Строительная отрасль учится жить по правилам карантина. Обзор
Москва. 20 апреля. INTERFAX.RU — Пандемия коронавируса и девальвация рубля поставили российские стройкомпании в сложные условия. Они пытаются балансировать между подорожанием материалов и оборудования, проблемой нехватки кадров, вынужденными простоями и общей неопределенностью в экономике, свидетельствуют данные проведенного «Интерфаксом» опроса участников строительной отрасли.
Вынужденные каникулы
Большинство опрошенных строительных компаний продолжает работу в период карантинных ограничений. При этом ряд застройщиков в соответствии с предписаниями властей временно останавливал работы. В частности, АО «ПЗСП» (застройщик и производитель стройматериалов в Пермском крае) и стройкомпания ООО «Сиблидер» (Красноярск) делали паузу в работе с 30 марта по 5 апреля, девелопер Etalon Group (работает в Москве, Московской области и Петербурге) останавливал стройки в Москве и Подмосковье с 13 по 19 апреля.
Финский концерн YIT также приостанавливал работы в Подмосковье с 13 по 19 апреля, при этом его стройплощадки в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Тюмени работают в обычном режиме. ОАО «Тюменская домостроительная компания» (ТДСК, один из крупнейших застройщиков Тюменской области) после вынужденных каникул возобновило строительство 13 апреля. Брянский «Мегаполис-Строй» приостанавливал работу на неделю, возобновив ее в начале апреля.
Финансовый ущерб от каждого дня простоя компании оценивают по-разному.
«По самым минимальным расчетам, мы потеряли за неделю самоизоляции более 4,5 млн рублей. Это только прямые убытки», — отметил директор ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-Строй» Алексей Кубарев.
Корпорация «Кошелев» (строит объекты в Самарской, Московской и Калужской областях, развивает производство стройматериалов) теряет от простоя более 3 млн рублей в день. На данный момент компания временно остановила стройки в Подмосковье, в остальных регионах работа возобновлена в усеченном режиме с привлечением минимального количества сотрудников.
ООО «Русский двор» (один из крупнейших застройщиков в Камчатском крае) несет убытки за каждый день простоя в пределах 5 млн рублей. По данным гендиректора Николая Воронова, компания практически полностью приостановила работу на фоне введенного в регионе режима самоизоляции.
Гендиректор АО «ПЗСП» Алескей Демкин оценивает ущерб от простоя в большую сумму. «При стабильной работе, в соответствии с бюджетом на 2020 год, наша плановая выручка составляет порядка 10 млн рублей в день. Путем нехитрых математических действий можно подсчитать, сколько мы недополучили средств за неделю простоя», — сказал он.
В условиях остановки работ тяжелее всего приходится не крупным, а средним и малым компаниям, подрядным организациям. «Вот им придется выживать», — полагает генеральный директор холдинга Setl Group (Петербург) Ян Изак.
Ряд застройщиков ускоряют работы, чтобы даже в случае наступления непредвиденных обстоятельств ввести объекты в срок.
«Мы работаем даже интенсивнее, чем обычно. Не приведи господь, случится что-то подобное Москве, — нас закроют всех. Поэтому сейчас нам нужно набрать инерцию, набрать объемы, набрать заделы», — заявил генеральный директор и совладелец ГК «Стрижи» (крупный новосибирский застройщик) Игорь Белокобыльский.
ГК «Восточный луч» (Приморский край) также ускорила темпы строительства. «Работы ведутся в усиленном формате. В этом году мы сдаем четыре дома с опережением графика от полугода до года», — отметил заместитель гендиректора ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» Алексей Исаков.
Кризис доверия
В сложившейся ситуации самое страшное даже не возможный простой, а системное падение платежеспособного спроса и спад доверия. Это коренным образом меняет стратегические планы компаний, финансовые модели проектов, и создает риски остановки ввиду отсутствия финансирования, считает директор строительной компании «Уралдомстрой» (реализует проекты в Удмуртии, Пермском крае и Смоленской области) Всеволод Иванов.
По его мнению, однозначно будут корректироваться производственные и финансовые показатели застройщиков на 2020 год. Многие компании поставят на паузу планы развития и вывод новых объектов. «Объекты, где нет обязательств перед дольщиками, могут быть временно заморожены. Будут урезаться «косты» (расходы — ИФ), образовательные программы и вспомогательные процессы», — убежден Иванов.
