Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².

Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.

Зачем петербуржцы покупают номера в апарт-отелях

Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:

• как собственное жилье или офис;
• для последующей перепродажи;
• для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.

За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.

Доходные программы для инвесторов

Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.

С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».

Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.

Docklands, апарт-отель в стиле лофт

Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:

• 2 бизнес-центра класса «В+»;
• 3 корпуса с жилыми апартаментами;
• трехзвездочная гостиница.

Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).

Программа «Гарантированный доход 10%»

По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.

Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.

Доход без налогообложения в месяц

Доход без налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».

Доход до налогообложения в месяц

Доход до налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

]]>
Приморская сказка: свое жилье за $25 тысяч в Батуми, которое окупится через пять лет, — правда ли это?

Вот вам дилемма: на одной чаше весов — «однушка» в минском «спальнике», на другой — две квартиры-студии на морском побережье. На первой — стабильность и надежная инвестиция в будущее (в большей степени не ваше, а ваших детей), на второй — вероятность заработать большие деньжищи уже через пару лет (так говорят по радио). В первом случае вас ждет знакомая, любимая, но слегка поднадоевшая столица в самом центре Европы, во втором — курортный приморский город в стране, которая хоть и находится на задворках Евросоюза, но ее граждане уже могут ездить туда без визы. Ваш выбор, отвечайте не задумываясь!

Предложения инвестировать деньги в грузинскую недвижимость настигнут любого, кто начнет проявлять в интернете хоть какой-то интерес к покупке жилья. Находящаяся сегодня на гребне туристической волны Грузия может похвастаться взрывными темпами роста продаж на девелоперском рынке. Просто погуглите, и вас буквально засыплет рекламными предложениями, многие из которых звучат как сказка, которая неожиданно стала явью: сегодня ты нищеброд, живущий на окраине Минска с перспективой еще с десяток лет копить на свой угол, а завтра — уже успешный владелец недвижимости и рантье, зарабатывающий себе на жизнь фактически ничегонеделанием. Так ли все сладко? Для того чтобы это понять, мы отправились в Батуми, самостоятельно прогулялись по набережной Черного моря, заглянули в офисы компаний-застройщиков. О том, что мы узнали, — в этой статье, подготовленной для вас с побережья Батуми.

Краткое содержание

• Откуда так много строек?
• Гостиничный номер в собственность
• Какой видит вашу прибыль от аренды застройщик?
• О стоимости жилья и экономварианте
• Что думает эксперт-критик?

Город-сад за десять лет

Это сложно понять, но долгое время первая береговая линия в Батуми (та самая, которая в большинстве приморских городов является основным источником дохода) представляла собой пустынное захламленное болото. Еще десять лет назад это выглядело так (фотографии для сравнения не самого лучшего качества, но других найти не получилось: видать, картина была настолько неприглядной, что попадала в объективы фотоаппаратов достаточно редко).

О строительстве в Батуми говорят буквально повсеместно. Прогуливаясь вечером или в обед по набережной, вы обязательно услышите со стороны лавочек русскую речь и, прислушавшись, выловите из общего потока слов «квадратный метр», «инвестиции», «вложения», «аренда», «рост цен на жилье». Агенты всех мастей с горящими глазами рассказывают туристам про строительный рай, который здесь процветает последние две пятилетки. И самое главное — находясь в окружении только построенных, с иголочки отелей, не верить в светлое будущее города очень сложно.

Хочется складывать банкноты в чемоданы и нести их в офис ближайшей строительной компании. Разум при этом говорит о том, что напряженная атака обещаниями быстрой выгоды припекает мозги жарче черноморского солнца.

Подавив хватательные рефлексы, мы отправились в офис ORBI Group — крупнейшей строительной компании не только в Грузии, но и во всем Закавказье, чтобы понять, как видят ситуацию на рынке большие игроки.

— Существенные перемены в Грузии произошли в 2005 году, после смены власти, — рассказывает о причинах, предшествовавших строительному буму, сотрудник компании Игорь Савчук. — В Грузии практически полностью искоренили коррупцию (до 2005 года это была самая коррумпированная страна на постсоветском пространстве), ввели упрощенную систему ведения бизнеса (оставив всего 6 видов налогов из 26), что позволило привлечь инвестиции множества мировых компаний. Грузия — курортная страна, поэтому в первую очередь ей заинтересовались представители гостиничного бизнеса. Если вы посмотрите сейчас в окно, то увидите гостиницы Sheraton, Hilton, Radisson, Marriott и другие. Понятно, что все эти отели надо было возвести, и это, конечно, сильно стимулировало строительный рынок.

