Инвестиции в недвижимость Испании

Открой содержание статьи

Инвестирование в объекты недвижимости Испании

Испания — это страна с живописными пляжами из мелкого белого песка, с бирюзовой, почти прозрачной водой и ласкового солнца. Страна имеет более 4900 километров береговой линии и более 2500 солнечных часов в год, в дополнение к мягкому климату на протяжении большей части года. Только на Кантабрийском побережье и в горных районах наблюдается менее 2000 солнечных часов в год и больше осадков.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

При приобретении зарубежных активов, россиян больше всего интересует прибыльность инвестиций в объекты недвижимости.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Большим интересом пользуются объекты недвижимости Мадрида и Барселоны, обычно там, чаще всего вкладывают в недвижимость по программе «Золотая виза».

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Инвесторы хотят максимально задействовать свои вложения. К примеру, жилой недвижимостью в Испании (вилла, апартаменты, квартира) можно воспользоваться для отдыха всей семьи, а в остальное время с выгодой использовать в коммерческих целях.

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

Кто имеет право инвестировать

В Испании закон не ограничивают в правах на приобретение недвижимости иностранцев. Можно покупать любые виды объектов недвижимости, также, как и местным жителям.
Не нужно приобретать Вид на жительство (ВНЖ) и становиться резидентом, для проведения сделки.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Хозяин любого объекта недвижимости имеет право написать заявление на шенгенскую визу. Если нужно остаться в Испании дольше, чем девяносто дней,то необходимо оформить ВНЖ.
Закон «О золотой визе» от 2013 года, дает право покупателям,которые инвестировали в недвижимость от 500000 евро, оформить вид на жительство для всей своей семьи.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

Востребованные регионы Испании для приобретения жилья среди инвесторов

Популярность на недвижимость распределена по Испании географически неравномерно. Чем ближе к Средиземному морю, тем выше интерес со стороны иностранных инвесторов.

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Поэтому нет ничего удивительного в том, что львиная доля иностранных вложений приходится на южную и восточную часть Пиренейского полуострова, а также Балеарские и Канарские острова.

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

В основном приобретается недвижимость в прибрежных городах или районах пользующихся большим спросом у туристов.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Внимание! Всегда покупайте и продавайте недвижимость в Испании через профессиональные агентства, которые знают тонкости сделки. И сумеют проверить жилье или земельный участок и правильно подготовить договор.

p, blockquote 11,0,1,0,0 —>

Лучшие города Испании для инвестиций в недвижимость

При принятии решения о выборе города для покупки дома или квартиры надо учитывать много факторов. Такие как, цена, климат, услуги, отдых или от того, в каких районах лучше купить дом, а затем сдать в аренду его.
Сейчас самое время инвестировать в жилье, а затем сдавать в аренду.
Покупка жилья для аренды идентифицируется с инвестициями в недвижимость, нацеленными на долгосрочную экономическую отдачу.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

В Мадриде, Барселоне, Валенсии и Малаге уровень рентабельности составляет 7,29 процентов, согласно оценочной компании.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

Барселона и Аликанте имеют доходность 7,5 процентов . Барселона пережила спад из-за политической нестабильности, но она остается очень прибыльным городом для инвестиций. Аликанте, напротив, имеет очень высокий спрос на туристическую аренду.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Столица имеет рентабельность 7,1 процентов в центре города.

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

По объему продаж, Аликанте является звездным регионом для инвестиций. За девять месяцев зафиксировано 12 500 сделок, что составляет 40,6 процентов рынка в Валенсии. Хорошее воздушное сообщение с прибрежными провинциями, хорошие условия и качество жизни. А также благоприятный климат, привлекают инвесторов не только на эту Коста-Бланку, но и по всему Средиземноморскому побережью.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

Далее по объему продаж идет Малага, более 7 000 сделок , что составляет 28 процентов от общего объема сделок в андалузской провинции. После этих двух больших прибрежных районов Средиземного моря идут острова и два крупных испанских города: Балеарские острова (3657), Барселона (3648), Мадрид (3446)

p, blockquote 17,0,0,0,0 —>

Барселона.

