Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?

Жилье в лизинг для физических лиц – новинка на рынке недвижимости. Хотя форма долгосрочной аренды с правом выкупа – давно известна бизнесу. По лизинговым программам арендуют оборудование, здания и даже самолеты. Но простые люди в России мало знают о такой форме сотрудничества.

Что такое лизинг квартиры простыми словами

Арендуя чужое имущество, мы увеличиваем доход собственника этого имущества. Взамен получаем крышу над головой и минимум гарантий. Допустим, некое лицо арендует дорогостоящий предмет и, помимо арендной платы, понемногу выплачивает его стоимость. В конце срока добросовестный плательщик может забрать объект себе, став его полноправным собственником. Это и есть leasing – аренда в переводе с английского языка.

Понятие жилье в лизинг существует довольно давно. Но в России эта форма финансовых отношений пока известна мало. Не всем понятно, чем отличается лизинг от ипотеки, насколько это дорого, какие риски ждут арендатора. Остановимся подробнее на этих вопросах.

Лизинг и ипотека — в чем разница

Ипотечный заемщик является собственником квартиры. Он не может продать ее, но регистрирует имущество на себя сразу после подписания кредитного соглашения и договора купли–продажи.

Субъект лизинговых отношений владельцем жилья не является. Он всего лишь арендатор. Квартира на протяжении всего срока договора принадлежит лизинговой компании (ЛК). Только внеся платежи в полном объеме, можно стать полноправным собственником жилого помещения. Тогда же он сможет оформить постоянную прописку (до этого – только временная регистрация).

На первый взгляд покупка жилья в лизинг не кажется очень выгодной. Однако у подобной схемы есть свои преимущества:

• низкий или нулевой начальный взнос;
• упрощенная процедура оформления (нет необходимости искать поручителей, созаемщиков, не всегда требуется подтверждение доходов и дополнительный залог);
• новая квартира изначально находится в хорошем состоянии со всем необходимым оборудованием и коммуникациями (заходи и живи).

Таким образом, если покупатель не может пройти проверку банка, но имеет средства на оплату кредита, он может купить жилье в лизинг. По окончании срока договора жилец выкупает свои квадратные метры по остаточной стоимости и становится полноправным владельцем.

Плюсы и минусы лизинга квартир для физических лиц

Как уже было сказано, лизинговые отношения подразумевают более простую процедуру и минимум требований. На такой вариант аренды может рассчитывать клиент с серой зарплатой, без залога и без аванса. Фирма ничем не рискует, ведь квартира все равно не принадлежит лизингополучателю. Он не сможет продать ее или на кого-то переоформить.

Второй плюс – оптимизация налогообложения. Все налоги на собственность платит владелец имущества, а не тот, кто в нем живет. К тому же лизингополучатель имеет право на налоговый вычет.

Третий плюс: можно пользоваться всеми преимуществами арендного жилья, при этом не являться его собственником. Это выгодно определенной категории людей, которые не могут или не хотят записать квартиру на себя.

Теперь поговорим о минусах лизинга недвижимости для физических лиц. Главный недостаток – это дороговизна. Ипотека обходится недешево, но аренда с правом выкупа – дороже. В основном это происходит потому, что квартира принадлежит юридическому лицу и используется для бизнеса – налоги за нее больше. Кроме того, для покупки квартир и домов ЛК тоже привлекает у банка заемные средства. Бремя налогов и процентов частично перекладывают на клиента.

Автомобиль и оборудование со временем дешевеют. А вот недвижимое имущество, напротив, может вырасти в цене. Поэтому лизингодатель иногда включает в договор индексацию. Придется доплачивать к фиксированной сумме от 2 до 7%. Это меньше, чем проценты по ипотеке, но это добавочные расходы.

Бывает и так, что квартира резко дорожает (например, стал престижным данный район). На ипотечном займе это никак не отражается. Но лизингополучатель может столкнуться с ситуацией, когда остаточная стоимость квартиры вдруг вырастет. Он выплатит все лизинговые платежи, но расплатиться за жилье полностью в конце срока не сможет.

Еще один косвенный недостаток лизинговых взаимоотношений в том, что на них не распространяются льготы от государства. Ипотечный заемщик может взять займ на льготных условиях. Но для аренды с правом выкупа социальные субсидии не предусмотрены.

Покупка квартиры в лизинг – теория и практика

Основные положения лизинговых отношений регулирует Федеральный Закон О финансовой аренде от 29.10.1998 №164-ФЗ. Согласно этому документу, лизинг – взаимодействие трех сторон: собственника, посредника и арендатора. При этом каждый из субъектов может быть физическим лицом.

Теоретически сдать квартиру или купить дом в лизинг может обычный человек, не имеющий статуса предпринимателя. А предметом лизинговых отношений – выступать готовое жилье в новостройке, вторичка или жилой дом (за исключением земельного участка).

На практике из–за различных юридических тонкостей договоры между физлицами практически не заключаются. А квартира на вторичном рынке редко выступает предметом лизинга. Как правило, арендатору предлагают непроданную квартиру в новостройке.

Итак, принято решение взять квартиру в лизинг. Что происходит дальше:

1. Клиент обращается в ЛК или к застройщику, выбирает объект недвижимости.
2. Приносит документы, чтобы подтвердить свою платежеспособность.
3. Вносит первоначальный взнос (если требуется).
4. Подписывает договор, который затем регистрируется в Росреестре.
5. Вносит платежи согласно договоренности.

Таким образом, лизинг объектов недвижимости подразумевает трехстороннее сотрудничество. Собственник передает объект лизингодателю, а тот, в свою очередь, заключает соглашение с жильцом и контролирует выполнение договора.

Аренда недвижимости и лизинг – что выгоднее

Если заемщик вынужден в течение многих лет вносить арендную плату, причем у него нет возможности накопить на первоначальный взнос, то лизинг жилой недвижимости может стать хорошей альтернативой арендным платежам.