Из-за падения курса рубля, где это возможно, компании на объектах будут производить импортозамещение. Но маржинальность бизнеса все равно будет падать опережающими темпами по сравнению со снижением издержек. Поэтому дивидендные и бонусные выплаты, по словам директора «Уралдомстроя», пострадают в первую очередь.
Будет тяжело тем застройщикам, у которых нет «резерва» по времени, полагает Кубарев из брянского «Мегаполис-Строя». «Апрель, май, июнь и июль — самый благоприятный сезон для строек, хорошая погода, можно проводить множество работ — монолитных, по отделке фасадов и так далее. Большая часть строительных предприятий будет рада, если сработает по году «в ноль», замораживать стройку очень затратно», — добавил он.
В АО «ПЗСП» принято решение отложить ряд инвестиционных проектов, мероприятия по капремонтам.
ПАО «Группа ЛСР» (работает в Москве и Подмосковье, на Урале и северо-западе РФ) для повышения готовности «к самым разным сценариям развития экономической и эпидемиологической ситуации в стране и мире» может по итогам 2019 года снизить размер дивидендов, отметил представитель компании. В этой связи совет директоров ПАО ранее рекомендовал годовому собранию акционеров утвердить дивиденды за 2019 год в размере 30 рублей на акцию на общую сумму 3,09 млрд рублей (по итогам 2018 года группа платила 78 рублей на акцию — ИФ).
Челябинская строительная компания «Легион» допускает в будущем сокращение числа проектов. «Мы месяц-полтора будем работать в прежнем режиме, если увидим негатив в банковской сфере, на рынке труда, то будем менее активно начинать новые проекты с заделом на следующие годы», — заявил директор ООО «Специализированный застройщик «СК Легион» Сергей Пахомов.
Компромисс между спросом и предложением
«Я не считаю, что цены (на жилье в 2020 году — ИФ) упадут. Но и не будет выраженного роста, который наблюдался в 2018-2019 годах. Тогда он был связан с законодательными изменениями, со сменой механизма реализации новостроек и снижением ставок по ипотеке. Скорее всего, стоимость новостроек не будет так резко повышаться по мере роста дома. В прошлые годы цена увеличивалась в процессе строительства на 15-25%», — сообщил руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа группы компаний «ПМД» (Пермский край) Артем Савельев.
В ЛСР со ссылкой на данные экспертов отмечают, что фундаментальных оснований для падения спроса на недвижимость нет. «Согласно статистике Центробанка, в марте 2020 года в российских банках у населения хранились около 30 трлн рублей сбережений. При этом процентные ставки по депозитам последнее время падали, планируются к принятию новые законы, которые еще больше снизят доходность этого инструмента. Добавьте ко всему этому информационному набору ипотечные ставки, которые до сих пор находятся у нас на рекордно низких уровнях, и выйдет, что жилье становится чуть ли не самым привлекательным активом для сохранения и приумножения собственных сбережений. В поддержку этой логики выступает и потребительское поведение во время предыдущих глобальных кризисов», — отметили в пресс-службе девелопера.
В Etalon Group также не видят предпосылок для снижения цен на жилье на данный момент. «Ипотека по-прежнему является одним из драйверов, стимулирующих спрос, ставки держатся на комфортном для покупателей уровне», — заявили в пресс-службе компании.
Застройщик «Орсо групп» (Пермский край) увязывает сохранение цен с относительно невысоким уровнем рентабельности бизнеса и особенностями строительства по схеме эскроу-счетов. «По нашим оценкам, стоимость новостроек не снизится. Во-первых, невысокая рентабельность не позволит снижать цены на фоне подорожания материалов. Во-вторых, почти все объекты строятся по эскроу, банки тоже не допустят снижения. Вероятно, в связи с падением доходов населения и роста ипотечных ставок, может снизиться цена на вторичное жилье», — заявила пресс-секретарь «Орсо групп» Елена Каллю.
«Эксперты расходятся во мнениях относительно «просадки» рынка, называя цифры от 10% до 30%. Компенсировать это могут только гибкость банковской системы и меры поддержки спроса. Но цены на первичном рынке недвижимости в следствие снижения спроса упадут не сильно, так как себестоимость строительства растет, а запаса прочности нет. Возможны сделки M&A, банкротства. А вот вторичный рынок жилья просядет сильнее», — прогнозирует глава «Уралдомстроя».
