Зачем делать оценку квартиры при ипотеке

При оформлении жилищного кредита клиенту предлагают обратиться к оценщику. Но зачем делать оценку квартиры при ипотеке? Обязан ли заемщик оценивать недвижимость или расходы несет продавец? Как выбрать надежную компанию для оформления отчета и на что обратить внимание? На эти и другие вопросы, касающиеся оценки недвижимости, ответим в нашей статье.

Для чего оценивают недвижимость

В большинстве случаев выдача жилищного кредита сопровождается оформлением залога недвижимости. Клиент может заложить банку приобретаемую квартиру или находящуюся у него в собственности. Сумма кредита не может быть выше цены закладываемой квартиры по ее среднерыночному значению.

Важно! Требование о составлении оценочного отчета при выдаче жилищного займа диктуется Федеральным законом «Об ипотеке».

Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке? Если вы закладываете недвижимость, оценочный отчет придется заказать в любом случае. Это правило касается не только залоговых квартир, но и других объектов недвижимости – жилых домов, земельных участков, коммерческих площадей и пр. Избежать лишних трат можно только при отказе от залога, например, обеспечив кредит поручительством. Однако, условия выдачи ипотечных займов требуют заложить квартиру, иначе банк откажется выдавать деньги.

Самостоятельно определить стоимость залоговой квартиры не сможет ни банк, ни заемщик. Этим занимаются специализированные компании, которые оценивают недвижимость, транспорт и прочие материальные ценности.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке? Залоговая недвижимость служит обеспечением по жилищном кредиту. Если клиент перестанет оплачивать долг, банк вправе через суд реализовать залог. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение основного долга, начисленных процентов и штрафов.

Чтобы понимать, насколько обеспечена ипотечная ссуда, делается оценка квартиры. В отчете указывается две величины:

1. Ликвидная стоимость жилья, за которую его можно быстро продать.
2. Рыночная цена исходя из текущих условий. За эту стоимость банк сможет реализовать имущество без срочности.

Квартира ставится на баланс кредитора по наименьшей величине, то есть ликвидной стоимости. Таким образом финансовая организация минимизирует риски невыплаты ипотечного долга. Даже если клиент не вернет деньги согласно графику платежей, кредитор сможет возместить понесенные затраты путем продажи квартиры.

Оценка квартиры для ипотеки полезна и получателю кредита. Профессиональные расчеты помогут сделать вывод о настоящей рыночной стоимости имущества, которое он решил купить. Если продавец завысил цену, это будет известно после ознакомления с оценочным отчетом. К тому же, все расчеты в документе аргументированы объективными данными (район города, стоимость аналогичных квартир, состояние помещения и пр.).

Еще один важный момент, который интересует банк при выдаче ипотеки – соответствие цены в договоре и настоящей стоимости квартиры. Если сумма по сделке искусственно завышена, кредитор не сможет реализовать имущество и закрыть этими деньгами кредит. Такие разногласия могут возникнуть по причине отсутствия выбора на рынке недвижимости, наличия дополнительных факторов (например, хороший ремонт или продавец оставляет мебель) или говорить о намеренном завышении цены с целью обналичить деньги.

Клиент сможет получить только определенный процент от рыночной стоимости имущества. Как правило, максимальная сумма ипотеки устанавливается в диапазоне 70-90% от цены, указанной в оценочном отчете. Оставшуюся часть клиент должен внести в качестве первоначального взноса.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

Результатом обращения в оценочную компанию станет получение отчета об оценке квартиры для ипотеки. В нем подробно описывается оцениваемая недвижимость и порядок расчета ее стоимости. В конце документа оценщик делает заключение о цене имущества на момент проведения осмотра.

К текстовой части оценочного отчета прикладываются фотографии и копии бумаг на квартиру. Обратите внимание, что оценщик, проводивший работу, должен подписать документ и поставить печать. Готовый отчет брошюруется и прошивается.

Внимание! Оценочный отчет действителен в течение 6 месяцев. Если в этот период вы не успели получить ипотеку, документ придется заказывать заново.

При расчете специалисты могут использовать следующие методы:

1. Сравнительный. Оценщик сравнивает стоимость уже совершенных и предполагаемых сделок с аналогичными квартирами, на этом основании делает выводы. Для оценки квартиры применяется именно такой подход.
2. Затратный. Анализируются затраты на возведение подобного жилья. Зачастую используется для оценки вновь построенных зданий.
3. Доходный. Учитывается возможность увеличения стоимости данной недвижимости. Как правило, такой подход применяется при оценке коммерческих площадей, цель использования которых – получение прибыли.

