Топ способов вложиться в недвижимость
«Клерк» Рубрика Инвестиции
Инвестиции в недвижимость считаются традиционным вариантом спасения рублевых накоплений от обесценения. Но обязательно ли покупать квартиру для сдачи в аренду или перепродажи? Обязательно ли брать ипотеку, если не хватает на покупку квартиры? Собрали варианты на любой кошелек и готовность к риску.
Купить квартиру, чтобы.
Начнем с самого очевидного, но и, пожалуй, самого дорогого способа «вложиться» в недвижимость — ее покупки. Дальше можно получать доход двумя способами:
- Сдавать в аренду. Под аренду можно купить как жилое помещение, так и апартаменты. Во втором случае получится дешевле — в среднем на 15–25% по сравнению с квартирой аналогичного уровня. В любом случае, не ждите доходность сильно выше, чем по банковским депозитам.
По словам главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сейчас доходность аренды вряд ли превышает 4–5% в год. То есть на то, чтобы вложения окупились, понадобится больше десяти лет. В регионах доходность будет чуть выше московской. Посуточная сдача в аренду тоже может приносить больший доход, но он будет сильно подвержен сезонности. И не нужно забывать про дополнительные расходы: косметический ремонт, регулярное исправление поломок, вызов сантехника, уборка.
- Перепродать. Самый очевидный вариант — купить квартиру на начальном этапе строительства дома и продавать уже готовую спустя несколько лет. Сегодня за время возведения новостройки жилье дорожает в среднем на 20–25%, то есть годовая доходность находится на уровне 12–15%, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Однако следует понимать, что это довольно условный показатель, который зависит от конкретного проекта. Некоторые проекты дорожают на 10–15%, а некоторые — на 50–60%.
Здесь важно правильно оценить перспективы объекта: его транспортную доступность, развитие инфраструктуры, объем будущего спроса. При этом всегда есть риск купить квартиру, которую потом будет трудно продать по адекватной цене, пострадать от затягивания сроков сдачи в эксплуатацию или столкнуться с экономическими потрясениями на рынке, которые могут повлиять на рост цен в секторе недвижимости.
Некоторые застройщики сами предлагают обратный выкуп квартиры у своих клиентов. «Можно приобрести квартиру в новостройке, а потом „вернуть“ ее застройщику, при этом получив некоторый доход. Фактически предложение можно сформулировать так: застройщик готов взять в долг у дольщика под X%», — объясняет инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев.
Например, ФСК предлагает обратный выкуп объекта под 5% годовых. Такую доходность можно найти и среди депозитов. Но нужно понимать, что застройщик — это не банк и в случае чего возмещения от АСВ не предусмотрено.
Итак, квартира подразумевает заморозку сразу большой суммы на длительный срок. Что делать, если такой суммы нет, но есть вера в рост цен на недвижимость? Тогда можно обратить внимание на закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН).
Инвестировать коллективно
Значительная часть ЗПИФН на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог для входа. Однако и для розничных клиентов предложения есть. По данным БКС, в настоящее время из 304 фондов недвижимости неквалифицированным инвесторам доступны 158.
Самый дешевый пай стоит около 1 700 рублей за лот, но есть и те, которые в 1 000 раз дороже, рассказывает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком до миллиона рублей, не превышает сейчас 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».
Как работает ЗПИФН
Одна из целей создания закрытого фонда — привлечь деньги инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или получения рентного дохода. Закрытый он в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший паи (то есть пайщик), досрочно забрать деньги из него не может. Это связано с длительностью строительства и долгой окупаемостью проектов. Зато паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на бирже.
При вложении в ЗПИФН доход вы получаете при продаже паев (если продаете дороже) или при их погашении по завершении срока существования фонда. Но даже в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда и его пайщики получат убыток. К тому же управляющая ЗПИФом компания (УК) берет плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: комиссии за управление (management fee) и за успех (success fee).
Обычно за управление и инфраструктуру фондов управляющие берут 1,5–3% от стоимости чистых активов в год вне зависимости от успешности управления.
До последнего времени фонды недвижимости не были популярны среди розничных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, недалеко ушли от банковских вкладов.
«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами БКС. Однако теперь, когда ключевая ставка упала до 4,25%, а арендные ставки не изменились, ЗПИФН начинают выглядеть более привлекательно для инвесторов.
Основная проблема для розничных инвесторов, желающих вложиться в фонды недвижимости, состоит в том, что паи этих фондов трудно купить или продать на бирже по приемлемой цене: торги по ним идут недостаточно интенсивно, а стоимость пая зачастую очень высокая. Но рынок движется к тому, чтобы фонды недвижимости стали доступнее частным инвесторам. Так, в следующем году Мосбиржа планирует создать сервис по биржевому размещению паев ЗПИФН. Это должно существенно упростить работу УК по привлечению розничных инвесторов и увеличить ликвидность паев на бирже.
Еще один вариант коллективных инвестиций в недвижимость — это зарубежные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестировать в такой фонд можно, купив его акции. Доход будет распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Купить акции некоторых REIT можно на Санкт-Петербургской бирже, но выбор будет ограничен. Для доступа к полному списку можно выйти на зарубежные биржи через иностранного брокера. Если тяжело выбрать конкретный REIT, можно купить акции биржевого фонда (ETF), который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT, — эдакого фонда фондов.
Инвестировать опосредованно
Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей. Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.
Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.
Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.
Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.
Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни
Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека.
Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.
Что собой представляют инвестиции в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость — это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть — доход.
Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.
От инвестирования в недвижимость мы можем получить такие доходы:
- Пассивный доход, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
- Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.
Инвестиции в недвижимость предполагают меньше безвозвратных расходов, чем другие виды бизнеса, которые несут расходы на заработную плату, маркетинг, аренду, перевозки и т.п..
Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды
Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость
Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду — занятие не сложное.
Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.
Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.
Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.
Ситуация на рынке недвижимости
Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.
Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».
Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.
Период вложения в недвижимость
Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.
Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.
Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.
Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.
Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.
Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость
Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.
Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.
Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.
Финансы и время
Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.
Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.
Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.
Итак, для того, чтобы инвестиции в недвижимость стали реальные, мы:
- Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
- Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
- Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.
Но, как говорится, в бочке мёда – ложка дёгтя. Предложенная Кийосаки система, к сожалению, не действует в пределах СНГ.
Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.
На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.
Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.
Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Выводы
В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.
Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.
https://www.klerk.ru/buh/articles/504590/
https://www.profvest.com/2016/04/investicii-v-nedvigimost.html