Источник: Мир Квартир
Источник фотографии
Обычно, когда случаются катаклизмы, все сидят по норкам с наличными долларами. Спрос на недвижимость сокращается, цены падают, застройщики скучают. Однако не в этот раз.
Деньги – кровь экономики
Сотни миллиардов рублей, выделенных на поддержку строительной отрасли, сделали свое дело. Государственная программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» успешно заработала по всей стране.
Благодаря этому строительная индустрия выдержала испытание карантином и продолжила набирать обороты. Цены на новостройки показали уверенный рост. Причем настолько резвый, что все разволновались: и продавцы, и покупатели.
Самая актуальная повестка дня у СМИ и частных блогов сегодня – надувание ипотечного пузыря в строительной отрасли. Для всех вдруг стало очевидно, что льготная программа заставила цены на недвижимость расти небывалыми темпами. Даже премьер-министр страны Михаил Мишустин обратил на это внимание и пообещал разобраться.
Но так ли это очевидно и правда ли, что ипотечный пузырь действительно надувается? Обратимся к статистике.
Как видно из диаграммы Росстата, после кризиса-2014 строительный рынок начал восстанавливаться только в 2019 году, так и не поднявшись до прежних значений. Не говоря уже про пиковые объемы строительства СССР перед перестройкой, которые достигали 126 млн квадратных метров в год.
А уже в этом году, по данным все того же Росстата, наблюдается падение объемов ввода в эксплуатацию жилья на 11,4% по сравнению с первой половиной 2019 года. И по итогам года это значение, скорее всего, не изменится.
Времена дефицита вернулись?
К имеющейся нехватке готового жилья добавился дефицит предложения из-за пандемии. Новых объектов стало еще меньше. Девелоперы достраивают и сдают ранее начатые проекты с «долевкой». Строек с оплатой через эскроу в регионах еще недостаточно, чтобы удовлетворить спрос полностью.
Поэтому когда населению, практически не имеющему сбережений на покупку жилья, дали недорогие ипотечные деньги с условием покупать только новую недвижимость, спрос на новостройки резко вырос. А быстрое увеличение спроса повлекло за собой и рост цен.
Причем вторичная недвижимость, для приобретения которой не было таких «шоколадных» условий, больше полугода в цене не росла. А во многих регионах даже дешевела. И только сейчас, с прибавкой сезонного фактора и учетом увеличивающегося разрыва в ценах с новостройками, стала потихоньку подрастать.
Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», прокомментировал ситуацию так:
«С начала года количество предложений на рынке новостроек сократилось на 18%. Наиболее ощутимый спад наступил в июне, сразу после запуска весенней программы субсидирования ставок по ипотеке.
Острого дефицита, конечно, нет, но его можно наблюдать в проектах, которые уже находятся на завершающей стадии и по которым не предполагается следующих очередей».
Причины дефицита озвучила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«Сокращение предложения может быть связано с рядом факторов:
1) с ростом активности покупателей, в том числе в связи с доступной ипотекой;
2) со снижением активности девелоперов в том или ином округе, мало новых проектов;
3) со снятием объемов недвижимости с реализации;
4) с уходом проектов с экспозиции по причине продажи всех лотов».
Все ждут падения спроса
Получается, что если что-то и надувается на строительном рынке, то это растет ценовой пузырь, а не жилищный. Девелоперы пока не успевают за спросом покупателей. Дефицит качественного жилья по приемлемым ценам только увеличивается. И если из-за второй волны пандемии случится локдаун, то ситуация только усугубится.
Разумеется, рост цен на недвижимость напрямую зависит от того, как долго будет действовать доступ населения к дешевой ипотеке. Пока льготная программа продлена до июля 2021 года. Но что-то подсказывает, что это продление повторится. И, возможно, не один раз.
Или, может быть, будет разработана и предложена новая льготная программа с еще более выгодными условиями. Потому что спрос со временем будет неизбежно падать. С одной стороны – будет сокращаться дефицит жилья, с другой – количество платежеспособного населения. Которого и сейчас-то кот наплакал.
Застройщики уже готовы к такому развитию ситуации. Директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев комментирует:
«Сейчас мы ожидаем снижения уровня покупательской активности на 22-27%. Это связано с окончанием «волны отложенного спроса», а также пролонгацией государственной программы субсидирования ипотеки. У клиентов, которые планировали покупку, появилось дополнительное время подготовиться к сделке, обдумать все нюансы. Таким образом, сокращение предложения будет отчасти нивелировано и падением спроса».