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

Барселона — идеальный город для инвестиций. Низкие процентные ставки и устойчивая экономика привлекают инвесторов, так как испанский рынок недвижимости демонстрирует отличный потенциал по возврату капитала. Новые дома были самыми популярными и, как ожидается, продолжится рост сделок не менее 50 процентов.

p, blockquote 19,0,0,0,0 —>

Малага.

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

Малага, второй по величине город Андалусии, известный своим климатом, гостеприимством, кухней, пляжами и культурной жизнью. Основанный финикийцами, это один из старейших городов мира с 2800-летней историей.
Тысячи европейцев арендуют или покупают дома на побережье Коста-дель-Соль, привлеченные климатом, окружающей средой и возможностями для отдыха.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

При покупке дома вы можете выбирать между сказочными виллами на побережье, апартаментами на берегу моря или старыми и очаровательными апартаментами в историческом центре. Это хорошее время для покупки жилья в Испании, учитывая, что после кризиса в сфере недвижимости цены сильно упали. А теперь они снова начинают расти, что открывает интересные инвестиционные перспективы.

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

В Малаге средняя цена за квадратный метр колеблется от 1600 до 2300 евро. Средняя цена дома составляет около 200000 евро.

p, blockquote 23,1,0,0,0 —>

Мадрид.

p, blockquote 24,0,0,0,0 —>

Рекомендации для иностранного инвестора от испанских экспертов.

p, blockquote 25,0,0,0,0 —>

Для больших экономических возможностей, район Саламанки: от Марии де Молина до Эль-Ретиро. Цены ориентировочно между 8000-12000 евро за квадратный метр, это площадь Мадрида.

p, blockquote 26,0,0,0,0 —>

Calle Mayor(улица Майор),Calle Higueras, площадь Plaza de Oriente, центр города Гран Виа, являются районами с необычайным запросом со стороны иностранных инвесторов.

p, blockquote 27,0,0,0,0 —>

Другой район находится на выезде с дороги Бургос, Моралея. Этот жилой район очень элитарный и высоко ценится инвесторами. Речь идет о резиденциях от 1 до 20 миллионов евро.

p, blockquote 28,0,0,0,0 —>

Новая и высоко популярная область — Финка, она имеет лучшую безопасность во всей Европе. Это в районе Сомосагуас, там живут многие художники, такие как Алехандро Санс.

p, blockquote 29,0,0,0,0 —>

Аликанте.

p, blockquote 30,0,0,0,0 —>

Аликанте — это средиземноморский город с портом и пляжем, который предлагает великолепное качество жизни благодаря своему теплому и солнечному климату, его доступным ценам, его гастрономии и сетью магазинов. Это очень привлекательное направление для инвесторов, ищущих хорошие возможности для инвестиций.

p, blockquote 31,0,0,0,0 —>

В настоящее время, одновременно с ростом цен на недвижимость, Аликанте стал 4-м городом Испании с наилучшей доходностью.

p, blockquote 32,0,0,0,0 —>

Коммерческие помещения являются наиболее прибыльным видом собственности, поскольку они представляют годовой процент 7,7 процентов. Тем не менее, дома достигают 6,4 процентов и часто являются любимым выбором европейских инвесторов. Выделение жилья для туристической аренды может быть наиболее выгодным вариантом — около 8 процентов — и позволяет владельцам время от времени пользоваться своей собственностью.

p, blockquote 33,0,0,0,0 —>

Цены на рынке недвижимости в Аликанте варьируются от 1800 евро за квадратный метр в районах со зданиями 70-х годов до примерно 2500 евро за квадратный метр в старом городе, или на набережной. А также можно найти квартиры однокомнатные например, 80 квадратных метров ниже 150000 евро и апартаменты с прекрасным видом на море около 200000 евро. В самых эксклюзивных районах есть виллы 4-5 комнатные 200 квадратных метров, сад и бассейн за 400000 евро.Цены аналогичны ценам на роскошные апартаменты в некоторых жилых комплексах с коммунальными садовыми участками, большими бассейнами, теннисными кортами, и так далее.