Иногда это единственный выход для человека, который планирует долго жить на одном месте и не имеет возможности накопить на свое жилье. При этом доход позволяет ему оплачивать повышенную арендную плату. При частной смене места жительства и нестабильном доходе – лучше остановиться на простой аренде.

Особенности лизинга недвижимости для частных лиц

Аренда с выкупом изначально ориентирована на бизнес. Поэтому это достаточно дорогое удовольствие. Ведь предполагается, что лизингополучатель будет извлекать доход из арендуемого имущества и поэтому сможет платить по увеличенной арендной ставке.

Частное лицо имеет право купить недвижимость в лизинг с 2011 года. Но цена такой аренды остается пока высокой. Выгодных предложений на рынке – откровенно мало.

Перечислим, с какими сложностями может столкнуться гражданин, оформляя лизинг квартиры для физ лиц:

• двойное переоформление;
• принудительное выселение в случае пропуска платежей;
• дополнительные расходы сверх арендной платы;
• отказ от квартиры в случае переезда или форс–мажорной ситуации.

В теории процедура выглядит так. Сначала ЛК выкупает объект у собственника. Потом арендатор – у лизингодателя. Соответственно, сперва ЛК заключает договор с владельцем, затем – с лизингополучателем. Двойные расходы по оформлению бумаг часто ложатся на плечи арендатора.

Второй нюанс связан с процедурой выселения. Если вы не платите по ипотеке, банку приходится взыскивать долги через суд. Судебное разбирательство длится несколько лет. Но из квартиры никто не выселяет.

В случае с покупкой недвижимости в лизинг при пропуске платежей лизингодатель расторгает договор и отказывает в праве аренды. Даже наличие маленьких детей не спасет недобросовестного плательщика от выдворения.

А что делать, если лизингополучатель сам решит сменить место жительства? В таком случае он может:

• выкупить квартиру в полную собственность, внеся остаток средств;
• расторгнуть договор и перестать вносить платежи (первый взнос и сделанные выплаты в таком случае не вернутся).

Есть еще одна особенность. Лизинговые платежи обычно не покрывают 100% стоимости. По окончании срока договора придется выплатить еще некоторую сумму. И эта сумма может оказаться непомерно большой.

Внимание! Как в любом случае, когда речь идет о крупной сумме денег, необходимо внимательно читать соглашение, вникать во все нюансы. Идеальный вариант – привлечь опытного юриста, который проконтролирует весь процесс передачи имущества. Тогда регулярная выплата арендной платы позволит со временем стать собственником арендуемого жилья.

Лизинг недвижимости без первоначального взноса

Финансовая аренда, как и ипотека, подразумевает внесение аванса из личных средств. Правда, взнос просят гораздо меньше той суммы, что обычно требует банк.

Квартира в лизинг без первоначального взноса – редкое явление. Хотя бы потому, что ЛК оформляет соглашение по упрощенной процедуре, не требуя залога и поручительства. Но ей нужны хотя бы какие–то гарантии того, что у покупателя – серьезные намерения.

А вот попытать счастья при лизинге квартиры для физических лиц от застройщика – можно. Есть случаи, когда строители рады сдать жилье в аренду, не требуя первоначального взноса.

Образец договора лизинга недвижимости: что учесть арендатору

Поскольку в законе нет жестких требований по составлению договора, задача арендатора – проследить за соблюдением своих интересов. В договоре должны быть четко прописаны:

• права и обязанности сторон;
• сроки оплаты и срок пользования имуществом (они могут не совпадать);
• условия эксплуатации помещения (что можно делать в арендуемой квартире и что – нельзя);
• процедура заселения/выселения;
• размер индексации;
• ограничения по повышению арендной платы;
• обязательства по уплате налогов и страховых платежей (какая из сторон несет дополнительные расходы);
• варианты досрочной оплаты и условия расторжения соглашения;
• разделение помесячного взноса на выкупную стоимость и лизинговый платеж.

Обязательно включите в договор порядок действий в случае форс–мажорной ситуации (потоп, пожар, стихийное бедствие). Определите порядок выкупа имущества и сумму, которую придется доплатить в конце срока. Хорошо, если она будет фиксированной.

Важно! К основному соглашению, которое обязательно заключается в письменном виде, прилагается ряд дополнительных. Это может быть договор залога, если оформляется лизинг под залог недвижимости. Или договор поручительства. Стороны могут оговорить любые вопросы, Например, кто делает капитальный и текущий ремонт, как происходит возврат имущества, какие переделки в квартире допустимы и т.д.

Как зарегистрировать заключенный договор

Чтобы избежать проблем регистрации лизинга недвижимости, важно понимать, что заключенное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации (даже если срок аренды – меньше года). А вот расходы может нести любая из сторон.

На практике госпошлину и регистрационные хлопоты часто перекладывают на плечи лизингополучателя. В таком случае он обязан предоставить в регистрирующий орган полный пакет документов в течение 30 дней со дня подписания договора.

Для регистрации договора лизинга недвижимости потребуются:

• заявление о госрегистрации;
• договор в 2–х экземплярах (оба – подлинники);
• кадастровый/техпаспорт;
• паспорт заявителя;
• учредительные документы лизингодателя (можно – заверенные нотариально копии);
• квитанция об оплате госпошлины (2 000 рублей для физических лиц).

Документы можно принести лично или направить по почте. Госрегистрация занимает до 10 рабочих дней. На руки заявитель получает один экземпляр договора с соответствующей отметкой. Второй – остается в Регистрационной палате.

Риски и ответственность лизингополучателя

Закон №164-ФЗ регулирует лишь самые общие вопросы. Многие пункты носят рекомендательный характер. Это и хорошо и плохо. Если привлечь толкового юриста, можно прописать в договоре очень выгодные для себя пункты и переложить часть расходов на лизингодателя.

