Тактика и стратегия инвестирования в недвижимость

С помощью тактики можно выиграть отдельную битву,
А стратегия позволяет одержать победу в целой войне.
“Тридцать шесть стратагем”

Инвестиции в недвижимость по праву считаются одними из самых надёжных способов вложения денежных средств. При правильном подходе к тактике и стратегии такого рода инвестирования, деньги, вложенные в недвижимость способны приносить доход вполне сопоставимый с биржевым (и это при сравнительно небольшом уровне риска).

В данной статье мы поговорим с вами о том, как правильно подойти к этому вопросу, что необходимо учесть и как подготовить грамотные вложения в недвижимость приносящие хороший, стабильный доход. Другими словами, разговор пойдёт о тактике и стратегии инвестиций в недвижимость.

Термин тактика происходит от древнегреческого τακτικός и в первоначальном варианте перевода означает «искусство построения войск».

Термин стратегия происходит о древнегреческого слова στρατηγία, в дословном переводе означающего «искусство полководца».

В современном искусстве ведения боя, тактика включает в себя весь спектр подготовительных мероприятий обеспечивающих в дальнейшем успешное ведение боевых действий. А стратегия – это использование всех тактических наработок для достижения победы (или поставленной цели). Тактика – это инструмент, посредством которого решаются задачи стратегии.

Зачем я привожу здесь эти понятия, и какое отношение они вообще имеют к процессу инвестирования? Дело в том, что любой бизнес, по своей сути, это не что иное, как ведение боевых действий. Это постоянная борьба с конкурентами за своих клиентов, за свой бренд, и, в конце концов, за свою территорию (нишу). А инвестиции, а тем более трейдинг – это та вершина бизнеса, для успешного покорения которой мало быть просто хорошим трейдером, для этого нужно быть искушённым воином. Вы же хотите преуспеть в этом деле, добиться успеха, а успех любых боевых действий полностью определяется тактикой и стратегией их ведения.

Тактика инвестирования в недвижимость

Первым делом необходимо досконально изучить тот конкретный рынок недвижимости, в который вы планируете инвестировать. Если речь идёт о покупке жилья в конкретном регионе, то узнайте всю возможную информацию о нём в плане общей экономической ситуации, уровня занятости населения, экологической обстановки, планов развития инфраструктуры и т.д. и т.п.

Стоимость жилой недвижимости сильно коррелирует с величиной дохода на душу населения. Кроме этого, цена жилья диктуется спросом, а тот, в свою очередь, определяется уровнем занятости населения в рассматриваемом регионе или в данном конкретном городе. Никому не нужны квартиры в таких местах (городах, посёлках и пр.) где невозможно найти достойно оплачиваемую работу.

В экономике есть такой закон возвышения потребностей. Согласно этому закону, человеку свойственно удовлетворять свои потребности по принципу снизу-вверх. Сначала люди стремятся просто выжить (обеспечить себя пищей и крышей над головой), когда минует угроза голодной смерти, человеком начинают руководить инстинкты продолжения рода (эта древняя сила, неподвластная простым смертным, порой действует даже вопреки и голоду и холоду). После удовлетворения всех базовых потребностей организма, приходит черёд более тонких материй. Сытый и довольный человек начинает испытывать потребность в самореализации, его интересы распространяются на сферы искусства и культуры и т.д.

Описанную лестницу возвышения потребностей, можно применить и к рынку жилой недвижимости. Здесь, как и в описанном выше случае, сначала ищут жильё в шаговой доступности от работы (или на расстоянии не более часа езды), а уже потом рассматривают такие моменты как экология, уровень развития инфраструктуры и престижность.

В самом общем случае, инвестируя деньги в недвижимость, нужно брать в расчёт следующие основные факторы:

1. Наличие потенциала в плане занятости населения;
2. Уровень развития инфраструктуры (дороги, магазины, поликлиники, школы, детские сады и т.д.);
3. Благоприятность месторасположения в плане экологии;
4. Социальное окружение;
5. Престижность дома и (или) района расположения;
6. Перспективы развития (микрорайона, города, региона).

Оценивая перспективы, неплохо раздобыть и ознакомиться с планами развития как территории расположения рассматриваемого к покупке объекта недвижимости, так и близлежащих к нему земель. На этот пункт стоит обратить особое внимание, поскольку такая информация может оказаться сродни инсайдерской (в биржевом мире) предоставляя вам шанс сделать очень выгодную покупку.

