Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2020 году

Юридические аспекты оформления предварительного договора, что нужно учесть, составляя документ. Заключение сделки с авансом или задатком, как прописать все условия, чтобы они имели юридическую силу. Покупка квартиры по ипотеке, какие условия указать по тексту документа.

Поиск недвижимости, удовлетворяющей определенным критериям, отнимает много времени. Иногда когда квартира уже найдена, но не всегда представляется возможным осуществить покупку – у покупателя и продавца могут иметь место различные обстоятельства (ипотечное кредитование, отсутствие документов). Составление предварительного договора купли продажи позволит оформить сделку официально и гарантирует, что она будет иметь юридическую силу.

Что это за документ и зачем он необходим

ПДКП – документ, контрактного типа, заключенный между участниками сделки. Обязывает стороны осуществить продажу и покупку недвижимости. Оформляется до начала основной процедуры, используется на первом этапе купли-продажи. На официальном документе, продавец и покупатель ставят свои подписи. Квартира резервируется за потенциальным клиентом, но в собственность не переходит.

Предварительный договор дает участникам процедуры следующие гарантии:

• собственнику недвижимости – что покупатель не откажется от приобретения жилплощади;
• клиенту – что квартира снята с торгов и зарезервирована за ним.

Именно в этих целях и заключается ПДКП. Также он выступает предварительным документом, необходимым для оформления купли-продажи жилой площади. По тексту указываются тех- и кадастровые характеристики недвижимости, которые станут предметом соглашения.

На заметку! До заключения ОДКП, покупатель может проверять подлинность представленной информации. Сверять данные с теми, которые будут прописаны в соглашении. По тексту указываются ссылки на отсутствие препятствий к проведению процедуры, устанавливаются сроки оформления покупки.

Чем отличается ПДКП от ОДКП

Основное отличие предсоглашения от основного в том, что ПД не предоставляет оснований для приобретения права собственности на квартиру. По нему не передается недвижимость или деньги на ее оплату.

Существуют и другие особенности, на которые необходимо обратить внимание:

• Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
• Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
• Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.

ПДКП заключается в письменной форме. Заверять у нотариуса не обязательно. ОДКП может заключаться в простой форме, иногда в нотариальной (при продаже недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного лица или жилплощади, принадлежащей собственникам в определенных долях). Государственная регистрация – обязательное условие.

Как составить документ, чтобы он имел юридическую силу

При оформлении договора необходимо учитывать некоторые моменты. В ПД должны присутствовать доказательства:

• право- и дееспособности владельца имущества;
• отсутствия притязаний на недвижимость со стороны других лиц и обременений.

Также по тексту ПДКП должны быть внесена основная информация, без которой совершить куплю-продажу невозможно. А именно:

• данные паспорта собственника и покупателя;
• стоимость жилой площади.

Оформляя предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком или без него, не следует забывать о дополнительных условиях. Они оговаривают, как заинтересованные лица распределяют расходы, связанные с заключением сделки:

• оформление первоначального соглашения;
• государственная пошлина;
• аренда ячейки в банке.

Внимание! Перечень дополнительных условий не ограничен. Благодаря ним продавец и покупатель сможет защитить себя от рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.

Особенности оформления ПД

Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов. При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным. Оформляя ПД, не следует забывать и о некоторых требованиях:

• четкость изложения;
• лаконичность;
• исключение разночтений;
• правильность структуры, которая будет повторяться в основном документе.

При составлении соглашения, нужно внимательно отнестись к основным и дополнительным условиям процедуры.

Для подписания ПД участники должны предоставить документацию, без которой совершить куплю-продажу невозможно:

• паспорта;
• правоустанавливающую документацию;
• выписки из единого государственного реестра недвижимости;
• выписки из домкниги;
• справки из бюро технической инвентаризации.

В расширенном перечне заинтересован покупатель квартиры, рискующий столкнуться с определенными проблемами.

Стороны сделки купли-продажи

Заключая ПДКП необходимо предусмотреть порядок, установленный для участников процедуры. Подписывается только правильно составленный ПД. Каждый гражданин указывает данные паспорта. Недостоверная информация, неточности приведут к тому, что он будет признан недействительным.

Предмет соглашения купли-продажи

Существенное условие ПД – исчерпывающие характеристики недвижимости (предмета сделки). Оформляя документ желательно указать:

• наименование правоустанавливающего свидетельства;
• местоположение жилой площади;
• год застройки здания;
• этажность строения;
• количество помещений;
• жилую и общую площадь.

Важно! Подробное указание характеристик недвижимого имущества, придаст ПДКП весомость. Следует указать, какие из параметров удовлетворяют требованиям потенциального клиента. На первом месте стоит перепланировка, узаконенная и подтвержденная документально.

Свидетельство на недвижимость о праве собственности сейчас не выдается. Подтверждением может быть выписка из госреестра, ДКП. Без данной документации заключить ПД не получится.

Преддоговор купли-продажи с авансом или задатком

Заключая сделку, продавец и покупатель обговаривают все нюансы. Участники обсуждают следующие вопросы:

• предоставление задатка или аванса, как им будут распоряжаться в случае отказа от подписания конечного соглашения;
• стоимость жилплощади, за которую она будет реализована;
• сроки и порядок оплаты;
• использование ячейки в банке.

На заметку! Заключение преддоговора купли-продажи – право участников, но не обязанность. ОДКП, составленный без ПДКП, имеет аналогичную юридическую силу.

Дополнения при внесении задатка

Правдивость своих намерений покупатель подтверждает, при внесении определенной суммы в счет оплаты стоимости жилья. Продавец, заключая предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком, страхует себя от возможных рисков в случае отмены сделки по вине покупателя. Оговаривается данное обстоятельство вместе с порядком расчетов, по тексту указываются последствия отмены и нарушения ПДКП.

