Приморская сказка: свое жилье за $25 тысяч в Батуми, которое окупится через пять лет, — правда ли это?
Вот вам дилемма: на одной чаше весов — «однушка» в минском «спальнике», на другой — две квартиры-студии на морском побережье. На первой — стабильность и надежная инвестиция в будущее (в большей степени не ваше, а ваших детей), на второй — вероятность заработать большие деньжищи уже через пару лет (так говорят по радио). В первом случае вас ждет знакомая, любимая, но слегка поднадоевшая столица в самом центре Европы, во втором — курортный приморский город в стране, которая хоть и находится на задворках Евросоюза, но ее граждане уже могут ездить туда без визы. Ваш выбор, отвечайте не задумываясь!
Предложения инвестировать деньги в грузинскую недвижимость настигнут любого, кто начнет проявлять в интернете хоть какой-то интерес к покупке жилья. Находящаяся сегодня на гребне туристической волны Грузия может похвастаться взрывными темпами роста продаж на девелоперском рынке. Просто погуглите, и вас буквально засыплет рекламными предложениями, многие из которых звучат как сказка, которая неожиданно стала явью: сегодня ты нищеброд, живущий на окраине Минска с перспективой еще с десяток лет копить на свой угол, а завтра — уже успешный владелец недвижимости и рантье, зарабатывающий себе на жизнь фактически ничегонеделанием. Так ли все сладко? Для того чтобы это понять, мы отправились в Батуми, самостоятельно прогулялись по набережной Черного моря, заглянули в офисы компаний-застройщиков. О том, что мы узнали, — в этой статье, подготовленной для вас с побережья Батуми.
Краткое содержание
- Откуда так много строек?
- Гостиничный номер в собственность
- Какой видит вашу прибыль от аренды застройщик?
- О стоимости жилья и экономварианте
- Что думает эксперт-критик?
Город-сад за десять лет
Это сложно понять, но долгое время первая береговая линия в Батуми (та самая, которая в большинстве приморских городов является основным источником дохода) представляла собой пустынное захламленное болото. Еще десять лет назад это выглядело так (фотографии для сравнения не самого лучшего качества, но других найти не получилось: видать, картина была настолько неприглядной, что попадала в объективы фотоаппаратов достаточно редко).
О строительстве в Батуми говорят буквально повсеместно. Прогуливаясь вечером или в обед по набережной, вы обязательно услышите со стороны лавочек русскую речь и, прислушавшись, выловите из общего потока слов «квадратный метр», «инвестиции», «вложения», «аренда», «рост цен на жилье». Агенты всех мастей с горящими глазами рассказывают туристам про строительный рай, который здесь процветает последние две пятилетки. И самое главное — находясь в окружении только построенных, с иголочки отелей, не верить в светлое будущее города очень сложно.
Хочется складывать банкноты в чемоданы и нести их в офис ближайшей строительной компании. Разум при этом говорит о том, что напряженная атака обещаниями быстрой выгоды припекает мозги жарче черноморского солнца.
Подавив хватательные рефлексы, мы отправились в офис ORBI Group — крупнейшей строительной компании не только в Грузии, но и во всем Закавказье, чтобы понять, как видят ситуацию на рынке большие игроки.
— Существенные перемены в Грузии произошли в 2005 году, после смены власти, — рассказывает о причинах, предшествовавших строительному буму, сотрудник компании Игорь Савчук. — В Грузии практически полностью искоренили коррупцию (до 2005 года это была самая коррумпированная страна на постсоветском пространстве), ввели упрощенную систему ведения бизнеса (оставив всего 6 видов налогов из 26), что позволило привлечь инвестиции множества мировых компаний. Грузия — курортная страна, поэтому в первую очередь ей заинтересовались представители гостиничного бизнеса. Если вы посмотрите сейчас в окно, то увидите гостиницы Sheraton, Hilton, Radisson, Marriott и другие. Понятно, что все эти отели надо было возвести, и это, конечно, сильно стимулировало строительный рынок.
Значительные изменения коснулись и законодательства в области недвижимости. Теперь, например, не надо платить налог на покупку недвижимости и налог на ее содержание. Вы платите только подоходный налог — 5% с прибыли, а если происходит перепродажа в течение двух лет, он повышается до 18% (это сделано для того, чтобы ограничить аппетиты многочисленных посредников). Еще одна особенность — частное лицо может купить в собственность не только квартиру, но и, например, отдельный гостиничный номер.
В гостинице как дома?
Завершая тему глобальных преобразований в Грузии, хочется отметить несколько показательных историй, рассказанных местными жителями. Поговаривают, еще в начале этого тысячелетия практически в каждом подъезде многоэтажки Батуми жил вор в законе. Концентрация криминалитета в городе наверняка преувеличена, но в общем становится понятно, о проблемах какого порядка шла речь. Еще один уже исторический факт — одного из взяточников, получившего $20 (двадцать долларов), посадили на 25 лет (двадцать пять лет, вы не ошиблись). Как итог — говорят, что совсем юное поколение в младшей грузинской школе не понимает, что такое взятка, в принципе. Правда ли это, проверить не удалось.
Но давайте вернемся к недвижимости, ведь именно ради нее мы сюда приехали.
— Как работает механизм приобретения гостиничных номеров и апартаментов в собственность, а после — их сдача?
— Мы с вами сейчас находимся в здании, расположенном на первой береговой линии. В свое время квартиры здесь продавались в «черном каркасе»: вам предлагался номер по цене $700—800 за квадратный метр. Затем владельцу надо было самостоятельно провести ремонт, установить мебель, сантехнику. Практика показала, что это неудобно: кто-то ремонт делает сразу, кто-то позже, один хозяин беспокоится о качестве, второй старается сэкономить, наконец, один владелец сдает свой номер за $50 в сутки, а другой — за $70. В результате получается очень разрозненный номерной фонд, сдавая который сложно гарантировать арендатору стабильное качество, трудно работать с туроператорами.
