Сфера жилья: комплексный подход к оценке рыночных факторов и результаты его применения

Актуальность исследования факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Одним из ключевых показателей развития современного общества в России является формирование цивилизованного рынка жилой недвижимости. Развитие рынка недвижимости выступает отправной точкой формирования благоприятного инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику, а также для модернизации экономики внутри страны.

Значение рынка жилой недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается его существенным вкладом в валовой национальный продукт, высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи недвижимости, достигнутым в ряде городов, а также большим количеством рабочих мест, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок жилой недвижимости в России в данный момент находится в стадии становления. По словам Директора Института экономики недвижимости Национального исследовательского института Высшей Школы экономики В. Морозова, одной из проблем рынка недвижимости является «отсутствие системного управления объектами недвижимости», а возможное решение, по его мнению, это «совершенствование механизмов учета недвижимости, формирование баз данных, разработка прогрессивных моделей управления недвижимостью» 1 , которое требует использование достоверной систематизированной информации.

Выработка стратегических направлений на рынке начинается с анализа условий, которые влияют на деятельность профессиональных участников рынка. С целью анализа таких условий проведено инициативное исследование на базе Центра маркетинговых исследований Тихоокеанского государственного экономического университета при участии Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. В соответствии с указанной целью исследования были поставлены следующие задачи: 1) выявить и оценить факторы, влияющие на функционирование рынка жилой недвижимости; 2) разработать комплексный подход к оценке факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости. Основными методами исследования были выбраны: кабинетные исследования, экспертный опрос.

Полученная информация позволит участникам рынка проводить стратегический анализ для разработки программ развития и мероприятий по реализации бизнес-стратегий, а также может являться актуальной базой данных об изменениях макросреды для предвидения неблагоприятных ситуаций и выработки менеджментом мер, ослабляющих нежелательные эффекты. Полученные данные предназначены для распространения среди лиц, принимающих управленческие решения.

Обзор факторов функционирования российского рынка недвижимости

На этапе формирования перечня факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке жилой недвижимости, был проведен контент-анализ. Использованы аналитические статьи и экспертные мнения специализированных сайтов и данные периодической печати.

Для характеристики факторов, а также для расчета показателей использованы данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические выпуски Института комплексных стратегических исследований.

На основании контент-анализа вторичной информации был составлен перечень факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости.

Дальневосточный федеральный округ (в т. ч. Приморский край) находится по ряду показателей на последнем месте в России. Поэтому анализ и оценка факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, являются актуальными. Несмотря на обилие информации о рынке жилой недвижимости (проводятся ежегодные аналитические обзоры, интернет-конференции, обучающие семинары), отсутствуют механизмы по структурированию этой информации и оценке ее влияния на формирование и развитие рынка. Появление риелторских саморегулируемых организаций, использующих передовой опыт и обмен информацией по сомнительным сделкам и т. д., не реализует в полной мере управление информацией. Предложенный нами комплексный подход к оценке факторов позволяет систематизировать и выявить наиболее важные силы и условия, влияющие на формирование и развитие рынка жилой недвижимости.

Комплексный подход к оценке факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Выявление движущих сил, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости с целью корректировки деятельности профессиональных участников рынка, а возможно, и государственной политики в этой сфере, ставит вопрос о необходимости оценки факторов. Проанализированные нами методики оценки факторов (индексный метод, метод цепных подстановок, экспертные методы, интегральный метод) обладают рядом недостатков. Согласно индексному методу и методу цепных подстановок факторы изменяются независимо друг от друга, но на практике факторы изменяются совместно, взаимосвязано и от этого взаимодействия получается дополнительный прирост результативного показателя. Интегральный метод является наиболее объективным, однако существует проблема в количественном измерении различных факторов. Именно поэтому нами было предложено совместить существующие методики в комплексный подход, чтобы устранить недостатки использования только одного из выбранных подходов и получить достоверные данные.