Дополнения при уплате аванса

Оформляя преддоговор квартиры с авансом нужно указать, в каком качестве предоставляются средства предварительной оплаты недвижимости. Задаток, более весомый аргумент при заключении сделки. Но выбор определенного вида предоплаты осуществляют участники самостоятельно. Они опираются на обстоятельства совершения процедуры, свои потребности.

Что учесть при составлении преддоговора по ипотеке

При оформлении ипотечной сделки необходимо разрешение банка – это основное требование для покупки жилплощади. Заключая предварительное соглашение купли продажи квартиры по ипотеке, следует предусмотреть отказ кредитной организации от предоставления средств. Здесь может быть два варианта:

• веская причина для возвращения аванса;
• вина покупателя – задаток остается у продавца.

Внимание! Данные условия закону не противоречат: продавец при отказе от покупки квартиры несет ущерб, снимая недвижимость с торгов и теряя потенциальных клиентов, что может передвинуть на неопределенный срок продажу.

Но, объективность отказа от проведения процедуры должна быть предусмотрена заранее, в качестве возможного непредвиденного обстоятельства. Покупая жилплощадь в ипотеку, данный фактор оговаривается заранее – по тексту указывается, является ли отказ финансово-кредитной организации веским аргументом для возвращения аванса, задатка или нет.

Образец преддоговора купли-продажи

Желательно найти актуальный пример заполнения предварительного соглашения, учитывающий требования закона, юридической практики. Когда между участниками достигнута договоренность касательно продажи жилья с авансом или задатком. По тексту подробно оговариваются данные условия. Законодательством не предусмотрена строгая форма ПДКП. Скачать образец договора можно в конце статьи, затем заполнив пустые строки или составив новый документ.

Существенные условия преддоговора

При составлении ПД стороны должны учитывать все нюансы. Существенные условия одни из них:

• стоимость жилплощади;
• порядок внесения оплаты;
• сроки заключения сделки;
• условия передачи права собственности на объект.

Могут быть внесены и другие пункты: расходы, обращение к нотариусу, вопрос об авансе, неустойки и пени, непредвиденные обстоятельства, расторжение ПД. Несоблюдение требований преддоговора влечет к его отмене.

Сколько действует предварительный договор

ПДКП сохраняет свою силу до момента подписания «главного» соглашения, с передачей документов в Росреестр. Если в установленные сроки купля продажа квартиры осуществлена не была, документ признается недействительным. Участники процедуры на его основании могут потребовать:

• вынудить контрагента осуществить процедуру через судебные инстанции;
• распорядиться авансом, не выдав его потенциальному клиенту;
• затребовать задаток в 2-х кратном размере с продавца жилой площади.

На заметку! Если сроки не установлены – ПД действует в течение 1 года, по истечении которого нужно заключить основное соглашение или решить вопрос относительно задатка, если он имел место.

Каких ошибок следует избежать при составлении ПДКП

Недооценивать юридической силы первоначального соглашения не стоит. Оформляя договор, необходимо предусмотреть все моменты, которые могут быть неправильно истолкованы в дальнейшем. Для ОДКП и преддоговора следует использовать один образец. И учитывать, как прописать в ПД санкции, которые могут быть применены при условии несоблюдения договоренности.

Расторжение преддоговора и основания

Относительно любого документа купли-продажи недвижимого имущества ГК РФ предусматривает возможность внести корректировки. А именно:

• изменить условия;
• отказаться от сделки.

При этом необходимо руководствоваться нормами ГК РФ главой 29. Обратиться к контрагенту с просьбой о расторжении договоренности можно в следующих ситуациях:

• обнаружено нарушение со стороны участника сделки;
• имеют место иные обстоятельства, вызвавшие заключение ПД;
• возникла непредвиденная ситуация;
• достигнуть договоренности решено на других условия;
• расторжение соглашения.

В случае если продавцу и покупателю не удалось достигнуть взаимопонимания, они имеют право решить спорный вопрос через судебные инстанции.

Заключение

Законодательство не обязывает заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Но, в некоторых ситуациях без него не обойтись: отсутствуют необходимые документы, для совершения сделки, квартира приобретается по ипотеке, другие обстоятельства. Важно при составлении ПДКП учесть все нюансы и отразить их по тексту документа. Преддоговор прекращает свое действие в момент подписания основного договора. Максимальный срок в течение, которого должны быть исполнены обязательства – год (если не указано иное).

Договор купли-продажи квартиры: особенности регистрации и этапы сделки + пошаговая инструкция

Сделки по оформлению купли-продажи квартиры повседневное дело. И чтобы не пострадали интересы обладателя недвижимого имущества и будущего собственника, важно юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Наверняка многие слышали о квартирных мошенниках, их приёмах, и множестве обманутых граждан.

В этой статье мы расскажем обо всех деталях отчуждения недвижимости. Так, вы получите представление о том, как осуществляется регистрация сделки купли-продажи квартиры по новым правилам.

Кроме того, вы узнаете основные этапы и получите подробную пошаговую инструкцию, а также получите бонус – типовой образец договора купли-продажи квартиры с официального сайта Росреестра. Покупка квартиры ответственный шаг, и к нему готовятся основательно.

Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.

Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Первый этап. Поиск квартиры

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

Третий этап. Регистрация сделки

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчетов за приобретенную недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра

Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.

Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.

Удачной вам покупки!

Договор купли продажи квартиры с Росреестра

https://reforum.ru/articles/vse-o-predvaritelnom-dogovore-kupli-prodazhe-kvartiry.html
https://realty-u.ru/kvartira-kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html