Поэтому сегодня наша компания все чаще делает проекты под ключ: номера продаются с мебелью, сантехникой, даже полотенцами, халатами и постельным бельем. Стоимость квадратного метра такой недвижимости составляет от $1400. Площадь номеров, которые у нас сейчас есть в продаже, — от 30 «квадратов», то есть стоят они от $40 тыс.
— Такой номер разве можно считать полноценным жильем?
— Приобретя его в собственность, вы получаете следующее. Во-первых, можете прописаться в нем. Также стоит помнить, что при покупке недвижимости на $35 тыс. и выше вы при желании получаете вид на жительство в Грузии, также его может получить ваша супруга (супруг) и двое детей до 18 лет.
Вы можете купить номер только для того, чтобы в нем отдыхали вы, ваши друзья и родственники, или для того, чтобы сдавать его в аренду. Тогда управляющая компания будет ежемесячно перечислять деньги на ваш счет, указанный в договоре обслуживания, забирая себе при этом 9% от заработанной суммы за менеджмент.
Вопрос контроля
Судя по рассказам крупных застройщиков, в итоге получается следующая бухгалтерия. Допустим, вы купили за $40 тыс. номер в трех-четырехзвездочном гостиничном комплексе. В зависимости от сезона он стоит от $85 до $130 в сутки. Статистика, которую вам покажут в отделах продаж, гласит, что такой номер сдается примерно 48—50% дней в году. Причем зимой цены, понятное дело, значительно ниже — $25—30 за стуки. В сезон (июнь — сентябрь) номер практически наверняка будет сдан не менее 90 дней.
Исходя из средней цены в $100 за сутки, мы получим $9 тыс. выручки только за горячий сезон. Теперь поговорим о тратах. В $700 в год обойдется обслуживание номера. Электричество и вода будут стоить еще порядка $600 в год. 9% забирает компания за менеджмент: они нашли вам клиента, поселили его, выселили, проследили за сохранностью номера. 5% от суммы — подоходный налог. В итоге, как показывает практика, при негативном прогнозе клиент получает $6,5 тыс. в год. При хорошем стечении обстоятельств эта сумма будет значительно больше.
Еще один вариант. Вы отдаете свой номер специальной компании за фиксированную сумму (около $4—5 тыс. в год), и вас уже не волнует, насколько он был загружен, это уже головная боль тех, кто взял у вас его в аренду на год.
Третий вариант. Вы можете в какой-то период жить в своем номере, а все остальное время его сдавать. Обычно управляющие компании, чтобы не было накладок с бронированием, просят предупреждать о своем приезде в сезон за месяц, в остальное время — за неделю или десять дней.
Возникает резонный вопрос: как контролировать добросовестность компании, в управление которой вы отдаете свою недвижимость? Говорят, никаких проблем с этим нет. Загрузку номера очень просто проверить по отчету срабатывания дверного ключа-карты или по тому, как интенсивно шло использование электричества в то или иное время.
Крупные компании уже сейчас разрабатывают программное обеспечение, которое позволит управлять арендой своей недвижимости в режиме онлайн, планируя отпуска, следя за статистикой аренды и даже наблюдая за обстановкой в коридоре на этаже, где расположены ваши апартаменты, подключившись к видеокамерам.
Вот она — квартира у моря за $25 тыс.!
Изучив проспекты с элитным жильем, мы отправились на поиски застройщика, в арсенале которого есть объекты, возведенные на второй и третьей береговой линии, чтобы понять, что происходит в сегменте жилья с приставкой «эконом». Разобраться в этом нам помогла представительница компании Gumbati Group Майя.
— Мы действительно строим жилье на первой, второй и третьей береговой линии, — подтвердила она и сразу начала сыпать подробностями. — Порядок цен примерно следующий. Апартаменты, которые сдаются в «черном каркасе» (входная дверь и окна) в доме, стоящем на первой береговой линии (100 метров от моря), стоят от $750 и выше. При этом метраж квартиры — от 45 «квадратов», на последнем этаже есть большие террасы с видом на город, которые продаются отдельно (квадратный метр — $500).
Логика следующая: чем выше этаж, тем дороже стоит недвижимость, с видом во двор и на горы она обойдется вам чуть дешевле, если же панорама из окон охватывает море и старый бульвар — чуть дороже. Давайте возьмем конкретные примеры: за $750 вы купите квартиру на первых этажах с видом во двор, а цена апартаментов, расположенных на верхних этажах с видом на море, может доходить до $1000 за «квадрат».
— В конце этого года мы сдаем дом в месте, расположенном на второй береговой линии (500 метров от моря). Цены начинаются от $650 и заканчиваются на $900, — продолжает рассказ Майя. — Еще один дом находится на третьей береговой линии (800 метров от моря). В нем на входе уже будет круглосуточно работать ресепшен, будет стоять охрана. Их содержание для небольших (до 25 квадратных метров) квартир обойдется в 1 лари (на момент публикации статьи 1 лари составлял $0,37) за «квадрат». Сервис включает в себя уборку, освещение и лифт, благоустройство дворовой территории. Чем больше метраж квартиры, тем меньше будет стоить обслуживание квадратного метра. Стоимость квартир в этом доме колеблется от $430 до $500 за «квадрат». Сейчас здания построены, пока они возводились, цена была еще ниже — около $400.
