Продавать/покупать ли жильё в кризис?
Что происходит с рынком жилья в кризис и почему не стоит отказываться от планов по продаже или приобретению недвижимости — рассказываем вместе с экспертами.
Что было с долларом: краткая история девальваций
За последние 20 лет рынок недвижимости Казахстана пережил несколько кризисов, в том числе связанных с обвалом сырьевых рынков, последующими девальвациями и изменением курсовой политики.
Первая официальная девальвация случилась в 1999 году. Ей предшествовали обвал цен на нефть и финансовые кризисы 1997-1998 годов. Тогда с 85 тенге за доллар курс взлетел до 150–160, потом тенге укрепился до 130–140.
Следующие девальвации произошли в 2009 и 2014 годах. В 2015-м регулятор сменил курсовую политику и отпустил тенге в свободное плавание. И нацвалюта моментально уплыла до шокировавших 258 за доллар, а к концу года до 323. Сейчас, по состоянию на 2 апреля, официальный курс Нацбанка составил 448.5 тенге за доллар.
За 20 лет нацвалюта обесценилась по отношению к доллару почти на 428 %. Всё это время рынок жилья был вынужден приспосабливаться к таким условиям и развивался несмотря ни на что. Более того, на недвижимость в РК возложена почётная роль стабильного инструмента сохранения средств.
По этой причине не стоит откладывать продажу/покупку жилья тем, кто:
- нуждается в улучшении жилищных условий;
- нашёл потенциального продавца/покупателя;
- хочет продать инвестиционную/неиспользуемую недвижимость;
- получил одобрение на ипотеку в банке.
Пять причин, почему стоит продолжать подавать объявления:
- В связи с карантином у населения появилось больше времени на мониторинг рынка и просмотр объявлений. Об этом свидетельствует возросший трафик на krisha.kz.
- Многие делали накопления в долларах и сейчас после роста курса получили возможность реализовать свои потребности и приобрести жильё.
- В среднем срок с момента подачи объявления до момента продажи объекта (срок экспозиции) занимает по разным оценкам от трёх до шести месяцев. Соответственно, даже если карантин затянется на два-три месяца, к его завершению будет покупатель.
- У вас есть возможность в течение нескольких месяцев изучить рынок, информацию о безопасности сделок и тонкостях оформления, чтобы не столкнуться с мошенниками.
- После снятия карантина или его смягчения жители области могут задуматься о необходимости перебраться в город, где сосредоточено больше рабочих мест, в связи с чем появится спрос на доступное жильё, которое прежде считалось неликвидным.
Подавая объявления о продаже жилья в период карантина, постарайтесь предоставить больше фото и сведений, а также заблаговременно запишите несколько видеороликов об объекте на случай, если потенциальный покупатель запросит дополнительную информацию. По нашим данным, правильно оформленное объявление с наличием изображений повышает количество просмотров и звонков в пять раз. Это хороший способ сэкономить на платных услугах. Не забывайте также изучать рынок и цены предложений, определяя стоимость своей недвижимости. Следите за средними показателями «Индекса «Крыши» и нашими аналитическими материалами. Это поможет получить наиболее полное представление о ситуации. О том, как быстро продать жильё, читайте здесь.
Что говорят эксперты
Нина Лукьяненко, директор АН DIXI: 
— Нельзя сказать, что происходящие события не повлияли на рынок недвижимости. Шок у продавцов и покупателей вызван как изменением курса доллара, так и введением мер против распространения вируса в стране. Впрочем, это не означает, что сделок с недвижимостью не будет вовсе. Вспомним 2017 год, когда очередной виток девальвации показал, что очень многие покупатели, хранившие свои накопления в долларах, получили возможность приобрести квартиры в новостройках по старым ценам. В эти дни в отделах продаж отмечалось рекордное количество сделок.
