Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле

«Клерк» Рубрика Инвестиции

Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?

«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?

Как ведут себя цены на жилье?

Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«,­ — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.

С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.

Что происходит с ипотечными ставками?

В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.

«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Стоит ли покупать жилье?

В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.

К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.

Уже минус 15%, а что будет дальше? Специалисты говорят, что в ближайший год цены на жилье продолжат снижаться

Кажется, март стал переломным для рынка жилья в столице. В начале месяца пошла молва, что цены валятся вниз небывалыми темпами. Оказалось, что это эффект Dana Holding’s, чьи многочисленные непостроенные квартиры обильно выбрасываются на рынок сразу в 2—3 объявлениях: от застройщика и нескольких агентств. Но цены реальных квартир тоже снизились, что спровоцировало спрос среди покупателей. Рынок наконец ожил, но на рост или даже стабильность цен в ближайший год рассчитывать не приходится. О том, что уже случилось и что нас ждет в будущем, Onliner спросил у специалистов.

«В реальности цены на вторичное жилье за март упали всего на 1%»

Специалисты утверждают, что среднюю температуру по больнице корректирует огромный объем непостроенных квартир от Dana Holding’s, объявления о которых к тому же выставляются сразу в нескольких экземплярах: от застройщика, подрядчика и нескольких агентств. В одной только базе Onliner «Дома и квартиры» сейчас размещено 10,5 тыс. объявлений.

— Очень сложно разобраться, сколько реальных квартир сейчас находится в продаже и сколько стоит квадратный метр на вторичном рынке, — говорит Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я». — Застройщик Dana Holding’s в марте выставил на продажу сотни квартир, которые к тому же по 2—4 раза продублировались в объявлениях разных агентств и подрядчиков. Квартиры, которых физически нет, уже по 3—4 раза выставлены на продажу и влияют на статистику по вторичному рынку, хотя являются новостройками. Я бы, может, и согласился, что 15% за год — это настоящее падение цен, а не их плавное снижение. Но если разобраться, как эта цифра формируется, окажется, что определяющий показатель, который формирует среднюю цену квадратного метра в предложениях, — это Dana Holding’s. За год их квартиры очень сильно подешевели, и это повлияло на статистику по цене квадратного метра на «вторичке».

Как же ведет себя реальная «вторичка» без примеси виртуальных квартир?

— Анализируя вторичный рынок, специалисты отфильтровывают дубли и новостройки, выставленные под видом готового жилья, и оказывается, что количество квартир на рынке не так уж велико — 8100 объектов, — говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя Столица». — Цены реальных сделок в агентстве «Твоя столица» за март упали всего на 1%. Данные кадастрового агентства еще не готовы, но, как правило, они совпадают с нашими.

Однако не стоит недооценивать влияние Dana Holding’s на рынок вторичного жилья. Огромная доля проданных квартир — это готовое жилье в комплексе «Минск-Мир», напрямую конкурирующее со «вторичкой».

— В последние три месяца мы наблюдаем большое количество сделок с готовыми квартирами в «Минск-Мире», — говорит Павел Астапеня, директор АН «Эксперт». — Они составляли порядка ⅓ проданных квартир на вторичном рынке в январе. Думаю, в феврале и марте с готовыми квартирами в «Минск-Мире» совершалось до четверти сделок.

Появились кредиты, рынок ожил

В последние месяцы количество проданных квартир на «вторичке» росло: если за февраль в Минске зарегистрировали 960 сделок, то в марте их будет как минимум на сотню больше, утверждает Андрей Чернышев.

— Думаю, все дело в кредитах на вторичное жилье, которые появились в феврале. Все недоумевали, кто станет брать кредит под такие проценты, но статистика показывает, что спрос на них есть, — продолжает специалист. — Если с октября по январь лишь 3—8% квартир покупались с привлечением кредитов, то в феврале — марте их доля составила 16—17%. При этом средняя сумма кредита составляет 50—60 тыс. рублей, и чтобы получить такой кредит, нужно иметь доход выше среднего.

Необычайно высока сейчас доля иногородних покупателей на рынке жилья в Минске — по нашим сделкам, их порядка 15%. Более высоким этот показатель был только в конце 2017 — начале 2018 года. В целом количество поступающих к нам заявок от покупателей увеличилось на 12% по сравнению с январем.

