Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.

Будет ли падать спрос?

Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.

На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.

Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.

Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.

Будет ли дорожать недвижимость?

Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.

Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.

Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.

Выживет ли рынок недвижимости?

Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.

Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.

Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.

Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.

Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.

Аренда недвижимости

Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.

В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.

Возможен ли доход в кризис?

Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.

Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.

Возможности рынка недвижимости после коронавируса

Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.

Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».

Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».

Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.

От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.

Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.

Падение империй: что нужно сделать, чтобы выжить в кризис-2020?

Эгон фон Грейерц, аналитик и глава швейцарской управляющей компании Matterhorn Asset Management, делится своими прогнозами относительно дальнейшего развития событий в мире, пораженном долгами и пандемией, а также советами по финансовому выживанию людей с разным уровнем достатка.

Есть ложь, проклятая ложь, и есть экономисты. Работают эти люди на правительство или на банк — все свое время они проводят в компьютере, экстраполируя текущие тенденции незначительными корректировками. Если вы хотите понять будущее, не тратьте свою жизнь на подготовку и постоянную проверку листа в Excel с массой экономических данных. Коллективное поведение человека чрезвычайно предсказуемо, но не путем анализа электронных таблиц, а путем изучения истории.

История — лучший прогнозист

Нет ничего нового под солнцем. Так почему во всем мире так много времени и денег тратится на экономические прогнозы, которые не лучше случайной работы нескольких шимпанзе? Вместо этого, дайте людям с латеральным мышлением несколько учебников по истории и позвольте им изучать подъем и упадок крупнейших империй. Это скажет им больше о долгосрочных экономических прогнозах, чем любой график.

После 50-летнего спада экономики США и доллара мы все еще слышим о грядущем V-образном восстановлении. На какой планете живут люди, которые верят, что мир, находящийся на пороге экономического и социального коллапса, увидит чудесное восстановление на ровном месте? Это проблема полностью фальшивой системы, которая зависит от постоянного потока стимулов даже с нулевым значением. Большинство людей одурачены и верят, что все это настоящее.

Падение империй: обвал валюты и рост долгов

Мы находимся на финальной стадии. Конец может затянуться, а может произойти в мгновение ока. В большинстве случаев спад основных циклов был медленным, и этот длится уже полвека.

За данный период доллар упал на 50% по отношению к немецкой марке / евро и на 78% против швейцарского франка. С 1971 года долг США вырос в 65 раз — с 400 млрд до 26 трлн долларов. Коллапс валюты и растущие долги — именно так приходит закат всех империй.

Но конец конца начался в 2006 году с Великого кризиса. Финансовая система уже находилась на грани краха в 2008, но чудесным образом была спасена с помощью десятков триллионов долларов в виде печатных денег и гарантий.

С тех пор центральные банки придерживаются того же курса, продолжая производить бесполезные бумажки. Музыка должна была остановиться еще в 2008, но они практически танцуют на могиле системы, которая вот-вот погибнет.

Степень грядущего распада мировой экономики будет точно известна только будущим историкам. Ясно лишь то, что мы станем свидетелями окончания основного цикла. Далее мы увидим падение не только одной нации, но и большинства стран, как развитых, так и развивающихся. Долг — это глобальная проблема, от которой страдают практически все государства. Вместе с финансовой системой рухнет и мировая торговля.

Что будет после?

Пузыри активов могут исчезнуть одним из двух способов: либо они схлопнутся, либо взорвутся. Основные пузыри, которые хотелось бы затронуть, это финансовая система, фондовые рынки, рынки облигаций и недвижимость. Итак, мы рассматриваем два варианта окончания этой эпохи. Результат всегда один, хотя финал взрыва будет более серьезным и приведет к большим потерям, чем схлопывание.

Взрыв

Риск такого исхода очень высок, и, скорее всего, он будет связан с острыми проблемами в банковской системе. Все кончится масштабным дефолтом, который распространится по всей сети. Этот «лесной пожар» заденет пузырь деривативов в размере 1,5 + квадриллиона долларов. Все произойдет настолько стремительно, что центробанки не смогут печатать деньги в подобном темпе в попытках остановить разрушение. К тому момент весь финансовый мир узнает, что любая недавно напечатанная валюта будет иметь нулевое значение и, следовательно, нулевой эффект.