Значительные изменения коснулись и законодательства в области недвижимости. Теперь, например, не надо платить налог на покупку недвижимости и налог на ее содержание. Вы платите только подоходный налог — 5% с прибыли, а если происходит перепродажа в течение двух лет, он повышается до 18% (это сделано для того, чтобы ограничить аппетиты многочисленных посредников). Еще одна особенность — частное лицо может купить в собственность не только квартиру, но и, например, отдельный гостиничный номер.

В гостинице как дома?

Завершая тему глобальных преобразований в Грузии, хочется отметить несколько показательных историй, рассказанных местными жителями. Поговаривают, еще в начале этого тысячелетия практически в каждом подъезде многоэтажки Батуми жил вор в законе. Концентрация криминалитета в городе наверняка преувеличена, но в общем становится понятно, о проблемах какого порядка шла речь. Еще один уже исторический факт — одного из взяточников, получившего $20 (двадцать долларов), посадили на 25 лет (двадцать пять лет, вы не ошиблись). Как итог — говорят, что совсем юное поколение в младшей грузинской школе не понимает, что такое взятка, в принципе. Правда ли это, проверить не удалось.

Но давайте вернемся к недвижимости, ведь именно ради нее мы сюда приехали.

— Как работает механизм приобретения гостиничных номеров и апартаментов в собственность, а после — их сдача?

— Мы с вами сейчас находимся в здании, расположенном на первой береговой линии. В свое время квартиры здесь продавались в «черном каркасе»: вам предлагался номер по цене $700—800 за квадратный метр. Затем владельцу надо было самостоятельно провести ремонт, установить мебель, сантехнику. Практика показала, что это неудобно: кто-то ремонт делает сразу, кто-то позже, один хозяин беспокоится о качестве, второй старается сэкономить, наконец, один владелец сдает свой номер за $50 в сутки, а другой — за $70. В результате получается очень разрозненный номерной фонд, сдавая который сложно гарантировать арендатору стабильное качество, трудно работать с туроператорами.

Поэтому сегодня наша компания все чаще делает проекты под ключ: номера продаются с мебелью, сантехникой, даже полотенцами, халатами и постельным бельем. Стоимость квадратного метра такой недвижимости составляет от $1400. Площадь номеров, которые у нас сейчас есть в продаже, — от 30 «квадратов», то есть стоят они от $40 тыс.

— Такой номер разве можно считать полноценным жильем?

— Приобретя его в собственность, вы получаете следующее. Во-первых, можете прописаться в нем. Также стоит помнить, что при покупке недвижимости на $35 тыс. и выше вы при желании получаете вид на жительство в Грузии, также его может получить ваша супруга (супруг) и двое детей до 18 лет.

Вы можете купить номер только для того, чтобы в нем отдыхали вы, ваши друзья и родственники, или для того, чтобы сдавать его в аренду. Тогда управляющая компания будет ежемесячно перечислять деньги на ваш счет, указанный в договоре обслуживания, забирая себе при этом 9% от заработанной суммы за менеджмент.

Вопрос контроля

Судя по рассказам крупных застройщиков, в итоге получается следующая бухгалтерия. Допустим, вы купили за $40 тыс. номер в трех-четырехзвездочном гостиничном комплексе. В зависимости от сезона он стоит от $85 до $130 в сутки. Статистика, которую вам покажут в отделах продаж, гласит, что такой номер сдается примерно 48—50% дней в году. Причем зимой цены, понятное дело, значительно ниже — $25—30 за стуки. В сезон (июнь — сентябрь) номер практически наверняка будет сдан не менее 90 дней.

Исходя из средней цены в $100 за сутки, мы получим $9 тыс. выручки только за горячий сезон. Теперь поговорим о тратах. В $700 в год обойдется обслуживание номера. Электричество и вода будут стоить еще порядка $600 в год. 9% забирает компания за менеджмент: они нашли вам клиента, поселили его, выселили, проследили за сохранностью номера. 5% от суммы — подоходный налог. В итоге, как показывает практика, при негативном прогнозе клиент получает $6,5 тыс. в год. При хорошем стечении обстоятельств эта сумма будет значительно больше.

Еще один вариант. Вы отдаете свой номер специальной компании за фиксированную сумму (около $4—5 тыс. в год), и вас уже не волнует, насколько он был загружен, это уже головная боль тех, кто взял у вас его в аренду на год.

Третий вариант. Вы можете в какой-то период жить в своем номере, а все остальное время его сдавать. Обычно управляющие компании, чтобы не было накладок с бронированием, просят предупреждать о своем приезде в сезон за месяц, в остальное время — за неделю или десять дней.

