На рынке жилья в прошлом году зафиксирован самый сильный рост цен за несколько лет, и пока они продолжают повышаться. Но эксперты уверены, что скоро подорожание пойдет на убыль. Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения и что делать с недвижимостью сейчас – в материале «Профиля».

Что происходит на рынке

В прошлом году цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента, подсчитали в аналитическом центре IRN. В Московской области рост достиг 23%.

Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации того же IRN, в столице «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.

В первом квартале 2021-го тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу, говорится в исследовании «Авито Недвижимости».

По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. «Доступность жилья в России сократилась, – констатирует он. – Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года». Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату. До пандемии эта цифра доходила до 82%, отмечает аналитик.

Почему растут цены

Для повышения цен на рынке сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.

С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию. Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов, говорит Емельянов. В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.

Вдобавок на рынок жилья ощутимо повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%. «Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит. Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы. Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Играет роль и геополитические факторы, повышающие уровень неопределенности. «В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства», – признает владелец компании.

Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.

Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Рынок стал объектом масштабных спекуляций, что привело к ажиотажу и перегреву», – подчеркивает Белоус.

Когда цены пойдут вниз

Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.

Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.

Валерий Емельянов из «Фридом Финанс» ожидает, что до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.

По мнению экспертов, после сворачивания льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.

«Кто-то будет фиксировать прибыль, давая скидку против застройщиков. А кому-то придется продавать, чтобы закрыть ипотеку. Собственно, то же самое происходило в 2017–2018 годах, в период охлаждения рынка, – вспоминает Емельянов. – Следующий аналогичный цикл придется на 2022–2023 годы». Аналитик ожидает, что в этот период цены вернутся к значениям, которые были до наступления ажиотажа. То есть упадут примерно на 15–20%.

Что делать продавцам и покупателям

Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.

В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.

Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.

Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.

Экономический кризис 2020 год: стоит ли покупать недвижимость?

Резкий скачок курса рубля к доллару, снижение стоимости нефти на фоне непростой ситуации с короновирусом и самоизоляцией неизбежно привели к кризису на рынке недвижимости. Произошло заметное сокращение спроса на жилье, снизилось количество сделок по купле-продаже квартир, аренде офисов и помещений в торговых центрах. Собственники начали снимать с продажи квартиры по нескольким причинам: одни считают, что потенциальные покупатели из-за короновируса не могут выходить из дома, другие решили приостановить продажу и понаблюдать за ситуацией, третьи – боятся аферистов. Потенциальные покупатели также в растерянности и ищут ответы на свои вопросы: «Куда вложить деньги, чтобы они в дальнейшем не обесценились? Стоит ли покупать квартиру в кризис? Или лучше подождать, пока ситуация на рынке не нормализуется?». Поговорим обо всех плюсах и минусах купли-продажи недвижимости в 2020 году.

Выгодно ли покупать?

Многие эксперты утверждают, что сейчас выгоднее вкладывать средства в покупку квартир, чем размещать деньги на банковских счетах даже под хорошие проценты. И этому способствует два существенных фактора:

1. Экономический кризис. Именно в такие сложные для экономики моменты на рынке недвижимости часто появляются хорошие предложения как среди новостроек, так и среди объектов вторичного фонда.
2. Налог для физических лиц, которым будут облагаться банковские депозиты и вклады на сумму от миллиона рублей. Причем, речь идет о суммарном миллионе, размещенном в нескольких банках. Закон уже принят и вступает в силу с 2021 года.

Поэтому покупка квартиры сейчас – хорошее вложение средств, если придерживаться долгосрочной стратегии и не продавать объект сразу же после окончания кризиса.

Главное – это еще до момента покупки недвижимости в условиях кризиса определиться с тем, для чего приобретается жилой или коммерческий объект. Если для аренды или перепродажи, значит нужно попытаться найти ликвидный вариант, оценив его по таким факторам, как степень развитости инфраструктуры, стоимость, состояние, транспортная доступность. Для сдачи в аренду лучше покупать небольшое по площади жилье, которое находится в центре города, рядом с учебными заведениями и крупными транспортными развязками.

Оптимальный способ купить квартиру в кризис во время самоизоляции и карантина – обратиться за помощью к опытным риэлторам агентства «Эдвайзер», которые оперативно выполнят поставленную перед ними задачу: найдут объект, свяжутся с вами удаленно, обговорят все вопросы. Вам нужно будет лишь предоставить необходимые документы и вселиться в выбранную квартиру или дом.