Девелопер «Столица Нижний» (Нижний Новгород) допускает даже подорожание жилья в наиболее ликвидных объектах. «Выводить новое предложение становится дороже и более рискованно. В связи с этим объем предложения падает и наиболее привлекательные объекты на рынке становятся еще более востребованными, соответственно, их цена растет, а не снижается», — отметил заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании Борис Замский.
«На сегодняшний день ключевая ставка (ЦБ РФ — ИФ) стабильна, большинство банков сохраняет свои условия (ипотечного кредитования — ИФ), однако в случае дальнейшего замедления экономики не исключено, что ставки возрастут. Хотелось бы обратить внимание, что тренд на сокращение предложения на рынке начался еще до вспышки эпидемии коронавируса, он начался более года назад в связи с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства (214 ФЗ)», — добавил топ-менеджер «Столицы Нижний».
При этом Замский считает, что объем спроса на рынке в 2020 году также сократится, но, возможно, не более чем в предыдущий кризис 2015 года.
Президент группы RBI (Петербург) Эдуард Тиктинский считает правдоподобным прогноз снижения спроса в 2020 году на 20%. «А вот в заметное снижение цен не верится, так как нет снижения себестоимости, никто не будет продавать себе в убыток на длительном периоде», — отметил он.
В новосибирской ГК «Стрижи» считают ограниченное предложение одним из ключевых факторов, влияющих на рынок. «Потому что строительный, девелоперский рынок эта вся рецессия застала аккурат в момент перехода из старой формы существования в новую (на механизм эскроу-счетов — ИФ). Она сама по себе-то страшная, непонятная для большинства участников рынка, и в обычных-то ситуациях большинство участников рынка не понимали, как им перепрыгнуть в условия банковского финансирования. Сейчас она не понятна и подавно. Поэтому, несмотря на снижение покупательской способности, у нас уже на рынок давит огромное снижение предложения. Более того, учитывая, что экономические потрясения застали некоторых участников рынка в переходе от одной формы к другой, есть ряд участников рынка, которые «помрут» в результате этой истории, тем самым еще больше уменьшив предложение», — полагает совладелец ГК «Стрижи» Белокобыльский.
«Банки, которые по понятным причинам столкнутся с ухудшением качества кредитного портфеля, будут занимать более осторожную позицию, менее активно входить в новые проекты», — добавляет директор ООО «Специализированный застройщик «СК Легион» (Челябинск) Сергей Пахомов.
Кроме того, на российском рынке недвижимости сейчас отсутствует «ценовой пузырь», как это было в 2008 году перед кризисом, повлекшим за собой падение цен, констатировал руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Теему Хелпполайнен.
Белокобыльский прогнозирует недостаточный объем предложения на рынке в 2020-2022 годах. «А эти все истории редко когда приводили к снижению цен, они приводили к повышению цен», — добавляет бизнесмен.
Коммерческий директор строительной компании «Мегаполис» (Кострома) Дарья Монахова считает, что в текущем году люди будут вкладываться в готовые квартиры на вторичном рынке, на первичном рынке будет интересно жилье в домах высокой степени готовности. «Спрос на жилье на стадии котлована будет снижаться, поскольку непонятно, как поведет себя застройщик в кризис. Это взывает определенные опасения», — сказала она.
Дистанционные сделки
«В апреле начала складываться принципиально новая для рынка ситуация: взаимодействие компаний с клиентами перешло в дистанционный режим, все процессы сейчас происходят в онлайне. Судить о том, насколько это отразилось на продажах, пока рано: в первой половине апреля дистанционные сделки заключали, в основном, те клиенты, которые в марте были на просмотре «вживую», — отмечает Тиктинский из группы RBI.
Проблемой для застройщиков стал перерыв в работе госслужб и других лиц, участвующих в юридическом оформлении сделок.
«Мы можем привести текущие оперативные цифры по недополучению поступлений денежных средств, связанных с неработой нотариусов. В тех сделках, где требовалось участие нотариуса, мы недополучили порядка 60 млн рублей. Это сделки, в которых присутствует два и более собственников», — сказал вице-президент по финансам краснодарской строительной компании AVA Group Артем Шишкин.
