Покупать или нет? Как менялись цены на новостройки в кризисы 2008 и 2014 годов и чего ждать сейчас

Как проходили предыдущие кризисы

Кризис 2008 года начался с «ипотечного пузыря» в США — роста невыплат по ипотеке, отчуждения имущества и падения заложенных ценных бумаг. В результате кризис из недвижимости перешел на автопром, потом на другие производства, а затем покатился по другим странам.

В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам — из-за событий на Украине и их последствий. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США, переориентировалась на сотрудничество с Азией. Это все сказалось на экономической ситуации в стране.

В 2008 году курс рубля с июля по декабрь упал на 25%. В 2014-м — за такой же период — на 92%.

Этот материал мы подготовили вместе с «Группой ЛСР», которая пережила кризисы 1998, 2008 и 2014 годов.

При чем тут недвижимость?

Прямой зависимости стоимости квадратного метра от цены на нефть и курса рубля — нет. Но падение национальной валюты во все кризисы тянуло за собой покупательскую способность граждан. А это уже отражалось на рынке недвижимости.

К экономическому кризису 2008 года рынок подошел с избыточным предложением и ценником в 57,3 тыс. рублей за квадратный метр.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

На кризис 2014 года рынок недвижимости отреагировал еще мягче, чем на кризис 2008-го. Если в предыдущий кризис стоимость квадратного метра падала в цене, то в 2014-м и 2015-м — продолжала расти. Снизилась она только в 2016 году, упав всего на 0,5%, а потом с новыми силами продолжила брать новые высоты.

Артем Минаев, коммерческий директор АО «ЛСР. Недвижимость-Урал»:

В 2014 году стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК «Рассветный» от «Группы ЛСР» составляла 3,5 млн рублей, в 2015 году — уже 3,9 млн рублей. Сегодня, с учетом того, что эта недвижимость уже перешла в категорию «вторичная», она продается на рынке за 4,2 млн рублей.

То есть нужно просто подождать, и недвижимость упадет в цене?

На любой кризис рынок недвижимости реагирует с задержкой в полгода–год. Застройщики в это время делают все, чтобы стоимость квадратного метра жилья не потеряла в цене.

Аргументов против падения цен на квартиры в этот кризис три. Во-первых, из-за роста курса доллара, а вследствие — и удорожания импортных стройматериалов, себестоимость строительства выросла. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в прошлом месяце на 10—15% подорожали лакокрасочные материалы, вентиляционное оборудование и арматура.

Михаил Хорьков:

При этом, судя по статистике, предыдущие кризисы с наименьшими потерями проходили те застройщики, которые изначально ориентированы на жилье массового сегмента. У них цены за квадратный метр плавно, но росли — потому что снижать цену, по сути, некуда.

Во-вторых, в текущий кризис государство приняло беспрецедентную меру поддержки девелоперов — программу ипотечного кредитования жилья в новостройках со ставкой 6,5%. Это аналог программы, которая была реализована в 2014–2016 годах, только тогда ставка составляла 12%. Новая программа уже дала результаты — после ее ввода спрос на недвижимость начал восстанавливаться. Однако ресурс этой программы ограничен: по ставке не выше 6,5% в 2020 году будет выдано около 247 тыс. кредитов, лимит выдачи — 740 млрд рублей.

В-третьих, сегодня строительный рынок полностью переходит на работу по эскроу-счетам. При этом многие объекты находятся на проектном финансировании. С одной стороны, это дает определенную стабильность застройщику на период строительства, обеспечивая его денежными средствами. С другой стороны, любой кредит дается под проценты. Как правило 10–12%. А его с чего-то нужно возвращать.

Но ведь во все кризисы цены падали

Согласно прогнозу аналитического управления банка «Открытие», к концу года падение цен в новостройках в среднем составит 5%. Однако тут важно уточнение «в среднем». Кризисы предыдущих лет показали, что цена падает на квартиры, где две и больше комнат. А вот однушки и студии от кризиса к кризису только растут в цене — так как в эти периоды люди в основном покупают, чтобы сохранить деньги. Если в кризисный 2014 год стоимость однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м в «Рассветном» составляла 2,4 млн рублей, то уже в 2016-м — 3,1 млн рублей.

