Источник: Бюллетень недвижимости
Источник фотографии
Покупка комнаты в коммунальной столице России всегда вызывала интерес граждан, располагающих небольшим бюджетом. Сегодня спрос на такое жилье в Петербурге заметно вырос. BN.ru выяснил, почему наметился такой тренд, и поговорил с экспертами о плюсах и минусах приобретения комнат.
ЛОЯЛЬНОСТЬ БАНКОВ
Покупатели недвижимости в Петербурге всё чаще интересуются комнатами. По оценкам аналитиков, за первые шесть месяцев текущего года спрос на такие объекты вырос на 12% по сравнению с тем же периодом 2019-го. Итоги августа еще подводят, а в июле количество запросов на приобретение комнат выросло на 22% по сравнению с первым месяцем лета.
Эксперты называют несколько причин развития этого тренда. Одна из основных – банки стали активнее кредитовать покупателей, желающих приобрести выделенную долю.
«Финансовые организации и раньше одобряли заявки заемщиков, которые планировали купить комнату. Но только в том случае, если она была последней в квартире и после ее приобретения человек становился владельцем всего объекта. Сейчас ситуация изменилась, и даже ведущие банки выдают займы на покупку комнат в коммуналках», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.
ДОСТУПНАЯ ИНВЕСТИЦИЯ
Еще одним важным моментом стало то, что в городе активизировались инвесторы, а комнаты являются самым доступным инвестиционным инструментом на рынке недвижимости. Особенно они хороши, когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.
Подобный объект, располагающийся в пешей доступности от станции метро, можно сдать в аренду. По оценкам риэлторов из Санкт-Петербургской палаты недвижимости, средний уровень годовой доходности будет на уровне 8–12%. Самыми ликвидными являются комнаты от 15 кв. м в двух- или трехкомнатных квартирах в одной-двух остановках от метро. Что касается районов, то это однозначно центр и окрестности: Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградка.
Однако не факт, что эта покупка принесет гарантированный доход. В некоторых коммуналках комнаты пустуют годами, так как их сдаче препятствуют соседи. Согласно Жилищному кодексу, пускать арендатора в места общего пользования – на кухню, в санузел и коридор – жильцы не обязаны. Поэтому, несмотря на адекватную стоимость аренды и большой спрос, владельцы просто не имеют возможности сдавать принадлежащие им метры.
ИЗМЕНЕНИЯ НА РЫНКЕ
Интерес к комнатам подстегнули и новации на рынке долевого строительства.
«Переход строительных компаний на эскроу-счета, а также льготная ипотека увеличили стоимость квартир в только что построенных и строящихся домах в среднем до 30%. Как правило, больше всего дорожают студии и однокомнатные квартиры, и те потенциальные покупатели, которые планировали купить такое жилье, перенесли свой интерес на комнаты», – комментирует руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал» Людмила Казакова.
Повлияло на ситуацию также падение доходов населения, связанное с коронавирусом, и непонятная финансовая ситуация в дальнейшем. Люди, которые имели небольшие накопления и планировали купить однушку или студию с использованием ипотечных средств, вынуждены покупать комнаты, чтобы получить хоть какую-то недвижимость для проживания или сдачи в аренду. Либо чтобы просто спасти свои деньги.
ПРОПИСКА ЗА НЕДОРОГО
Главный плюс комнаты очевиден – низкая стоимость. На данный момент это самая дешевая недвижимость на рынке и для многих людей единственный шанс иметь свое собственное жилье.
Комната – неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с кредитами, подчеркивают в АН «Реал». Живя в коммуналке, можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру. Если повезет с соседями и квартира интересна своими параметрами, она может попасть под расселение. Тогда за комнату можно получить что-то более выгодное, например студию или квартиру в области.
Плюс к этому в Санкт-Петербурге существуют жилищные целевые программы. Их участникам за счет городского бюджета предоставляют меры социальной поддержки в виде выплат для покупки другого жилья – при условии, что коммунальная квартира в результате становится отдельной.
Наконец, для приезжих граждан покупка такой недвижимости может быть отличной возможностью устроиться в мегаполисе. Не секрет, что в большинстве городов России недвижимость гораздо дешевле, чем в Петербурге, и при продаже в провинции отдельной квартиры в городе на Неве можно рассчитывать только на комнату в коммуналке. Однако многие сознательно идут на это, получая взамен «столичную» жизнь.