Разработанный комплексный подход (рис.) направлен на оценку факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, и включает результаты кабинетного и полевого исследования. Основное преимущество подхода состоит в совмещении методик оценки факторов функционирования рынка. Предложенный комплексный подход предназначен для профессиональных участников рынка, а также для государственных служащих, занимающихся разработкой федеральных целевых программ.

Рис. Алгоритм оценки факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Рассмотрим каждый блок комплексного подхода более подробно. В первом блоке — был составлен перечень факторов на трех уровнях: федеральном, региональном и местном. Все факторы структурированы на группы:экономические, политические, социальные, демографические, географические и т. д.

Во втором блоке предлагаемого подхода выбран метод оценки факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. В ходе исследования были выбраны экономико-математические методы оценки факторов рынка жилой недвижимости, как позволяющие оценить степень влияния факторов на результативный показатель.

В третьем блоке комплексного подхода представлен алгоритм проведения оценки факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, на основе вторичной информации, который включает в себя следующие этапы: 1 этап — отбор факторов из имеющегося перечня (I блок комплексного подхода); 2 этап — обозначение факторов; 3 этап — формирование исходных данных для проведения корреляционного анализа; 4 этап — интерпретация результатов, определение мультиколинеарных зависимостей; 5 этап — построение регрессионной модели, расчет коэффициента эластичности.

Оценка факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости Приморского края на основе вторичной информации

Для оценки степени влияния факторов на рынок жилой недвижимости на основе вторичных источников использован экономико-математический аппарат и пакеты прикладных программ Ехсеl — корреляционный и регрессионный анализ. Для проведения оценки произведена группировка выделенных факторов на два модуля: факторы, влияющие на спрос и факторы, влияющие на цены на рынке недвижимости. При оценке факторов, влияющих на каждый из двух модулей и построении корреляционных матриц, поэтапно оценено влияние факторов согласно классификационному признаку — отдельно оценено влияние демографической группы факторов, политической группы факторов, социальной группы факторов и т. д. Количественная оценка показателей производилась за период 2000— 2008 гг.

Для проведения анализа была выдвинута нулевая гипотеза (Н_о), которая гласит, что спрос на рынке жилой недвижимости (У) зависит от изменения различных показателей Х (табл. 1).

Таблица 1. Соответствие факторов обозначениям для проведения корреляционного анализа

Для анализа спроса было обозначено в качестве (У) число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год (табл. 2) 2 .

Таблица 2. Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год в Приморском крае, 2000–2008 гг., единица (значение показателя) за год

Согласно предложенному подходу определено влияние демографической группы факторов. Для проведения корреляционного анализа использован пакет прикладных программ Excel (табл. 3).

Таблица 3. Результаты корреляционного анализа влияния демографической группы факторов на спрос на рынке жилой недвижимости, Приморский край, 2000–2008 гг.

Коэффициент корреляции между общей численностью населения Х₁ и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен 0,88, следовательно можно судить о сильной и прямой связи между фактором и спросом. При уменьшении численности населения, спрос на рынке жилой недвижимости уменьшается.

Коэффициент корреляции между коэффициентом рождаемости (Х₂) и спросом на рынке недвижимости (У) равен (-0,78), поэтому связь между показателями можно считать обратной, а силу связи как умеренную. Коэффициент корреляции между коэффициентом смертности (Х₃) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен (-0,17), связь обратная и практически отсутствует. Коэффициент корреляции между коэффициентом брачности (Х₄) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен (-0,83), связь характеризуется как сильная, а отрицательный знак коэффициента корреляции характеризует связь как обратную. Коэффициент корреляции между коэффициентом разводимости (Х₅) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен 0,30, следовательно, связь прямая и очень слабая, что не дает оснований пренебрегать данным фактором. Коэффициент корреляции между коэффициентом миграции (Х₆) и спросом на рынке жилой недвижимости равен (-0,63), что характеризует связь как умеренную и обратную.

Установлено, что существует связь между общей численностью населения (Х₁), коэффициентом рождаемости (Х₂), коэффициентом брачности (Х₄), коэффициентом разводимости (Х₅), и коэффициентом миграции (Х_б).