p, blockquote 34,0,0,0,0 —>

Требования при инвестировании в дом

p, blockquote 35,0,0,1,0 —>

1. Самый важный шаг — получить NIE (идентификационный номер иностранца), это очень важно. Этот персональный и уникальный номер позволяет вам выполнять любые действия в Испании. Будь то покупка недвижимости, создание бизнеса и так далее.
2. Открыть банковский счет, это не обязательно, но желательно, поскольку это упростит различные платежи.
   Во-первых, чтобы иметь возможность платить налоги и сборы, связанные с жильем, а также коммунальные услуги (вода, электричество, газ).
   Во-вторых, чтобы получить доступ к ипотеке в испанском банке.
   В-третьих, для перевода из страны происхождения в Испанию суммы, необходимой для покупки недвижимости.
3. Максимальный взнос по закладной не должен превышать 40 процентов вашего дохода.Поэтому, если у вас есть непогашенные банковские долги, имейте это в виду.
4. Воспользуйтесь профессиональными услугами агентов по недвижимости.Для приобретения дома необходимо подписать документы у нотариуса и зарегистрировать недвижимость на владельца в Реестре собственности.По этой причине наличие агентства, которое помогает вам в выполнении всех процедур, является большим преимуществом и безопасностью.Для подтверждения сделки с недвижимостью необходим нотариус. Иначе, покупка недвижимости не зарегистрируется.
5. Вы должны знать, что вы хотите.Покупая дом, вы должны знать, что вы хотели бы получить. Не торопитесь и соберите список требований для своего будущего дома (такой как район, этаж, сад, парковка и так далее).

p, blockquote 36,0,0,0,0 —>

Налоги и расходы, связанные с процессом покупки

Налогообложение.

p, blockquote 37,0,0,0,0 —>

• НДС (налог на добавленную стоимость), если новые дома или первый трансфер . Ставка налога составляет 10 процентов.
• ITP (Налог на перевод капитала), если это вторичное жилье или вторичный трансфер . Ставка налога варьируется от 6 до 10 процентов в зависимости от сообщества, где находится имущество.
• AJD (Налог на документированные правовые акты). Если дом куплен и НДС применяется или, если он приобретен с помощью ипотеки.
• IBI (налог на недвижимость).
  Налог на имущество , если применимо.
• IRPF: Если вы проживали в стране.
  Подоходный налог с нерезидента: Если вы не проживаете в стране.

Расходы.

p, blockquote 38,0,0,0,0 —>

• Нотариальные сборы.
  Это гонорар нотариуса, основанный на подготовке акта. Обычно считается, что они принимаются покупателем.
• Регистрационные сборы. Регистрация акта в Реестре собственности.
• Имейте в виду, что если вы подаете заявку на финансирование с помощью ипотечного кредита, необходимо включить оценку у нотариуса.
• Налоги на ипотеку и регистрацию сделки в Реестре собственности.

Кто платит за все?

p, blockquote 39,0,0,0,0 —>

Платит и покупатель, и продавец.
Расходы по предоставлению документов несет продавец. А расходы по первому экземпляру и остальной части после продажи, несет покупатель, если не согласовано иное.

p, blockquote 40,0,0,0,0 —>

Рекомендации и советы по покупке дома

Никогда не совершайте транзакции по телефону или электронной почте.