На оценочную стоимость квартиры влияет несколько факторов:

• район нахождения;
• технические параметры дома (год возведения, материалы, наличие парковочных мест во дворе, близость остановки, школы, детского сада, содержание подъезда и пр.);
• состояние жилого помещения (ремонт, стеклопакеты, пол и пр.), этаж, сколько комнат;
• цена на аналогичные квартиры.

Если вам нужна определенная стоимость в оценочном отчете, не стесняйтесь озвучить ее оценщику. Он может пойти навстречу и применить повышенные коэффициенты, если в квартире сделан хороший ремонт, поставлены новые окна, двери и пр. Дело в том, что оценочная стоимость может быть установлена в определенном диапазоне. Небольшие колебания цены не имеют серьезного значения для банка и оценщика.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Стоимость оценки квартиры

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от следующих факторов:

• регион нахождения объекта недвижимости;
• площадь, количество комнат;
• опыт и профессионализм оценщика.

Средняя стоимость оценочного отчета по России составляет 2500 — 4000 рублей. Однако если речь идет об оценке квартиры большой площади или за городом, цена может возрасти. Обратите внимание, что в случае отмены сделки понесенные расходы не возмещаются, даже если отказ был со стороны банка.

Важно! При необходимости клиент может получить копию оценочного отчета. Как правило, она выдается бесплатно, но в некоторых компаниях ценник составляет 500 — 1000 рублей.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Продавец или покупатель — по договоренности. Как правило, расходы берет на себя ипотечный заемщик, потому как изготовление отчета в его интересах. В некоторых случаях стоимость оценки входит в комиссию риэлтора, занимающегося подбором недвижимости. Заказать оценочный отчет могут обе стороны сделки и их представители.

Документы для заказа оценки

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать. Предоставьте оригиналы документов для оценки квартиры для ипотеки:

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра.
2. Договор основания права владения (купли-продажи, обмена, дарственная, свидетельство о праве на наследство и пр.).
3. Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге. Если в помещении есть самовольная перепланировка, ее придется зарегистрировать или устранить.
4. Справка о материале перекрытий, если дом построен до 1960 года. Для банка и страховой компании здания с деревянными перекрытиями представляют высокий риск утраты залога. Страховщик и банк могут не одобрить подобный объект недвижимости. Поэтому прежде чем заказать отчет, поинтересуйтесь у кредитного менеджера, возможна ли покупка такой квартиры.
5. Паспорта владельцев недвижимости и заказчика отчета, если им выступает другое лицо.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.

Как происходит оценка квартиры

Когда надо делать оценку квартиры для ипотеки? Заказывать отчет необходимо, если у вас уже есть точная договоренность о продаже и первичное одобрение банка. Когда вы посмотрели все возможные варианты и точно решили купить именно эту недвижимость, можно сделать заявку на проведение оценки.

Обратите внимание! Следует сразу же уведомить продавца о покупке квартиры в кредит. Дело в том, что ипотечные сделки занимают гораздо больше времени, чем другие способы оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

1. Когда вы определились с объектом недвижимости, согласовали с его хозяевами необходимость оценки, можно обращаться к оценщикам.
2. Возьмите у ипотечного менеджера перечень аккредитованных фирм и обратитесь в любую из них.
3. Предоставьте оценщику документы согласно списку. Не забудьте уточнить, что оценочный отчет требуется для ипотеки.
4. Подпишите договор предоставления услуг и оплатите их стоимость.
5. Далее происходит осмотр квартиры, он занимает не более получаса. В ходе визита оценщик делает фотографии жилых комнат и дома снаружи.
6. На основании полученных данных специалист делает расчет стоимости.
7. Клиенту выдается оценочный отчет.

Срок оценки квартиры для ипотеки зависит от загруженности оценщика, но обычно не превышает 2-3 дней. В этот период он должен изучить документы и выехать на осмотр. Сколько делается оценка квартиры для ипотеки? Обычный срок изготовления документа занимает в среднем 3-5 дней, за срочность придется доплатить.

Что делать после оценки квартиры для ипотеки? Полученный отчет нужно предоставить в банк для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Если стоимость квартиры его устраивает, далее происходит подписание документации на кредит. В противном случае вам придется искать новую квартиру или корректировать параметры займа – срок, сумму, первоначальный взнос.

Ипотека без оценки квартиры

Ипотека без оценки квартиры возможна в том случае, если актуальный отчет уже имеется в распоряжении банка. К примеру, недвижимость продает банковский заемщик. Ввиду того, что отчет действителен только 6 месяцев, такое случается редко.

Еще один выгодный для клиента вариант приобретения имущества без оценки – использование сервиса ДомКлик от Сбербанка. Это пилотная программа, позволяющая ускорить получение ипотеки и сэкономить на изготовлении оценочного отчета. Чтобы воспользоваться предложением банка, вам следует выбрать квартиру на портале ДомКлик. В объявлении должна стоять специальная отметка «Возможно одобрение без оценки».