В качестве примера важности оценки перспектив развития, можно привести такие города как Казань и Сочи. На столицу Татарстана большое влияние оказала проведённая там, в 2013 году, Универсиада. На том этапе, когда данное событие ещё только планировалось, уровень цен в городе был примерно сопоставим с ценами остальных городов Приволжского федерального округа (см. график ниже). Но чем ближе к дате проведения Универсиады, тем больше проявлялась разница в ценах. И это вполне объяснимо, ведь наряду с массовым строительством новых спортивных объектов, интенсивно развивалась и инфраструктура города.

Город Сочи и до 2014 года был относительно недешёвым в плане недвижимости, однако, к моменту проведения в нём Олимпийских игр, он встал в один ряд с лучшими европейскими городами (как по уровню развития инфраструктуры, так и по уровню цен на жильё).

Кроме этого, естественно, необходимо обладать самой полной информацией о текущем уровне цен на рынке и в обязательном порядке учитывать динамику спроса и предложения на недвижимость. Для этого можно обзавестись целой сетью риелторов регулярно снабжающих вас самой свежей информацией обо всех интересных предложениях и уровне цен.

Самое интересное, это то, что такую сеть можно выстроить абсолютно бесплатно. Любой риелтор заинтересован в увеличении своих продаж и вряд ли откажется внести вас в список своих потенциальных клиентов. Договоритесь с лучшими представителями этого племени, не забыв снабдить их адресом своей электронной почты. Ну а далее вам остаётся только анализировать получаемую периодическую рассылку со всеми вариантами, заслуживающими внимания.

Читайте прессу и специальные периодические издания, отслеживайте все изменения касательно рынка недвижимости (законодательной базы, динамики спроса и предложения и др.). Что касается законов регулирующих все отношения на рынке недвижимости, то знание их является обязательным для любого инвестора решившего профессионально обосноваться на данном поприще.

Стратегия инвестирования в недвижимость

Поговорив о тактике, давайте теперь перейдём и к стратегии инвестирования. Для частных инвесторов, в зависимости от вида получаемого дохода, можно выделить две основные модели инвестирования в недвижимость:

1. Модель «Рантье»;
2. Модель «Спекулянт».

Модель «Рантье», как уже понятно из названия, предполагает покупку недвижимости с целью последующего получения пассивного дохода от сдачи её в аренду. Здесь во главе угла стоит вопрос о том, каким будет процент прибыли и каков срок окупаемости того или иного объекта. Ведь согласитесь, нет никакого смысла вкладывать деньги в такие объекты, стоимость аренды которых (в пересчёте на процент годовых от их общей стоимости) едва будет перекрывать уровень инфляции.

Давайте рассмотрим это на конкретных примерах. Допустим, сдача в аренду квартиры будет приносить вам всего 4-7% прибыли в год (в зависимости от города). То есть, инвестировав деньги в квартиру стоимостью 10 млн. рублей, вы будете получать от 400000 до 700000 рублей в год. Вроде бы не так уж и плохо, но учитывая уровень инфляции в те же 4-7%, этот доход вполне может нивелироваться до нуля, а то и вовсе превратиться в убыток.

Сдача в аренду апартаментов – занятие куда более выгодное и может приносить от 9 до 12% прибыли в год. Также в цене всегда и коммерческая недвижимость. Например, за магазины, кафе и рестораны можно получать порядка 11-12% ренты в год. Чуть менее выгоден вариант со сдачей в аренду офисных помещений, здесь можно рассчитывать лишь на 8-9% годовых.

Следует иметь в виду, что помимо процента, получаемого в качестве арендной платы, можно рассчитывать и на повышение стоимости своих активов (ведь цены на жильё имеют свойство расти в долгосрочной перспективе). А кроме этого, данная модель инвестирования предполагает и ряд определённых издержек, таких, например, как: расходы на ремонт и обустройство помещений, коммунальные платежи и т.п.

В целом, модель «Рантье» можно отнести к консервативным стратегиям инвестирования, которые позволяют получать умеренную доходность при сравнительно небольшом уровне риска.

Модель «Спекулянт» предполагает более агрессивное инвестирование и, соответственно, может принести гораздо больший процент дохода. Работа по этой модели предполагает покупку недвижимости на ранних стадиях её строительства с целью дальнейшей перепродажи по закономерно возросшей цене.