Мы спросили Майю, сколько стоит самое дешевое новое жилье в новостройке. Она ненадолго задумалась и ответила, что самая низкая цена на квадратный метр в новостройке Батуми (третья береговая линия) составляет около $350.
Взяв эту сумму за точку отсчета, мы попробовали прикинуть, во что может вылиться чистовой вариант жилья. Получилась такая арифметика: самая дешевая квартира с ценой «квадрата» $350 и площадью 48 квадратных метров будет стоить вам $16 800. По мнению Майи, после недорогого ремонта, необходимого для того, чтобы привести ее в жилое состояние, ваши затраты составят около $25 тыс. Какой в итоге может быть профит?
Сдать такое жилье зимой будет очень сложно. Но зато в сезон его наверняка возьмут по цене $40 в сутки. Парадокс заключается в том, что, вполне возможно, эту квартиру у вас будут снимать местные жители, которые на лето освобождают свои квартиры на первой береговой линии и сдают их по $150 в сутки — это очень популярный вид заработка в Батуми и Кобулети.
Кто основные клиенты грузинских застройщиков? Ответ не удивляет.
— Половину квартир у нас покупают для того, чтобы потом их сдавать, — рассказывает Майя. — Много покупателей не только из России, Украины и Беларуси — приезжают и из Испании, Франции, Германии. Самый частый сценарий примерно одинаковый: приобретают небольшие апартаменты, которые потом сдают через специализированные сайты, а сами живут в таких квартирах не больше месяца в году.
Половник дегтя
Как ни крути, по словам застройщиков, приобретать жилье в Батуми — сплошная выгода. Однако было бы неправильно покинуть этот город, не найдя отъявленного скептика, который разбавил бы бочку меда своим недоверием и придирками. Найти таких было легко, но проблемой становилось то, что очень мало экспертов, работающих на рынке, готовы превращаться в правдорубов с открытым забралом. В итоге пришлось остановиться на рассказе эксперта с белорусскими корнями, который дал нам немало поводов для раздумий, но при этом остался анонимным. Вот вам его монолог.
— Ситуация с конкуренцией застройщиков в Грузии мало чем отличается от той, что существует в любой другой стране. Конечно, та фирма, в которую вы обратитесь, окажется самой порядочной, а компания, которая строит соседний дом, не выдерживает технологические сроки, экономит на стройматериалах и так далее.
На самом деле все строят примерно одинаково, и качество строительства в большинстве своем оставляет желать лучшего. В Батуми болотистые почвы, и выдержать тяжелые, капитальные конструкции, которые принято возводить у нас, в Беларуси, они не смогут. И это с учетом того, что все последние новостройки возводят с этажностью 20+. У нас здесь много говорят о том, что строить подобные высотки на такой почве опасно: что произойдет с ними после любого мало-мальски сильного землетрясения? Это большой вопрос. Недавно у нас уже была история, когда в одной из гостиниц-новостроек (причем далеко не самой худшей) во время возведения пристройки обвалились перекрытия на двух этажах. Погибли люди. Квартиры в этом здании сейчас стоят $950 за «черный каркас»…
Следующий пункт «уникального строительства в Батуми» — надстройки. Это история, которая трудна для понимания белорусов. Представьте: создается проект на дом, под него закладывается соответствующей ширины и глубины фундамент, планируется конструкция лифта. Строительство идет, квартиры продаются, как горячие пирожки… Застройщик берет и принимает решение: а надстроим-ка мы еще пяток этажей сверху! Таких историй масса.
Такие дома вы узнаете по характерному признаку: лифт в них до верхних этажей не доходит — представители лифтовых компаний просто отказываются участвовать в подобных аферах.
Во многих домах неорганичные надстройки наверху можно заметить, даже просто посмотрев на здание снаружи.
Теперь важный вопрос, касающийся стен и перекрытий. Если вы строили себе жилье в Беларуси, то вряд ли оцените «уровень комфорта» в апартаментах, которые продаются в Батуми. Уже отмеченные мною выше болотистые почвы и мягкие зимы влияют на толщину стен — она невелика. Мало того, в некоторых домах центральное отопление отсутствует как технологическая составляющая. Болезнь многих строек — плохая изоляция стыков, и нередко жильцы начинают жаловаться, что по стенам сочится влага, только заехав.
Продолжим перечень проблем, с которым вам, возможно, придется столкнуться. Очень часто квартиры продаются в «черном каркасе», то есть буквально вообще без отделки.
Если таких квартир целый дом и раскупили их инвесторы из разных стран, то велика вероятность того, что ремонт у вашего соседа будет длиться годами. Если вы совместите этот факт с фактом «картонных» стен, то поймете, какие проблемы могут возникнуть.
Во многих жилых домах Батуми концепция коммунального хозяйства — достаточно абстрактное понятие, поэтому общая территория в подъездах, по сути, ничья. За ней не следят, она очень быстро приходит в плачевное состояние. Реальная проблема — договориться с соседями и сброситься на регулярную централизованную уборку и обслуживание. Справедливости ради стоит отметить, что в апартаментных комплексах, которые сейчас возводят крупные застройщики, этот вопрос решен полностью, проживание в доме предусматривает платежи на содержание консьерж-службы, технического и коммунального обслуживания здания.
Понятное дело, при таком интенсивном строительстве и востребованности жилья застройщики порой не могут устоять перед соблазном и сэкономить. Так возникают 35-этажные дома, на каждом этаже которых по восемь квартир, которые обслуживают два стандартных лифта… Вы представляете уровень их загрузки? Далеко не всегда соответствует нагрузке система водоснабжения, и, живя на тридцатом этаже с видом на море, вы вечером можете не помыться, потому как моются все ваши соседи ниже. Не готовы к строительному буму и электрические подстанции: район новостроек в Батуми периодически погружается во тьму, к этому уже все привыкли.
