Центробанк видит «перегрев» на рынке ипотеки
ПОКАЗАТЕЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА РАСТУТ
Как отмечают эксперты, жилищный строительный сектор России продолжает чувствовать себя достаточно неплохо. По итогам 2022 года было введено 102,7 миллиона квадратных метров жилья (без учета жилья на территориях садоводств), что является новым абсолютным рекордом для нашей страны.
Этот объем на 11% выше результата 2021 года и на 36% выше объемов жилищного строительства в 2018-м. При этом в 2023 году рост продолжился — за восемь месяцев уже введено 70,2 миллиона квадратных метров жилья (прирост к аналогичному периоду прошлого года составил 0,7%).
Специалисты с некоторой осторожностью даже заговорили о строительном буме в России, учитывая динамику строительства и удельные показатели. Из-за этого казавшийся извечным «квартирный вопрос» постепенно находит разрешение, кроме того, возможности купить жилье повышаются из-за развития института ипотеки.
Очевидно, что пока не все россияне обеспечены достойным жильем и не все российские семьи могут купить желанную квартиру. В части приобретения жилья основной проблемой остается высокая цена, поэтому накопить на квартиру одномоментно крайне сложно, но во многих случаях для людей доступна ипотека, однако и тут есть заметные объективные ограничения, поясняют эксперты.
ДОСТУПНОСТЬ ИПОТЕКИ
Ипотечное кредитование в России за последние два года продолжило показывать значительные результаты. Как говорят специалисты, во многом это стало следствием поддержки рынка новостроек разнообразными льготными государственными программами, а также программами субсидирования ставок со стороны застройщиков.
В частности, по итогам 2022 года было выдано 1,3 миллиона новых ипотечных кредитов, а за семь месяцев 2023 года еще примерно один миллион. Таким образом, число кредитов продолжает находится на высоком уровне, как в 2021 и в 2020 годах.
Отмечается, что высокая популярность ипотеки связана со множеством факторов. Во-первых, произошло значительное снижение ставок, особенно по субсидируемым кредитам, что привлекло большое число заемщиков. Во-вторых, снижение безработицы и рост зарплат увеличили число потенциальных заемщиков.
В-третьих, на фоне хорошего качества ипотечного портфеля кредиты стали выдаваться более широкому кругу заемщиков, многим из которых ранее в кредитах отказывалось. В-четвертых, рост цен на недвижимость создает ажиотаж со стороны покупателей, так как те боятся еще большего повышения цен в будущем, что затруднит для них улучшение жилищных условий.
В-пятых, ипотека становится все более распространенной, и многие страхи, связанные с ней, перестают оказывать влияние. На этом фоне наблюдается рост среднего размера кредита, который составил 3,8 миллиона рублей в июле 2023 года (рост в 1,3 раза за два года), а также срок ипотечных кредитов (в августе текущего года он составил почти 25 лет, против 22 лет в прошлом году). Рост среднего размера кредита и продление сроков кредитования увеличивают доступность приобретения собственного жилья для граждан России, утверждают эксперты.
В разных уголках России ситуация в части доступности жилой недвижимости заметно отличается от среднероссийской. Для оценки региональных различий доступности покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Новости провели очередное ежегодное исследование и составили девятый по счету рейтинг, в котором показано, какая доля семей, имеющих официальную зарплату одного или двух работающих, может позволить себе приобрести обычную двухкомнатную квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе.
НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ РОСТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ
Как показало исследование, в целом по России доля семей с официальными трудовыми доходами, для которых доступна ипотека (по состоянию на август 2023 года), находится на уровне 27,8%. За прошедший год доступность покупки жилья в ипотеку выросла почти во всех регионах. Согласно исследованию, в 78 регионах она выросла, а снизилась лишь в пяти субъектах РФ. В целом по стране доступность увеличилась за год на 2,6 процентного пункта.
За прошедший год у шести регионов доступность выросла более чем на пять процентных пунктов, а у других 22 регионов рост был в пределах от трех до пяти процентных пунктов. Во многом большой прирост эксперты связывают с умеренной динамикой цен на недвижимость или даже снижения цен на вторичном рынке в этих регионах, а также связан с ростом сроков кредитования и увеличением зарплат.
Как показали результаты рейтинга, наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих.
В лидирующем по доступности ипотеки регионе, Ямало-Ненецком автономном округе, согласно модельным расчетам, 65% семей могут себе позволить купить среднюю двухкомнатную квартиру в своем регионе. В Магаданской области порядка 63% семей доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих третье, четвертое и пятое места: у Чукотского автономного округа, у Ханты-Мансийского автономного округа — Югра и у Ненецкого автономного округа чуть более половины семей могут приобрести квартиру в ипотеку.
В целом эксперты приходят к выводу о том, что в этих пяти регионах доступность жилья в ипотеку находится на очень высоком уровне и отмечают, что лидерство северных регионов закономерно — высокие заплаты и большой объем жилого фонда определяют относительно невысокие цены на недвижимость.
Помимо лидеров еще четыре региона показали доступность в диапазоне 40-50%. Среди «преследователей» также в основном представлены северные и удаленные регионы. В частности, в диапазон 40-50% попали: Мурманская область, Республика Саха (Якутия), Сахалинская область и Республика Коми.
АУТСАЙДЕРЫ И «СЕРЕДНЯЧКИ»
Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находится на удовлетворительном уровне, в восьми регионах менее только 15% семей могут пробрести обычную двухкомнатную квартиру в ипотеку, свидетельствует исследование. Замыкают рейтинг Республика Дагестан, Карачаево-Черкесская Республика, Севастополь и Кабардино-Балкарская Республика.
Регионы из конца списка, которые главным образом представлены национальными республиками, характеризуются традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах уровень официальных зарплат не высок, поясняют составители рейтинга.
Что касается столиц, то ситуация здесь следующая. Санкт-Петербург в рейтинге занял место в верхней части таблицы (25-е место), таким образом, доступность жилья в ипотеку тут находится на приемлемом уровне. Москва же в текущем рейтинге занимает 50-е место, с долей 26,1% семей, для которых доступна покупка квартиру.
Таким образом, ситуация в Москве примерно соответствует среднероссийскому результату, даже несмотря на очень высокие цены на недвижимость в столице. При этом в целом за последние несколько лет ситуация в обоих крупнейших городах доказывает, что улучшение условий по ипотеке зачатую лишь приводит к опережающему росту цен на жилье, и доступность жилья не растет, поясняют эксперты.
КАК СЧИТАЛИ РЕЙТИНГ
Исследование подготовлено экспертами агентства РИА Новости по данным Центробанка, Росстата и Домклик. В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.
Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ. Предполагалось, что 70% семейного бюджета, оставшихся после вычета прожиточных минимумов на каждого члена семьи, идёт на выплату ипотеки, 30% — на прочие необязательные расходы.
Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Результирующая доля определена как средневзвешенное значение из этих девяти типов. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки брались индивидуально для каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2023 и 2022 годы.
Данные за 2022 год получены по сопоставимой методике. Донецкая Народная Республика, Запорожская область, Луганская Народная Республика, Республика Ингушетия, Херсонская область и Чеченская Республика не включены в рейтинг из-за отсутствия или недостатка релевантных данных.