Возникает резонный вопрос: как контролировать добросовестность компании, в управление которой вы отдаете свою недвижимость? Говорят, никаких проблем с этим нет. Загрузку номера очень просто проверить по отчету срабатывания дверного ключа-карты или по тому, как интенсивно шло использование электричества в то или иное время.

Крупные компании уже сейчас разрабатывают программное обеспечение, которое позволит управлять арендой своей недвижимости в режиме онлайн, планируя отпуска, следя за статистикой аренды и даже наблюдая за обстановкой в коридоре на этаже, где расположены ваши апартаменты, подключившись к видеокамерам.

Вот она — квартира у моря за $25 тыс.!

Изучив проспекты с элитным жильем, мы отправились на поиски застройщика, в арсенале которого есть объекты, возведенные на второй и третьей береговой линии, чтобы понять, что происходит в сегменте жилья с приставкой «эконом». Разобраться в этом нам помогла представительница компании Gumbati Group Майя.

— Мы действительно строим жилье на первой, второй и третьей береговой линии, — подтвердила она и сразу начала сыпать подробностями. — Порядок цен примерно следующий. Апартаменты, которые сдаются в «черном каркасе» (входная дверь и окна) в доме, стоящем на первой береговой линии (100 метров от моря), стоят от $750 и выше. При этом метраж квартиры — от 45 «квадратов», на последнем этаже есть большие террасы с видом на город, которые продаются отдельно (квадратный метр — $500).

Логика следующая: чем выше этаж, тем дороже стоит недвижимость, с видом во двор и на горы она обойдется вам чуть дешевле, если же панорама из окон охватывает море и старый бульвар — чуть дороже. Давайте возьмем конкретные примеры: за $750 вы купите квартиру на первых этажах с видом во двор, а цена апартаментов, расположенных на верхних этажах с видом на море, может доходить до $1000 за «квадрат».

— В конце этого года мы сдаем дом в месте, расположенном на второй береговой линии (500 метров от моря). Цены начинаются от $650 и заканчиваются на $900, — продолжает рассказ Майя. — Еще один дом находится на третьей береговой линии (800 метров от моря). В нем на входе уже будет круглосуточно работать ресепшен, будет стоять охрана. Их содержание для небольших (до 25 квадратных метров) квартир обойдется в 1 лари (на момент публикации статьи 1 лари составлял $0,37) за «квадрат». Сервис включает в себя уборку, освещение и лифт, благоустройство дворовой территории. Чем больше метраж квартиры, тем меньше будет стоить обслуживание квадратного метра. Стоимость квартир в этом доме колеблется от $430 до $500 за «квадрат». Сейчас здания построены, пока они возводились, цена была еще ниже — около $400.

Мы спросили Майю, сколько стоит самое дешевое новое жилье в новостройке. Она ненадолго задумалась и ответила, что самая низкая цена на квадратный метр в новостройке Батуми (третья береговая линия) составляет около $350.

Взяв эту сумму за точку отсчета, мы попробовали прикинуть, во что может вылиться чистовой вариант жилья. Получилась такая арифметика: самая дешевая квартира с ценой «квадрата» $350 и площадью 48 квадратных метров будет стоить вам $16 800. По мнению Майи, после недорогого ремонта, необходимого для того, чтобы привести ее в жилое состояние, ваши затраты составят около $25 тыс. Какой в итоге может быть профит?

Сдать такое жилье зимой будет очень сложно. Но зато в сезон его наверняка возьмут по цене $40 в сутки. Парадокс заключается в том, что, вполне возможно, эту квартиру у вас будут снимать местные жители, которые на лето освобождают свои квартиры на первой береговой линии и сдают их по $150 в сутки — это очень популярный вид заработка в Батуми и Кобулети.

Кто основные клиенты грузинских застройщиков? Ответ не удивляет.

— Половину квартир у нас покупают для того, чтобы потом их сдавать, — рассказывает Майя. — Много покупателей не только из России, Украины и Беларуси — приезжают и из Испании, Франции, Германии. Самый частый сценарий примерно одинаковый: приобретают небольшие апартаменты, которые потом сдают через специализированные сайты, а сами живут в таких квартирах не больше месяца в году.

Половник дегтя

Как ни крути, по словам застройщиков, приобретать жилье в Батуми — сплошная выгода. Однако было бы неправильно покинуть этот город, не найдя отъявленного скептика, который разбавил бы бочку меда своим недоверием и придирками. Найти таких было легко, но проблемой становилось то, что очень мало экспертов, работающих на рынке, готовы превращаться в правдорубов с открытым забралом. В итоге пришлось остановиться на рассказе эксперта с белорусскими корнями, который дал нам немало поводов для раздумий, но при этом остался анонимным. Вот вам его монолог.