Для включения данных факторов в регрессионную модель необходимо убрать коллинеарные факторы. Фактор «общая численность населения» мультиколлинеарен и связан с коэффициентом рождаемости (Х₂) и коэффициентами (Х₄), коэффициенты корреляции равны (-0,93) и (-0,92) соответственно. Поэтому данные факторы (Х₂) и (Х₄) включать в регрессионную модель не следует. Из демографической группы факторов в регрессионную модель были включены: общая численность населения (Х₁), коэффициент разводимости (Х₅), коэффициент миграции (Х₆).

Наряду с рассмотрением демографической группы факторов была рассмотрена экономическая группа факторов (табл. 4).

Таблица 4. Результаты корреляционного анализа влияния экономической группы факторов на спрос на рынке жилой недвижимости, Приморский край, 2000 – 2008 гг.

Все факторы экономической группы сильно влияют на спрос на рынке жилой недвижимости. При этом уровень дохода населения (Х₈) мультиколлинеарен с объемом валового регионального продукта (Х₇), уровнем безработицы (Х₉), средней ценой на первичном рынке жилья (Х₁₃), средней ценой на вторичном рынке жилья (Х₁₄). Коэффициенты корреляции соответственно равны 0,99; (-0,80); 0,99; 0,98. Поэтому было решено данные факторы в регрессионную модель не включать. Таким образом, из экономической группы в регрессионную модель включены уровень доходов населения (Х₈) и удельный вес расходов домашних хозяйств на оплату жилищно-коммунальных услуг (Х₁₂).

Далее были рассмотрены социальные факторы, влияющие на спрос на рынке жилой недвижимости. Коэффициент корреляции между уровнем образования потребителя (Х₁₅) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен (-0,83) — сила связи сильная и обратная. Коэффициент корреляции между числом собственных легковых авто на 1 000 чел. населения (Х₁₇) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен (-0,75) — сила связи умеренная и обратная. Коэффициент корреляции между числом автобусов общего пользования на 100 000 чел.населения (Х₁₈) и спросом на рынке жилой недвижимости (У) равен 0,89 — сила связи сильная и прямая. Таким образом, все факторы социальной группы сильно влияют на спрос на рынке жилой недвижимости. Учитывая коэффициент коллинеарности между уровнем образования потребителей (Х₁₅) и числом автобусов общего пользования на 100 000 чел. населения (Х₁₈), равный (-0,98), в регрессионную модель этот показатель включать не следует. Из социальной группы факторов в регрессионную модель были включены: уровень образования потребителей (Х₁₅) и число собственных легковых автомобилей на 1 000 человек населения (Х₁₇).

Далее рассмотрено влияние технологических факторов (табл. 5).

Таблица 5. Результаты корреляционного анализа влияния технологической группы факторов на спрос на рынке жилой недвижимости, Приморский край, 2000 – 2008 гг

Из технологической группы факторов в регрессионную модель включено число используемых передовых производственных технологий (Х₂₀).

Из географической группы факторов в регрессионную модель включен показатель удельного веса автомобильных дорог с твердым покрытием в общей протяженности автомобильных дорог общего пользования (коэффициент корреляции (-0,52) — связь слабая обратная).

В таблице 6 3 представлены факторы, которые были включены в регрессионную модель.

Таблица 6. Перечень факторов, влияющих на спрос на рынке жилой недвижимости Приморского края, 2000 – 2008 гг.

Уравнение регрессии имеет вид:

Коэффициент детерминации равен 0,96, следовательно, модель может быть использована и имеется только 4% неучтенных факторов.

Для определения влияния фактора на результирующий показатель был рассчитан коэффициент эластичности (табл. 7) 4 .

Таблица 7. Среднее значение коэффициента эластичности показателей, влияющих на величину спроса на рынке жилой недвижимости Приморского края, 2000–2008 гг., %

Установлено, что спрос очень сильно зависит от колебаний численности населения на рынке жилой недвижимости г. Владивостока. Также спрос на рынке недвижимости зависит от уровня дохода, в меньшей степени от уровня образования потребителей. Согласно полученному среднему значению коэффициента эластичности спрос низко эластичен по отношению к коэффициенту миграции, т. е. при изменении коэффициента миграции на 1%, спрос изменится на 0,01%.