— Как вы относитесь к идее инвестиций в недвижимость Батуми?
— Девелопмент — это всегда хорошо, потому что, положив свои лишние $40 тыс. в банк, вы получите мизерные проценты. Здесь эти капиталовложения на самом деле дадут прибыль, но, конечно, не такую, которой завлекают клиентов застройщики. Они говорят об окупаемости за пять — семь лет, я в это не поверю, скажу скорее, что реальный срок — от 10 лет. Но ведь и это вполне приемлемый вариант! Пока в Грузии гремит туристический бум, я считаю, что есть смысл делать в него капиталовложения. Однако тенденция, мне кажется, уже пойдет на спад лет через пять-шесть. А это значит, что года через три-четыре я бы постарался избавиться от такой недвижимости, пока она ликвидна. Но это исходя из моих нынешних прогнозов, понятно, что ситуация может поменяться.
Читайте также:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
]]>
Блог Александра Кашина об инвестициях
Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость
Как выбрать апартаменты для инвестирования
Сейчас Санкт-Петербург пестрит рекламой апартаментов, в том числе в апарт-отелях. Я просматривал несколько объектов, и выделил критерии, по которым можно оценивать предложения застройщиков. Критерии универсальные, поэтому их можно использовать и для Москвы.
1. Расположение
Никто не хочет жить на окраине и ездить на автобусе по 25 остановок до туристических достопримечательностей или работы. Поэтому апартаменты должны располагаться в пределах нескольких станций от центра и недалеко от метро (10 минут пешком). Далее можно оценивать по картам, какие объекты ближе, какие дальше, и строить маршруты.
- близость к метро
- можно быстро доехать от ж/д вокзала или аэропорта
- близость к торговому центру
- нет рядом метро
2. Специализация апарт-комплекса и доходность
Если апартаменты предназначены для долговременного проживания или сдачи в аренду помесячно, смысла в них инвестировать я не вижу, так как больше чем 7-8% в год они не принесут. А в реальности может быть и 3-4% из-за простоев и ущерба от временных жильцов.
Самую высокую доходность в недвижимости для проживания показывает посуточная аренда, поэтому целесообразно инвестировать только в апарт-отели. Здесь доходность может достигать 10-15% годовых.
Нельзя покупать апартаменты в апарт-отеле, если:
- в одном здании апартаменты будут сдаваться и помесячно, и посуточно одновременно. Это приведет к бардаку и вот таким отзывам https://otzovik.com/reviews/apart-otel_yes_russia_moscow/. Весьма поучительно.
Для посуточной сдачи должно быть отдельное здание отеля, строгий контроль за гостями, имуществом и режимом проживания. При помесячной сдаче требования мягче, и такой вид проживания можно совмещать с проживанием в здании также и самих собственников.
- в одном здании одна часть апартаментов будет сдаваться в аренду УК, а другая — самими собственниками. Собственники будут содержать свое имущество кое-как, никаких стандартов качества, будут отрицательные отзывы гостей.
Если гость пожил у собственника и получил негативный опыт, он обязательно спроецирует его и на саму УК, и весь бренд апарт-отеля будет замаран.
Желательно запросить, по каким ценам застройщик (его УК) собирается в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду и сравнить их с ценами найма квартир в близлежащих домах (при помесячной сдаче в аренду) или ценами аренды гостиничных номеров по району (при посуточной). Так можно оценить реальность обещаний застройщика по доходности номера. Если же застройщик сам не оценивал цены аренды в своем апарт-отеле, это проблема, значит его обещаниям по доходности не стоит доверять.
3. Заполняемость номеров
Если среднегодовая заполняемость апарт-отеля будет меньше 70% — это повод для беспокойства, так как доходность будет низкая.
В связи с этим я бы не рекомендовал покупать апарт-отели, в которых больше 200-300 апартаментов. Например, если в апарт-отеле будет 1500-3000 номеров, кто сможет обеспечить их 70% загрузку? Где найти 1-2 тысячи гостей каждый день?
При выборе апарт-отеля стоит обратить внимание на общую тенденцию по туристическому потоку в городе: он растет или падает, а также на динамику по вводу новых гостиничных номеров. Постараться спрогнозировать, на все ли отели подобного типа хватит гостей.
- если УК уже построила и обслуживает существующий апарт-отель, можно посмотреть на уровень его загрузки
- если у УК нет действующих апарт-отелей с посуточной моделью сдачи в аренду
Чтобы успешно сдавать апартаменты в аренду посуточно нужен особый опыт и связи с партнерами. Если в высокий сезон многие могут обеспечить относительно высокую загрузку, то чтобы обеспечить приемлемую загрузку в низкий сезон, нужны договоры с компаниями, которые направляют сотрудников в командировку в этот город, нужно участвовать в тендерах и выигрывать.
4. Оценки гостей
Если у УК есть в управлении отели, можно посмотреть на букинге отзывы, а также поискать их в интернете на сайтах-отзовиках и форумах. Это позволит выявить существующие проблемы. Хуже когда у УК в управлении никаких отелей нет и не было.
Что касается звезд, то лучше выбирать апарт-отели с уровнем 2-3 звезды. Дорого снимать люди не будут, поэтому 4-5 звездочные апарт-отели (если такие есть) могут простаивать.
5. Расходы на обслуживание апарт-отеля
Не рекомендую покупать апартамент в апарт-отеле, в котором есть бассейн, большой фитнес-центр и другие объекты социальной инфраструктуры. Это все красиво смотрится, но в конечном счете расходы лягут на вас и снизят доходность. Стоимость обслуживания и эксплуатации нужно узнавать заранее и учитывать в расчетах.
