ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Текст научной статьи по специальности « Право»

CC BY

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Тихонова Ирина Юрьевна

В статье рассматриваются правовые проблемы регулирования ипотеки . Отдельное внимание уделяется вопросу обращения взыскания на единственные для проживания граждан-должников жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки , а также порядку обращения взыскания на это жилье по договору. Подняты некоторые вопросы реализации заложенного имущества .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Тихонова Ирина Юрьевна

PROBLEMATIC ASPECTS OF LEGAL REGULATION OF MORTGAGE IN THE RUSSIAN FEDERATION

The article deals with legal problems of mortgage regulation. Special attention is paid to the issue of foreclosure on the only residential premises that are the subject of a mortgage for the residence of debtors, as well as the procedure for foreclosing on this housing under the contract. Some issues related to the sale of mortgaged property were raised.

Текст научной работы на тему «ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Тихонова Ирина Юрьевна Саратовская государственная юридическая академия Институт магистратуры и аспирантуры

Россия, Саратов irina.tixonova515@yandex.ru Irina Tikhonova Saratov State Law Academy Institute of master’s and postgraduate studies

ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Аннотация: в статье рассматриваются правовые проблемы регулирования ипотеки. Отдельное внимание уделяется вопросу обращения взыскания на единственные для проживания граждан-должников жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки, а также порядку обращения взыскания на это жилье по договору. Подняты некоторые вопросы реализации заложенного имущества.

Ключевые слова: ипотека, недвижимое имущество, залогодатель, залогодержатель, обращение взыскания, реализация заложенного имущества.

PROBLEMATIC ASPECTS OF LEGAL REGULATION OF MORTGAGE IN

THE RUSSIAN FEDERATION

Annotation: the article deals with legal problems of mortgage regulation. Special attention is paid to the issue of foreclosure on the only residential premises that are the subject of a mortgage for the residence of debtors, as well as the procedure for foreclosing on this housing under the contract. Some issues related to the sale of mortgaged property were raised.

Key words: mortgage, real estate, mortgagor, mortgagee, foreclosure, sale of mortgaged property.

В настоящее время ипотека является одним из наиболее распространенных способов решения проблемы обеспеченности населения жильем. В юридическом смысле ипотека — способ обеспечения денежных обязательств, выражающийся в том, что отведенное для целей залога недвижимое имущество в случае неплатежеспособности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора [1, с. 89].

Правовой институт ипотеки имеет длительную историю развития. Сам термин «ипотека» был известен ещё римскому праву. В нашей стране на законодательном уровне понятие «ипотека» стало регулироваться только в 1998 году нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон «Об ипотеке») [2]. Ипотечное кредитование на данный момент имеет правовое регулирование, которое осуществляется посредством норм Гражданского кодекса РФ, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства. Она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором. В части 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» дается легальное определение данного договора. Исходя из толкования этой сделки, можно сделать вывод, что для договора ипотеки характерны следующие признаки [3, с. 39]:

1. Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество;

2. Залогодержатель одновременно является кредитором;

3. Обязательство, обеспеченное ипотекой должно подразумевать наличие денежных требований;

4. Залогодатель и должник могут быть как одним лицом, так и разными лицами.

Изучение проблем правового регулирования ипотеки является довольно актуальным, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Наиболее встречающимися причинами возникновения судебных споров являются ненадлежащее исполнение должником кредитного договора, обеспеченного ипотекой и споры по взысканию жилья.

Так, на практике нередко возникают сложности в случае обращения взыскания на единственное пригодное для проживания должника и совместно проживающих с ним членов его семьи жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. В соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ не допускается обращение взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания помещение [4]. Однако данное ограничение не распространяется на имущество, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Исходя из толкования п. 1 ст. 78, а также п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 Закона «Об ипотеке» возможно обращение взыскания на заложенную квартиру как в случае, когда такая квартира была заложена по договору об ипотеке, так и по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение такой квартиры. Таким образом, наличие у гражданина жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Данный вывод нашел свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4 [5].

Стоить отметить, что до 2012 г. повсеместно действовал иной подход, при котором обращение взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита. Такой подход основывался на буквальном толковании п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке», который сводился к целевому назначению займа.

После обращения взыскания на заложенное жилое помещение возникает следующая проблема — выселения лиц, проживающих в таком помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. На период продажи жилого помещения с публичных торгов гражданам должно предоставляться для временного проживания жилое помещение в доме маневренного фонда [6]. Такая гарантия закреплена в ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Само требование о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не к банку, а к публично-правовому образованию в лице администрации. Но если обратиться к судебной практике, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир без предоставления какого-либо жилого помещения для временного проживания граждан. Это объясняется либо отсутствием достаточного количества жилых помещений маневренного фонда, либо невозможностью подобрать помещение подходящего размера [7] либо иными причинами.

