Пандемия нарастает – стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Мир впервые столкнулся не только с новой инфекцией Covid-19, но и объявлением пандемии, чего не случалось со времен образования ВОЗ (Всемирной организации здравоохранения). В прошлом и настоящем веке возникали ситуации, которым присваивался шестой, наивысший уровень угрозы, но они не приводили к подобным мерам безопасности. 11 марта была объявлена пандемия, что привело не только к изменению привычного образа жизни, но и существенно повлияло на экономику стран.

В России эпидемия нарастает. Уже сейчас серьезно пострадал гостиничный бизнес. Но что ждет рынок недвижимости в целом? Выгодно ли делать вложения в приобретение недвижимого имущества сейчас?

Что было в Китае?

Конечно, Китай – не Россия, и здесь все может происходить с точностью до наоборот. Тем не менее, по мнению экспертов, коронавирус обвалил китайский рынок недвижимости. В Январе Ухань и еще три города были закрыты на карантин. Затем меры безопасности распространились и на другие провинции. В результате в феврале в Шанхае число заключенных сделок снизилось на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Крупнейшая строительная компания Evergrande Group стала опускать цены на 25%, чтобы хоть как-то поддержать спрос. В марте-феврале 105 компаний объявили о своем банкротстве.

В феврале-марте Россия наблюдала ситуацию как-бы со стороны. Российские граждане, внимательно изучая нарастание пандемии, принимали двоякое решение – одни оставляли заключение сделок на потом в надежде на быструю стабилизацию ситуации, другие принимали спонтанные решения о покупке с целью сохранения сбережений. В результате в феврале-марте количество сделок не снизилось, существенного изменения цен не произошло.

Существует и обратная сторона медали – пандемия пройдет, а недвижимость останется. Поэтому важно проанализировать инвестиции в различные типы недвижимости.

Стоит ли покупать недвижимость?

Любой инвестор рассматривает ситуацию со стороны собственной выгоды. Делать расчеты в сложившейся ситуации сложно, так как здесь не работают модели, используемые при экономическом кризисе. Нет реальных данных статистики о масштабах эпидемии, времени ее подавления. Поэтому сложно определить какими потрясениями для российской экономики обернется пандемия.

Что наблюдаем сейчас – увеличение курса доллара и евро. В этой ситуации логичным шагом будет приобретение квартиры или нескольких студий на рынке первичной недвижимости. Таким образом, можно сохранить средства при условии заключения сделки с надежным застройщиком.

Вложение в коммерческую недвижимость

Сейчас наблюдается следующая ситуация. В условиях общего карантина работодателям предлагается продумать варианты дистанционной работы в тех случаях, когда это возможно. Зачем держать в офисе тех же программистов или дизайнеров, если они могут прекрасно выполнять свои должностные обязанности в условиях самоизоляции.

В результате может произойти массовый отказ от офисных пространств. Ситуация требует анализа. С одной стороны, работодатель может экономить на аренде офиса и сопутствующих платежах. С другой стороны, неизвестна эффективность труда в домашних условиях – все будет зависть от уровня самодисциплины сотрудников.

Если схема приживется, то офисная недвижимость не будет пользоваться повышенном спросом. Помещения придется переформатировать под другие цели либо создать улучшенные условия для труда.

Если ситуация с карантином затянется, можно предположить снижение цен на квадратный метр офисной коммерческой недвижимости, но выгодность такого приобретения оценить сложно.

Теперь рассмотрим ситуацию с торговыми центрами. Положение «сиди дома» приводит к тому, что происходит существенное изменение каналов торговли. Многие торговые точки перепрофилируются на доставку продуктов питания, товаров первой необходимости, одежды и прочего.

Еще одна нынешняя проблема для торгово-развлекательных центров – отсутствие посетителей. Спад посещаемости отмечался уже в марте. Сначала люди отказывались от посещения ТРЦ из-за боязни заразиться. Сейчас это регламент повседневной жизни. Если привычка заказывать необходимые товары приживется, торгово-развлекательным центрам придется сокращать свои площади, часть из которых может быть выставлено на продажу.

Вложение в такие объекты можно назвать выгодными. Так как объекты обычно находятся в удобных для посещения людьми местах и имеют развитую инфраструктуру. Единственная проблема – помещение придется переоборудовать под что-либо другое.

Теперь объекты недвижимости, отведенные под ресторанный и гостиничный бизнес. Здесь кризис можно считать временным. Компании, которым удастся пережить отсутствие клиентов, смогут продолжить деятельность. Но если ситуация затянется, справиться с нею смогут только крупные владельцы бизнеса. Уже в конце марта многие отели отметили снижение бронирования номеров до 80%.