Но, несмотря на покупательский подъем, в предстоящие месяцы цены продолжат снижаться, потому что возможностей и средств на приобретение квартиры у людей не прибавилось. Кредиты — это хорошо, но воспользоваться ими могут только люди с доходом выше среднего, а практика показывает, что на рынке недвижимости такие покупатели в меньшинстве.

Снижение цен остановится еще не скоро

Специалисты «Твоей Столицы» и центра недвижимости «Моя 7я» считают, что предпосылки для стабилизации цен появятся еще не скоро.

— Люди сейчас одержимы разнообразными страхами, у них вообще нет понимания, куда повернется жизнь в стране, — рассуждает Андрей Чернышев. — Когда был кризис 2011 года, белорусов волновал лишь один вопрос: где купить доллар, чтобы рассчитаться с арендодателем квартиры. Был мировой экономический кризис. Сейчас же мы видим, что мы одни такие и наше будущее неопределенно.

Чтобы цены на жилье перестали снижаться, нужен оптимизм. Люди должны увидеть, что зарплата у них стабилизировалась и начался какой-то рост, пусть даже этот рост будет звучать только с экрана телевизора. В повестке должен появиться хоть какой-то позитив. Вот тогда можно будет говорить о перспективе роста. Но мне кажется маловероятным, что это произойдет в ближайший год. А до тех пор цены будут постепенно снижаться.

— Конечно, снижение цен оживило рынок, — говорит Петр Емельянов. — Сейчас он почти вернулся к докризисным показателям по количеству сделок. Но экономика не блещет, перспективы туманные, про политическую и социальную ситуацию говорить не приходится, поэтому снижение цен продолжится. Если представить себе отсутствие новых раздражителей на политическом и экономическом поприще, этот кризис мог бы пойти по сценарию предыдущего, с такой же амплитудой снижения цен. Но видно, что в экономике очень непростое время. Предпринимаются определенные шаги, вводятся новые налоги, пошлины — так или иначе казна стремится пополнить себя. А рынок живой. На него влияют не только фактические показатели экономики, но и ожидания. Как замечательно выразился Петр Петрович Прокопович, «если вы мне верите — девальвации не будет». А если люди верят в худшее, то они воздерживаются от покупки квартиры, и продавцы стараются снизить цены, опередив их падение.

Несколько позитивнее на ситуацию смотрит Павел Астапеня. По его прогнозам, дальнейшее снижение цен не будет таким интенсивным и вряд ли квадратный метр жилья в Минске потеряет еще 15% от своей стоимости.

— Дело в том, что рынок вторичной недвижимости очень сильно реагирует на поведение застройщиков, — обосновывает свою позицию эксперт. — В частности, снижение цен, которое мы до сих пор наблюдали, тесно связано с существенным снижением цен на квартиры в «Минск-Мире». Но у застройщиков есть себестоимость, ниже которой они опуститься не могут. Сейчас мы наблюдаем необычное явление: уровень цен на строящиеся квартиры оказался выше, чем стоимость квартир на «вторичке» — застройщики просто не могут подвинуться еще ниже. И я думаю, что новостройки будут сдерживать уровень цен на «вторичке».

Падение цен продолжится, но не будет таким интенсивным, как до сих пор. Не думаю, что рынок недвижимости ждет серьезное потрясение, потому что жилье по-прежнему является главным инструментом сбережения денег, а в такой ситуации цены не могут упасть до смешных значений.

Стоит ли сдать квартиру в аренду и дождаться роста цен?

Многие продавцы сейчас на перепутье: смирившись с невозможностью получить за квартиру желаемую сумму, они рассматривают вариант сдачи жилья. Тем более что уровень цен на аренду волею судеб остался неизменным. Хороша ли эта стратегия?

— Если взять данные кадастрового агентства, то за календарный год стоимость квадратного метра снизилась на $80, — рассуждает Андрей Чернышев. — А двушка площадью 50 «квадратов» потеряла $4000 от своей цены. Сдаваться эта аккуратная квартира будет за $300 в месяц, за год хозяин выручит $3600. То есть доход от аренды не покроет убытки от снижения стоимости квартиры. К тому же цены на аренду тоже могут упасть, как только начнется снижение рубля на валютном рынке. Но сдавать квартиру всегда психологически комфортней, чем продавать: вы получаете ежемесячный доход, и при этом в вашем распоряжении остается актив — квартира.

https://www.klerk.ru/buh/articles/497145/
https://realt.onliner.by/2021/04/07/ceny-na-zhile-prodolzhat-snizhatsya