С другой стороны, в законе четко прописана ответственность арендатора за сохранность чужого имущества. Так, он за свой счет выполняет ремонт и обеспечивает сохранность жилья. Несет ответственность за причиненный ему ущерб. Также жилец не может производить перепланировку, капремонт и другие серьезные улучшения без письменного разрешения лизингодателя.

При этом в случае двукратного пропуска платежей собственник имущества может списать в свою пользу средства с банковского счета арендатора А также потребовать досрочного расторжения договора и возврата имущества – без всяких компенсаций.

Можно ли купить квартиру в лизинг у банка

Предприниматели знают, что наиболее выгодные условия по выкупу техники и оборудования предоставляют дочерние банковские структуры. Самые лояльные цены – в компаниях, которые напрямую сотрудничают с крупными банками. К таким относят дочерние ЛК Сбербанка, Газпромбанка, Райффайзена, группы ВТБ.

К сожалению, Сбербанк, Газпром и другие структуры пока не готовы предлагать квартиры в лизинг для физических лиц – они сотрудничают только с компаниями. Выбор лизинговых программ для физлиц – ограничен, а условия – не очень выгодные.

Лизинг жилья для физических лиц в АО Система Лизинг 24

Дочернее предприятие банка ВТБ предлагает потребителю 2 программы. По ним можно приобрести квартиру, загородный дом, апартаменты или коммерческую недвижимость на срок до 3–х лет. Обязательно страхование объекта.

Условия программы Стандарт:

• сумма – от 1 до 50 млн. рублей;
• первоначальный взнос – 10% (при лизинге дома для физических лиц – 20%).

Условия программы Оптимальное решение:

• сумма – от 1 до 30 млн. рублей;
• авансовый взнос – 40%;
• договор оформляется по 3–м документам (паспорт, СНИЛС, ИНН или водительские права).

На сайте финансового учреждения (https://sl24leasing.ru) есть калькулятор. Произведем простые расчеты. Допустим, квартира стоит 1 млн. рублей, 100 тыс. из них – первоначальный взнос. При заключении договора на 36 мес. (максимально возможный срок), придется выплачивать ежемесячно 35,7 тыс. рублей. Общая переплата составит за 3 года 383 тыс. рублей – без учета коэффициента удорожания.

В случае ипотечного займа при тех же параметрах выплачивать ежемесячно придется 29,9 тыс. рублей (при ставке 12%). А переплата составит 176 тыс. рублей (на 200 тысяч меньше).

Обратите внимание! В эти суммы не включены дополнительные расходы (на страховку, оценку, услуги нотариуса, регистрационные действия, платные справки).

Подведем итоги

Договор лизинга недвижимости – хороший инструмент для тех, кто не имеет возможности взять ипотеку, при этом получает стабильный доход и нуждается в долгосрочной аренде.

По оценкам экспертов количество договоров аренды с выкупом не превышает 1%. Причина – рядовой гражданин мало знает о таком финансовом инструменте как лизинг жилой недвижимости для физических лиц или по–прежнему считает его доступным только для бизнесменов.

Пока лизинг жилья в России больше востребован в кризис, когда банки сокращают или делают дороже свои ипотечные программы. Но, возможно, грядущие изменения в законодательстве сделают этот финансовый инструмент более выгодным и прозрачным, защитят интересы арендатора. Тогда выбор ипотека или лизинг даст заемщику шанс определить для себя действительно удобную схему кредитования и не зависеть от банков.

Квартира в лизинг для физических лиц — современная альтернатива ипотеке и аренде

Квартира в лизинг – это гражданско-правовая сделка покупки жилья, представляющая, по сути, альтернативу ипотеке. В данном случае регулируется финансовыми и имущественными отношениями, возникающими не с банками, а с лизинговыми компаниями.

На основе мониторинга некоторые банки предусматривают, что такой подход восстановит популярность кредитного продукта на рынке недвижимости, привлекая дополнительные категории клиентов. Таковые, в числе которых ВТБ-24 и иные финансовые учреждения, вовлекаются в активное взаимодействие с рынком обозначенных услуг.

Предложение привлекательно для тех лиц, которые имеют не легализованный доход, официальное подтверждение которого вызывает затруднения по ряду причин.

Рассматривая ситуацию с другой стороны, можно сказать, что лизинговые компании заполнили нишу, которая не охвачена классической схемой ипотечного кредитования. А соответствующие банки подстроились под установленную схему.

Центральной фигурой или лизингодателем выступает посредник, регулирующий отношения сторон:

1. владельца недвижимости;
2. покупателя-арендатора квартиры.

Такие гражданские и имущественные отношения носят характер трёхсторонней сделки. Покупателем недвижимости выступает её арендатор – клиент лизинговой компании, с которой заключает договор.

Нормы регулирования юридических отношений, в этом случае, опираются на Федеральный закон о финансовой аренде, № 164-ФЗ.

Арендодатель или владелец жилья так же включается в юридические и фактические имущественные отношения посредством потребления посреднических услуг. Собственник продаёт компании квартиру, выставленную на торги. Впоследствии она переходит лизингополучателю.

Компании получают финансирование банков, приобретая квартиры в кредит. После чего передаются по договору физическим или юридическим лицам. Так или иначе, выступая в роли посредника между владельцем объекта и покупателем, компания получает соответствующий процент, ориентированный на 1,5% годовых.

Процентные ставки

При расчете лизинговых платежей используют плавающие или фиксированные ставки в рублях, евро или долларах США. Каждый проект оценивается индивидуально. Конечная цифра переплаты зависит от десятка факторов (срока договора, структуры выплат, размера аванса, валюты, финансового положения юрлица, стоимости объекта недвижимости).