Так, купив квартиру на стадии котлована, можно получить в будущем прибыль на уровне 35% и выше. Судите сами, каждая последующая стадия готовности объекта добавляет к его стоимости от 5 до 10%.

Так на этапе постройки нижних этажей здания, его стоимость автоматически увеличивается примерно на 10%. Готовность средних и верхних этажей здания добавляет к его стоимости ещё 10%. Когда строительство подходит к этапу отделочных работ, стоимость подрастает ещё на десяток процентов. Ну и, наконец, после окончательной сдачи здания в эксплуатацию, его стоимость подрастает ещё приблизительно на 5%.

Большая доходность, априори, подразумевает и потенциально больший уровень риска. Так, например, можно столкнуться с так называемым долгостроем. В нашей стране, к сожалению, была масса прецедентов подобного рода, когда дольщики вкладывали деньги в надежде получить квартиру через пару лет, а в результате им приходилось ждать гораздо дольше. И это ещё хорошо, если в итоге они всё-таки получали свою квартиру, ведь многие из них остаются обманутыми и поныне.

Для минимизации подобного рода риска, здесь необходимо принимать следующие основные меры:

1. Самым тщательным образом нужно проверить всю правоустанавливающую документацию по проекту;
2. Убедиться в удовлетворительном финансовом состоянии компании-застройщика, чтобы не оказалось так, что денег на завершение строительства не было изначально;
3. Ознакомиться с портфолио компании-застройщика в виде портфеля реализованных ею проектов;
4. Обращать внимание на поведение застройщика, так, в частности, стремление устраивать спешные распродажи, при первых признаках снижения активности покупателей, с большой долей вероятности может говорить о том, что у него нет достаточного количества средств (или средств надёжных партнёров) для завершения объекта.

Ну и, конечно же, следует учитывать все те факторы, влияющие на привлекательность объекта недвижимости, которые были описаны в предыдущем разделе этой статьи, а именно:

1. Местоположение. Новостройка должна находиться в востребованном районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
2. Экологию. Если строящееся здание будет находиться в экологически неблагополучном районе города, то это может отрицательно сказаться на его привлекательности для потенциальных покупателей (особенно это касается объектов жилой недвижимости);
3. Престижность. Чем ближе к центру, тем престижнее недвижимость и соответственно, тем больше её привлекательность для покупателя.

И другие моменты, от которых будет зависеть величина спроса на объект ваших инвестиций.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

И в заключение, давайте рассмотрим те основные плюсы и минусы, которые свойственны рассматриваемому здесь виду инвестиций. Начнём с положительных моментов.

Безусловным плюсом вложения средств в недвижимость является возможность получать постоянный стабильный доход посредством сдачи её в аренду. При этом вы остаётесь владельцем актива, имеющего свойство постоянно расти в цене (по крайней мере, в средне- и долгосрочной перспективе).

Кроме этого, для инвестора на этом рынке открываются широчайшие возможности в плане выбора объектов. Можно вкладываться в жилую или коммерческую, строящуюся или сданную недвижимость. Можно покупать земельные участки, парковочные места или гаражи. Можно инвестировать в загородную или даже в зарубежную недвижимость.

К недостаткам же, в первую очередь, можно отнести такие моменты, как большой порог входа на этот рынок (в плане величины инвестиционного капитала) и низкую ликвидность такого рода вложений.

Ещё можно сказать о таких неудобствах как зависимость спроса от текущей экономической ситуации как в отдельно взятом регионе, так и в стране в целом. Ну и о сопутствующих расходах, включающих в себя коммунальную плату, затраты на ремонт и налоги.

Вот вкратце и всё. Если у вас появятся какие-либо дополнения или замечания к этой статье, то милости прошу в комментарии. Успехов вам и стабильного профита!

Инвестиции в недвижимость

Что такое инвестиции в недвижимость, это пассивный доход или бизнес? Однозначно ответить не получится, все зависит от того сколько у вас денег и умения правильно ими распоряжаться. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе более подробно. Ведь подобного рода вложения, являются одними из самых прибыльных в мире. Поэтому рассматривать их необходимо в обязательном порядке.

Бесплатная первичная консультация юриста

Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Звоните — консультация по телефону бесплатно:

• +7 (964) 622-42-42
• +7 (925) 772-28-14

Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте

Насколько выгодны инвестиции в недвижимость?