Можно привести и другой пример, когда суды признавали за должниками его право на проживание в помещениях маневренного фонда.

Например, Центральный районный суд г. Волгограда в 2016 году удовлетворил требования должника к администрации о признании права на помещения маневренного фонда [8]. Это был первый в России прецедент признания за ипотечными заемщиками права на вселение в жилое помещение маневренного фонда.

Следует отметить, что отдельные нормы российского законодательства, которые непосредственно выступают средством правового регулирования ипотечного кредитования, не являются совершенными. Необходимо дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке [9, с. 809], предусматривающее возможность предоставления жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах мер социальной поддержки и для установление баланса интересов должника и кредитора. А формирование маневренного жилищного фонда как на региональном, так и на муниципальном уровне позволит должнику и членам его семьи реализовать конституционное

право на жилище в случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки [10, с. 47].

Важным аспектом правового регулирования является порядок обращения взыскания на предмет залога. Основанием прекращения права пользования залогодателем жилым помещением является обращение залогодержателем взыскания на такое имущество и его реализация [11, с. 143]. Прекращение права пользования заложенным имуществом допускается только в случае реализации такого имущества посредством продажи с публичных торгов. А значит, право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть только после проведения публичных торгов.

На практике часто встречаются примеры нарушения порядка обращения взыскания на предмет залога. В частности, Краснодарским краевым судом после отмены решения суда первой инстанции был удовлетворен иск гражданина, который обратился в суд с требованием об обращении взыскания на квартиру в счет долга. Он полагал, что эта квартира выступала обеспечением исполнения обязательств. Суд иск удовлетворил и постановил передать квартиру взыскателю, а также признать за ним право собственности на нее. Верховный суд, рассматривая данное дело, в своём определении обратил внимание на следующее: «Залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется» [12].

При реализации заложенного имущества путём его продажи с публичных торгов или посредством аукциона в большинстве случаев предмет залог реализуется по цене, которая ниже рыночной и средств для погашения основной задолженности в полном объеме не хватает [13, с. 72]. Система реализации заложенного имущества, предусмотренная действующим законодательством, не всегда прозрачна, носит длительный характер и предполагает рост долга залогодателя.

В настоящее время в Госдуму внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

направленный на укрепление гарантий и прав должника. В нем предусматривается право залогодателя — физического лица — самостоятельно осуществлять реализацию заложенного имущества в случае его добровольного или вынужденного отказа от обязательства. Это позволит залогодателю более эффективно распоряжаться заложенным имуществом и продавать его по максимально выгодной цене. Данная правовая конструкция выступает своеобразной альтернативой обращению взыскания на заложенное имущество путем продажи его с публичных торгов. Подобные изменения позволят снизить количество судебных споров по поводу обращения взыскания на заложенное имущество.

Полагаем, что такой способ реализации заложенного имущества заслуживает дальнейшей разработки и рассмотрения в законодательном органе, так как существующий в настоящее время механизм фактически полностью лишает гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и погашения задолженности по долгу.

Таким образом, необходимо дальнейшее совершенствование правового регулирования института ипотеки, а именно: системы и способов реализации заложенного имущества, порядка обращения взыскания и его последствий.

1. Родименкина В.В. Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки // Ленинградский юридический журнал. 2017. №2 4 (50). С. 88-98.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29.

3. Текутова Д.С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. 2019. №8-2 (62). С. 37-40.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

5. Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 20.06.2020).

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №2 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

7. Постановление арбитражного суда Московского округа от 16.04.2015 № Ф05-3777/2015 по делу № А41-48862/12 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 20.06.2020).

8. Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 16.06.2016 года № 2-6303/16 по делу № 2-6303/2016 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 20.06.2020).

9. Перова М.С. Организационно-правовые основы исполнительного производства в сфере обращения взыскания на заложенное имущество должников: российский и зарубежный опыт // Практика исполнительного производства. 2015. № 6. С. 43-48.

10. Казаченок О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2016. № 2 (31).С. 140-145.

11. Родименкина В.В. Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки // Ленинградский юридический журнал. 2017. №2 4 (50). С. 88-98.

12. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 № 18-КГ17-216 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 20.06.2020).

13. Яцино, В. В. Обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация // Молодой ученый. 2018. № 35 (221). С. 70-73.

https://cyberleninka.ru/article/n/problemnye-aspekty-pravovogo-regulirovaniya-ipoteki-v-rossiyskoy-federatsii