Вместо процентной ставки лизинговые компании часто используют термин «удорожание». Это разница в процентах между суммой всех платежей по договору и стоимостью объекта с учетом срока лизинга. Другими словами, удорожание — это переплата лизингополучателя (в процентах годовых).

Замечу, что разница в размере удорожания по договору на три года с 20% авансом в четыре раза выше, чем по договору на один год с авансом 50%.

Где взять? ↑

Получить услугу лизинга недвижимого имущества можно в соответствующей организации, предоставляющей подобные услуги.

Ниже приведен примерный перечень лизинговых компаний, предоставляющих услуги лизинга недвижимости.

Представленная информация поможет потенциальным клиентам определиться с выбором подходящих условий:

Компания	Объём авансового платежа	Срок предостав—ления услуги	Тип недви-жимого объекта	Условия
ЗАО «Хабаровск Лизинг»	10-20% стоимости объекта	До 10 лет	Производст-венные помещения, торговые объекты	Выплата равных ежемесячных платежей на всём сроке договора
МКБ Лизинг	15% стоимости объекта	5 лет	Жилая и нежилая недвижимос-ть	Возможность предоставления безавансового лизинга
VAB Лизинг	20% стоимости объекта	От трёх до семи лет	Жилая недвижи-мость и производственные объекты	Возможность заключения договора с отсрочкой выплат
ООО «Межре-гиональный лизинг»	От 5 до 20% стоимости объекта	3-7 лет	Нежилая недвижи-мость, складские и офисные помещения	Выплата равных ежемесячных платежей на всём сроке договора

В Сбербанке

Сбербанк предоставляет все виды лизинга как для частных лиц, так и для юридических объектов, включая возвратный и финансовый лизинг.

Хотите узнать, где выгоднее всего можно открыть краткосрочные депозиты для физических лиц? Тогда вам просто необходимо перейти по ссылке, и прочесть статью. Что представляет собой субординированный депозит, узнаете по следующей ссылке. Здесь же вы найдете условия его открытия и список необходимых документов.

Основные условия банка следующие:

договор лизинга недвижимого имущества заключается на срок до десяти лет:

размер авансового платежа не менее десятой части от объёма стоимости объекта лизинга.

В ВТБ 24

Заключив договор лизинга недвижимости с банком ВТБ 24, клиент получает возможность приобретения в свою собственность складские, офисные помещения, торговые площади, производственные цеха и сооружения гостиничного типа.

Основные условия банка, выдвигаемые при оформлении соглашения, следующие:

соглашения лизинга подписывается на срок до десяти лет;

объём авансового платежа составляет 10% от рыночной стоимости недвижимого объекта;

Понятие и разновидности лизинга

Под соглашением лизинга принято понимать договор долгосрочной аренды с внесением ежемесячных платежей. По окончанию выплат недвижимость переходит в полное владение арендатора. Процедура схожа с процессом кредитования, но вместо банка посредником выступает лизинговая фирма.

На практике действуют следующие виды лизинга:

• финансовый, то есть по окончанию срока выплат, имущество переходит в полноценное владение арендатора;
• операционный, то есть договор аренды может составляться многократно до того момента, пока не истечет срок службы объектов;
• прямой, когда в аренду собственность сдается владельцем недвижимости;
• возвратный – самый распространенный вариант, при котором хозяин объекта продает недвижимую собственность лизинговой компании, которая в дальнейшем передает собственность в аренду юридическому лицу на правах долгосрочного пользования, а после окончания аренды имущество возвращается первому владельцу.

Условия ↑

Согласно условиям лизинга недвижимости организации, предоставляющие подобную услугу, взимают за пользование ею авансовую плату.

Её объём составляет от 10 до 20% рыночной стоимости недвижимого объекта. Размер ставки удорожания составляет 8%, в некоторых случаях 12% в течение года. Соглашения лизинга недвижимости заключаются на срок от двух до десяти лет.

Варианты графиков внесения лизинговых платежей могут существенно различаться.

Лизинговые компании предоставляют следующие виды услуг:

• лизинг, предполагающий предоставление права выкупа недвижимого объекта;
• лизинг, не предполагающий выкуп недвижимости;
• услуга лизинга с полной выплатой стоимости недвижимого объекта;
• лизинг оперативного типа;
• оперативный лизинг, предполагающий возможность выкупа недвижимого объекта;
• лизинг обратного типа.

Каждый конкретный случай предполагает индивидуальные условия предоставления лизинга недвижимости.

При задержке лизинговых платежей свыше одного месяца, компания, являющаяся подателем услуг лизинга, имеет право на конфискацию переданной в лизинг недвижимости.

Условия лизинга

Основной довод предприятий в пользу лизинговых схем — оптимизированное налогообложение:

• снимаются обременительные платежи налога на имущество, поскольку формально объект предприятию не принадлежит и на баланс не ставится. Более того, когда через десяток лет лизингодержатель поставит приобретение на баланс, владение окажется практически полностью изношенным в силу троекратно увеличенных по договору лизинга амортизационных свойств недвижимости;
• платежи по договору лизинга проводятся как расходная часть, что позволяет «законспирировать» прибыль, логично и законно снизив налоги.
• существуют схемы возврата НДС.

Стоит ли пользоваться посуточной арендой жилья или лучше все-таки выбрать отель? Ответ находится по ссылке.

Лизинговое приобретение коммерческих объектов для предприятия выгоднее, чем традиционные способы купли/продажи в рассрочку, ипотеки. В силу столь привлекательных моментов лизинг недвижимости применяется значительно чаще юридическими лицами, нежели гражданами.

Аспекты лизинга недвижимости.

Поэтому для обычных граждан лизинг интересен в ситуациях, когда взять ипотеку или жилищный кредит нереально:

• нет официального источника дохода или вознаграждение носит «плавающий» характер;
• кредитная история далека от идеала.