Корпорация «Кошелев» на фоне введенного во многих регионах режима самоизоляции считает актуальной проблемой закрытие многофункциональных центров (МФЦ). «Из-за этого люди не могут совершать сделки на покупку жилья. Увеличиваются издержки на регистрацию сделки ввиду затрат на пошлины у нотариуса, электронные площадки для регистрации в электронном виде. Наблюдается отложенный спрос на заключение договоров участия в долевом строительстве и купли-продажи», — отметили в АО «Специализированный застройщик «Кошелев-Проект Самара».
Застройщик «Глобал Вижн Девелопмент» (Самара) отмечает, что проблемы с работой МФЦ и Росреестра могут привести к срыву сделок с покупателями.
«Сейчас очень важно организовать процесс онлайн-сделок, иначе все запланированные сделки могут сорваться и нет гарантий, что брони, совершенные в марте-апреле, перейдут в реальные договоры после завершения режима самоизоляции. Что для этого нужно? Необходимо отрегулировать процесс дистанционной подачи документов в Росреестр, и возобновить работу МФЦ на прием документов по предварительной записи. Сейчас в Самарской области МФЦ работают лишь на выдачу документов», — заявила коммерческий директор «Глобал Вижн Девелопмент» Мария Исаева.
При этом банки, по ее словам, продолжают консультировать потенциальных ипотечных заемщиков и выдавать ипотечные кредиты в штатном режиме. Возможность провести сделку в онлайн-режиме есть, но через частные сервисы банков и услуга платная — около 8 тыс. рублей за договор.
«Если бы онлайн-регистрация была возможна в МФЦ или Росреестре на бесплатной основе — это стало бы хорошей поддержкой для застройщиков и покупателей жилья. В противном случае, нагрузка по палатному сопровождению сделки перекладывается на клиентов или на нас, и мы ищем решение, которое устроит всех», — добавляет Исаева.
«Важно обеспечить работу Росреестра и МФЦ, поскольку отрасль должна пополняться финансами», — соглашается генеральный директор ООО «Строительная компания «Жупиков» (Тамбов) Антон Карганов.
В свою очередь заместитель директора по коммерческим вопросам «Сиблидера» Мария Шульц отмечает, что банки стали вводить ограничения на выдачу ипотечных кредитов. Это коснулось работников предприятий малого бизнеса, ИП, а также компаний транспортного сектора, которых сильно затронул кризис в сфере перевозок.
«И в отношении сотрудников этих компаний даже уже на одобренные кредиты банки могли наложить мораторий. То есть, это даже не самостоятельный отказ клиентов, это отказ банков им. Ну и со стороны клиентов появился страх, что они не смогут выполнить свои обязательства», — сетует Шульц.
«Полных отказов мы пока не зафиксировали. Мы стараемся быть на связи с клиентами, потому что ситуация постоянно меняется. Возможно, уже завтра банки снимут ограничения и начнут работать в полном режиме. Насколько мы знаем, Центральный банк России пригрозил таким банкам, дал понять, что они не имеют права так себя вести по отношению к клиентам. И если так будет продолжаться, то ЦБ начнет закручивать гайки в отношении банков. Соответственно, в этот момент некоторые банки отказались от этих своих условий, срочно написали нам письма «нет-нет, у нас все в порядке», — отметила Шульц.
Многие потенциальные клиенты в условиях неопределенной ситуации в экономике боятся совершать крупные покупки, к числу которых относится недвижимость. «Люди, которые хотели купить квартиры и уже сняли деньги, но теперь просто сидят на деньгах, боятся что-либо приобретать, не понимая, как дальше будут развиваться события. После введения режима самоизоляции они пошли закупаться продуктами и хозтоварами. И, соответственно, пока деньги в квадратные метры не вкладывают», — описывает ситуацию гендиректор стройкомпании «Жупиков».
Неудобство вначале и благо потом
«В среднесрочном и долгосрочном периоде девальвация всегда шла нашей стройке на благо. У нас импортная составляющая в домах эконом- и среднего класса около 5% в денежном исчислении. Отрасль полностью в рублевой зоне, а девальвация распускает пружину отложенного спроса и, как правило, это происходит в среднесрочной перспективе», — прокомментировал ситуацию с девальвацией рубля президент СРО «Ассоциация строителей Урала» Вячеслав Трапезников.
При этом в краткосрочной перспективе, признает глава ассоциации, девальвация может вызвать «незначительное неудобство».