6. Площадь и цена апартамента
Стандартный номер — ок. 20 кв.м. Не стоит брать больше и сильно меньше. Если возьмете больше, то площадь будет простаивать, а ваша доходность будет меньше. Мало кому нужна 2-я комната в номере или пустое пространство. Если возьмете сильно меньше, гости будут ощущать тесноту, что может привести к слабой заполняемости номера.
По отделке номера кажется, что большей заполняемостью могут пользоваться номера типа «улучшенный стандарт», т.е. не совсем голо, но и не люкс.
По цене апартамента — нужно изучить, что в нее входит: голые стены или чистовая отделка с мебелью и оснащением. Лучше покупать уже полностью готовые апартаменты для сдачи в аренду с мебелью и оснащением, чтобы самому не ремонтировать.
Желательно сравнить цены апартаментов с ценами квартир в близлежащих жилых домах, при этом учесть, что цена квартир в строящихся домах обычно указывается без отделки и мебели, а в апарт-отелях зачастую с ними.
7. Рассрочка и ипотека
Приобретать строящиеся апартаменты за свои деньги не очень выгодно, поскольку вы даете ими пользоваться застройщику бесплатно, а апартаменты пока еще не построены и не сдаются в аренду. Лучше, чтобы оплата была в беспроцентную рассрочку до окончания строительства.
Также преимуществом будет наличие ипотеки под невысокий процент на 15-20 лет. Это позволит не вкладывать много денег на этапе строительства, а в дальнейшем покрывать ипотечные платежи за счет аренды полностью или в части.
Выводы:
- выбор апартаментов — всегда взвешивание на чаше весов достоинств и недостатков объекта, так как идеальных объектов не бывает.
- выгодна только посуточная сдача апартаментов в апарт-отеле, поэтому целесообразно покупать только такие объекты
- оценку нужно проводить по разным критериям, особое внимание уделяя прогнозу будущей цены аренды номера и его заполняемости, т.е. дохода
По указанным критериям мне подошел для инвестирования Апарт отель «Вертикаль» в СПБ рядом с метро Лесная.
Если вы хотите узнать про него подробнее, запишитесь на консультацию в разделе «Услуги». Я являюсь агентом застройщика и инвестором в отель одновременно. Только не звоните сразу в офис продаж застройщика, сначала напишите мне, иначе вас закрепят за отделом продаж и мне не целесообразно будет вас обслуживать. А я могу дать объективную оценку инвестиционной привлекательности и дать разъяснения по юридическим и налоговым вопросам.
]]>Инвестиции в апартаменты отзывы
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Войдите с помощью:
- BYN
- BYN + $/€
- BYN + $
- BYN + €
- BYN +
| тип | цена | за кв.м. | +/- |
|---|---|---|---|
| 1 комн. | $49 900 | $1 392 ↓ | -6 |
| 2 комн. | $68 500 | $1 349 ↓ | -2 |
| 3 комн. | $90 200 | $1 271 ↓ | -2 |
| 4 комн. | $113 300 | $1 244 ↓ | -8 |
- Квартира, комната на продажу
- Квартира, комната в аренду
- Дом, участок на продажу
- Дом, усадьба в аренду
- Коммерческая недвижимость на продажу
- Коммерческая недвижимость в аренду
- Зарубежная недвижимость
- Спрос — куплю, сниму
Автор: Евгений Корнеевец, Фото: Павел Садовский
Отели кондо, также известные, как кондоминиумы — относительно новое понятие в странах СНГ. Оно означает жилье для проживания в период отпуска, выкупаемое в частную собственность частным или юридическим лицом. Таким образом, физлица могут выкупать жилые единицы в роскошных гостиницах и курортных комплексах в собственное владение и в связи с этим пользоваться всеми услугами этой гостиницы, а также получать дивиденды от сдачи жилья в аренду. Популярность такого вида собственности очень быстро растет во всем мире. Разбираемся, почему кондо-отели не спешат развиваться в Беларуси.
Что такое кондо-отель ( апарт-отель)?
Кондо-отель — это относительно новый для СНГ продукт, который представляет собой объединенные в единое здание апартаменты с сервисом. Такие апартаменты приобретаются разными собственниками ( «в розницу») в инвестиционных целях ( для сдачи в аренду). В отличие от комплекса апартаментов квартирного типа кондо-отель предлагает единое управление, безопасность и комплекс услуг, включающий минимально услугу по сдаче номера/апартамента в аренду, уборку номеров и возможность организации услуг питания.
Кондо-отель как инвестиционный продукт позволяет сначала инвестору зарабатывать на продаже апартаментов в розничное владение, а затем — уже новым собственникам — получать доход от сдачи в аренду. Делать это собственник может самостоятельно, но, как правило, управляющая компания, помимо услуг по эксплуатации комплекса, выполняет функции оператора, содействуя собственникам в поиске арендаторов.
Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. В мировой практике кондо-отель, как правило, управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.
Слово « кондоминиум» происходит из латинского языка и обозначает « совладение». Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских « многосемейных» домах. В Средние века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.
После средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала 20 века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.
— Кондо основан на том, что девелопер берет деньги на возведение откуда-то извне. Он не идет в банк, а делает какое-то информационное сообщение в своем городе среди простых людей: «Дайте мне деньги, а я обещаю вам ежемесячно выплачивать какие-то дивиденды». Поляки на это бросились, как на мясо во время коммунизма, — рассказал на II Белорусском форуме девелоперов управляющий Партнер Projekt Hotel Sp. z o.o., Партнер « Fortech Consulting» Ежи Миклевски (Польша).