Есть и другие преимущества лизинговых программ для граждан:

• отсутствуют регистрационные платежи;
• ежемесячный платеж по лизингу сопоставим со среднерыночной арендной платой за недвижимость подобного класса;
• авансовый платеж может оказаться ниже, чем при оформлении ипотеки: существуют лизинговые программы, когда эта сумма составляет менее 10%;
• график внесения арендной платы устанавливается в зависимости от возможностей плательщика, процент фиксирован, в ходе реализации лизинга возможны корректировки по взаимному согласованию;
• поскольку квартира находится в собственности лизингодателя, обладатель арендного жилья освобождается от уплаты имущественного налога.

Если договором предусмотрен переход права, по завершению аренды объект становится собственностью арендатора на оговоренных заранее условиях (указываются в договоре). Также лизингополучатель может предусмотреть возможность пролонгации соглашения после окончания срока аренды.

Главный недостаток лизинга недвижимости – статус предмета сделки:

• находится в аренде лизингополучателя и не принадлежит ему на правах собственности;
• юридически объектом полноправно обладает лизинговая компания, что значительно упрощает изъятие недвижимости у арендатора;
• в отличие от ипотеки для столь радикальных мер не понадобятся судебные решения, а также значительные просрочки плательщика.

Так что, заключая лизинговое соглашение, стоит детально изучить правовые последствия предлагаемых ЛК условий, дабы не потерять квартиру и деньги.

Приобрести в лизинг можно только зарегистрированную недвижимость, поэтому на рынке долевого участия применить ФЗ 164 не получится.

Хотите составить дополнительное соглашение к договору аренды, но не знаете как? По ссылке находится полная информация по этому вопросу.

Условия лизинговых программ существенно различаются в зависимости от компании: подыскать организацию с действительно выгодными и, самое главное, прозрачными условиями не просто. Сейчас многие ЛК являются дочерними структурами крупных банков.

Кроме того, с появлением льготных ипотечных продуктов с господдержкой лизинговые процентные ставки выглядят слабо: до 18% по аренде против 11 пунктов годовых по ипотеке. И это главная причина небольшой популярности лизинговой схемы приобретения жилья.

Как уже отмечалось выше, не все лизинговые фирмы требуют оплаты первого взноса. С одной стороны, юридическому лицу так проще вносить оплату, поскольку нет необходимости сразу искать большую сумму денег, но с другой стороны, размер процента зависит от того, какую сумму придется погашать фирме и, был ли внесен аванс.

Также при составлении соглашения предстоит обратить внимание на уточнение следующих финансовых вопросов:

• срок действия соглашения;
• размер ежемесячных взносов;
• возможность досрочного погашения аренды;
• штраф за нарушение сроков внесения средств;
• возможность получения имущественных прав на объект по окончанию срока действия договора лизинга.

Рассмотрим основные условия долгосрочной аренды на примере продукта от Альфа-Лизинг. Лизинг недвижимости здесь можно оформить сроком до 10 лет в рублях, долларах США или евро на сумму от 30 млн. рублей.

Компания должна работать на рынке не менее двух лет. И получать стабильную прибыль, достаточную для внесения лизинговых платежей. Объем годовой выручки должен превышать сумму запрашиваемого финансирования в три и более раза.

Есть и ограничения по виду деятельности. Как правило, лизинговые компании не работают с игровым бизнесом, производством взрывоопасных веществ и оружия, перевозкой опасных грузов и атомной энергетикой.

Список документов

Все документы должны быть заверены подписью директора и печатью компании.

1. Бухгалтерская отчетность (от первой по пятую форму) на пять последних отчетных дат
2. Детальные расшифровки (текущей дебиторской и кредиторской задолженности, регулярных финансовых потоков, кредитов и займов, забалансовых обязательств компании)
3. Кредитная история за последние два года
4. Справка из банка о наличии либо отсутствии ссудной задолженности
5. Данные об оборотах по счетам на территории РФ
6. Справки из налогового органа об открытых расчетных счетах и отсутствии задолженности по налогам и сборам
7. Справка о структуре выручки за последние пять кварталов
8. Расшифровка статьи «Основные средства» и информация о начисленной амортизации за последние пять кварталов
9. Данные о поставщиках и покупателях (5-6 копий договоров)
10. Данные о положении компании на рынке
11. Управленческая отчетность
12. Краткое описание компании (в формате коммерческого предложения)
13. Бизнес-план с описанием проекта
14. Список инвестиционных затрат
15. Документы, подтверждающие праводееспособность юрлица (копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ и другие).

Чаще всего недвижимость сдается в долгосрочную аренду на срок от 7 до 10 лет. Еще на этапе согласования принято обсуждать условия пролонгации договора или досрочного выкупа объекта.

Как и любая финансовая сделка, лизинговая оформляется в несколько этапов:

1. Компания подает в ЛК заявку.
2. Лизинговая компания анализирует финансовое состояние потенциального заемщика и проверяет документы на выбранный объект.
3. Стороны согласовывают условия сделки и выплаты долга.
4. Кредитный комитет ЛК «дает добро».
5. Подписываются договора: купли-продажи и лизинга.
6. Компания-лизингополучатель оплачивает комиссии и делает авансовый взнос.
7. ЛК покупает объект недвижимости у продавца.
8. Оформляется страховой договор (компания-заемщик оплачивает страховую премию).
9. Лизингополучатель принимает предмет лизинга в пользование.

Заемщик может выбрать одну из схем погашения:

• аннуитет (раз в месяц или раз в квартал);
• дифференцированный график (на понижение);
• сезонное погашение;
• с предоставлением грейс-периода;
• на базе показателей cash flow компании.

Куда обратиться?

Практически все крупные ЛК предлагают такую услугу.