Посмотрите дом, чтобы узнать, что вы покупаете. А также посмотрите район, состояние дома, коммуникации, услуги и т.д.
Попросите простую выписку о доме. Чтобы вы знали, помимо характеристик дома, кому он принадлежит. И есть ли у дома какие-то обременения.

p, blockquote 42,0,0,0,0 —>

Если вы выполняете депозитный договор до покупки. Желательно иметь эксперта, который проверит содержание договора и его последствия.

p, blockquote 43,0,0,0,0 —>

В стоимость объекта, которую вы видите в объявлениях купли-продажи, налоги не включаются никогда. Соответственно,надо прибавить к цене примерно 13-15 процентов, и вы получите сумму ваших общих расходов.

p, blockquote 44,0,0,0,0 —>

По прогнозам авторитетного рейтингового агентства Moody’s, в 2019 году испанская недвижимость будет прибавлять в цене около 4,7 процентов . Ожидания консалтинговой компании JLL немного скромнее: плюс 3,8 процентов ежегодно вплоть до 2021.

p, blockquote 45,0,0,0,0 —>

Так или иначе, все эксперты сходятся на том, что недвижимость в Испании продолжит дорожать.

p, blockquote 46,0,0,0,0 —> p, blockquote 47,0,0,0,1 —>

После ознакомления с условиями инвестирования в недвижимость в Испании, стоило бы разузнать про Инвестирование в недвижимость Черногории

Покупка недвижимости в Испании как инвестиция

Вложения в зарубежную недвижимость — это надежные инвестиции со средней доходностью. Россиян они привлекают еще и возможностью заработать на накоплениях в евро, поскольку в последние годы ставки по валютным вкладам крайне невысоки. Одним из основных способов окупить сделанные вложения является сдача недвижимости в аренду. В списке стран, позволяющих заработать таким способом, Испания занимает одно из первых мест.

Испанский рынок аренды

На сегодняшний день в Испании более 20 % жилья сдается в аренду. Эксперты отмечают, что большая часть молодых семей, ранее копивших деньги на собственный дом, теперь предпочитает снимать жилье. Добавим к этому, что Испания является одним из популярнейших туристических направлений, и станет понятно, почему бизнес в области аренды при правильном управлении приносит стабильный доход не менее 5 % в год.

Максимальной популярностью у туристов пользуются Барселона, Майорка, Мурсия. Заполняемость недвижимости в Барселоне достигает 90 % на протяжении всего года, поскольку туристы сюда едут не только в высокий сезон. Еще один выгодный для арендного бизнеса регион — Валенсия, но здесь основную массу арендаторов составляют студенты. Испанские вузы активно участвуют в программах обмена, поэтому поблизости от них всегда есть спрос на квартиры.

Рекомендации по сдаче недвижимости

Чтобы ваша собственность приносила вам доход, а не неприятности, необходимо учесть несколько важных факторов.

1. На этапе выбора объекта инвестиций решите, что вам выгоднее — жилая недвижимость или коммерческая. Жилье проще сдать, налог в этом случае будет меньше, но если вам не повезет со съемщиками, проблемы будут грандиозными. Доходы от сдачи в аренду коммерческой недвижимости облагаются высоким налогом, а найти арендаторов не так легко, но если съемщики вдруг перестанут платить или испортят помещение, выселить их и получить компенсацию намного проще, чем в случае с жилой недвижимостью.
2. Если вы решили сдавать жилую недвижимость, определитесь, будете вы зарабатывать на краткосрочной (туристической) аренде или станете сдавать квартиры на долгий срок. От типа аренды зависит тип лицензии, которую вам придется приобрести. Пока за соблюдением этого закона следят не очень строго, но, например, сдача без лицензии недвижимости в Барселоне вас разорит. Аналогичный подход распространен еще в ряде популярных туристических областей. Краткосрочной считается аренда, если жилье сдается менее чем на 1 год.
3. Важно не ошибиться с расположением жилья. В туристических районах объект должен располагаться максимально близко к достопримечательностям или к морю, в студенческих — к вузу. Не стоит инвестировать в недвижимость в неблагополучных районах. Прибыли вам это не принесет, зато проблем будет множество.
4. Тип жилья тоже важен. Для получения дохода оптимальным вариантом являются небольшие студии или апартаменты с двумя спальнями. Квартиры с большим количеством спален выгоднее сдавать «покомнатно», но в этом случае придется уделить дополнительное внимание сервису.
5. Не составляйте контракт самостоятельно, по крайней мере, пока не станете опытным предпринимателем. В разных регионах Испании очень разное законодательство. Учесть все нюансы вы не сможете, значит, потеряете либо деньги, либо время, либо право въезда на территорию страны.
6. Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов. У туристов просите копию паспорта и визу, чтобы не нарваться на нелегалов, при сдаче на длительный срок вам потребуется выписка с банковского счета съемщика, копия его рабочего контракта и рекомендательное письмо (лучше не одно) от прежних арендодателей. Эти меры не защитят вас полностью, но существенно снизят риски.