ЖИЗНЬ С СОСЕДЯМИ
Основной недостаток комнаты связан с бесконечной подстройкой под соседей. В начале нулевых пришлось столкнуться с этим лично. Год прожила в восьмикомнатной коммуналке на Большой Конюшенной. Место прекрасное, но жильцы… Просто полный набор персонажей, способных сделать совместное проживание незабываемым! Алкоголик средних лет, обожавший расхаживать по коридору в «семейниках». Злобная бабушка, пытающаяся повесить на арендаторов все телефонные и прочие счета. Соседка «облегченного поведения», которая в поисках пятого мужа водила к себе мужской контингент от 18 до 70… В общем, скучно не было!
Про сложности со сдачей такого жилья говорилось выше. Что же касается продажи, то здесь всё еще интереснее. Собственники остальных помещений данной квартиры имеют преимущественное право покупки так называемой отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать комнату, необходимо получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.
По словам Людмилы Казаковой, зачастую даже при хороших взаимоотношениях внутри квартиры бывает непросто уговорить всех соседей сходить к нотариусу. А уж при наличии конфликтов это и вовсе нереально!
Существует еще один вариант: вместо оформления бумаг у нотариуса можно разослать соседям заказные письма с предложением купить эту комнату. Расписка в получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже. В этом случае придется ждать месяц до заключения сделки: в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Однако и тут возможны нюансы – особо вредные жильцы могут уклоняться от получения такого уведомления, что затянет ситуацию на неопределенный срок.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ВАРИАНТЫ
Если недостатки комнат заставляют вас сомневаться в уместности такой покупки, имеет смысл рассмотреть альтернативы.
До последнего времени основным конкурентом комнат были студии. Но в последнее время они сильно ушли вперед по цене, утверждают в Санкт-Петербургской палате недвижимости. Сегодня в пределах города найти квартиру-студию в сданном доме меньше чем за 2,1 млн руб. практически невозможно. В то же время комнату в двух-трехкомнатной квартире за 1,4 млн можно купить без труда.
Получается, что студии в их традиционном воплощении покупателю с малым бюджетом не по карману. Остаются так называемые псевдостудии, которые набирают популярность в Северной столице. Речь об объектах, являющихся на самом деле долями в квартире, но полностью переделанных и оснащенных удобствами для проживания. Здесь есть совмещенный санузел с душевой кабиной, спальное место, которое зачастую расположено на втором ярусе (так как в старом фонде высота помещения обычно более 3 м), и зона для небольшой кухни. Обладатель такого жилья имеет все преимущества центра города (близость музеев, театров, памятников архитектуры) и при этом не делит кухню и санузел с соседями.
Вместо комнаты в коммунальной квартире также можно приобрести апартаменты. В АН «Реал» говорят, что на данный момент времени юниты в апарт-отелях немного дороже комнаты, но дешевле студии в жилом доме. Имеются в виду строящиеся комплексы в удаленных от центра районах (например, Выборгском, Невском, Приморском), но рядом со станциями метро. Застройщики, как правило, предлагают покупателям разные программы доходности, так как апартаменты часто приобретают для сдачи в аренду. Однако в таком помещении можно и жить самому – если вы, конечно, готовы к тому, что в них нельзя прописаться.
И наконец, еще одна альтернатива – купить полноценную квартиру в Ленинградской области. Тут всё просто: чем дальше от города, тем дешевле и больше будет объект. Так, по цене комнаты в Петербурге можно купить просторную однокомнатную квартиру в деревне Кипень в 40 км от города или трешку в Лодейном Поле. Выбор за вами!
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Покупать или не покупать комнату – каждый принимает решение самостоятельно. Многие рассматривают комнаты, не имея возможности и желания покупать студию. Ведь в Петербурге есть такое жилье по цене и до 1 млн руб. – это комнаты в бывших общежитиях. Получается, что достаточно иметь 100–200 тыс. на первоначальный взнос и с помощью ипотеки купить себе вполне сносное жилье в центре города.
Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:
– Покупать комнату в Санкт-Петербурге всегда стоит! Причем район города может быть абсолютно любой, всё зависит от того, для каких целей эта недвижимость приобретается. Если для сдачи в аренду, то покупать нужно в центральных районах, где много достопримечательностей и других преимуществ. Если для собственного проживания, то играет роль прежде всего транспортная доступность (близость метро, наземного транспорта), близость работы, парка, магазинов, больницы – смотря что является приоритетом для данного покупателя.