• «Альфа-Лизинг» (коммерческие, офисные и торговые помещения);
• «ВТБ24 Лизинг» (две программы: «Экспресс» на сумму до 30 млн. рублей и с авансом от 30% и «Стандарт» на сумму до 500 млн. рублей и авансом от 10%);
• «Уралпромлизинг» (коммерческая недвижимость, офисы, производственные помещения, склады, служебные квартиры в лизинг). Максимальный срок договора составляет пять лет.

Как взять квартиру?

В некоторых случаях юрлица оформляют в долгосрочную аренду не склады или офисы, а жилые квартиры. Чаще всего — это служебное жилье для сотрудников (схема позволяет экономить на налогах). А еще такие сделки характеры для компаний гостиничного бизнеса.

Жилую недвижимость в лизинг в России предоставляют, например, лизинговые компании Альфа, ВТБ24 и Балтийский Лизинг.

Отличие лизинга от ипотеки

Главным отличием рассматривается отмена непосредственного финансового и гражданско-правового взаимодействия заинтересованного лица с кредитной организацией.

Он не является клиентом банка, что регламентирует аннулирование таких прецедентов как:

• Одобрение заявки покупателя, на основании предоставления документации о статусе платёжеспособности.
• Оформление покупки жилья, с оформлением залога или закладной в пользу кредитной организации.
• Оформление кредитного договора с банком.

В данном случае соблюдается иной алгоритм, состоящий из нижеследующего:

• кредит оформляет лизинговая организация;
• она приобретает квартиру в собственность;
• квартира передаётся клиенту;
• право собственности оформляется только по выплате полной стоимости жилья.

Банки при оформлении данных схем, не занижают процентную ставку по кредиту, используя её в полном объёме, при этом степень риска по неплатёжеспособности покупателя, полностью снимается.

Гарантом для банка выступает исполнитель услуг, приобретший объект и уполномоченный на координацию уплаты процентной ставки, предусмотренной по факту финансирования. Долг по кредиту погашается из средств клиента. Данные средства уплачиваются компании в виде арендной платы, а передаются банку в счёт погашения долга по займу.

За процедуру посредничества, действуя в интересах сторон и гарантируя сохранность имущественных интересов, лизинговые организации предусматривают взимание дополнительной платы за услуги.

В случае просрочки платежей и утраты платёжеспособности, должники освобождают помещение. Недвижимость остаётся у компании, которая считается собственником таковой до момента полного расчёта по долговым обязательствам. Лизингополучатели, выступая арендаторами помещения, освобождают жильё, после расторжения договора в суде или по соглашению сторон.

Возврат уплаченных средств недопустим, так как они оформлялись не в качестве погашения тела кредита, а в виде арендной платы, предусматривающей возмездное проживание на жилплощади собственника.

Помещение освобождается по требованию собственника, не требуя переоформления (см. ). Собственник лишь регистрирует отмену аренды, основанную на составлении соглашения или решения суда.

Лизинг недвижимости для физических лиц

Как показывает практика, самый выгодный вариант оформления договора лизинга, это участие трех сторон. Пошаговая деятельность:

1. собственник коммерческой недвижимости продает собственность лизинговой компании;
2. лизинговая фирма передает имущество в длительное пользование юрлицу для целевого использования;
3. юридическое лицо получает имущественные права на объект по окончанию срока действия договора аренды или же, при досрочной выплате денежной суммы, равной стоимости полученного в аренду объекта.

Юридическое лицо также может передавать свою собственность по договору лизинга. То есть юрлицо продает недвижимость лизинговой фирме, но остается фактическим собственником объекта. Лизинговая компания передает имущество в аренду, а после окончания срока пользования, собственность возвращается юридическому лицу.

Особенности покупки объектов недвижимости на основании договора лизинга юридическими лицами:

• в отличие от физических лиц для компаний не устанавливается лимит на стоимость покупки, то есть индивидуальные ограничения могут устанавливаться отдельно для компаний (также отдельные лизинговые компании предусматривают ограничения в 150 миллионов рублей на цену коммерческого имущества);
• средняя продолжительность соглашения лизинга составляет примерно 10 лет, но это не исключает возможность его продления;
• размер процентов зависит от суммы первого взноса, и варьируется в пределах 8% от общей стоимости объекта недвижимости;
• необходимость внесения первого взноса зависит от условий работы лизинговой компании, и требуется не всегда (все зависит от условий лизинговой компании);
• недвижимая собственность подлежит обязательному страхованию, а сумма страховки удерживается с участников в соответствии с условиями подписанного договора (допускается деление суммы страховки на маленькие части на весь период действия договора);
• как правило, по окончанию выплат, недвижимость переходит в полноценное владение арендатора.

Споры о выгоде лизинга для физических лиц не утихают. Считается, что «гражданский» лизинг недвижимости слишком несовершенен, чтобы составить достойную конкуренцию ипотеке. Доля правды в этом есть, однако многое зависит от лизинговой компании. Если гражданин прибегает к банковской аренде, то и условия сделки и требования по одобрению достаточно суровы.

• Возраст – 21-60 лет на момент заключения договора;
• Отсутствие текущих просрочек по кредитам;
• Кредитная история — преимущество для добропорядочных заемщиков;
• Наличие постоянного источника дохода;
• Если цена вопроса свыше 20 миллионов рублей, будьте готовы документально подтвердить свои доходы или предоставить залог.

По закону гражданин выступает таким же лизингополучателем, как и предприятие. В правовом отношении каких-либо ограничений нет. Содержание договора, требования к предмету аренды аналогичны коммерческому лизингу недвижимости.

• низкий первоначальный взнос (от 10%);
• удобный график платежей;
• упрощенная процедура: без подтверждения дохода и занятости (лизинг жилой недвижимости возможен, если сумма финансирования не превышает 30 млн рублей). Сделка оформляется на основании 3-х документов – российского паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН (при его отсутствии можно предъявить загранпаспорт или водительские права).