Способы сдачи недвижимости в аренду

Есть два способа сдать недвижимость — самостоятельно и с помощью посредников. В роли посредника может выступать управляющий или агентство. Этот вариант подойдет тем, кто не знает испанского, и тем, кто не готов посвятить себя бизнесу в области аренды полностью.

Дело в том, что недостаточно найти арендаторов, хотя и сам поиск отнимает немало времени. Вам придется еще и решать их вопросы, которые бывают очень разными — от кражи паспорта до неработающей стиральной машины, причем возникают эти вопросы в любое время суток. Минус у работы с посредниками один — они заберут у вас почти треть дохода от аренды.

Если вы не хотите платить посредникам, то проще всего воспользоваться порталами, где размещаются объявления о сдаче недвижимости. В Испании это Idealista.com, Milanuncios.com, Habitaclia.com. Тем, кто не знает испанского, можно порекомендовать русскоязычные форумы и группы в соцсетях. Многие эмигранты, студенты и туристы ищут жилье именно там. Кроме того, есть еще англоязычные международные порталы airbnb и booking. Отметим, что все посредники берут комиссионное вознаграждение за свои услуги и в обязательном порядке сдают информацию налоговым органам государства.

Расходы на недвижимость

Приобретенная вами недвижимость не должна простаивать, иначе она будет убыточной. Судите сами: по испанским законам коммунальные услуги оплачивает владелец объекта. В их перечень, кроме привычных россиянам электричества, газа, воды и отопления, входит еще и комунидад, то есть плата за поддержание в порядке коллективной инфраструктуры. В качестве инфраструктуры могут выступать как лестничные клетки, так и сад или бассейн на придомовой территории. В этот же список надо добавить оплату интернета и телевидения, а в идеале и страховые платежи.

Второй статьей расходов будут налоги. По умолчанию считается, что недвижимость Испании приносит владельцу доход, даже если она стоит пустой. Так что вы в обязательном порядке платите IRNR, который составляет 1,1 %, если ваша недвижимость проходила переоценку после января 1994 года, и 2 %, если не проходила. Кроме того, в большинстве муниципалитетов существует еще IBI — ежегодный местный налог в 2 %. Все сборы считаются от кадастровой стоимости дома или квартиры.

Наконец, если вы сдали недвижимость в аренду, вам предстоит платить подоходный налог, который составляет 24 % для нерезидентов и от 19 до 48 % для резидентов. Для обладателей роскошных вилл и пентхаусов стоимостью более 700 тыс. евро вводится еще и налог на роскошь в размере от 0,25 до 2,5 %.

Таким образом, недвижимость Испании может стать хорошим вложением при соблюдении простых правил:

• Не пренебрегайте помощью юристов.
• Не старайтесь уклониться от уплаты налогов.
• Помните, что по испанским законам арендатор защищен намного лучше арендодателя, и тщательно проверяйте съемщиков.

И конечно, не забывайте заботиться о своей недвижимости и поддерживать ее в надлежащем порядке.

http://popecon.ru/investitsii-v-nedvizhimost-ispanii.html
http://1-property.ru/articles/spain/48.html