъять землю для строительства.

Есть возможность продать домик существенно дороже, чем он был куплен. Тем не менее, данная категория считается одной из самых сложных

Гостиницы

Часто встречается схема, при которой недвижимость превращают в несколько номеров для временного проживания.

Преимущества:

· высокий спрос и доходность;

· прибыль гарантирована, даже если не все номера заняты.

· дополнительные расходы существенно выше, чем у прочих вариантов;

· требуются постоянные вложения в рекламу, чтобы создать поток клиентов;

· необходим постоянный уход за номерами, придется нанять работника;

· обязательна регистрация ИП (растут налоги, необходима отчетность);

· жилую квартиру переоборудовать нельзя, придется переводить ее в состояние коммерческой недвижимости.

Участки

Землю можно использовать для перепродажи или аренды.

Часто покупается большой участок, который перепродается после дробления на мелкие

Преимущества:

· быстро и просто оформить, можно избежать участия посредников;

· стоимость сравнительно невысока;

· расходы не нужны, если только не прокладывать коммуникации.

· необходимо использовать в соответствии с назначением, обрабатывать, организовать строительство;

· растет налог на землю.

Парковочные места

Прибыльный вариант, особенно для мегаполисов, где постоянно ведется строительство новых жилых комплексов. Часто приобрести места можно только если куплена квартира в ЖК.

Преимущества метода в постоянном пассивном доходе, при котором нет затрат на обслуживание

Вне зависимости от выбранного варианта, нужно осознавать, что в кризис средства нужно вкладывать. Инвестиции в недвижимость сопряжена с рисками, но разумное вложение всегда окупается.

Источник https://www.ndv.ru/journal/articles/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-2021-godu-3-strategii-930

Источник http://cpn.spb.ru/info/investitsiy-v-nedvizhimost/

Источник

Источник