Влияние кризисов на рынок коммерческой недвижимости – обзор компании JLL

Отдел исследований JLL представил аналитический обзор о влиянии кризисов на рынок коммерческой недвижимости. Эксперты проанализировали цикличность на рынке недвижимости, опыт предыдущих кризисов, текущую ситуацию, и сделали прогнозы дальнейшего развития ситуации на рынке.

Классический цикл на рынке недвижимости:
1) Расширение
2) Избыточное предложение
3) Рецессия
4) Восстановление

Пандемия Covid-19 резко ускорила на рынке коммерческой недвижимости движение к рецессии.

Рынок торговой недвижимости

Ввод новых торговых центров в Москве отражает цикличность. Снижение ввода ТЦ в среднем в периоды спада составляет 60-70%.

Динамика ввода торговых центров в Москве

Уменьшение ввода новых ТЦ приходилось на третий год после начала кризиса. Длительность спада – три года. На момент начала кризиса всегда есть проекты в работе. Находящиеся в высокой стадии готовности оперативно достраиваются и постепенно заполняются, в ранней – замораживаются.

В Санкт-Петербурге кризис 2014 года совпал с насыщением рынка. Развитие торговой недвижимости в Петербурге идет вслед за московским рынком, что обусловлено поведением ритейлеров. Бренды рассматривают питерский рынок спустя 1-2 года после выхода в столицу. Строительство большинства торговых объектов в Петербурге, введенных в 2011-2013 годах было начато до кризиса 2008 года. Кризис 2014 года и высокая обеспеченность торговыми площадями повлияли на почти полное отсутствие ввода в 2017-2018 годах.

Спрос реагирует моментально, хотя глубина падения различна. Срок смены роста вакантности нисходящим трендом составляет 2 года. Пик достигается в течение полутора лет. В 2008 году последствия кризиса отразились сильнее, однако и восстановление шло более быстрыми темпами.

Заполняемость торговых центров после кризисов

Вакантность повышается сразу на 2-3 п.п., затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, ТЦ с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены резкому увеличению вакантности. Прайм объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на посткризисные условия.

Прогноз показателей рынка торговой недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 306 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – также 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 47 000 кв.м.

Перспективы для рынка ТЦ аналитики JLL прогнозируют следующие:

• усовершенствование каналов взаимодействия с покупателями;
• пересмотр существующей сети физических магазинов;
• возможно увеличение спроса на аутлет пространства);
• изменение взаимоотношений ритейлеров и собственников;
• изменение потребительских предпочтений;
• ускоренные темпы развития онлайн торговли;
• переосмысление цепочек поставок;
• изменение концепции ТЦ.

Рынок офисной недвижимости

Снижение ввода офисов в Москве продолжается три года, а конкуренция растет.

Динамика ввода офисных центров в Москве

Наименьший объем ввода наблюдается через 4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Москве приходится на кризисный год. Существенное сокращение объемов строительства:

• -64% – 2012/2009 г.
• -83% – 2018/2015 г.

Из-за приостановки строительства и снижения спроса высока вероятность переносов сроков ввода бизнес центров и заморозки части проектов.

Девелопмент офисов в Санкт-Петербурге набрал существенные обороты. Наименьший объем ввода наблюдается через 2-4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Петербурге приходится на предкризисный год.

Динамика ввода офисных центров в Петербурге*

Существенное сокращение объемов строительства:

• -60% – 2012/2009 г.
• -86% – 2018/2015 г.

Тактика поведения девелоперов разнонаправленная, некоторые проекты были приостановлены и достроены лишь в 2018 2019 годах, находящиеся на высокой стадии готовности достраивались.

Рост вакантности в посткризисные периоды происходит на фоне большого объема нового предложения и снижения спроса. На кризис 2014 года рынок отреагировал ростом вакантности, но не таким резким, как после 2008 года. Впервые к кризису класс «А» подошел в лучшей форме, чем класс «В».

Динамика доли вакантных площадей

Пик вакантности на офисном рынке наступает спустя год. Срок восстановления, независимо от глубины кризиса, составляет 3-5 лет.

