Разбираемся с регистрацией ипотеки и объектов недвижимости: что это, когда лучше — до или после и другие нюансы
Государственная регистрация ипотеки возникает на основании договора об ипотеке. Разберемся, подлежит ли договор регистрации и подробно рассмотрим этот завершающий, но не последний этап всей сделки по ипотечному кредитованию.
После оформления госрегистрации заемщику остается только пойти в банк и получить все документы на кредит (листок с графиком платежей и т.п.). Такая регистрация является обязательной, ведь без нее сделка с недвижимостью была бы незаконной.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Когда появляется необходимость?
Регистрировать ипотеку нужно обязательно. Эта необходимость возникает, когда уже заключены все договора:
- договор купли-продажи с собственником объекта ипотеки;
- договор о предоставлении ипотеки заемщику;
- ДДУ (договор долевого участия) в строительстве (при покупке жилья в новостройке);
- любые другие соглашения, если они нужны.
Регистрировать ипотеку нужно уже после того, как заемщик договорился с банком о ее предоставлении. Этот этап выводит всю сделку на финишную прямую, после чего остается лишь уладить формальности.
Что это значит для заемщика и банка?
Необходимость такой регистрации обусловлена Федеральным Законом №122 и, прежде всего, госрегистрация ипотечного договора означает, что сделка пройдет на законных основаниях. Заемщику регистрация необходима для того, чтобы узаконить свои права собственности на квартиру в ближайшие сроки и суметь, в случае чего, отстоять их после выплаты кредита. Если бы регистрирующей процедуры не было, то недвижимость могли бы забрать прежние собственники или третьи лица. А так – это невозможно.
Об отказе от займа можно прочитать тут.
Закрепление права собственности на объект недвижимости
Формулировка «регистрация объекта недвижимости», содержащаяся в договоре об ипотечном кредитовании, часто вызывает вопросы у заемщиков. Это значит, что когда в ипотеку берется объект недвижимости, его можно зарегистрировать, как до регистрации самой ипотеки, так и после. Первый вариант является более предпочтительным, особенно при покупке новостроек в ипотеку.
Регистрируя здание/помещение до регистрации ипотеки, заемщик закрепляет за собой право собственности на него. Человек получает уверенность в том, что в конце строительства квартира перейдет в собственность займодателя (банка) и станет доступна для ипотечного договора. Иными словами, заемщик совместно с банком оформляет кадастровый номер на еще не достроенное жилье и тем самым запрещает застройщику проводить какие-то махинации.
Регистрация объекта недвижимости после регистрации ипотеки – это куда более рискованный вариант. Если не зарегистрировать жилье и просто ждать окончания строительства, то застройщик может разорвать ДДУ, и квартира станет недоступна для ипотечного кредитования.
Порядок действий
ФЗ №102 «Об ипотеке» предусматривает четкий порядок регистрации ипотеки. Этот порядок описан в статье 20 главы IV закона. Заемщику нужно действовать по следующему алгоритму:
- Собрать документы. Бумаг немного, поэтому особых трудностей этот этап не вызовет. Список документов будет приведен немного ниже в этой статье.
- Написать заявление. Это должно быть совместное заявление заемщика и банка, но инициировать процедуру должен сам заемщик. Подробнее о написании заявления мы также расскажем ниже.
- Подать документы в Росреестр. При этом должны присутствовать: заемщик ипотеки, представитель банка, собственник ипотечной недвижимости (или земельного участка). У собственника недвижимости должно быть письменное согласие от его супруга и/или остальных собственников, заверенное нотариусом. Присутствие всех собственников не обязательно. О том, как осуществить регистрацию договора ипотеки в Росреестре и какие необходимы документы для подачи, и о стоимости, о сроках читайте тут.
- Уплатить государственную пошлину. Ее уплачивает заемщик ипотеки.
- Дождаться завершения регистрации. Процесс может затянуться на 30 дней (календарных), но обычно всё происходит быстрее.