Если у вас есть свободные средства, и вы хотите приобрести помещение, да еще, чтобы оно приносило вам доход, необходимо произвести оценку инвестиций в недвижимость. Сделать это можно самостоятельно, если имеется опыт или обратиться в специальные фирмы, которые давно этим занимаются. Поэтому, учитывайте, что можно ошибиться и прогадать.

Производить оценку нужно минимум два раза:

1. До покупки объекта. Нужно сравнить разницу между затраченными средствами и предполагаемым доходом. Также необходимо просмотреть множество вариантов самих строений.
2. Оценка после покупки. Здесь сравнивается первичная оценка с полученным результатом, за определенный ранее отрезок времени. Если показатели не удовлетворяют, объект необходимо продавать. Либо ждать повышения стоимости, ведь недвижимость редко «проседает» в цене.

Критериев оценки множество. Вот некоторые из них:

Важно: если вы хотите взять ипотеку, то выбранный объект недвижимости резко подорожает из-за процентной ставки. Пассивного дохода с таким объектом, скорее всего, не получится.

Давайте смотреть правде в глаза, российская ипотека по сравнению с западной, имеет ряд отличий в худшую сторону. У нас средняя ставка 17% и выше, в США 2%. Чувствуйте разницу?

Поэтому инвестиции в недвижимость с помощью банков имеют смысл, лишь на небольшой отрезок времени и подходят больше для бизнеса.

О том, какие виды ипотеки бывают, можно посмотреть в этой статье.

Важно: пассивным доходом в недвижимости, будет считаться приходящий денежный поток, без затраченных на его получение усилий. Например, вы приобрели гараж и сдали его в аренду. Деньги при этом вам отдают раз в месяц, остального вы не касайтесь. За исключением, форс-мажорных обстоятельств.

При этом полученная прибыль должна оставаться у вас, а не уходить на оплату кредита, взятого на объект недвижимости.

Кредит может помочь увеличить пассивный доход. Допустим, у вас уже есть несколько объектов, которые приносят прибыль. Вы можете воспользоваться услугами банка и купить еще один. Оплачивая платежи своей прибылью, и при этом оставаясь в плюсе. Здесь важно рассчитать срок выплаты. Приемлемым считается от 3 до 7 лет. Если больше, то смысла это не имеет. Не забываем учитывать факторы удорожания, процентов, инфляции и т. д.

Инвестиции в недвижимость на этапе строительства

Россия, пожалуй, единственная страна, в мире позволяющая купить недвижимость на этапе строительства и продать ее через три года, после получения всех документов. Либо, переуступить права на еще непостроенный объект.

Всем известно, что на этапе проекта цена за квадратный метр квартиры в разы ниже, чем после постройки дома. Это связано с кредитами, набираемыми застройщиком, на строительство. Дешевле взять деньги у будущих владельцев жилья, чем платить проценты.

Поэтому многие люди вкладывают средства в такой вид инвестиций. Все очень просто, дома строятся примерно два года, затем жильцам выдают документы. Через три года квартиру можно продать. Цена при этом увеличится в несколько раз, плюс квартиру можно сдавать.

Важно: с квартиры можно получить имущественный налоговый вычет, причем это касается и ипотеки. Что это такое, смотрим здесь.

Посуточная аренда – бизнес

Посуточная аренда не приносит пассивный доход, поэтому является бизнесом, где необходимо много и усердно работать.

Таким делом можно заниматься, даже не имея собственных объектов. Достаточно просто договориться с владельцами квартиры, что снимите ее на месяц и будете сдавать посуточно.

Открыть агентство недвижимости

Опять же это бизнес, а не пассивный доход. Инвестиции в недвижимости здесь не нужны. Заработок будет состоять из процента за сделку. Сдали или продали квартиру – получили доход.

Инвестиции в недвижимость, должны нести в себе определенную цель. Либо это бизнес, либо это пассивный доход. Важно с этим определиться, и тогда станет понятна цена вопроса, а это самое главное. Ведь купить квартиру или снять ее на месяц – большая разница.

Видео — инвестирование в недвижимость от школы Наташи Закхайм:

https://www.azbukatreydera.ru/investirovanie-v-nedvizhimost.html
https://procollection.ru/investitsii-v-nedvizhimost/