Сравнение динамики доли вакантных площадей в кризисные периоды

Доля валютных ставок сокращается. Менее 5% ставок в бизнес центрах в настоящий момент номинируются в долларах США.

Ставки аренды на офисном рынке Москвы (включая ОРЕХ и НДС)

Кризис 2008 года привел к снижению ставок аренды в Москве в 2-3 раза. Минимальные значения были достигнуты через 1-1,5 года, ставки аренды так и не вернулись к докризисным показателям.

В кризис 2014 года в Москве наблюдалось плавное снижение ставок и переход собственников к расчету в рублях. В тот период было превалирование «рынка арендатора», и только с 2017 года ставки аренды стабилизировались.

В Санкт-Петербурге более 10 лет арендные ставки номинируются в рублях.

Ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга (включая ОРЕХ и НДС)

В кризис 2008 года в Петербурге произошло резкое снижение ставок. В классе «А» они достигли дна за год, в классе «В» более плавно – в течение двух лет. Большинство бизнес центров Санкт-Петербурга уже с 2009 года номинируют ставки в рублях. После кризиса 2014 года снижение ставок сравнительно небольшое, активность структур Газпрома поддержала офисный рынок Петербурга в 2014-2016 годах, и это сохраняется до сих пор. С 2017 года высокий спрос на офисы Петербурга наблюдается также и со стороны IT компаний.

Минимальный объем ввода приходится на 4-й год после наступления кризиса, рост вакантности в течение первого кризисного года до максимальных значений, и последующее восстановление на протяжении 3-5 лет.

Прогноз показателей рынка офисной недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 11-12% доля свободных площадей и объём нового предложения около 347 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 207 000 кв.м.

Перспективы для офисного рынка в течение полугода-года аналитики JLL прогнозируют следующие:

• Перемещение фокуса интересов арендаторов на пересмотр договоров аренды c целью минимизировать издержки;
• Увеличение доли свободных площадей ввиду оптимизации расходов на аренду и высвобождения площадей;
• Снижение арендных ставок на офисы класса «А» и «В».

Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:

• Изменение подхода к офисному пространству за счет увеличения использования desk sharing;
• Строительство бизнес центров с учетом зонирования под flex-пространство;
• Завершение строительства объектов на высокой стадии готовности и снижение ввода после 2021 года;
• Рост спроса на коворкинги за счет гибкости условий аренды.

Рынок складской недвижимости

Строительный цикл в складах короче, чем в других сегментах. Реакция девелоперов в складах быстрее, чем в других сегментах.

В Москве число заявленных складских проектов снизилось как в 2008-2009 годах, так и в 2015-м. Восстановление после кризиса 2008 года происходило около 2-х лет, после 2015 года рынку потребовалось 3 года. В столичном регионе на 2020 год анонсировано к вводу около 900 000 кв. м складской недвижимости.

Ввод складов в Москве и Подмосковье

Волатильность питерского рынка складов выше столичного. Резкий спад нового предложения наблюдался непосредственно сразу после кризиса. В среднем 5 лет потребовалось рынку складов Петербурга и Ленинградской области на восстановление активности девелоперов и начало строительства новых проектов после кризисов 2008 и 2014 годов.

Ввод складов в Петербурге и Ленинградской области

В оба кризисных периода на рынке складов росла доля сделок аренды. В I квартале 2020 года также все известные на рынке сделки являются арендными.

На складском рынке основное влияние кризисов проявлялось в росте доли свободных площадей. Московский рынок реагировал сильнее, несмотря на его больший размер. Восстановление после 2008 года было более быстрым, чем после 2014 года. Кризис 2008-2009 года характеризовался резкой динамикой и быстрым восстановлением – в пределах 2-х лет. Кризис 2014-2015 года имеет более плавный и затяжной характер, около 3-х лет на восстановление.

Складской рынок дольше всех оставался долларовым. В 2015 году складской сегмент перешел на номинирование ставок в рублях. Склады являются единственным сегментом коммерческой недвижимости, где ставки аренды превзошли значения 2007 года. Арендные ставки снижались немедленно после кризисов.