Куда нужно обратиться заемщику?
Сначала заемщик должен пойти в банк и написать совместное заявление. После, для того, чтобы ипотечный договор был зарегистрирован, необходимо обратиться в органы Росреестра.
Это может быть как орган по месту текущей регистрации, так и отделение по месту, где находится взятая в ипотеку квартира. В Росреестре, если не считать уплату госпошлины, все услуги оказываются бесплатно.
Для быстроты и удобства можно воспользоваться услугами МФЦ (многофункционального центра). Он берет плату за свои услуги, но оформление происходит намного проще. В МФЦ человек просто оформляет доверенность на сотрудника центра, после чего тот выполняет всё остальное (ходит по учреждениям, собирает документы, стоит в очередях).
Какие документы нужны?
Перечень необходимых документов для госрегистрации ипотеки таков:
- совместное заявление банка и заемщика (2 экземпляра);
- ипотечный договор (2 экземпляра);
- кредитный договор, обеспеченный ипотекой (также 2 экземпляра);
- паспорта всех участников процесса (заемщика, собственника, сотрудника банка);
- квитанция об оплате госпошлины (каков размер госпошлины за регистрацию ипотеки для юридического и физического лица?);
- закладная, если она есть в наличии.
Росреестр может потребовать дополнительные документы, связанные с предметом ипотеки (объектом недвижимости). По умолчанию их предоставлять не нужно – только по требованию. Чаще всего Росреестр требует согласие собственников квартиры на ее продажу, если это квартира с вторичного рынка. Иногда могут понадобиться нотариально заверенные копии, хотя обычно хватает оригиналов.
Как написать заявление?
Для написания заявления заемщик должен обратиться в банк. Заполнять документ нужно совместно с представителем банка. Заявление пишется по установленной форме (бланк есть в банке) от лица заемщика и сотрудника банковского учреждения.
Информация, которая должна обязательно содержаться в заявлении:
- ФИО каждого из участников.
- Законное основание. В бланке заявления этот текст уже есть, вписывать его вручную не нужно. Но следует проверить, чтобы он действительно был.
- Параметры объекта ипотеки. Площадь, стоимость, срок кредитования, общая сумма сделки вместе с процентами.
- Адрес и кадастровый номер объекта ипотеки.
- Дата написания и подписи каждого из участников.
Сроки и стоимость
Срок, за который регистрируется ипотечный договор – это период, в течение которого заемщик совместно с другими участниками сделки обязан подать документы для внесения регистрационной записи в Росреестр. Сроки прописаны в пункте 5 статьи 20 ФЗ №102:
- для жилой и нежилой недвижимости – 5 рабочих дней с момента заключения договора;
- для земельного участка – 15 рабочих дней;
- для коммерческой недвижимости – 30 рабочих дней.
При осуществлении процедуры необходимо уплатить госпошлину. Ее сумма установлена в пункте 28.1 статьи 333.33 НК РФ. Для физических лиц это 1000 рублей, для юридических – 4000 рублей.
Льготные условия ипотеки для военнослужащих и госслужащих снимают необходимость платить госпошлину. А вот остальным льготным категориям (например, молодым семьям) всё равно придется ее выплатить. О льготных предложениях по ипотеке можно узнать тут.
Что делать после?
Так что же делать после госрегистрации ипотеки (в том числе – после регистрации ДДУ по ипотечному кредиту)? Заемщик должен дождаться выдачи свидетельства о госрегистрации.
Ниже представлен образец свидетельства о госрегистрации ипотеки:
С этим документом на руках можно обратиться в банк и получить сам кредит.
Перед тем, как отправиться за ипотекой, заемщику следует:
- проверить уже существующие договора между ним и банком на предмет совпадения информации (адреса, паспортные данные, кадастровый номер помещения);
- сделать копии документов (лучше будет заверить их у нотариуса);
- проверить, действительны ли доверенности (если таковые есть);
- не забыть взять с собой в банк паспорт.