Обычно девелопер обещает процент от таких вложений намного выше, чем предлагает банк при вкладах. Также доход приносит и околоотельная инфраструктура: СПА, салоны красоты, рестораны. Причем инвестору не обязательно иметь миллионы долларов для участия в бизнесе. Вклад составляет стоимость квартиры с ремонтом и необходимой мебелью.
— В Польше люди брали кредиты и вкладывались в этот бизнес. Зачастую получалось так, что процентная ставка дивидендов была равна или даже превышала процентную ставку по кредитам. Это привело к тому, что сейчас куда ни глянь, везде кондо-отели. Этот вид собственности очень сильно развился и сейчас представляет сильную конкуренцию традиционным отелям, — рассказывает Ежи Миклевски. — Мы долго присматривались к таким объектам и пришли к мнению, что это больше похоже на какую-то спекуляцию или пирамиду. Однако факты пока подтвердить не удалось. Пока это просто финансовый объект, куда люди вкладывают свои деньги.
Неужели кондо-отели популярнее гостиниц?
Наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую тысячу гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях ( по данным на начало 2014 года). Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире. Несмотря на падение цен на 8−10% за период с августа по конец 2018 года, специальный административный район Китая уже в течение девяти лет остается самым дорогим рынком жилья в мире. Снижение цен спровоцировала торговая война между Соединенными Штатами и Китаем.
Популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией девелоперов, создающих такую недвижимость. В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.
Для России и соседних стран характерно распространение арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, предпочитают снять квартиру, благо предложение многочисленно и разнообразно. Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Но по мере развития рынка и увеличения количества продвинутых путешественников, в первую очередь бизнес-туристов, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах.
Европейский рынок сильно отличается от американского: в США 75% апарт-отелей имеет четкие и хорошо узнаваемые бренды, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе — это Великобритания и Германия ( Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Французский рынок представляет собой исключение — здесь в отличие от других европейских стран намного больше брендовых отелей ( ключевые бренды — Adagio и Pierre & Vacancies).
Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях ( в порядке убывания) — Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид. Так, стоимость ночи проживания в сервисных апартаментах в Лондоне достигает 600−800 фунтов стерлингов, а штучные люксовые номера в апарт-отелях в ряде случаев стоят более 1000 фунтов.
В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5−20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны. Мировой рынок различает три типа апартаментов:
— гостиничные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания в классическом отеле и апарт-отели как таковые;
— сервисные апартаменты: иногда их называют residences, short-lets, boarding houses. Представляют собой просторные номера с широким спектром дополнительных услуг;
— жилые апартаменты: квартиры в доходных домах или, как принято в России сейчас, квартиры без права прописки.
Ежегодно отмечается заметный рост количества объектов каждого из апарт-форматов по всему миру. Так, число номеров апарт-отелей в мире только с 2010 по 2013 гг. выросло с 446 996 до 655 911. Количество апарт-отелей увеличилось с 7119 до 8804 объектов за этот же период. Характерной особенностью рынка апартаментов является то, что разница между брендами разного уровня у одного оператора зачастую не очевидна потребителю. Например, 4-звездочный Somerset Serviced Residence и 5-звездочный Ascott The Residence — бренды Ascott Group или похожие прайм-бренды Fraser Place и Fraser Residence у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Даже уровень оснащения схож: все они оборудованы полноценными кухнями, прачечной зоной или стиральной машиной, имеют 24-часовой ресепшн.
Наиболее развитые рынки, располагающие предложением практически во всех возможных нишах, — в Северной Америке и Азии. Именно в этих географических регионах представлено наибольшее количество форматов и различных по уровню брендов. На европейском рынке, как менее развитом, нишу среднего и прайм-уровня занимают апарт-отели, в то время как сервисные апартаменты представлены в основном форматами de luxe и «прайм».
В случае приобретения апартаментов владелец получает еще одно жилье, как правило, расположенное в престижном деловом или курортном районе. Для многих это выгодное вложение от 100 000 до 3 млн евро. По схеме lease-back ( обратная аренда) физическое лицо, покупая апартаменты в комплексе или отеле, передает их управляющей компании. Для собственника годовая доходность такого продукта обычно составляет от 4 до 9%. Управляющая компания берет на себя обязательства по управлению, страхованию, эксплуатации и сдаче в аренду данных апартаментов, получая за это 8−12% от дохода. Второй вариант — собственник получает гарантированный ежемесячный платеж на 1 кв. м от управляющей компании. Впрочем, на гарантированный доход может рассчитывать и инвестор, купивший квартиры в бизнес-столицах мира, где рынок и сезонность прогнозируемы. Более 40% апартаментов в мире находится в частной собственности и во внешнем управлении.
Мировые кризисные явления 2008−2009 гг. оказали непосредственное влияние на загрузку апартаментов в мире. Восстановление рынка после финансового кризиса 2008 г. на фоне медленного ввода новых объектов способствовало резкому росту загрузки сервисных и гостиничных апартаментов уже к концу 2009 г. На многих мировых рынках в 2013 г. загрузка сервисных апартаментов стабильно превышает самые высокие показатели загрузки классических отелей ( 85%), достигая 90−95%. Наибольший рост загрузки показали городские апартаменты: по сравнению с 2012 г. загрузка увеличилась на 4,2%, в то время как апартаменты на море показывают лишь 1,1%, а загрузка апартаментов в горах даже снизилась — на 0,5%.
Почему кондо-отели не спешат в Беларусь?