Подобный конец 100-летней эры пузырей будет катастрофическим для всего мира. Он приведет к глобальной дефляционной депрессии невиданного ранее масштаба. Это также вернет нас к опустошению и лишениям, невообразимым сегодня.

Схлопывание

Единственное отличие такого исхода состоит в том, что он займет больше времени и, следовательно, будет включать в себя как надежды, так и потери, поскольку отчаявшиеся центральные банки создают триллионы и квадриллионы пустых долларов, евро и т.д., чтобы временно сохранить воздушный шар накачанным. Даже если процесс будет затянутым, он приведет к тому же результату. Гиперинфляция длиною в несколько лет закончится дефляционным коллапсом.

Таковы два возможных варианта, и ничто не сможет их остановить. Разве что Deus ex Machina. Чудеса случаются, и именно они нужны миру сейчас, но, к сожалению, шанс не так уж велик.

Что мы имеем:

• Коронавирус стал удобным оправданием, но не причиной текущих проблем. COVID-19 — лишь катализатор, тогда как настоящий кризис начался в августе-сентябре 2019 года, когда ФРС и ЕЦБ начали паниковать.
• Реальной проблемой является чрезмерная задолженность на всех уровнях экономики — суверенные, корпоративные, финансовые и личные долги. Правительства и ЦБ создали долги и теперь отчаянно пытаются исправить ошибку, увеличивая их. Как сказал Эйнштейн: «Мы не можем решать проблемы на том же уровне мышления, который использовали тогда, когда эти проблемы возникли».
• Но у центробанков нет других инструментов. Ставки уже равны нулю, и их отрицательное значение означает, что придется платить за одалживание денег банкроту-заемщику. Существуют куда более привлекательные инвестиции, о которых я расскажу позже.
• Безработица в настоящее время исчисляется сотнями миллионов человек во всем мире. Многие сейчас зарабатывают больше, просто сидя дома, — такие люди отвыкнут работать за деньги в будущем. Кроме того, высокий процент потерянных рабочих мест не восстановится. С начала пандемии 46 миллионов американцев, а это почти 30% рабочей силы США, подали заявки на пособие по безработице. По оценкам Международной организации труда, почти 50% рабочей силы в мире, особенно в развивающихся странах, могут потерять свои рабочие места.
• Крупный и мелкий бизнес умирает. Тысячи компаний во всех секторах гибнут. Общие потери составят триллионы долларов. Например, вся туристическая индустрия находится на грани полного краха. Оператор круизов Carnival объявил об убытке в 4,4 миллиарда долларов и продаже 6 крупных круизных лайнеров. Авиакомпании и отели теряют состояния. Глобальный туризм — это рынок стоимостью в 5 триллионов долларов, а непрямые компании вносят 9,2 триллиона долларов в мировой ВВП. Представьте себе спад в отрасли, на которую приходится 11% глобального валового внутреннего продукта и которая даже не восстановится в ближайшее десятилетие. Другой пример — швейцарская часовая индустрия, имеющая ключевое значение для страны. Она потеряла 81% экспорта в апреле и 68% в мае по сравнению с 2019 годом. Еще один сектор, который никогда не станет прежним.
• Число просроченных ссуд растет, так как компании и частные лица не могут позволить себе платить проценты или рассрочку. По оценкам, в США не было произведено более чем 100 миллионов платежей по кредитам.
• Половина американцев рассматривает идею продажи своих домов, чтобы выжить финансово. У большинства граждан нет сбережений для покрытия расходов более чем на две недели.
• Печатные станки по всему миру работают круглосуточно, чтобы спасти мир от гибели. С момента начала коронавирусной пандемии общий бюджетный и денежный стимул по настоящий момент составил 18 триллионов долларов.

Данные меры могут удвоиться. 18 триллионов — это огромные 22,5% мирового ВВП.

Шесть крупнейших производителей денег:

1. США: 6,5 триллионов долларов;
2. ЕС: 3 триллиона долларов;
3. Япония: 2,1 триллиона долларов;
4. Китай: 1,2 триллиона долларов;
5. Италия: 1,1 триллиона долларов;
6. Франция: 0,8 триллиона долларов.

Приведенный выше список является лишь примером глобального давления на государства, компании и отдельных лиц, которые либо обанкротятся, либо потерпят крах под тяжестью собственного долга в ближайшие несколько лет.