Иными словами, после госрегистрации ипотеки наступает финишная прямая. Заемщику предстоит последний поход в банк, в котором уже не участвует продавец недвижимости. Весь процесс будет завершен в течение 1 дня.
Государственная регистрация ипотеки – это важнейший этап, стоящий между заключением ипотечного договора и оформлением самого кредита. Без государственной регистрации получить такой заем попросту невозможно. Процедура не отличается особой сложностью, но требует времени и участия сразу всех сторон сделки.
Инициировать процедуру нужно заемщику, ведь получение ипотеки – именно в его интересах.
Полезное видео
Смотрите видео о государственной регистрации ипотеки:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Оформление квартиры в собственность по ипотеке
Решив купить жилье в ипотеку, заемщику предстоит совершить ряд действий: подыскать квартиру, договориться с продавцом или застройщиком, подать документы в банк, заключить ипотечный договор и договор купли-продажи.
После этого ему нужно пройти процедуру регистрации квартиры в собственность по ипотеке, чтобы стать полноправным ее владельцем (до момента полного погашения задолженности жилье будет находиться на обременении у банка).
Как зарегистрировать ипотечное жилье в собственность, куда обращаться, какие документы нужны?
Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? Подача заявления
Для оформления ипотечного жилья в собственность необходимо подать заявление в Росреестр, который и занимается подобными вопросами.
Если договор об ипотеке составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения (такая форма документа разрешена законом), то заявление на государственную регистрацию подают две стороны: залогодатель и залогодержатель (будущий хозяин квартиры и его кредитор).
Если договор удостоверен нотариально, то заявление на государственную регистрацию может подать залогодатель либо залогодержатель.
Какие документы нужны для оформления в собственность квартиры в ипотеке?
Для оформления в собственность ипотечной квартиры в Росреестре заявителю нужно подготовить и предоставить следующие документы:
- заявление;
- договор купли-продажи;
- ипотечный договор;
- все документы, которые фигурируют в ипотечном договоре (они есть в списке приложений);
- документы на квартиру: поэтажный план, экспликации, выписки;
- квитанция об оплате государственной пошлины (стоимость регистрации договора для физических лиц составляет 2 тысячи рублей – по состоянию на 2021 год).
Это основной список документов. Регистрирующий орган при необходимости может запросить и другие документы, если сочтет это необходимым.
В качестве дополнительных документов могут выступать такие: согласие супруга (если нужно распорядиться собственностью, которая является общим совместным имуществом), разрешение органов опеки (если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, лицу с инвалидностью).
Если с документами все в порядке, их содержание и оформление соответствует действующему законодательству, то регистратор регистрирует их, после чего бумаги удостоверяются специальной надписью на договоре и проставлением штампа.
В этом штампе содержатся сведения о номере регистрации, дате, подписи регистратора, его фамилия и инициалы. Сверху этих данных специалист проставляет печать.
С момента регистрации договора все права по ипотеке считаются возникшими.
Подводя итоги, кратко рассмотрим порядок оформления ипотечной квартиры в собственность:
- Заинтересованное лицо подает заявление и остальные документы в Росреестр.
- Специалист принимает документы, устанавливает их подлинность, проверяет чистоту сделки.
- Если с документами все в порядке, тогда регистратор создает специальную запись в реестре. Если с документами не все в порядке, тогда он отказывает заявителю в регистрации, обязательно аргументируя свой отказ. Когда все погрешности и неточности будут исправлены, заинтересованное лицо снова может подать документы на регистрацию.
- Регистратор выдает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРП.
В каких случаях регистратор может отказать в регистрации?
Получить отказ в регистрации квартиры в собственность заявитель может по таким причинам:
- нехватка необходимых документов, которые требует регистратор;
- неправильное оформление документов;
- наличие подозрения в мошенничестве со стороны заявителя;
- наличие данных у регистратора о запрете на проведение операций с конкретной недвижимостью.