Динамика ставок аренды на склады

Вакантность достигала максимальных значений в течение первого года с момента начала кризиса и восстанавливалась за 1,5-2 года в Москве и 3 года в Санкт-Петербурге. Ставки снижались вслед за падением спроса и начинали снова расти спустя 2 года после острой фазы кризиса.

Прогноз показателей для рынка складов по итогам 2020 года: для Москвы и Подмосковья – 3,5-4% доля свободных площадей и объём нового предложения около 900 000 кв. м; для Санкт-Петербурга – 5-6% доля свободных площадей и объём нового предложения около 300 000 кв. м.

Перспективы для складского рынка на период от 6 месяцев до года аналитики JLL прогнозируют следующие:

• Высокая доля сделок аренды, в том числе краткосрочной аренды;
• Активное поглощение складских площадей со стороны секторов e-commerce и логистических компаний «последней мили»;
• Интерес к инвестиционным сделкам в складском и логистическом сегментах.

Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:

• Дальнейшее сокращение строительного цикла;
• Возобновление тренда на снижение вакантности складских объектов;
• Рост сегмента e-commerce в спросе на склады;
• Развитие складов городского формата;
• Повышенное внимание к стратегии выбора локаций.

Обзор подготовлен отделом исследований JLL, Руководитель отдела Владислав Фадеев

журнал стратегия

# журнал стратегия

• инновации
• экономика и бизнес
• государство
• pоссия и мир

• архив
• новости партнеров
• мероприятия

• контакты

Клуб экспертов: прогнозы по рынку недвижи­мости на 2021-2022 годы

Коронакризис, льготная ипотека, реформа долевого строительства и ряд других факторов сильно повлияли на рынок недвижимости РФ в 2020 году. Как будет развиваться ситуация на рынке в ближайшие два года? Какую стратегию выберут застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Что будет с коммерческой недвижимостью? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Ответы на эти вопросы мы ищем вместе с ведущими экспертами столицы и регионов.

Юрий Ильин, вице-президент Группы компаний «ПИК»:

— В 2021 году развитие рынка недвижимости будет зависеть от многих факторов. Напрямую влиять на динамику цен будут уровень покупательского спроса и объем качественного предложения на рынке, а также общая экономическая ситуация в стране и возможное принятие ряда поддерживающих инициатив со стороны государства.

Спрос в перспективе двух лет останется на высоком уровне, поскольку в России в целом сохраняется низкая обеспеченность собственным качественным жильем на душу населения. Продление программы льготной ипотеки не только позволит еще большему количеству людей улучшить свои жилищные условия, но и окажет существенную поддержку всей отрасли, удерживая спрос на новостройки.

Любые перемены или кризис — это всегда также и новые возможности. Диджитализация бизнеса и развитие онлайн-решений должны стать теми факторами, которые во многом будут обуславливать успех на рынке недвижимости в будущем.

При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.

Вениамин Голубицкий, президент Группы компаний «Кортрос»:

— До середины 2021 года принципиально ситуация не изменится: девелоперы будут запускать новые проекты, а спрос останется на высоком уровне благодаря программе субсидирования ипотеки. С дальнейшими действиями застройщики определятся, как только государство решит, будет ли оно дальше субсидировать ипотечные ставки.

Сейчас об этом дискутируют представители отрасли, банки, руководители органов государственной власти и муниципалитетов. На мой взгляд, очевидно, что программу нужно продлевать, потому что она не только помогает строительной отрасли, но и стимулирует экономику в целом, способствует решению жилищного вопроса миллионов россиян.

Пока не наметилась положительная динамика доходов и экономический рост, поддержка государства необходима. Если программа будет продлена, то строительную отрасль ждет дальнейший рост в 2021–2022 годах. Соответственно, застройщики будут наращивать объемы предложения, крупные девелоперы, возможно, расширят присутствие на региональных рынках. Цены при этом, вероятнее всего, также будут расти.