Сегодня так же — всем тем продавцам и покупателям, которые уже нашли друг друга, не стоит откладывать сделки. Практика показывает, что большая их часть связана в первую очередь с решением жизненно важных задач. Есть продавцы, которых поджимает ситуация. В этом случае у покупателей с деньгами есть возможность приобрести объекты по очень выгодным ценам. Главное — следить за происходящим на рынке.
Сейчас активизировался сегмент крупных объектов и действующего бизнеса. При условии выставления объекта недвижимости по адекватной цене срок поиска покупателя составляет полтора-два месяца.
Пока никто не знает, как будут развиваться события, связанные с распространением коронавируса в мире. Беспокоит и рост курса доллара, а также полный подрыв экономики в мире. Все мы достаточно длительное время будем находиться в неопределённости. Последствия этих событий отразятся на рынке в форме поиска равновесной цены между продавцом и покупателем. Однако стоит выставлять свои объекты, вести переговоры с покупателями. Только так получится реализовать тот отложенный спрос, который накопится в ближайшие месяцы. Чтобы обезопасить себя от рисков, важно внимательно изучать тенденции рынка, адекватно их оценивать и взвешенно принимать решения.
Что касается валюты сделок, то в связи с дедолларизацией всё меньшее количество людей привязывает цены к доллару. В большей части сделок стороны договариваются о суммах в тенге, и далее продавец уже принимает решение, в какую валюту ему перевести деньги. При этом львиная доля средств вкладывается в новые сделки.
Елена Грива, директор АН Grand Estate Company, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при ЕОЭС:
— На примере нашего агентства в начале марта мы наблюдали увеличение числа сделок. Покупатели активизировались. Спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса, а также офисы небольших площадей. Люди стараются вложить свои деньги, полученные либо от продажи другого объекта, либо в ипотеку через банк.
Сегодня все понимают, что первичка будет дорожать из-за обесценивания тенге. Также поднимут цены и некоторые владельцы вторички. В отношении валюты сделок и курса, то это предмет договорных отношений сторон, но договоры заключаются всегда в тенге, согласно законодательству РК. Чаще всего стороны опираются на среднеарифметический показатель курса. Заметила, что в кризис люди становятся лояльнее и охотнее идут на уступки.
Срок экспозиции объекта, от дня выставления на продажу до совершения сделки, зависит от вида недвижимости, eё характеристик, месторасположения, класса и цены. Последняя оказывает влияние на 90 %. Если цена ликвидная, то в стабильное время срок экспозиции элитного жилья составляет до шести месяцев, эконом- и бизнес-класс — один-два месяца, коммерческой недвижимости (если объект большой) — до восьми месяцев-года.
Продавцы при определении цены должны учитывать не только фактор падения тенге, но и ситуацию в мировой экономике в целом. Сейчас многие повышают цены из-за исторически сложившейся привязки к курсу. Однако тем самым они отпугивают потенциальных покупателей. А они есть. После окончания карантина в краткосрочной перспективе будет хорошая возможность реализовать объекты. Важно понимать, что в будущем на рынке последует затишье, и продавцы вынуждены будут снижать цены гораздо ниже, чем могут продать сейчас.
Покупателям в условиях разворачивающегося экономического кризиса на первичном рынке нужно тщательно выбирать застройщика и отдавать предпочтение жилым комплексам с высокой степенью готовности. Вторичный рынок является более безопасным в период кризиса. Есть возможность хорошего торга, в жильё можно въехать в запланированное время.
Для сохранения средств рекомендую инвестировать в понятные и хорошо известные для человека направления. Это могут быть акции, золото, недвижимость. Однако если человек не обладает достаточными финансовыми познаниями, то советую выбирать недвижимость как наиболее стабильный вариант. В то же время важно не поддаваться панике и не принимать необдуманных решений.