Далее рассмотрено влияние факторов на цену на рынке жилой недвижимости Приморского края. Была выдвинута нулевая гипотеза (Н_о): на цены на рынке жилой недвижимости Приморского края влияет набор показателей (табл. 8). Были приняты обозначения: за У цена 1 м 2 жилья на первичном рынке в Приморском крае.

Таблица 8. Соответствие факторов обозначениям для проведения корреляционного анализа

Аналогично описанному выше алгоритму проведения корреляционного анализа для различных групп факторов было рассмотрено влияние факторов на цену на рынке недвижимости и выделены следующие показатели: общая численность населения (Х₂₂), уровень доходов населения (Х₂₉), курс евро (Х₃₂), уровень образования потребителей (Х₄₃), число используемых передовых производственных технологий (Х₄₈). В таблице 9 5 представлены факторы, которые мы включили в регрессионную модель.

Таблица 9. Перечень факторов, влияющих на цену на рынке жилой недвижимости, Приморский край, 2000–2008 гг.

В результаты регрессионного анализа получена матрица, уравнение регрессии имеет вид:

Коэффициент детерминации равен 0,99, следовательно, модель может быть использована и имеется только 1% неучтенных факторов.

Рассчитаем среднее значение коэффициента эластичности за период 2000 — 2008 гг. (табл. 10).

Таблица 10. Среднее значение коэффициента эластичности показателей, влияющих на цену на рынке жилой недвижимости Приморского края, 2000 – 2008 гг., %

Согласно среднему значению коэффициента эластичности за период 2000—2008 гг. фактором, влияющим на цену на рынке жилой недвижимости, является показатель общей численности населения, что в существенной мере очевидно. Установлено, что на функционирование рынка жилой недвижимости Приморского края влияют: общая численность населения, коэффициент рождаемости, коэффициент брачности, коэффициент миграции, объема внутреннего регионального продукта, уровень безработицы, задолженность по кредитам, предоставленным организациями физическим лицам, средняя цена за 1 м 2 на первичном и вторичном рынке жилья, уровень образования потребителя, число собственных легковых автомобилей у населения на 1 000 чел., а также число используемых передовых технологий.

Согласно рассчитанному коэффициенту эластичности, главными движущими силами на рынке жилой недвижимости Приморского края являются демографические, социальные и экономические факторы. Из этого следует, что, при улучшении экономических показателей, а также уровня жизни потребителей, рынок жилой недвижимости будет развиваться, вследствие чего улучшатся показатели экономики России в целом.

Вернемся к подходу к оценке факторов. Так как все факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости, невозможно оценить количественно с помощью вторичной информации, то существует необходимость в проведении экспертного опроса.

В четвертом блоке комплексной методики рассмотрен алгоритм оценки факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости на основе первичной информации, который включает 5 этапов: 1 этап — отбор факторов из имеющегося перечня (I блок комплексного подхода); 2 этап — проведение экспертного опроса; 3 этап — расчет согласованности мнений экспертов; 4 этап — расчет весовых коэффициентов по факторам; 5 этап — анализ результатов.

Оценка факоторов, влияющих на функционирование рвнка жилой недвижимости Приморского края на основе данных экспертного опроса

Оценив факторы, влияющие на спрос и цену на рынке жилой недвижимости Приморского края с помощью вторичной информации, мы обнаружили, что по ряду факторов отсутствует количественная информация в динамике (влияние мирового экономического кризиса, превышение спроса над предложением, повышение качества строительства и др.).

Для того чтобы оценить воздействие факторов на рынок жилой недвижимости Приморского края, а также повысить достоверность полученных данных, был проведен экспертный опрос, в котором приняли участие 12 человек (менеджеры и риелторы, имеющие стаж работы на рынке недвижимости не менее трех лет, а также высшее образование). На основе данных экспертного опроса с помощью экономико-математического аппарата оценено влияние факторов на функционирование рынка жилой недвижимости Приморского края.