В настоящий момент в Беларуси есть два формата апартаментной недвижимости. Апарт-отели, когда гостиничный комплекс изначально создан для сдачи номеров для временного проживания, но эти номера обладают более широкими характеристиками по сравнению с классическими отельными номерами, например, столичный апарт-отель на ул. Щорса, 1. И сервисные апартаменты, представляющие комплекс апартов, которые можно купить как для проживания, так и для сдачи в аренду. В Минске совсем недавно начали продавать дом бизнес-класса MOD House напротив гостиницы « Ренессанс», позиционируя его, как « апартаменты для динамичной жизни».
Покупателям предлагается приобрести апартаменты разного метража с индивидуальными планировками на любой вкус: от однокомнатных апартаментов с небольшими балконами до трехкомнатных люксов с просторными видовыми террасами. Опыт европейских стран действительно показывает, что апартаменты, как инструмент инвестиций, давно пользуются спросом и приносят немалый доход их собственникам.
— Однако по данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность небольших квартир уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. В центре Мюнхена она еще ниже: от 2,0 до 2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене ( 2,7%), Лондоне ( 2,6%), Париже ( 2,5%), по данным Numbeo, — рассказывает руководитель Минской гостиничной онлайн-школы Hospitality School M&D, директор УП «Гостеприимство и этикет», Маргарита Денисова. — В то же время в Грузии, например, предлагают 15−17% годовых за покупку апартаментов в гостиничных комплексах как премиум сегмента, так и бюджетных. Например, средний инвестор компании Ruebush Hospitality Group, базирующейся в Батуми, получает 16,53% чистой годовой прибыли на инвестиции после всех расходов, сборов и налогов, окупаемость средней комнаты 6 лет. В кризис инвесторы ищут свободные ниши, но предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Традиционно популярными направлениями являются страны « старой Европы»: Германия, Франция, Великобритания. Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты. Более доходные, но и более рискованные рынки — Чехия, Венгрия, Сербия и Польша.
Международные эксперты по недвижимости считают, что приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда — высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью. Еще с 2014 года экономика республики находится в состоянии длительно рецессии, что плохо отражается на работе девелоперов всех сегментов рынка недвижимости, в том числе и жилой.
— Вы меня спросите, при чем здесь жилая недвижимость, а я отвечу так: апарт-отель в Европе сегодня — это жилье, по стандартам соответствующее обычным апартаментам, однако уровень предоставляемого сервиса там, как в гостинице. Концепция кондо-отелей у наших ближайших соседей начала развиваться в Украине, России и Прибалтике не так давно. В Беларуси о данном термине пока мало осведомлены даже многие специалисты гостиничного рынка.
Под кондо-отелями чаще всего понимают апарт-отели, которые при все своей похожести все же отличающийся сегмент гостиничного рынка. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где, кроме чистовой отделки, также профессионально продуман дизайн, мебель и аксессуары. Один или несколько апартаментов можно приобрести в собственность и при желании сдавать их туристам через управляющую компанию — такое явление распространено очень широко.
Апарт-отели могут размещаться где угодно: в высотных зданиях мегаполисов, в небольших городках, в сельской местности, но там непременно должен быть поток туристов, иначе обладание апартаментами теряет инвестиционную привлекательность. Это может быть как объект сегмента 5 звезд, так и 2−3-звездочный отель. Самое главное условие их успешности — чтобы на них был спрос и наличие выбора управляющих компаний на рынке ( чего пока в Беларуси тоже не наблюдается).
Иногда такие объекты называют кондо-отелями, или отелями-кондоминиумами. Как правило, на первых этажах размещены вестибюли с рецепцией, точки общественного питания, иногда спа- и фитнес-центры, реже бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают гостиничные номера, а самые верхние — частные отельные апартаменты. Такой вид кондо-отелей существует не только в европейских странах, еще чаще они встречаются в Объединенных Арабских Эмиратах, в США, Канаде, Панаме и странах Латинской Америки. Для управления кондо-отелями обычно приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др., — делится Маргарита Денисова.
Подводные камни
Считается, что для инвестора преимущество состоит в быстрой окупаемости такой недвижимости. Нередко бывает, что проект состоит из двух частей — отеля высокой категории и апарт-отеля такого же уровня, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам. Таким образом, работают два сегмента: временного проживания и постоянного. Девелоперы называют сроки окупаемости таких инвестиционных объектов ( безусловно при грамотном управлении) от 2 до 6 лет, в то время как традиционный отель окупается не менее чем за 7−13 лет ( на стабильном рынке и в зависимости от сегмента).
— При покупке апартаментов в таком отеле заключается договор на покупку или аренду и на управление, что, как правило, является обязательным условием. Обычно собственники традиционных форматов отелей стараются, чтобы они принадлежали одному лицу. Считается, если несколько сособственников, то появляются трудности в управлении объектом. У апарт-отеля много собственников, и управление усложняется. Кроме того, апарт-отель требует дополнительной инфраструктуры, ориентированной на постояльца, проживающего длительное время. Это наличие детского сада, школы, поликлиники, детской площадки , — рассказывает Маргарита Денисова. — Договоры с управляющей компанией позволяют минимизировать все сложности существования такой структуры. Согласно этой договоренности, оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель — получать гарантированную прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними. Чаще встречается, что в этом случае управляющая компания берет себе около 30% арендной платы, а 60−70% получает собственник. В процентах от вложенных средств это будет составлять примерно от 2 до 6% годовых на европейских рынках. Это в идеале. Есть и более рискованные предложения, где обещают 10 и более процентов. Почему сегодня возник вопрос о недоверии, а иногда и прямом обмане в этом виде бизнеса? В погоне за высокими процентами инвесторы забывают о бесплатном сыре в мышеловке.