После заключения договора лизинга (на срок до 36 месяцев) и внесения аванса, покупатель может сразу же въехать в новую квартиру, а по окончании срока договора – выкупить недвижимость по остаточной стоимости и оформить ее в собственность

Нюансы покупки квартиры в лизинг

Лизингополучатель

Им может стать любой гражданин России, достигший 18-летнего возраста. Обязательное условие — постоянный доход. У лизингополучателя должны быть средства для внесения первоначального взноса, а это минимум 10% от стоимости жилья. Чем больше размер авансового платежа, тем более финансово выгодными будут условия лизинговой сделки.

Объект жилищного лизинга

Квартира должна быть в состоянии, пригодном для проживания. Она должна стоять на учете в реестре как «жилая». Жилье со вторичного рынка или первичка — не важно, главное, чтобы оно было полностью готовым для эксплуатации. Нельзя получить в лизинг квартиру в здании на стадии строительства или участок земли для постройки дома.

Объект недвижимости должен быть:

• Без любого рода обременений.
• Без несанкционированной перепланировки.
• Объект не может стоять на учете на капремонт и быть в аварийном состоянии.

Перечень документов для физлиц:

• паспорт гражданина РФ;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• cправки, которые подтверждают платежеспособность.

Лизинговый договор

В данном документе должна содержаться подробная информация об объекте лизинга и условиях сделки:

• Детальное описание квартиры — месторасположение, этаж, площадь.
• Цена объекта.
• Срок и условия лизинга.
• Размер аванса.
• График внесения регулярных платежей по лизингу.
• Стоимость выкупа объекта.

Преимущества и недостатки

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

1. Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
2. Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
3. Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
4. Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
5. Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
6. Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

• предлагаем индивидуальные решения для каждого клиента;
• работаем только с проверенными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в банке ВТБ;
• персональный менеджер

Для получения примера расчетов можно воспользоваться лизинговым калькулятором. Это удобный онлайн-сервис, с помощью которого вы можете посчитать различные варианты финансирования в зависимости от типа имущества, размера авансового платежа, срока лизинга недвижимости физических лиц.

1. Не нужно изымать серьезные средства из оборота компании.
2. Заключить договор лизинга гораздо проще, чем получить кредит без справок в банке. Это особенно актуально для молодых компаний с низкими финансовыми показателями.
3. Можно использовать нормы ускоренной амортизации.
4. Можно сократить налогооблагаемую базу (лизинговые платежи относят к прямым расходам, которые уменьшают размер прибыли). Кроме того, компания не платит налог на имущество — объект находится на балансе у ЛК. В некоторых случаях возможен возврат НДС.
5. Лизинговый договор можно заключить без дополнительного обеспечения.
6. Гибкий график платежей. Требования к возврату в любой ЛК мягче, чем в банке. Кому-то удобней каждый месяц вносить равные платежи, кому-то — использовать схему «на понижение», кому-то — учитывать сезонность.
7. Первоначальные затраты (аванс) либо небольшие, либо отсутствуют вовсе.
8. В отличие от условий банковского кредита лизинговые платежи «включаются» только после фактической передачи недвижимости в пользование.
9. Условия договора часто предусматривают возможность досрочного погашения.

Минусы

1. На весь период лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя. В случае банкротства лизингополучателя объект сразу изымается.
2. Сложно выбрать на рынке профессиональную лизинговую компанию.
3. Итоговая сумма лизинга всегда выше, чем конечный размер кредита.
4. Платежи не зависят от хозяйственной деятельности компании и от уровня прибыли.
5. По схеме лизинга нельзя взять в аренду землю, на которой расположен объект сделки.

Почему именно Система Лизинг 24?

Система Лизинг 24 предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.

Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц – это рациональное решение!

Какую собственность можно приобрести

Алгоритм действий юридического лица будет следующим:

1. Выбор лизинговой компании. Поиск по сети Интернет дает много результатов, но необходимо обратить внимание на опыт работы фирмы, а также на отзывы клиентов компании, которые ранее пользовались услугами организации.
2. Переход на сайт компании, ознакомление с доступными объектами. Среди имеющегося ассортимента недвижимости человеку предстоит выбрать ту собственность, которая подходит коммерческим целям, а также соответствует по цене и качеству. Кроме того, можно выбрать объект отдельно, а затем предложить его покупку лизинговой фирме с возможностью последующего выкупа через договор долгосрочной аренды.
3. Заполнение анкеты на сайте лизинговой фирмы. Анкета представлена в электронном виде, где необходимо отобразить тип желаемой собственности и ее стоимость, населенный пункт, личные данные юридического лица, контактный телефон и адрес электронной почты. После этого подтверждается заявка, которая уходит в обработку.
4. Ожидание связи с агентом фирмы, который перезванивает заявителю и консультирует по всем вопросам, связанным с приобретением объектов недвижимости. Также консультант подскажет, какие документы нужно подготовить и передать лизингодателю.
5. После этого осуществляется рассмотрение полученного заявления, оценивается платежеспособность и надежность юридической компании. В случае удовлетворения обращения, юрлицо приглашается для оговаривания условий предстоящей сделки.
6. Стороны знакомятся с проектом договора и, если нет претензий, подписывают его.

На основании оформленного соглашения лизингодатель передает юридическому лицу возможность пользования недвижимостью, но на этой стадии предстоит оформить Акт приема-передачи объекта, который подтверждает, что лизингополучатель ознакомился с предложенным объектом, и не имеет претензий к недвижимости.

Если во время ознакомления с недвижимостью лизингополучатель найдет какие-либо недостатки, то это отображается в Акте приема-передачи недвижимой собственности.