Экспертам было предложено оценить факторы, влияющие на спрос, предложение и цены на рынке недвижимости, а также предложить свой набор факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости Приморского края.

Значение коэффициента кон-кордации,равное 0,51, означает, что мнения экспертов согласованы 6 .

W ’ ₁ = 12 х 19 102/122 х (153 — 15) — 12 х 30 120 = 229 224/144 х 3 360 — 36 144 = 229 224/447 696 = 0,51.

Для оценки факторов были определены весовые коэффициенты каждого фактора, затем определены средние веса факторов. Движущими силами, влияющими на спрос на рынке жилой недвижимости Приморского края, по мнению экспертов, являются средняя стоимость 1 м2 жилья — 9,75 средний вес, также уровень доходов — 9,63. Ставка по ипотечному кредитованию также сильно влияет на спрос на рынке недвижимости — 8,5. Коэффициент рождаемо-сти/смертности, численность населения, индивидуальные жилищные потребности, стоимость потребительской корзины, Федеральные целевые программы, число браков/разводов имеют примерно одинаковые веса в диапазоне 6,25—5,38. Эксперты отметили два фактора, которые, по их мнению, незначительно влияют на спрос — это затянутые процедуры оформления покупки объекта недвижимости и тенденция населения к инвестированию в зарубежную недвижимость — средние веса 2,25 и 1,38 соответственно.

Проанализируем факторы, влияющие на предложение на рынке жилой недвижимости. Экспертам предлагалось оценить десять факторов. Коэффициент конкордации равен 0,9 -мнения экспертов согласованы:

W ’ ₂ = 12 х 8 992,4/122 х (103 — 10) — 12 х 1 892 = 107 908,8 / 144 х 990 — 22 704 = 107 908,8/1 19 856 = 0,9.

Движущими силами, влияющими на предложение на рынке жилой недвижимости, являются мировой экономический кризис — 10,17; количество вводимого жилья, дефицит земель под застройку — 8,83 и 8,67; такие показатели, как обеспеченность жильем на 1 000 чел., затянутые процедуры оформления документов на строительство, несовершенство законодательной базы, недостаток специалистов в строительстве также имеют большие веса — 5,83—4,33. Наименее важным фактором, влияющим на предложение на рынке жилой недвижимости Приморского края является появление профессиональных объединений («Ассоциация строителей Приморья»).

Проанализируем факторы, влияющие на цену на рынке жилой недвижимости Приморского края. Коэффициент конкор-дации,равный 0,5,позволил использовать полученные данные экспертного опроса. На цену на рынке жилой недвижимости влияют факторы: мировой экономический кризис (13), уровень инфляции (12,6), превышение спроса над предложением на рынке жилой недвижимости (12,2); дефицит земель под застройку и курс евро (11,6—11,2), статус г. Владивостока (9,2).

Наряду с балльной оценкой, экспертам предлагалось предложить свой перечень факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости. Практически все эксперты отметили следующие факторы, положительно влияющие на рынок недвижимости: строительство жилья эконом класса, развитие г. Владивостока (подготовка к Саммиту АТЭС), ипотечные кредиты, снижение ставки рефинансирования, развитие строительства. Факторами, негативно влияющими на функционирование рынка жилой недвижимости, являются затянутые сроки строительства, неоправданная цена за 1 м2, безработица, отдаленность от центра России, также отметили сезонность спроса.

В итоге можно сделать вывод, что полученные при помощи экономико-математического моделирования данные по результатам кабинетных исследований и экспертного опроса дополняют друг друга и совпадают (сознательно факторы, которые были оценены с помощью корреляционно-регрессионного анализа включены в перечень факторов для экспертного опроса).

Согласно пятому блоку предложенного нами комплексного подхода необходимо произвести интерпретацию полученных результатов.