— Приобретение апартаментов должно давать владельцу безоговорочное право собственности ( пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать в качестве залога, завещать другим лицам). Обычно в такой рискованный бизнес заходят инвесторы, у которых есть не последние 30 000 долларов, а пара или десяток миллионов ( на примере России).
Им предлагают через закрытый клуб стать собственниками такой недвижимости с ROI — 12%. Им рассказывают, показывают преимущества таунхаусов и кондо-отелей, скажем, во Флориде. Затем они подписывают контракт ( не читая мелкий шрифт) и попадают в инвестиционную ловушку. Оказывается, по факту ROI получается не 12%, а 0,012%, поскольку размер выплаты в месяц собственнику компания вправе устанавливать самостоятельно на определенное количество лет. Пытаться изменить его нереально, поскольку собственники такой недвижимости разбросаны по всему миру, и собрать их на собрание, чтобы был кворум, очень сложно.
Когда инвестор начинает разбираться конкретно, «где же деньги», обнаруживает, что « вляпался». Возникает обоснованное желание поскорее продать объект, и тут выясняется, что в подписанном им контракте имеется ограничение, по которому собственник не имеет права продавать недвижимость 2−3 года. По итогу вместо обещанного соотношения 20:80 обманутый владелец получает 50:50. Выходит, что собственник, вложивший бешеные деньги в покупку недвижимости, вынужден делиться с такой компанией своим доходом наполовину. И все по закону. Потому что такие компании редко нарушают закон. Собственнику приходится продавать эту недвижимость дешевле, чем он ее приобретал. Лишь бы от нее избавиться. Вся инвестиция получается в минусе. Отсюда и пошел неприятный душок, вокруг таунхаусов и кондо-отелей, — продолжает Маргарита Денисова.
Вместе с тем, большинство покупателей апартаментов не расценивают вложение денег как бизнес — больше, как сбережение средств. Владельцы же отеля заинтересованы в частичной продаже апартаментов, так как это помогает уже на первоначальном этапе вернуть некоторые вложенные в строительство гостиницы средства и начать получать прибыль от использования гостиничных номеров и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности.
Готово ли законодательство к приходу кондо-отелей?
Первый в Минске апарт-отель « Комфорт» открылся в 2012 г. возле метро « Грушевка» по адресу Щорса, 1. В 2016 году компания предложила к продаже апартаменты в одном из подъездов отеля. Девять этажей по 4 квартиры. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные.
— С законодательством немного сложнее. Оно вроде бы есть, но немного хромает. Об апартаменте, как разновидности гостиничного номера упоминается в «Государственном стандарте Республики Беларусь СТБ 1353−2005 „Средства Размещения. Общие требования“», статья 3 пункт 16. Апартамент ( apartment): номер высшей категории в средстве размещения, состоящий из двух и более жилых комнат ( гостиной/столовой, спальни), одна из которых имеет кухонное оборудование, имеющий дополнительный гостевой туалет, — рассказывает Маргарита Денисова. — Сдача квартир в аренду физическими лицами происходит в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь, новая редакция статьи которого вступит в силу с 1 января 2020 г. В статье 1 пункте 46 нового ЖК указано, что физические лица могут сдавать свои жилые помещения в аренду на короткий срок ( до 15 дней) неограниченное количество раз в году. Это не будет считаться предпринимательской деятельностью. Вывод подтверждается в том числе в абзаце 33 части 4 пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса. Из статьи 25 указание на предпринимательскую деятельность убрано именно потому, что такая деятельность не будет считаться предпринимательской. То есть это не запрет сдавать квартиры на, скажем, airbnb, а наоборот.
А вот если такой деятельностью будут заниматься юрлица — то это предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями ( Жилищным кодексом это не регулируется). Если же у человека есть ИП, он арендует квартиру на год, а потом сдает посуточно — это предпринимательская деятельность, ЖК возможности ее вести не предусматривает. Но он ее и не запрещает. Основной акт, который регламентирует ведение предпринимательской деятельности — это Гражданский кодекс.
Например, ООО « Лада « ОМС», собственник апарт-отеля, классифицирует свою деятельность, как « Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
Скорее, дело не в законодательстве, а в преференциях и льготах для этого вида деятельности, заинтересованности правительства страны в развитии этого направления бизнеса.
— Я бы на примере одного случая рассмотрела попытку прихода апарт-отелей в Беларусь, и все станет ясным без комментариев. В начале 2019 года в Минске прошел большой аукцион: 4 января на торги обещали выставить дорогой недострой — новое строение по адресу Революционная, 24а, которое в 2015 году заняло место жилого дома, признанного непригодным для проживания и подвергшегося расселению, стартовая цена — $ 1 800 000 по курсу, — рассказывает Маргарита. — Застройщиком отеля было ООО « Текстур». На Революционной, 24а, инвестор планировал реконструировать здание и построить апарт-отель на шесть этажей с кафе-баром. Сдать объект планировали еще в 2015 году. Однако планы так и не были реализованы, а Мингорисполком изъял у застройщика этот объект. На аукционе, насколько мне известно, также никто не пожелал купить столь « лакомый» объект. Это все, что нужно знать про кондо-отели в Беларуси.
По мере улучшения инвестиционной среды, предоставления преференций отечественным инвесторам ( уменьшение налогов или освобождение от них на определенный период начальной деятельности и т. д), удешевления и упрощения условий предоставления кредитов ( в Беларуси дорогие деньги) предпринимателям этот бизнес безусловно активизируется и у нас, считают специалисты. Люди сами начнут его развивать и вкладывать свои средства в новые форматы недвижимости, такие как апарт- и кондо-отели. А с появлением инвесторов появятся и управляющие компании, здесь все взаимосвязано.