Сразу после подписания соглашения передается аванс, если его выплата предусмотрена договором. Оплата аванса подтверждается документально во избежание финансовых конфликтов. Сразу после этого лизингополучатель приобретает возможность целевого использования недвижимого имущества.

В целом, законом предусмотрены только два существенных требования к участнику договора:

• подать заявку могут только надлежащим образом зарегистрированные юридические лица и индивидуальные предприниматели;
• минимальный срок действия компании лизингополучателя должен составлять один год.

Лизингодатели при оформлении соглашения уделяют отдельное внимание платежеспособности участника. Так, если размер ежемесячного взноса составляет большую часть чистой прибыли фирмы (например 80% и больше), то в подписании договора может быть отказано.

Фирма, желающая получить недвижимость в долгосрочную аренду, должна представить следующие документы:

1. выписка ЕГРЮЛ;
2. ИНН компании;
3. Устав фирмы;
4. финансовые документы за прошедший год;
5. паспорт директора компании;
6. распорядительный документ, на основании которого директор приступил к руководящей должности;
7. выписка из банка о денежных приходах и расходах за прошедшие 12 месяцев до дня оформления заявки к лизингодателю.

Все бумаги предоставляются с оригиналами и одной копией. Копии подлежат утверждению подписью должностного лица и печатью компании, которой копии были подготовлены.

Закон не ограничивает инициативу лизингополучателя при оформлении аренды на собственность. Это могут быть любые коммерческие помещения, целые сооружения или отдельные его части. Допускается даже получение в аренду с возможностью последующего выкупа жилой собственности.

С 1 октября 2020 года юридические лица — лизингодатели обязаны регистрировать все лизинговые договора в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (ФЗ 360 от 03.07.2016). Указываются

• договорные реквизиты;
• период сделки;
• данные субъектов – лизингодателя и лизингополучателя с их идентификаторами;
• сведения об объекте.

Срок для внесения всех сведений в реестр – 3 суток с момента заключения соглашения. Так что данные о любой недвижимости, находящейся в лизинге, обязательно попадут в федеральные реестры. Хотя формально она по-прежнему не будет учитываться в качестве собственности.

Выбор ЛК

Большинство российских лизингодателей предлагают программы лизинга недвижимости, адаптированные для юридических лиц.

Анализируя предложения ЛК в Москве и других городах России, важно учитывать:

1. ставку удорожания,
2. период действия соглашения,
3. наличие комиссий,
4. порядок одностороннего расторжения соглашения,
5. условия досрочного погашения и др.

Только полный анализ предложений финансового рынка позволит найти оптимальное и наиболее выгодное решение.

Конкретные предложения

Наименование ЛК	Сумма первоначального взноса (от стоимости имущества)	Удорожание (в год)	Период договора	Нюансы
ВТБ24	10% и выше	5,5% и выше	Максимальный период – 10 лет	ВТБ предоставляет возможность взять жилую недвижимость и стать владельцем квартиры, дома и др.
ПАО Сбербанк		5,3% и выше		Сотрудничество ведется исключительно с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
Альфа МКБ		5,84% и выше		Сделка может проводиться в рублях, долларах и евро. Программы рассчитаны на юридических и физических лиц

Плюсы и минусы

Лизинг коммерческой недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Среди преимуществ возможность приобретения недвижимой собственности без значительных разовых денежных вложений. Также плюс в том, что допустимо приобретение объекта любого вида в каждом населенном пункте.

Что касается недостатков, то юридическое лицо должно быть готово к тому, что придется дополнительно оплачивать проценты. Также таким способом купить собственность не получится маленьким компаниям с небольшим доходом, которые только начали развиваться.

По такому же принципу оформляется лизинг жилой недвижимости для юридических лиц. Главное, подтвердить, что недвижимость требуется для осуществления коммерческой деятельности. В противном случае, оформлять сделку придется, как физическому лицу.

Квартира для физических и юридических лиц в лизинг

Воспользоваться обозначенными услугами вправе физические и юридические лица. Процедура оформления и принципы использования для них практически одинаковы.

Для удовлетворения потребностей той и иной категории клиентов в приобретении помещений, компании используют расширенный перечень предлагаемых в пользование объектов. Главное правило – целевое назначение помещений.

Для этого, при аренде жилья, физическими лицами используются помещения жилого фонда, пригодные для проживания.

По целевому назначению их использование допускается и юридическими лицами, оформляющими помещения под гостиницы или ведомственное жильё.

Преимущественно, юридические лица пользуются арендой помещений для коммерческих целей. В этом случае квартиры и иные объекты требуется переводить в нежилой фонд.

Преимущества покупки

Среди основных преимуществ покупки квартиры в лизинг можно выделить следующие:

• Фиксированная стоимость квадратного метра жилья;
• Гибкие условия и возможность расчета схемы платежей удобной для обеих сторон соглашения;
• Минимальная ставка налога на прибыль и отсутствие необходимости оплачивать налог на имущество;
• Упрощенная и сравнительно простая схема заключения сделки, а также государственные льготы, предусмотренные для подобных сделок.

Примеры:

Если вы приобретаете недвижимость по ипотечной программе, стоимость которой 50 тысяч долларов США под 15% годовых, общая сумма платежей за 30 лет составит 275 тысяч долларов США. Такая же квартира в лизинг на 30 лет, будет стоить вам порядка 160 тысяч долларов США.

Оформив лизинговую сделку на жилье, вы всегда имеете возможность оформить дополнительный кредит в банке, на покупку автомобиля и т.д. Ипотечные программы исключают такую возможность до полного погашения ранее взятых на себя кредитных обязательств.

https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zhile-v-lizing-dlya-fizicheskix-lic-alternativa-ipoteke.html
https://zonapravosudia.ru/pro-dolgi/lizing-zhiloj-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskih-lic.html