Результаты исследования показали, что выдвигаемая нами гипотеза о влиянии группы факторов на спрос на рынке жилой недвижимости подтвердилась частично. Демографический фактор — коэффициент разводимости, технологический фактор — затраты на технологические инновации не влияют на спрос. Интересно, что на цену на рынке жилой недвижимости не оказывают влияние коэффициент рождаемости, коэффициент разводимости, курс доллара (в период 2000 — 2008 г. курс доллара США в большей степени стабилен), затраты на технологические инновации. Воздействие остальных факторов согласно выдвинутой гипотезе подтвердилось.

Предложенные факторы согласно комплексному подходу необходимо учитывать в совокупном влиянии на результативный показатель: с одной стороны, проведение государственных программ в области демографии (введение с 1 января 2007 г. материнского капитала, Концепция демографической политики Российской Федерации на период до 2025 г. и др.), здравоохранения (Концепция развития здравоохранения до 2020 г.) можно рассматривать как условия, способствующие повышению спроса на рынке жилой недвижимости, с другой стороны — увеличение уровня безработицы, увеличение цен на первичном/вторичном рынке жилой недвижимости, увеличение расходов на оплату жилищно-коммунального хозяйства сдерживают рост спроса на рынке жилой недвижимости. Предложенный комплексный подход позволяет следить за изменениями внешней среды рынка жилой недвижимости, оценивать перспективы и возможные угрозы, а также является механизмом в управлении информацией на рынке жилой недвижимости.

Профессиональные участники рынка жилой недвижимости (застройщики, подрядчики, поставщики, риелторы и др.) выделяют ряд проблем на рынке: трудности в получении заемных средств в финансовых секторах (особенно характерно для кризисных периодов в экономике), резкие колебания цен на жилье, трудности с выбором объектов под застройку, сложность и огромное количество процедур согласования между участниками рынка и др. Для оценки влияния проблем и возможных перспективных направлений развития рынка жилой недвижимости рекомендуется использовать предложенный комплексный подход. Проводить оценку факторов необходимо регулярно (2 раза в год). Мы рекомендуем профессионалам рынка жилой недвижимости создать экспертное сообщество риелторов и застройщиков с целью обмена информацией и опытом. Для упрощения коммуникации и экономии времени возможно создание виртуального сообщества с обязательным ежегодным личным собранием участников, а также проведения семинаров, встреч, круглых столов для обсуждения направлений и перспектив развития. От такого взаимодействия очевидна польза всем участникам.

Сообщество экспертов и профессионалов рекомендуется создать на основе уникального опыта Национального исследовательского университета Высшей школы экономики по созданию Сетей мастерства, позиционируемых как виртуальное объединение специалистов для обмена опытом, объединения всех участников рынка, поиска и создания новых форм решения проблем отрасли и т. д. Создание подобной профессиональной ассоциации позволит выработать новые формы и механизмы управления в сфере жилой недвижимости, повысить профессионализм участников рынка, создать благоприятные условия для развития рынка жилой недвижимости.

Предложенный комплексный подход не претендует на полноту, а является отправной точкой в формировании механизмов управления недвижимостью. Мы считаем, что в будущих исследованиях данный комплексный подход необходимо дополнить блоком, представляющим анкетный опрос потребителей по оценке факторов, влияющих на покупку объектов жилой недвижимости. Для оценки таких факторов могут быть использованы следующие показатели: цена объекта недвижимости, ставка по ипотечному кредитованию, уровень дохода; а также условия: возможность участия в долевом строительстве, характеристики предлагаемого жилья — вид дома, планировка, фасад здания, местоположение объекта недвижимости, экология места проживания, комфорт проживания, состояние инфраструктуры, близость к месту работы,вид из окна, простор помещения, реклама и др.

1 Серегин О.А. Каждый мог услышать то, что важно именно для него / О.А Серегин.

4 Ливандовская А.Д. Экономико-математические методы в коммерческой деятельности: учебное пособие. Владивосток: Издательство ДВГАЭУ, 1998. – 144 с.

6 Антохова И.В. Методы прогнозирования социально-экономических процессов: учебное пособие / И.В. Антохова. – Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2004. – С. 136–154.

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

Сэр Уинстон Черчилль

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия. согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?

Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.

https://www.cfin.ru/press/practical/2012-04/02.shtml

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать