Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2021 году
Кризис — это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.
Минус: падение потока
Плюс: стоимость объекта снижается
Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета. Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения. Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов — разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.). Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает.
Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен. У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта. Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.
Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов
Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.
Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для увеличения прибыли
Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.
Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.
Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени — это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом — управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения. Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий — их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости. По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии — её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора. ЧОД — это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.
Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно. При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать — это полностью рыночные активы. С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта — не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет. Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проголосовали за продление срока действия фондов на 15 лет.
Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта
Плюс: селекция арендаторов на старте
Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.
Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.
Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.
Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2021 году
Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности — инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели. Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля — в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля. С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны — они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам. В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.
Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация — это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость. Использование принципа «один фонд — один объект» отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) — очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени. Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов. Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.
«Развитие событий напоминает “боксерскую двойку”». Как изменится рынок офисной недвижимости после пандемии
Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения повлияли на весь бизнес — в том числе и на владельцев коммерческой недвижимости. Арендаторы просят скидки и каникулы, и это сказывается на доходах арендодателей.
Rusbase опросил компании, которые сдают офисы в аренду, и узнал, что происходит с рынком, что делать владельцам, как изменятся рабочие пространства после отмены самоизоляции и стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость.
Что происходит на рынке офисной недвижимости
Андрей Брауде, директор УК RED
Интенсивное развитие событий напоминает профессиональную «боксерскую двойку» — с одной стороны обвал рубля, с другой — пандемия. Арендный бизнес тоже пострадал — отреагировать и уйти с линии атаки неожиданных ударов мы тоже не смогли.
Конечно, мы прогнозировали и ожидали кризисные явления в 2020 году — к этому были предпосылки. Но то, с чем мы столкнулись, ухудшает наш прогноз в три раза. Если экономика пробудет до июня-июля в условиях пандемии, падение показателей эффективности (рентная доходность, рентабельность инвестиций, заполняемость объекта арендаторами) составит 30-50% в этом году. Далее — рецессия 1-2 года и затяжное восстановление.
Все мы знаем, что многие арендаторы получили право на отсрочку или уменьшение размера платы, если во время введенных ограничений использовать объекты было невозможно. Это приводит к снижению дохода собственника и вообще ставит под угрозу арендный бизнес.
Наша управляющая компания, как представитель собственников объектов коммерческой недвижимости, воспринимается арендаторами как наименее пострадавшая сторона. Но, для понимания, объекты коммерческой недвижимости, как правило, закредитованы на срок порядка 10-15 лет. Поэтому мы не можем просто дать всем арендные каникулы, ведь тем самым мы рискуем потерять активы, которые окажутся в непрофильном портфеле банка.
Отраслей, которые не пострадают от пандемии, нет. Даже те отрасли, которые испытывают серьезный рост, уже через 1-2 месяца будут резко падать. Мы прогнозируем снижение доходов от аренды коммерческой недвижимости на 30-50%, что будет в значительной степени зависеть от продолжительности введенных ограничений.
Поэтому мы также участвуем в коллективном обращении о господдержке и ждем от правительства адекватных антикризисных мер и руки помощи для арендного бизнеса.
Премия молодых предпринимателей Young Awards 2021. Подать заявку.
Как изменятся офисы после самоизоляции
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса и в зависимости от обстоятельств.
Некоторые работодатели поймут, что часть сотрудников может работать удаленно и это не сказывается на эффективности работы, а значит — более выгодно в финансовом отношении. В итоге в офисах могут остаться только те работники, чья работа требует постоянного присутствия в офисе.
Инвесторы, вкладывающие раньше средства в строительство офисной недвижимости, будут больше заинтересованы в возведении тех объектов, которые строятся под конкретный пул арендаторов, а значит — могут гарантировать стабильный доход. Строительство офисов станет более адресным.
Можно ожидать, что изменится структура спроса: кризис сильно повлиял на малый и средний бизнес, поэтому в дальнейшем формулировать новый спрос на рынке будут только те компании, которые смогли преодолеть период турбулентности.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
В первую очередь, это будет зависеть от того, как долго продлится период самоизоляции. Пока планируется, что он закончится 11 мая. Однако, учитывая динамику заболеваемости, я думаю, что она будет продлена в лучшем случае до конца мая.
Если ограничения будут сняты в мае−июне, то каких-то фундаментальных изменений произойти не должно. Большинство сотрудников вернутся в офисы — по моим оценкам, перейти к полностью дистанционному режиму работы согласятся не более 5% столичных компаний. Однако от 20 до 40% компаний в Москве захотят внедрить частичную удаленку и оптимизировать затраты на аренду офисов. Все это приведет к росту вакантности офисных площадей до 12−15%.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
На мой взгляд, не стоит ждать массового перехода на удаленку, потому что не все могут поддерживать бизнес в таком режиме. Будут популярны коворкинги, так как они дешевле. Полное восстановление рынка офисной недвижимости, по моим оценкам, может занять год. Думаю, после окончания самоизоляции возможна децентрализация рынка офисной недвижимости — компании станут переезжать подальше от центра туда, где дешевле. Также я жду миграции арендаторов из офисных центров класса A в проекты класса B/B−, опять же с целью экономии.
Что делать арендодателям
Андрей Брауде, директор УК RED
Любой кризис — это проверка на прочность. Чтобы не лишиться доходов, собственнику коммерческих помещений необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, постоянно контактировать и находить компромиссы с арендаторами, анализировать конкурентное окружение объекта и состояние рынка в целом, и, конечно, контролировать затраты и дебиторскую задолженность.
Безусловно, сегодня арендодатель может попытаться сдать свой объект компаниям, которые находятся на пике потребительского спроса, — например, всем, кто связан с фармацевтикой. Не спорим — актуально и денежно в период вируса. Но после окончания пандемии, отрасли, растущие сейчас, испытают резкое падение, и снова нужно будет искать выход из ситуации.
В целом, рынок становится более конкурентным и требует не просто «квадратных метров», а создания сервиса для арендатора. Здесь нужно тщательно взвесить все «за и против», перейти от принятия сиюминутных решений к стратегическому подходу.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Рост спроса на гибкие пространства сделает выгодным переоборудование помещений под офисные кластеры или коворкинги, которые даже до кризиса были супер-популярны — заполняемость была высокой и может увеличиться после выхода из режима самоизоляции.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен. Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее.
Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности. Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет. Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.
В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса. Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.
На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.
Фото на обложке: Vladimir Kudinov/Unsplash
https://www.finam.ru/education/likbez/prevrashaem-minusy-v-plyusy-chto-uchityvat-pri-investiciyax-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-2021-godu-20201223-12260/
https://rb.ru/story/office-property/