Артем Минаев:

Его слова подтверждает Михаил Хорьков. «Те ценовые тенденции, которые были сформированы, сохраняют свою актуальность, условий для роста или снижения цен на рынке не сформировано», — говорит он.

«Группа ЛСР» — это застройщик, который сдает все свои новостройки точно в срок. Компания на рынке уже более четверти века, входит в перечень системообразующих предприятий, четырежды награждалась знаком «Надежный застройщик России». Девелопер сотрудничает с двумя десятками ведущих банков страны, и каждый объект компании аккредитуется безоговорочно. Поэтому потенциальный покупатель квартир в жилых комплексах «Группы ЛСР» может выбрать ипотечный продукт в удобном для себя банке по цене от 1,4 млн рублей и по ставке от 6% годовых.

«Почва для новой Великой депрессии»: Когда лопнут пузыри на рынках акций, недвижимости и госдолга

Из-за пандемии США, Япония, Евросоюз и Китай включили «деньгометы». На рынок вылилось 17 триллионов долларов, отсюда — рост биржевых индексов и курсов криптовалюты.

Фото: GLOBAL LOOK PRESS

«В 2021 году нас ждет гигантский и беспрецедентный кризис». Такой прогноз в конце прошлого года давал чуть ли не каждый второй эксперт. Мол, развитые страны накачали свои экономики деньгами, раздули огромные пузыри на всех рынках — и за это неминуемо должна последовать расплата. Прошло почти три месяца. Кризиса пока нет. Что происходит, чего стоит бояться и как лучше к этому подготовиться?

НА БИРЖЕ — СЛАДКО, НА ЗЕМЛЕ — ГОРЬКО

В мире сложилась уникальная ситуация. Из-за пандемии США, Япония, Евросоюз и Китай включили «деньгометы». На рынок вылилось 17 триллионов долларов (если считать в американской валюте). Гигантская сумма, больше половины из которой пошло на биржи. Отсюда — резкий рост стоимости акций, нефти, металлов, недвижимости и даже криптовалют. В общем, всех мало-мальски ценных активов.

На другой части картинки — реальная экономика. Бюджеты большинства стран — в дефиците, госдолг в США достиг небывалого размера в $25 триллионов, повсюду растут инфляция, бедность и безработица. В общем, полный набор неприятностей. Но только не для богачей. Те, наоборот, удвоили и утроили свои состояния. Налицо сразу несколько пузырей, которые вот-вот взорвутся. В частности, это пузырь американского госдолга.

Госдолг США достиг небывалого размера в 25 триллионов долларов.

«КОНТРОЛЬ НАД СИТУАЦИЕЙ ПОТЕРЯН»

Поскольку глобальная экономика зависит от крупнейших стран мира, то для поиска причин кризиса нужно внимательно смотреть на то, что происходит в США. Там пошли на рискованный шаг. Несколько лет назад пара американских экономистов придумали «современную монетарную теорию». Если совсем грубо, ее суть состоит в том, что государство может бесконечно долго печатать новые деньги, держать нулевые ставки по кредитам, увеличивать госдолг, чтобы разгонять экономический рост — и это никак не отразится на инфляции. Мол, главное — держать руку на пульсе. Многие экономисты с такой бесшабашной теорией не согласны.

— Мы видели в истории очень много кризисов, рецессий. Они расчищают пространство, убирают накопившиеся безобразия, и система начинает работать вновь с чистого листа. Сегодня правительство США делает массу бессмысленных и глупых вещей, которые приведут только к ухудшению ситуации в будущем, — заявлял в прошлом году известный американский инвестор Джим Роджерс (экс-партнер Джорджа Сороса).

По его словам, американские бюрократы загнали себя в угол. Они пытаются спасти ситуацию здесь и сейчас, отказываются признавать свои ошибки и совершенно не думают о том, что усугубляют возможные проблемы в будущем.

— Есть определенная черта, и когда финансовый пузырь с задолженностью достигают большого размера, начинается вынужденное сокращение доли заемных средств. Это естественный процесс. Власти своей денежно-кредитной политикой подготовили почву для новой Великой депрессии, — считает Гарри Дент, американский экономист, редактор издания Economy and Markets.