Чтобы квартира участвовала в программе, она должна соответствовать следующим условиям:

1. Стоимость: не более 20 млн. рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга, до 10 млн. рублей – для определенных крупных городов, до 5 млн. рублей – для остальных населенных пунктов.
2. Цена квартиры не превышает более чем на 10% значение, рассчитанное при помощи специального сервиса «Анализ цены».
3. Стены и перекрытия в здании не деревянные.
4. В доме более 3-х этажей.
5. В объявлении о продаже квартиры содержится больше одной фотографии.
6. Площадь объекта в объявлении соответствует данным Росреестра.
7. Указан кадастровый номер квартиры, есть полное ее описание.
8. Продавец зарегистрирован на портале ДомКлик.

Обратите внимание! Заявление об отсутствии требования оценочного отчета предварительное. При рассмотрении объекта недвижимости по конкретной ипотечной сделке банк может попросить провести его оценку.

Если вам приглянулась квартира на сайте ДомКлик, вы можете в том же сервисе подать заявку на одобрение ипотеки без визита в банк. Для этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете и заполнить анкету. После одобрения кредита договоритесь о просмотре объекта, отмеченного специальным значком. Отправьте выбранную квартиру на рассмотрение банка и дождитесь решения. Если оно положительное, можно отправляться в Сбербанк для оформления ипотеки.

В случае необходимости возможно поменять приобретаемый объект недвижимости, ведь вы не потратили время и деньги на сбор документов и заказ оценочного отчета. Квартира предварительно одобрена банком, нужно только получить окончательное решение по ней.

Составление оценочного отчета не вызывает трудностей у банковских клиентов. Основное правило – следовать рекомендациям кредитного менеджера и обращаться к оценщикам-партнерам банка. Заказывать оценку нужно, когда у вас есть уверенность в одобрении банка и согласии хозяев на продажу в ипотеку.

Поделитесь статьей в социальных сетях, задайте интересующий вопрос в комментарии или на странице — Задать вопрос по ипотеке — Онлайн, и менеджер по ипотечному кредитованию ответит на него.

Как без рисков совершить покупку квартиры с обременением ипотекой

В современных условиях приобретение квартиры для среднестатистического российского гражданина без привлечения сторонних денежных средств в форме ипотечного кредита зачастую не представляется возможным. Рыночная стоимость квартир оказывается чаще всего неподъемной для семьи со средним достатком, поэтому ипотека становится единственным способом, с помощью которого можно приобрести недвижимость. Часто покупка квартиры с обременением ипотекой становится единственно возможным вариантом приобретения жилья.

Что означает обременение

Обременение означает наложение запрета на совершение любых действий с недвижимостью. Ограничения оговариваются в договоре купли-продажи. Обременение может быть установлено независимо от собственника. Нельзя ни купить, ни продать квартиру, так как на любые сделки банком накладывается запрет вплоть до момента выплаты ему кредита. Существуют разные виды обременения.

1. Залог — осуществляется по согласию собственника. Например, при необходимости погасить долг за квартиру, которая находится в залоге у банка.
2. Арест — вынужденная мера обременения. Вопрос о его снятии решается только судом, который может вынести решение о конфискации недвижимости и возврате ее с необходимостью оплатить штраф.
3. Аренда — дает право пользоваться имуществом на оговоренный срок.

Обременение действует до тех пор, пока заемщик не выполнит все пункты договора и не выплатит кредит. На практике процесс выплаты кредита может затянуться на долгие годы, значит, и обременение в отношении недвижимости в этот период будет действовать. После того как внесен последний взнос по ипотеке, гражданин имеет право требовать у банка письменное подтверждение того, что условия договора им выполнены.

К письму прилагается выписка из ссудного счета о полном погашении ипотечного кредита. Обременение снимается в Росреестре, а банк со своей стороны должен подготовить для этого соответствующие документы на основании тех, которые предоставляет клиент:

• документы на недвижимость;
• заявление с просьбой о снятии обременения;
• паспорт заемщика и квитанция об уплате налогов.

Закладную на жилье и документ о выполнении всех условий договора по ипотеке предоставляет банк.

Об особенностях договора с обременением

Ипотека — это заем, который выдается гражданину банком на то, чтобы купить жилье. На время ее выплаты собственник квартиры — банк, именно этот факт является обременением для недвижимости. Ипотека долгосрочна, обязательства растягиваются на срок более 10 лет. За это время может произойти так, что заемщик не сможет выплачивать кредит, например, в силу изменившихся финансовых условий. Выход из ситуации — продать ипотечную недвижимость и таким образом погасить долг перед банком.