«Все предыдущие финансовые кризисы показывали, что в условиях девальвации рубля люди стараются вложить сбережения во что-то ценное, и зачастую они выбирают именно недвижимость. Поэтому в таких ситуациях мы всегда отмечали рост спроса на небольшие квартиры в недорогих сегментах. Предполагаю, что на этот раз ситуация будет схожей», — отметил Изак из Setl Group.
Группа компаний «ПМД» (Пермский край) не ожидает большого роста себестоимости строительства из-за волатильности на валютном рынке, поскольку доля импортных материалов и оборудования относительно невелика. «В составе себестоимости строительства на текущий момент очень мало позиций, которые привязаны к курсу иностранной валюты — например, лифты и совсем небольшая часть инженерного оборудования», — пояснил Савельев из «ПМД».
Между тем, в красноярском «Сиблидере» отмечают рост цен на целый ряд стройтоваров. «Сейчас уже процентов на 10, а то и 12 у нас повышается стоимость по некоторым очень весомым позициям, таким как окна. На жилой комплекс это огромные деньги», — сказала замдиректора по коммерческим вопросам «Сиблидера».
«Подорожали строительные материалы — трубы, батареи, некоторые позиции стали дороже на 20%. Это не может не сказаться на цене готового жилья — стоимость на первичном рынке увеличится процентов на 7-10%», — добавляет генеральный директор ГК «Фора» (Ярославская область) Роман Фомичев.
«Мегаполис-Строй», работающий в сегменте бизнес-класса, использует примерно 15-20% импортных стройматериалов. «Соответственно девальвация рубля на 15% приведет к росту себестоимости минимум на 3%. При этом стоит учитывать анонсированное повышение стоимости энергоресурсов. В итоге, считаю, в 2020 году квадратный метр жилья в Брянской области подорожает не менее, чем на 10%. Это вполне реальная цифра», — отметил Кубарев из «Мегаполис-Строя».
Кадровая проблема
Важный для отрасли фактор в условиях карантинных ограничений — кадры. В строительной сфере, по данным главы «Уралдомстроя», трудится до 50% иностранных рабочих. «Но государство в этой части оказывает поддержку, так до 15 июня для них по умолчанию продлены сроки действия патентов», — отметил он.
В частности, иностранцев к работе привлекает ОАО «Томская домостроительная компания» (крупнейший застройщик в Сибири). «У нас действительно были некоторые бригады-артели. Те, которые находятся в Томске, работают, но новые не прибыли. В этом есть вопрос. Видимо, сейчас часть людей уедет со временем, а следующие вряд ли приедут. Дефицит может составить 10-15%», — сказал генеральный директор компании Александр Шпетер.
По мнению девелоперской компании «Брусника» (ведет строительство жилья в Тюмени, Новосибирске, Екатеринбурге, Сургуте, Москве и Московской области), продление режима самоизоляции может привести к оттоку рабочей силы, что вызовет необходимость поиска новых трудовых ресурсов. Как следствие, это приведет в будущем к дефициту квалифицированных работников на рынке и повышению стоимости строительства, а также увеличению сроков реализации проектов, полагает компания.
Одна из крупнейших строительных компаний Амурской области — АО «Амурстрой» — в настоящее время испытывает дефицит рабочей силы, так как китайские специалисты из-за коронавируса вернулись в КНР. Предприятие на данном этапе ведет работы на 16 объектах, выполняет муниципальные контракты по возведению детских садов, школ.
«Около 30% объектов простаивает. Учитывая, что мы крупная организация и у нас много социальных программ, были заключены контракты с гражданами КНР. Они уехали. С середины марта мы находимся в несколько подвешенном состоянии, потому что подобрать необходимое количество специалистов сложно. На первом этапе нам необходимо хотя бы 120 человек», — сообщил генеральный директор «Амурстроя» Александр Синьков.
По его словам, была попытка пригласить сработавшиеся бригады из других регионов, однако не все могут выехать из-за карантинных ограничений.
Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду
Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.
Будет ли падать спрос?
Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.
На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.
Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.
Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.
Будет ли дорожать недвижимость?
Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.
Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.
Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.
Выживет ли рынок недвижимости?
Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.
Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.
Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.
Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.
Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.
Аренда недвижимости
Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.
В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.
Возможен ли доход в кризис?
Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.
Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.
Возможности рынка недвижимости после коронавируса
Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.
Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».
Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».
Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.
От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.
Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.
https://www.interfax.ru/business/705028
https://move.ru/articles/virusnyy_krizis_na_rynke_nedvizhimosti_kak_poluchit_ot_nego_vygodu/