Каков будет эффект?

Как я уже отмечал в этой статье, в мире, который коллективно обанкротился, решения глобальной проблемы задолженности нет.

Мера стимулирования на сумму 18 триллионов долларов — это не настоящие деньги. Они могут быть полезны в настольной игре «Монополия», но не в реальном мире. Таким образом, вливание 18 триллионов в глобальный долг на сумму 275 триллионов (который невозможно погасить) может одурачить некоторых людей на несколько недель. Эти действия обманывают розничных инвесторов в акции, которых заманивают в крупнейшее в истории провальное ралли. Скоро они испытают сильнейший шок.

Практически все рынки активов рухнут, включая акции и недвижимость. Но самый сильный удар придется на рынки облигаций и кредитные рынки. Когда это произойдет, рухнет и рынок деривативов стоимостью в 2 квадриллиона с разрушительными для мира последствиями.

Взрыв или схлопывание — конечный результат будет один. Сначала наступит гиперинфляционный взрыв, который, я считаю более вероятным. Но он быстро закончится депрессией и дефляцией. Это вернет мир как минимум на 50 лет назад в плане производства и торговли, а значит, и уровня жизни. Однако до того, как спад прекратится, мир перенесет много страданий, включая социальные волнения и, возможно, войны.

Вчера я виделся с одним из моих внуков, который хотел сфотографировать гнездо сапсана. Эти величественные птицы могут нырять со скоростью 390 км / ч, чтобы поразить свою жертву, например, голубя. Бедный голубь не знает, что происходит, когда самое быстрое животное в мире нападает сверху с такой скоростью. Если экономический пузырь взорвется, как я описал выше, мир не узнает, откуда пришел удар. Все произойдет очень быстро.

Что нужно сделать, чтобы выжить?

К сожалению, большинство людей не в состоянии составить план на случай того, что грядет. У них нет сбережений, и они могут столкнуться с проблемами проживания в доме или квартире.

Тем, у кого есть небольшие сбережения, даже если это несколько сотен долларов, следует забрать их из банка и купить несколько серебряных или золотых слитков или монет. Один грамм золота стоит 60-70 долларов, один грамм серебра — 70 центов, а унция серебра — 20 долларов. Многие могут себе это позволить, и то, что сегодня выглядит как небольшая инвестиция, может спасти вашу жизнь через несколько лет. Просто спросите венесуэльцев.

Более крупным инвесторам нужно избавиться от акций, за исключением золотых и серебряных, а также продать облигации и инвестиционную собственность. Если есть возможность, необходимо погасить имеющийся на собственное жилье ипотечный кредит.

И, очевидно, покупайте столько физического золота и серебра, сколько можете, и храните его ВНЕ банковской системы.

Драгоценные металлы будут эффективно защищать благосостояние как от инфляции, так и от дефляции.

В период кризиса ваша лучшая система активов и поддержки — близкие друзья и семья. Это те, кто будут поддерживать вас физически, умственно и морально.

Рынок акций

Долгосрочный бычий рынок акций закончился в феврале 2020 года, и сейчас на нем царит разрушительная медвежья тенденция. Первый этап снижения завершился в середине марта, и теперь мы наблюдаем за последним ралли, которое вселяет в розничных инвесторов сверхоптимизм. Следующий шаг вниз неизбежен, и он потрясет мир.

Золото и серебро

Движение цены золота к уровням $1 950-$2 100 началось, и в ближайшее время мы можем увидеть ускорение. Как только золото достигнет отметки $2 000 за унцию, оно направится гораздо выше. Большинству людей, которые следят за моими публикациями, едва ли нужно повторять, что не стоит фокусироваться на цене драгметаллов, измеряемой в бесполезных бумажных валютах. Измеряемые в переоцененных бумажных деньгах, благородные металлы нелепо дешевы. Просто имейте в собственности физическое золото и серебро для страховки и сохранения средств.

Другие прогнозы цен и аналитика рынка:

https://move.ru/articles/virusnyy_krizis_na_rynke_nedvizhimosti_kak_poluchit_ot_nego_vygodu/
https://www.zolotoy-zapas.ru/news/market-analytics/padenie-imperiy-ili-chto-sdelat-chtoby-vyzhit-v-krizis-2020/