Анна Шацкая, директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности VP», аналитик рынка недвижимости, оценщик:
— По поводу заключения сделок в период кризиса, то всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Придётся или стоит отложить сделку, во-первых, тем, кто планировал переезд на ПМЖ в другие страны. Здесь комментарии излишни. Во-вторых, это те, кто собирался купить жильё, но продавец значительно поднял цену на разницу в курсе до 20–30 %. В таких случаях имеет смысл подождать и поискать другие варианты, особенно если сбережения в тенге. Данное повышение необоснованно, ведь на фоне роста доллара выросли ставки по ипотеке, инфляция, безработица, при этом реальные тенговые доходы упали, народ стал беднее. В-третьих, это те, кто планировал покупку с целью инвестиции.
В то же время не стоит откладывать продажу/покупку жилья тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, когда уже есть вариант, который нравится, есть договорённость с продавцом и цена, которую вы готовы заплатить. Также стоит реализовать сделку тем, кто принял решение продать инвестиционную/неиспользуемую недвижимость. Продавцам инвестиционных/неиспользуемых квартир сейчас нет смысла удерживаться от продажи, т. к. доходность недвижимости снизилась ниже доходности депозитов. Новая ставка по депозитам после увеличения базовой составляет 12-13 %, в то время как доходность от аренды — лишь 7.2-7.5 %.
Средний срок экспозиции квартиры составляет один-два месяца, по квартирам бизнес- и элиткласса — два месяца. В нынешней ситуации срок экспозиции может увеличиться до трёх месяцев, если продавец решил повысить цену.
Как известно, основной фактор ускорения сделки — это равновесная цена. Продавцам я не рекомендую ориентироваться на курс доллара и повышать цены, т. к. 98 % покупателей — это граждане, получающие зарплату в тенге. Из-за повышения цен сделки только затянутся. Если же у вас есть покупатель, готовый заплатить цену, обеспечивающую доходность 7.2-7.5 % годовых, — продавайте. Доходность можно посчитать так: например, вы сдаёте квартиру за 100 тыс. тг в месяц. С учётом возможного простоя в месяц в год она должна принести вам 1.1 млн. Эту цифру мы делим на 7.2-7. 5 % и получаем диапазон цены 14.7-15.3 млн тенге.
В нынешней ситуации примерно 20–30 % продавцов пытаются поднять цены, остальные продавцы оставили прежние. Для сохранения средств я рекомендую хранить сбережения в долларах. В случае усугубления ситуации с распространением вируса в нашей стране и дальнейшего снижения цен на нефть возможно и дальнейшее обесценивание тенге. Мой прогноз по курсу в ближайшие два-три месяца — 500 тенге за доллар. В случае усугубления ситуации с распространением вируса в нашей стране и дальнейшего снижения цен на нефть возможно и дальнейшее обесценивание тенге.
Какие плюсы и минусы существуют при покупке жилья в условиях кризиса на первичном и вторичном рынках. Плюс в том, что кризис даёт возможность спокойного выбора вариантов при альтернативных сделках без страха того, что цены вырастут. Минусы в том, что пересчёт цен продавцами по курсу доллара усложняет продажи, сокращает количество покупателей. Кроме этого, в кризис увеличивается количество продавцов на вторичном рынке, вынужденных отказаться от продажи. В основном это те, кто планировал переезд.
Продавцам я не советую пересчитывать цены в долларах, а продавать по прежним ценам, ориентируясь на покупателя. Ещё раз повторю, богаче народ не стал, тысячи людей остались без работы или работают неполный день, выросли цены и ставки по ипотеке. Ещё один веский аргумент — вклады ЖССБК, которые обеспечивают 60 % всех ипотечных сделок на рынке жилья, тенговые. При этом не все, кто не является вкладчиком ЖССБ, успели перевести сбережения в доллары и заработать на этом.
Мы продолжим следить за ситуацией и информировать вас. Желаем удачных сделок!
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
«Клерк» Рубрика Инвестиции
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.
https://m.krisha.kz/content/articles/2020/prodavat-pokupat-li-zhilyo-v-krizis
https://www.klerk.ru/buh/articles/497145/