— Ситуация с конкуренцией застройщиков в Грузии мало чем отличается от той, что существует в любой другой стране. Конечно, та фирма, в которую вы обратитесь, окажется самой порядочной, а компания, которая строит соседний дом, не выдерживает технологические сроки, экономит на стройматериалах и так далее.

На самом деле все строят примерно одинаково, и качество строительства в большинстве своем оставляет желать лучшего. В Батуми болотистые почвы, и выдержать тяжелые, капитальные конструкции, которые принято возводить у нас, в Беларуси, они не смогут. И это с учетом того, что все последние новостройки возводят с этажностью 20+. У нас здесь много говорят о том, что строить подобные высотки на такой почве опасно: что произойдет с ними после любого мало-мальски сильного землетрясения? Это большой вопрос. Недавно у нас уже была история, когда в одной из гостиниц-новостроек (причем далеко не самой худшей) во время возведения пристройки обвалились перекрытия на двух этажах. Погибли люди. Квартиры в этом здании сейчас стоят $950 за «черный каркас»…

Следующий пункт «уникального строительства в Батуми» — надстройки. Это история, которая трудна для понимания белорусов. Представьте: создается проект на дом, под него закладывается соответствующей ширины и глубины фундамент, планируется конструкция лифта. Строительство идет, квартиры продаются, как горячие пирожки… Застройщик берет и принимает решение: а надстроим-ка мы еще пяток этажей сверху! Таких историй масса.

Такие дома вы узнаете по характерному признаку: лифт в них до верхних этажей не доходит — представители лифтовых компаний просто отказываются участвовать в подобных аферах.

Во многих домах неорганичные надстройки наверху можно заметить, даже просто посмотрев на здание снаружи.

Теперь важный вопрос, касающийся стен и перекрытий. Если вы строили себе жилье в Беларуси, то вряд ли оцените «уровень комфорта» в апартаментах, которые продаются в Батуми. Уже отмеченные мною выше болотистые почвы и мягкие зимы влияют на толщину стен — она невелика. Мало того, в некоторых домах центральное отопление отсутствует как технологическая составляющая. Болезнь многих строек — плохая изоляция стыков, и нередко жильцы начинают жаловаться, что по стенам сочится влага, только заехав.

Продолжим перечень проблем, с которым вам, возможно, придется столкнуться. Очень часто квартиры продаются в «черном каркасе», то есть буквально вообще без отделки.

Если таких квартир целый дом и раскупили их инвесторы из разных стран, то велика вероятность того, что ремонт у вашего соседа будет длиться годами. Если вы совместите этот факт с фактом «картонных» стен, то поймете, какие проблемы могут возникнуть.

Во многих жилых домах Батуми концепция коммунального хозяйства — достаточно абстрактное понятие, поэтому общая территория в подъездах, по сути, ничья. За ней не следят, она очень быстро приходит в плачевное состояние. Реальная проблема — договориться с соседями и сброситься на регулярную централизованную уборку и обслуживание. Справедливости ради стоит отметить, что в апартаментных комплексах, которые сейчас возводят крупные застройщики, этот вопрос решен полностью, проживание в доме предусматривает платежи на содержание консьерж-службы, технического и коммунального обслуживания здания.

Понятное дело, при таком интенсивном строительстве и востребованности жилья застройщики порой не могут устоять перед соблазном и сэкономить. Так возникают 35-этажные дома, на каждом этаже которых по восемь квартир, которые обслуживают два стандартных лифта… Вы представляете уровень их загрузки? Далеко не всегда соответствует нагрузке система водоснабжения, и, живя на тридцатом этаже с видом на море, вы вечером можете не помыться, потому как моются все ваши соседи ниже. Не готовы к строительному буму и электрические подстанции: район новостроек в Батуми периодически погружается во тьму, к этому уже все привыкли.

— Как вы относитесь к идее инвестиций в недвижимость Батуми?

— Девелопмент — это всегда хорошо, потому что, положив свои лишние $40 тыс. в банк, вы получите мизерные проценты. Здесь эти капиталовложения на самом деле дадут прибыль, но, конечно, не такую, которой завлекают клиентов застройщики. Они говорят об окупаемости за пять — семь лет, я в это не поверю, скажу скорее, что реальный срок — от 10 лет. Но ведь и это вполне приемлемый вариант! Пока в Грузии гремит туристический бум, я считаю, что есть смысл делать в него капиталовложения. Однако тенденция, мне кажется, уже пойдет на спад лет через пять-шесть. А это значит, что года через три-четыре я бы постарался избавиться от такой недвижимости, пока она ликвидна. Но это исходя из моих нынешних прогнозов, понятно, что ситуация может поменяться.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!