Выгодна ли продажа недвижимости в кризис?

Какие бы негативные прогнозы на 2020 год не давали эксперты, сейчас наблюдается временный всплеск спроса на недвижимость, связанный с тем, что многие россияне в условиях нестабильности пытаются сделать надежную инвестицию. В дальнейшем, из-за пандемии и самоизоляции спрос будет снижаться до конца года из-за стремительно падающих доходов населения.

Даже при улучшении экономического состояния страны и повышения стоимости нефти продажа недвижимости в 2020 году будет реализовываться лишь на 50%. Наиболее подвержены риску объекты «вторичного» фонда – такие квартиры будет очень сложно продать быстро и с максимальной выгодой. Поэтому, если решили избавиться от недвижимости, момент настал, пока население сохраняет покупательскую способность и можно продать квартиру по хорошей цене.

Важно при этом установить реальную стоимость недвижимости, а не пытаться привязать ее к выросшему курсу доллара. Покупателей не интересуют объекты с завышенной ценой, они наоборот, ждут скидок в условиях кризиса. Лучше не упускать подходящий момент для продажи, ведь после скачка спроса на квартиры активность потенциальных покупателей неизбежно снизится.

Обратитесь к АН «Эдвайзер» , в условиях пандемии наши специалисты продолжают заключать сделки, работая с клиентами как удалено, так и лично. Конечно, с соблюдением всех требований безопасности: встреча проходит в средствах индивидуальной защиты, а при подписании документов соблюдается безопасное расстояние между всеми участниками сделки.

Стоит ли в кризис оформлять ипотеку?

Как показали кризисы 2008 и 2014 годов, рынок недвижимости всегда медленно реагирует на экономические изменения в мире. Стоимость жилья не может меняться так быстро, как падает рубль или фондовые рынки, тем более что цена квадратных метров напрямую не зависит от курса рубля и нефти.

Если решили брать ипотеку, лучше это сделать сейчас, ведь 24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства с условиями новой программы, по которой можно взять ипотеку под 6,5% годовых!

Предложение действует ограниченный период — до 1 ноября 2020 года. Ипотека выдается абсолютно всем гражданам РФ на покупку строящейся или уже готовой квартиры в новостройке. Первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма — 3 млн или 8 млн рублей в зависимости от региона.

В дальнейшем, воспользоваться ипотекой будет не так просто по нескольким причинам:

1. Вырастут процентные ставки. Банки будут включать в стоимость ипотечного кредита риски, связанные с потерей работы или снижением дохода потенциального заемщика.
2. Банки будут тщательнее выбирать тех, кого готовы кредитовать, и отдавать предпочтение заемщикам с хорошей кредитной историей, которые работают в бюджетных организациях или государственных структурах.

В любом случае, прежде чем оформить ипотечный кредит, стоит оценить свои финансовые возможности. Следует внимательно выбрать застройщика, проект и стадию готовности объекта. И, несмотря на призывнее заголовки о существенных скидках, не спешить брать ипотеку на приобретение недвижимости в кризис, не проконсультировавшись с хорошим специалистом в области недвижимости.

АН «Эдвайзер» – полное сопровождение сделок по покупке/продаже недвижимости

Сегодня мы наблюдаем волнение среди клиентов: как продавцов, так и покупателей недвижимости. Многие из них задаются вопросом: «Стоит ли покупать квартиру в новостройке или на «вторичке» сейчас или подождать, когда ситуация в экономике стабилизируется?».

Спешим успокоить, что, несмотря на падение рубля, самоизоляцию и экономический кризис, сделки по купле-продаже недвижимости продолжают совершаться, но теперь в дистанционном режиме. Ведь для многих людей решение квартирного вопроса – это не только выгодная инвестиция, но и выход из сложной личной ситуации.

Представители «Эдвайзер» готовы помочь купить квартиру в кризис всем желающим, находящимся в условиях ограниченного передвижения, предложив максимально выгодные варианты.

https://profile.ru/economy/prodat-nelzya-kupit-chto-budet-s-cenami-na-zhile-v-blizhajshie-dva-goda-852725/
https://edvaizer.ru/blog/vliyanie-krizisa-na-rynok-nedvizhimosti/