Не менее тяжелая ситуация и с ресторанным бизнесом. Работа ресторанов, кафе, столовых и прочих заведений приостановлена пока до 30 апреля. Исходя из сложившейся ситуации, карантинные мероприятия могут продлиться до середины мая и дальше. Работают только те заведения, где организована доставка еды или осуществляется ее продажа на вынос. Еще один выход из положения – переформатировать заведение в формат магазина, что сейчас и начали делать некоторые владельцы кафе.

Тем не менее, ситуация все равно плачевная. По мнению экспертов, мелкие игроки, являющиеся собственниками, а не арендаторами имущества будут выставлять его на продажу. Цена будет снижена незначительно, при условии высокого курса доллара или евро. Вложение в такую недвижимость станут отличным способом сбережения накоплений и дальнейшего получения прибыли.

Какие квартиры лучше покупать?

Рынок жилой недвижимости в полной мере не ощутил кризис. Скорее, наоборот, повысился интерес к загородным объектам. Люди стремятся «спрятаться» от эпидемии. Тем не менее, эксперты прогнозируют спад спроса на квартиры. Во многом это связано с изменением политики банков. Многие кредитные учреждения изменили размер взносов по ипотеке в большую сторону. Так банки стремятся минимизировать число ненадежных заемщиков и избавить себя от лишних рисков.

Еще один аргумент в пользу снижения спроса – падение доходов у населения, вызванный экономическим кризисом, спровоцированным пандемией.

По мнению экспертов, не стоит ожидать сильного понижения цен на жилую недвижимость. Но количество свершаемых сделок будет падать. В некоторых регионах России уже отмечено снижение на 50-70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Особенно сильно уменьшился спрос на новостройки с черновой отделкой. В то же время потребность в жилье комфорт-плюс или бизнес-класс увеличивается.

Стоит ли жилье покупать сейчас? Все зависит от целей приобретения. Если жилье покупается для себя без привлечения заемных средств, то покупку можно отнести к выгодным вложениям. Для инвесторов, не имеющих накоплений, лучше выбрать выжидательную позицию.

Выбирать следует сектор комфортного, а не доступного жилья. Хрущевки и другая подобная недвижимость будут только падать в цене, а вот бизнес-класс стоимостью от 15 млн. рублей будет в тренде еще ближайшие 10-15 лет. Еще один совет от экспертов – не стоит вкладываться в старую вторичку. Лучше вложиться в ликвидную новостройку либо «свежее» вторичное жилье, оно имеет большую ликвидность.

Еще один важный момент – если сбережения в долларах или евро, то не стоит откладывать покупку недвижимости. Сейчас выгодно заключать сделки на жилье, расположенное в регионах. Если занять выжидательную позицию, то может случиться еще большее падение рубля, а это отразится в росте цен на квадратный метр.

Конечно, есть надежда, что Центробанк не допустит критического падения курса. Но вложение в недвижимость по-прежнему остается лучшим способом сохранения сбережений.

Выгодно ли вкладывать деньги в иностранную недвижимость?

Сейчас наблюдается тенденция продажи объектов недвижимости, приобретенных россиянами за рубежом. На продажу выставляются комплексы, предназначенные для приема туристов. Избавляются от объектов те, кто не имеет средств на их содержание.

По мнению экспертов, недвижимость за рубежом – это отличный актив, способный защитить сбережения. Главное, не совершать спонтанных покупок, а подойти к приобретению взвешенно, отталкиваясь от мнения специалистов. Важно понимать, что на ликвидные арендные квартиры и дома спрос всегда будет высоким. Опять же – пандемия закончится, а недвижимость, приносящая прибыль, останется. В выигрыше инвесторы, имеющие сбережения в иностранной валюте.

Какой вывод следует? Вложение сбережений в недвижимость – это один из самых надежных инструментов сохранения сбережений и получения прибыли в ситуации экономического кризиса. Главное условие – приобретение ликвидной недвижимости. К ней относятся объекты в новостройках, жилье бизнес и комфорт-класса. Коммерческая недвижимость также является выгодным приобретением при условии развитой инфраструктуры. На данном этапе инвестиции выгодно делать без привлечения заемных средств.

Вложения лучше делать сейчас. После стабилизации ситуации некоторые особо ликвидные лоты могут прибавить в цене 20-30%.

Топ способов вложиться в недвижимость

«Клерк» Рубрика Инвестиции

Инвестиции в недвижимость считаются традиционным вариантом спасения рублевых накоплений от обесценения. Но обязательно ли покупать квартиру для сдачи в аренду или перепродажи? Обязательно ли брать ипотеку, если не хватает на покупку квартиры? Собрали варианты на любой кошелек и готовность к риску.

Купить квартиру, чтобы.

Начнем с самого очевидного, но и, пожалуй, самого дорогого способа «вложиться» в недвижимость — ее покупки. Дальше можно получать доход двумя способами:

• Сдавать в аренду. Под аренду можно купить как жилое помещение, так и апартаменты. Во втором случае получится дешевле — в среднем на 15–25% по сравнению с квартирой аналогичного уровня. В любом случае, не ждите доходность сильно выше, чем по банковским депозитам.