Договор с обременением действует на протяжении всего периода, пока гражданин расплачивается по кредиту. Это в значительной степени ограничивает его права на приобретение недвижимости, но других условий, чтобы купить жилье в собственность в кредит в законодательстве на сегодняшний день не существует. В случае если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, то он может выставить недвижимость на торги.

1. Заемщик запрашивает у банка, где взята ипотека, разрешение на продажу недвижимости с обременением.
2. Составляется договор о заключении сделки.
3. Все имущественные обязательства по дальнейшей выплате ипотеки переходят покупателю.
4. Новый владелец выплачивает прежнему потраченные на ипотеку средства.

Этот алгоритм представляет собой идеальный вариант действий, который должен произойти, если квартира с обременением выставляется на торги. В реальности процедура всегда проходит со многими сложностями. Для того чтобы избежать проблем, необходимо иметь основательную юридическую поддержку.

О рисках при покупке квартиры с обременением

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, имеет 2 основных преимущества, которые обычно привлекают покупателей.

1. Стоимость. Недвижимость, которая изымается у неплательщика ипотеки, автоматически теряет часть своей первоначальной стоимости.
2. Отсутствие прав других лиц на эту собственность, так как на время выплаты кредита она находилась в залоге у банка.

На этом преимущества покупки квартиры с обременением заканчиваются и начинаются проблемы для покупателя, если тот не заручится предварительно правовой поддержкой юриста. Порядок действий покупателя, соблюдение которого сведет к минимуму риски, представлен ниже.

1. Составление предварительного договора о купле-продаже жилья, в котором необходимо прописать все условия сделки, в том числе, факт обременения.
2. Погашение ипотечной задолженности.
3. Передача документов в органы государственной регистрации недвижимости.

Применение такой последовательности действий не требует разрешения от банка на продажу квартиры. Договор о купле-продаже необходимо составить заранее, так как есть риски того, что после погашения ипотеки недобросовестный несостоявшийся владелец жилья откажется продать квартиру.

Существуют также риски при покупке обремененного жилья, когда продавец умалчивает о том, что им были использованы средства материнского капитала. Суть процедуры покупки жилья с частичным погашением за счет государственных средств заключается в том, что доля недвижимости должна быть оформлена на несовершеннолетних детей. Как вариант, заемщик должен иметь другой документ — подтверждение факта приобретения равноценных долей на них в другой квартире. Если не существует документов, на основании которых выделяются доли на детей, сделка будет аннулирована, так как нарушены их права.

Получение квартиры в собственность возможна, если продавец выставит ее на продажу с согласия банка и с его непосредственным участием. Как правило, банк бывает заинтересован в продаже квартиры, находящейся в залоге, и быстрейшей выплате ипотечного кредита. В связи с этим представитель банка способствует тому, чтобы был заключен предварительно договор о продаже квартиры, а потом уже новый покупатель оплатил ипотеку. После этого банк снимает обременение с недвижимости.

Участие банка в организации обремененной квартиры необходимо, так как это является гарантией законности сделки. Банк заинтересован в том, чтобы заемщик, не способный оплатить ипотеку, продал собственность другому лицу, которое в состоянии выплатить долг и стать собственником квартиры.

Как свести к минимуму риски при покупке обремененной квартиры

Во избежание рисков финансовых потерь и возможности столкнуться с мошенниками при покупке квартиры, необходимо выполнить некоторые условия:

• проконсультироваться с юристом;
• привлечь грамотного риэлтора;
• получить выписку из Росреестра об истории сделок, которые числятся за квартирой, сведения о продавцах и покупателях;
• отследить, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы;
• проверить, оплачены ли коммунальные услуги.

Покупателя не должно пугать, что квартира обременена ипотекой, так как этот факт влияет на стоимость жилья. Участие банка в сделке по купле-продаже выгодно всем сторонам.

1. Банк, выдавший кредит заемщику, заинтересован в том, чтобы помочь клиенту купить квартиру, находящуюся у него в залоге, так как это потенциальный плательщик по ипотечной задолженности за неплатежеспособного заемщика.
2. Продавец вынужден пойти на это, так как ему необходимо закрыть долг перед банком и получить от покупателя заплаченные по ипотеке деньги.
3. Покупатели стремятся купить обремененную квартиру, потому что это обойдется дешевле, чем приобрести недвижимость целиком.

Основная задача покупателя — проверить все имеющиеся обременения и варианты их снятия. Продуманный подход к решению всех вопросов позволит купить недвижимость с обременением выгодно.

https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zachem-delat-ocenku-kvartiry-pri-ipoteke.html
https://vprave.guru/zhilishhnoe/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html