По его словам, теперь каждая «доза» дополнительного стимулирования экономики (вливания денег) должна становиться сильнее предыдущей. Контроль над ситуацией был потерян, поэтому глубокий спад в 2021 году неизбежен. Но для этого должно произойти какое-то событие, которое кардинально поменяет настроения инвесторов. Для начала любого кризиса должен быть толчок. Что это может быть?

Сценарий 1

Инфляция выйдет из-под контроля

Главным побочным последствием политики бесконтрольной раздачи денег может быть разгон инфляции. То есть, Федрезерв США (аналог нашего Центробанка) в какой-то момент может не справиться с управлением и переборщить с печатным станком. Если цены пойдут в отрыв, остановить их будет очень сложно.

— Может случиться все что угодно. Есть большой риск стремительно раскручивающейся инфляции. Она может привести к тому, что мы увидим очень негативный сценарий. Но монетарные власти в США ведут себя крайне осторожно. Их главный принцип сейчас — не навреди. Думаю, от них ждать глупостей не приходится. В отличие от политиков, — говорит Евгений Коган, инвестбанкир, профессор Высшей школы экономики.

Примечательно, что во всех странах инфляцию считают только как цены в магазинах. При этом рост стоимости той же недвижимости никто не учитывает. А она во всех развитых странах за последние пять лет подорожала вдвое из-за нулевых ставок. Скачок цен из-за льготной ипотеки произошел и в России. Только за прошлый год они выросли на 20%.

И это плохой сигнал. К примеру, в Японии пузырь на рынке недвижимости в конце 80-х годов привел к проблемам, которые в Стране восходящего солнца не могут решить до сих пор — спустя 30 лет после кризиса. Если вовремя не остановить процесс резкого роста, падать будет больнее, а подниматься — сложнее.

— Власти США сами себя загоняют в не очень хорошую ситуацию. Если ФРС прозевает всплеск инфляции до 5 — 6%, то им придется повышать ставки, чтобы ее задавить, — говорит Михаил Королюк, макроэкономист, начальник отдела доверительного управления ИФК «Солид».

Но это может привести к падению фондовых рынков, банкротствам и прочим неприятностям. Такое уже было в 2018 году. После этого ФРС снова вернулся к сверхмягкой денежной политике, то есть опустил ставки до нуля. Повторять этот опыт в нынешних условиях никто не хочет. Власти надеются, что все рассосется само собой.

— Америка экспериментирует наживую. Они каждый раз повышают дозу и смотрят, что произойдет. Если ничего не случается, то увеличивают вливания еще сильнее. Как долго это может продолжаться и смогут ли они удержать баланс, сказать сложно. Но это довольно безответственное поведение. Если в Америке начнется полномасштабный кризис, то пострадает вся мировая экономика, — рассказал корреспонденту kp.ru источник в российском финансовом блоке.

Сценарий 2

Банкротство крупных компаний или даже стран

Этот сценарий мы уже видели в реальности. Осенью 2008 года мировой кризис начался после крушения американского инвестбанка Lehman Brothers. Предпосылки для кризиса в тот момент уже были. И пузырь на фондовом рынке, и лавина необеспеченных долгов, выданных американскими банками заемщикам с маленькими доходами и плохой кредитной историей. О них эксперты говорили, начиная с 2006 года. Но все верили в лучшее — мол, как-нибудь обойдется. Не обошлось.

Сейчас ситуация примерно похожая. Десятки миллионов американцев в пандемию потеряли работу. А на них висят гигантские ипотечные долги, долги по кредиткам и студенческим займам. Выплаты от правительства эти обязательства точно не покроют.

— Меня волнуют и долги домохозяйств, и долги корпораций. Рост доходности по гособлигациям США может привести к тому, что, когда компаниям придется рефинансировать свои кредиты, на рынке не будет достаточно денег, чтобы дать им в долг, — говорит Евгений Коган.

Сейчас в той же американской экономике — сотни так называемых «зомби-компаний». Это бизнесы, которые живут только по доброй воле инвесторов. Они не приносят прибыль, работают в плановый убыток, а крупные фонды или частные инвесторы вкладывают в них деньги только потому, что надеются сорвать куш в будущем. Правда, это лишь в теории. На практике, большинство таких компаний получают финансирование лишь в спекулятивных целях. Инвесторы надеются заработать на росте котировок. И это им до поры, до времени удавалось.