По словам главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сейчас доходность аренды вряд ли превышает 4–5% в год. То есть на то, чтобы вложения окупились, понадобится больше десяти лет. В регионах доходность будет чуть выше московской. Посуточная сдача в аренду тоже может приносить больший доход, но он будет сильно подвержен сезонности. И не нужно забывать про дополнительные расходы: косметический ремонт, регулярное исправление поломок, вызов сантехника, уборка.

• Перепродать. Самый очевидный вариант — купить квартиру на начальном этапе строительства дома и продавать уже готовую спустя несколько лет. Сегодня за время возведения новостройки жилье дорожает в среднем на 20–25%, то есть годовая доходность находится на уровне 12–15%, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Однако следует понимать, что это довольно условный показатель, который зависит от конкретного проекта. Некоторые проекты дорожают на 10–15%, а некоторые — на 50–60%.

Здесь важно правильно оценить перспективы объекта: его транспортную доступность, развитие инфраструктуры, объем будущего спроса. При этом всегда есть риск купить квартиру, которую потом будет трудно продать по адекватной цене, пострадать от затягивания сроков сдачи в эксплуатацию или столкнуться с экономическими потрясениями на рынке, которые могут повлиять на рост цен в секторе недвижимости.

Некоторые застройщики сами предлагают обратный выкуп квартиры у своих клиентов. «Можно приобрести квартиру в новостройке, а потом „вернуть“ ее застройщику, при этом получив некоторый доход. Фактически предложение можно сформулировать так: застройщик готов взять в долг у дольщика под X%», — объясняет инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев.

Например, ФСК предлагает обратный выкуп объекта под 5% годовых. Такую доходность можно найти и среди депозитов. Но нужно понимать, что застройщик — это не банк и в случае чего возмещения от АСВ не предусмотрено.

Итак, квартира подразумевает заморозку сразу большой суммы на длительный срок. Что делать, если такой суммы нет, но есть вера в рост цен на недвижимость? Тогда можно обратить внимание на закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН).

Инвестировать коллективно

Значительная часть ЗПИФН на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог для входа. Однако и для розничных клиентов предложения есть. По данным БКС, в настоящее время из 304 фондов недвижимости неквалифицированным инвесторам доступны 158.

Самый дешевый пай стоит около 1 700 рублей за лот, но есть и те, которые в 1 000 раз дороже, рассказывает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком до миллиона рублей, не превышает сейчас 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».

Как работает ЗПИФН

Одна из целей создания закрытого фонда — привлечь деньги инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или получения рентного дохода. Закрытый он в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший паи (то есть пайщик), досрочно забрать деньги из него не может. Это связано с длительностью строительства и долгой окупаемостью проектов. Зато паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на бирже.

При вложении в ЗПИФН доход вы получаете при продаже паев (если продаете дороже) или при их погашении по завершении срока существования фонда. Но даже в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда и его пайщики получат убыток. К тому же управляющая ЗПИФом компания (УК) берет плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: комиссии за управление (management fee) и за успех (success fee).

Обычно за управление и инфраструктуру фондов управляющие берут 1,5–3% от стоимости чистых активов в год вне зависимости от успешности управления.

До последнего времени фонды недвижимости не были популярны среди розничных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, недалеко ушли от банковских вкладов.

«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами БКС. Однако теперь, когда ключевая ставка упала до 4,25%, а арендные ставки не изменились, ЗПИФН начинают выглядеть более привлекательно для инвесторов.

Основная проблема для розничных инвесторов, желающих вложиться в фонды недвижимости, состоит в том, что паи этих фондов трудно купить или продать на бирже по приемлемой цене: торги по ним идут недостаточно интенсивно, а стоимость пая зачастую очень высокая. Но рынок движется к тому, чтобы фонды недвижимости стали доступнее частным инвесторам. Так, в следующем году Мосбиржа планирует создать сервис по биржевому размещению паев ЗПИФН. Это должно существенно упростить работу УК по привлечению розничных инвесторов и увеличить ликвидность паев на бирже.

Еще один вариант коллективных инвестиций в недвижимость — это зарубежные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестировать в такой фонд можно, купив его акции. Доход будет распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Купить акции некоторых REIT можно на Санкт-Петербургской бирже, но выбор будет ограничен. Для доступа к полному списку можно выйти на зарубежные биржи через иностранного брокера. Если тяжело выбрать конкретный REIT, можно купить акции биржевого фонда (ETF), который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT, — эдакого фонда фондов.

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей. Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.

https://move.ru/articles/pandemiya_narastaet_stoit_li_seychas_investirovat_v_nedvizhimost/
https://www.klerk.ru/buh/articles/504590/