Если же программу не продлят, то возможна стагнация девелоперской активности или ее локализация в нескольких крупных и благополучных регионах. Крупные девелоперы федерального уровня имеют финансовый запас прочности благодаря последнему периоду интенсивных продаж. Они смогут запускать новые проекты и будут адаптироваться к снижающейся активности клиентов. Но в целом сценарий с отменой программы субсидирования можно считать негативным для девелопмента.

Лучшее время для покупки жилья — прямо сейчас. В 2020 году цены на новостройки в стране выросли примерно на 20%. В 2021 году ожидается замедление этого показателя по разным оценкам от 5 до 10–12% за год. То есть тренд на повышение цен сохранится, поэтому, чем дольше откладывается покупка квартиры, тем дороже эта квартира обойдется. Помимо этого, если программу субсидирования ипотеки не продлят, ставки по жилищным кредитам, скорее всего, вырастут, и финансовый убыток от переноса покупки жилья может увеличиться.

Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.

Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.

Петр Барсуков, директор департамента финансов Группы компаний «Инград»:

— Рынок стабилизируется. Цены на недвижимость будут расти, но динамика замедлится по отношению к 2020 году. Исходя из сегодняшней активности клиентов, ожидаем прирост к концу года примерно на 10%.

Объем предложения продолжит плавно сокращаться. Проектов станет меньше, однако их качество будет расти. Количество строек также продолжит сокращаться, а сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.

Завершение программы льготной ипотеки в столичном регионе не станет серьезным потрясением для девелоперов. На сегодняшний день нельготные ставки уже приблизились к льготным. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами активно запускают собственные ипотечные программы, в рамках которых ставки по кредитам могут быть значительно ниже «льготных».

На рынке будет расти процент помещений с отделкой. Причем не только жилых, но и коммерческих. Сейчас доля лотов с отделкой составляет 60% в общем объеме продаж в Подмосковье и более 70% в Москве. Покупатели хотят сразу получить готовое помещение и не связываться с грязными и шумными работами. Тем более что ремонт от застройщика обходится дешевле как минимум на 20%. Также будет постепенно увеличиваться число квартир с меблировкой.

Коронавирус заставил многих застройщиков пересмотреть вопрос санитарной безопасности в ЖК. В дальнейшем мы увидим различные решения, направленные именно на снижение риска распространения бактерий и вирусов. Это и бесконтактные входы, и обеззараживание мест общего пользования. Одну из таких систем INGRAD уже тестирует в ЖК «Преображение».

Еще одним важным трендом станет внедрение высоких технологий в продукты комфорт- и бизнес-класса. К примеру, INGRAD внедряет систему умного дома во все квартиры с готовой отделкой. В базовый комплект входит: охранно-пожарная система, защита от протечек и управление освещением. В дальнейшем владелец квартиры по своему желанию может модернизировать систему и подключать дополнительные опции.

Сейчас хорошее время для покупки недвижимости. В конце 2020 года на рынок вышло 26 новых проектов в Москве и 7 — в Подмосковье. Традиционно цены на старте продаж ниже, чем на финальных этапах строительства. Кроме того, стоимость жилья в течение года будет расти по естественным причинам — инфляция, увеличение себестоимости строительства, волатильность рубля. Мы прогнозируем рост на 10% к концу года.

Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.

Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.

Александр Колпаков, член Наблюдательного совета «АКИГ Недвижимость»:

— Прошлый 2020 год оказался неожиданным во многих смыслах для всех игроков рынка недвижимости. В начале года все говорили об отсутствии потенциала роста, слабом спросе и нехватке финансирования в связи с переходом на эскроу-счета. Но, как оказалось, тенденция сменилась на совсем противоположную.

Падение продаж в апреле и мае, но не фактического бронирования объектов недвижимости, вылилось в значительный рост сделок по окончании ограничений, связанных с карантином. За ростом сделок потянулся рост стоимости объектов недвижимости, что запустило цепную реакцию увеличения покупок инвесторов и конечных покупателей.

Наши старые привычки — все, что есть, вложить в квартиры — снова массово сработали по всей стране. Льготные ипотеки помогли многим семьям приобрести долгожданное жилье и на многие годы вперед застраховаться от инфляции по стоимости жилья.