— Как только у какой-либо компании образуется «кассовый разрыв», который она не сможет закрыть за счет новых привлечений, это может привести к лавинообразному банкротству большинства «зомби-компаний». Начнется кризис доверия. Инвесторы поймут, что рынок — это не скатерть-самобранка. И на нем можно не только зарабатывать, но и терять, причем не 10 — 20%, а все деньги. Банки перестанут кредитовать убыточные компании, инвестфонды начнут выводить из них деньги. И это запустит необратимый процесс кризиса сначала на фондовом рынке, а потом и в реальном секторе экономики, — пояснил механику развития кризиса источник kp.ru в финансовом блоке правительства.

К слову, Россия в этой ситуации «тихой гаванью» не останется. Этот сценарий будет очень похож на то, что случилось в 2008 году. Возможно, с более серьезными последствиями. А возможно, все и обойдется.

Глубокий спад в 2021 году неизбежен. Но для этого должно произойти какое-то событие, которое кардинально поменяет настроения инвесторов.

Фото: GLOBAL LOOK PRESS

Сценарий 3

Авось, пронесет и кризиса не будет

В то же время ряд экономистов считают, что все будет нормально. Мол, кризис успешно задавили деньгами, правительства и центробанки вынесли уроки из предыдущих кризисов и научились купировать проблемы на ранней стадии. И теперь впереди нас ждет очередные 8 — 10 лет безудержного экономического роста.

— Консенсус среди экспертов крайне оптимистичен. Они видят V-образное восстановление в этом году. Пандемия сходит на нет. Все накачано деньгами. Люди ждут бурного экономического роста, — говорит Михаил Королюк.

— У меня есть ощущение, что мир пребывает в финансовом маразме. Потому что люди вкладывают деньги в совершенно непонятные вещи вроде биткоина. Тем не менее кризиса, по крайней мере в этом году, я не вижу. Да, некоторые сегменты могут упасть. Например, могут подешеветь айти- или фармацевтические компании, которые сильно выросли из-за ковида. Но никакого глобального коллапса пока не просматривается, — говорит Андрей Паранич, глава Национальной ассоциации специалистов финансового планирования.

Справедливости ради, излишний оптимизм, когда большинство экспертов видят впереди только хорошее, — тоже плохой знак. В начале 2008 года, когда цена на нефть превысила $100 за баррель, а наш бюджет пух от сверхдоходов, российские экономисты тоже предсказывали нам только светлое будущее. Но их мнение резко поменялось буквально через полгода.

— Случиться может все что угодно. Этим миром руководят люди. А они склонны совершать ошибки и принимать сиюминутные решения. Цепочка событий может привести к самозакручивающемуся сценарию. Этого, к сожалению, тоже нельзя исключать, — предупреждает Евгений Коган.

ВОПРОС РЕБРОМ

Что делать с деньгами в случае кризиса?

Совет довольно простой. По словам Андрея Паранича, сбережения лучше всегда держать в разных активах. То есть, иметь сбалансированный портфель. Пусть это будут рубли, доллары, евро, акции, облигации, недвижимость, золото — на что у вас хватит денег. Все и сразу падать не может. А заранее угадать, что вырастет сильнее, практически невозможно.

Простой пример — во время кризиса дорожает доллар. Это происходит потому, что инвесторы распродают акции и переводят деньги в твердую валюту. За счет этого можно сохранить свой капитал. Но при этом упустить возможности. Некоторые инвесторы перевели все сбережения в американскую валюту еще весной прошлого года и до сих пор в ней сидят, опасаясь того самого финансового апокалипсиса. А он все не приходит.

За это время большинство акций подорожали на 30 — 50%, а некоторые ценные бумаги удвоились и даже утроились в цене. Кто рискнул, тот заработал. Не факт, что подобное эльдорадо ждет нас и в будущем, но финансовые рынки стали настолько непредсказуемы, что ждать можно всего что угодно.

«Вечеринка скоро закончится»: Самый известный инвестор в мире Уоррен Баффет предрек финансовый кризис

Американский мультимиллиардер опубликовал очередное письмо к акционерам своей компании (подробности)

https://66.ru/realty/news/230643/
https://www.kp.ru/daily/27253/4383531/