Снятие обременения после государственной регистрации
Обременение на квартиру в виде залога, которое регистрируется в федеральных органах регистрационной службы при выплате ипотеки, автоматически не снимается. Для его снятия заинтересованные стороны должны пойти в регистрирующий орган и написать заявление (делается это после регистрации прав в Росреестре) о прекращении ипотеки.
С собой заявитель должен принести такие документы:
- гражданский паспорт;
- заявление о снятии обременения;
- ипотечный договор;
- справка, подтверждающая факт полного исполнения обязательств перед кредитором.
Регистрация квартиры в собственность через МФЦ
Для удобства граждан подать документы для регистрации ипотечного жилья можно не только через Росреестр, но и через МФЦ.
Подавая документы в этот орган, заявитель экономит время, поскольку ему не нужно стоять в очереди.
Правда процесс принятия решения и подготовки документов здесь затягивается, поскольку в МФЦ сотрудники только принимают документы, а затем отправляют их в Росреестр (МФЦ выполняет посреднические услуги).
Сколько дней регистрируют право собственности на квартиру по ипотеке в 2021 году?
В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены такие сроки оформления квартиры в собственность с даты подачи заявления и полного пакета документов:
- при подаче документов в Росреестр – 7 рабочих дней;
- при регистрации права собственности на квартиру в МФЦ – 9 рабочих дней;
- при регистрации прав собственности на основании судебного решения (через Росреестр) – 5 рабочих дней;
- при подаче нотариально удостоверенных документов через Росреестр – 3 рабочих дня; если через МФЦ – 5 рабочих дней.
Когда квартира в ипотеке переходит в собственность?
Если заемщик (покупатель квартиры) заключил сделку купли-продажи жилья, то он становится собственником квартиры даже при наличии непогашенной ипотеки.
Однако такое жилье будет являться залоговым, а это значит, что права владельца квартиры ограничиваются. Так, он не сможет продать, обменять такую квартиру до того момента, пока не погасить всю задолженность.
На кого оформляется ипотечная квартира в собственность?
Приобретаемая ипотечная квартира оформляется в собственность заемщика. Если он хочет переоформить жилье на кого-то из родственников, то сделать это до полного погашения займа у него не получится.
Переоформить квартиру в собственность другого человека можно будет только после того, как заемщик полностью выплатит взятый в банке заем.
Является ли собственностью банка ипотечная квартира до момента полного погашения займа?
Некоторые заемщики ошибочно полагают, что квартира, взятая в ипотеку, является собственностью банка до тех пор, пока не будет полностью погашена задолженность по кредиту.
На самом деле жилье, купленное с помощью ипотечных средств банка и оформленное в залог, сразу переход в собственность заемщика согласно договору купли-продажи, заключенного с продавцом.
Но есть одно но: в свидетельстве о праве собственности на квартиру регистратор ставит пометку о наличии обременения. Это значит, что квартира находится в залоге у банка. Эта отметка аннулируется уже после того, как заемщик полностью погасит задолженность.
А такое ошибочное мнение людей объясняется просто: если квартира находится на обременении, то заемщик не сможет продать, обменять ее или сделать перепланировку, пока полностью не рассчитается с банком.
Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре или МФЦ. Регистрация осуществляется только на то лицо, которое выступает заемщиком по ипотечному договору.
После регистрации квартиры в собственность важно снять обременение, чтобы банк не имел больше претензий к заемщику, и квартира была «чистой» – ее можно было продать, обменять и т. д.
Сама процедура регистрации жилья в Росреестр не является сложной или трудоемкой. Все, что требуется от заинтересованных сторон – подать весь необходимый и правильно оформленный пакет документов в Росреестр, а затем получить на руки готовые документы со штампами и печатями контролирующего органа.
https://svoe.guru/ipoteka/registratsiya-i.html