Подлило еще масла в огонь резкое уменьшение ставок по вкладам в банках. Проценты по вкладам оказались в разы ниже реальной инфляции. Ну и технические ограничения по выводу капиталов бизнеса и частных лиц, еще и с отсутствием возможности выезжать из страны, тоже взвинтили спрос на объекты недвижимости внутри России и особенно на всем черноморском побережье.

Год 2021 продолжил всех приятно удивлять в 1-м квартале. Но ожидания у многих профессиональных инвесторов и застройщиков не такие уже позитивные на 3-й и 4-й квартал 2021 года. Уже сейчас почти все застройщики комфорт- и бизнес-класса на этапе котлована ставят стоимость квадратного метра на уровне с готовыми объектами. Исключение, наверное, составляет только премиум-класс, куда дружно и ринулись частные инвесторы в 1-м квартале 2021 года, что зафиксировали статистические данные.

Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.

В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.

Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.

А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.

Андрей Большаков, основатель юридической фирмы со специализацией в сфере недвижимости Bolshakov&Partners, экс-директор по правовым вопросам девелоперской компании Capital Group:

— Я полагаю, что в 2021–2022 годах застройщики жилой недвижимости продолжат расти за счет низкой ипотечной ставки и выхода на региональные рынки в связи с принятием закона о комплексном развитии территорий. Весьма вероятно, что крупные застройщики будут получать большую долю рынка в связи с уходом с рынка мелких и средних игроков.

Нельзя исключать, что в конце 2021 и начале 2022 года может произойти спад на рынке жилой недвижимости в связи с перегретостью рынка и желанием тех, кто закупил большие объемы квартир для инвестиционных целей, начать избавляться от покупок.

Застройщики будут наращивать портфели и укрупняться. Весьма вероятно, что начнет улучшаться качество продукта, и большая часть квартир станет продаваться с уже готовой отделкой, а некоторые квартиры даже с мебелью (о чем свидетельствуют заявления Групп «ПИК» и «Самолет»).

Также застройщики неизбежно будут строить инфраструктуру для жилых комплексов или в иных районах, как, например, в Москве местные власти стимулируют застройщиков строить места приложения труда в тех местах города, где это необходимо, предоставляя застройщику льготы по оплате смены ВРИ (вид разрешенного использования) на участках под жилую застройку.

Также новый закон о комплексном развитии территорий предполагает, что, помимо жилых домов, застройщики будут строить всю необходимую инфраструктуру для работы и жизни.

Когда лучшее время для покупки жилья? Сложно угадать: все зависит от того, продлит ли государство программу субсидирования ипотечной ставки, и каковы будут аппетиты застройщиков. Весьма вероятно, что необходимость строить объекты инфраструктуры может увеличить себестоимость квартир и застройщики начнут увеличивать цену по этой причине. Считаю, целесообразно отталкиваться от собственных возможностей и целей. Если сейчас есть желание и возможность улучшить жилищные условия, то нужно это делать, а если цель заработать на перепродаже квартиры, то это предпринимательский риск, и тут как повезет!

Полагаю, что цены на жилье станут немного расти, а ставка по ипотеке либо будет снижаться, либо останется на прежнем уровне. Строительная отрасль выступает одним из драйверов экономики в данный момент времени, поэтому, полагаю, государству выгодно субсидировать ипотечную ставку и держать ее на низком уровне. Хотя недавнее увеличение ставки рефинансирования, может и поменять планы государства.

Рынок коммерческой недвижимости будет медленно восстанавливаться. Собственники офисной недвижимости будут пересматривать лоты для сдачи в аренду в сторону уменьшения, чтобы формировать более ликвидные объекты для аренды. Уже сейчас заметен рост популярности коворкингов. Многим компаниям понравился удаленный режим работы, который позволяет снижать расходы на аренду и содержание офисов.

Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Упрощение стандартов строительства. Этим вопросом уже сейчас активно занимается Минстрой, завершение этого процесса должно положительно сказаться на упрощении проектирования и экспертизы проектов. Также может помочь активная разработка подзаконных актов для реализации норм закона о комплексном развитии территорий.

Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»:

— 2020 год для строительного рынка оказался удачным по причине ажиотажного покупательского спроса на квартиры, в связи с чем девелоперы заключили множество сделок. Полагаю, что в текущем и в следующем году спрос останется высоким, но рост цен уже не будет столь стремителен — в среднем они поднимутся на 10–15%.

Что касается стратегии, застройщики начнут активнее осваивать территории за пределами МКАД, например, в Новой Москве. Мы уловили этот тренд, когда задумывали свой проект Russian Design District: сегодня многие устали от суеты, вечных московских пробок и загазованности и стремятся жить ближе к природе, особенно если рядом богатая инфраструктура, дающая возможность совершать все необходимые покупки, заниматься спортом и комфортно отдыхать.

Наши ожидания оказались верны, и реализация ЖК идет очень успешными темпами. К слову, насыщение проектов богатой инфраструктурой, яркие дизайнерские решения, разнообразие планировок тоже станут определяющим трендом в борьбе за покупательское внимание.

Когда лучшее время для покупки жилья? Нет каких-то определенных сезонов, когда это лучше делать: если есть потребность в решении жилищного вопроса, нужно реализовать ее как можно скорее. Кто-то надеется, что, возможно, цены будут со временем снижаться, но ждать этого бесполезно и неосмотрительно: рынок недвижимости развивается по законам экономики, девелоперы не устанавливают цены, что называется, с потолка, а ориентируются на покупательский спрос. Реалии таковы, что в последние несколько лет он стабильно растет.

К тому же, даже если провести простейшие подсчеты, которые всем под силу, станет очевидно, что вечная аренда квартиры в ожидании лучших времен, — это затратное и не оправдывающее себя мероприятие. Сегодня банки предлагают гибкие ипотечные условия, которые рассчитаны на клиентов с самым разным уровнем доходов.

Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.

Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— В настоящее время на рынке первичного жилья Москвы нарастает дефицит предложения. Экспозиция массового сегмента, например, сократилась в феврале на 9% и составила 11,8 тысячи лотов. Дефицит обусловлен, прежде всего, высоким спросом, наблюдаемым на рынке.

Вероятнее всего, активность покупателей вызвана государственной программой льготной ипотеки, которая продлится до июля 2021 года. Весной 2021 года мы ожидаем активизацию девелоперов, которые постараются вывести на рынок новые проекты до завершения программы. Предложение, скорее всего, восстановится только к концу 2021 года.

После того как государство прекратит субсидировать жилищные займы, большие игроки столичного рынка новостроек могут начать разрабатывать совместно с банками-партнерами эксклюзивные программы кредитования. Это позволит поддержать покупательскую активность на высоком уровне.

Кроме того, застройщики продолжат улучшать свой продукт. Имеется в виду увеличение количества квартир с чистовой отделкой. Но не только. Сейчас крупные девелоперы, помимо финишного ремонта, начинают предлагать клиентам меблировку. В будущем этот маркетинговый ход может стать трендом.

Выбирая удачное время для покупки жилья, люди руководствуются, как правило, соображениями выгоды. Во-первых, снижение цен на рынке первичного жилья Москвы пока кажется маловероятным. После перехода на банковское финансирование строительства девелоперы стали меньше зависеть от денег дольщиков. Это позволяет им поддерживать цены на комфортном для себя уровне и переживать периоды краткосрочного спада на рынке.

Во-вторых, в настоящее время российские банки выдают беспрецедентно дешевую ипотеку, что существенно поддерживает покупательский спрос. Ставка кредитов на покупку квартир в новостройках опустилась до рекордно низкого значения — 6,5% годовых. Таким образом, текущие условия можно назвать благоприятными для покупки квартиры в новостройке.

Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.

Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).

Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.

Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.

https://zdanie.info/2393/2467/news/14318
https://strategyjournal.ru/ekonomika-i-biznes/klub-ekspertov-prognozy-po-rynku-nedvizhimosti-na-2021-2022-gody/