Источник фотографии
Что сегодня происходит на первичном и вторичном рынке жилья Петербурга? Почему цены стремительно летят вверх? Будет ли торможение? На что рассчитывают инвесторы? На эти и другие вопросы мы попросили ответить экспертов-практиков.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в ноябре средние цены на жилье выросли как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, новостройки массового сегмента подорожали на 4,08%, это 5530 руб. за кв. м. Квартиры вторичного рынка стали дороже на 2,65%, это 3756 тыс. руб. за кв. м.
Показатели средней цены предложения к началу декабря:
— первичный рынок – 141,2 тыс. руб за кв. м
— вторичный рынок – 145,3 тыс. руб. за кв. м
Средние цены предложения на конец ноября 2020 года и их изменение за месяц
Первичный рынок (масс-маркет)
— студии и однокомнатные – 5,3 млн руб. (+4,36%)
— двухкомнатные – 8,6 млн руб. (+4,15%)
— трехкомнатные – 13,0 млн руб. (+3,48%)
Вторичный рынок
— студии и однокомнатные – 5,6 млн руб. (+3,9%)
— двухкомнатные – 9,0 млн руб. (+3,0%)
— трехкомнатные – 12,0 млн руб. (+2,4%)
Как мы видим из приведенных данных, цены и на первичном, и на вторичном рынке идут вверх. С причинами удорожания новостроек мы уже разбирались: это и высокий спрос, спровоцированный льготной ипотекой, и уменьшение объемов предложения вследствие перехода рынка на эскроу, и повышение строительной готовности оставшихся объектов, а также рост цен на стройматериалы. Может, мы что-то упустили?
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Приведенный список факторов, влияющих на удорожание недвижимости, вполне исчерпывающий. Сюда еще можно добавить нестабильность валютного курса и принятый закон о взимании налога с крупных банковских вкладов.
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит – Охта Групп»:
– Этот год стал первым, когда количество объектов, реализуемых с помощью эскроу, превысило число проектов, завершаемых по старым правилам. Общий переход на проектное финансирование и эскроу-счета вызвал рост цен, по крайней мере на начальных этапах строительства, так как новая схема предполагает увеличение инвестиционных затрат девелоперов. При этом некоторые застройщики могут не выдержать таких условий работы и покинут рынок, что в свою очередь может привести к большему сокращению предложения и удорожанию лотов.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development:
– Динамика цен на жилую недвижимость почти всегда положительная, особенно сейчас, в условиях сокращения предложения, роста себестоимости материалов и услуг подрядчиков, а также расходов на обслуживание обязательств девелоперов перед банками.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Также одним из факторов, сказавшихся на росте цен, стал дефицит рабочей силы. Из-за пандемии на строительные объекты не смогли въехать практически 1,5 млн трудящихся из стран ближнего зарубежья. Последствием дефицита стал двух- и трехкратный рост стоимости строительных работ.
Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:
– Сюда же можно отнести и появившееся у граждан ажиотажное чувство: «купи сейчас или умри». Этот ажиотаж подогревается маркетологами строительных компаний и оказывает серьезное влияние на весь первичный рынок.
Но почему же растет вторичка? Ведь льготная ипотека распространяется только на первичный рынок, при этом на вторичке никаких потрясений не происходило, рынок как жил, так и живет по старым правилам.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Первичный и вторичный рынки недвижимости – это два сектора единого рынка, которые удовлетворяют одну потребность – потребность в жилье. Увеличение стоимости на первичном рынке перенаправляет спрос на готовое жилье, и, следуя законам экономики, объекты на этом рынке также дорожают. Здесь всё просто.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Застройщики продолжают снимать сливки на панике. А продавцы вторички, ориентируясь на внешний фон, также продолжают поднимать цены. Мне известны случаи, когда продавцы так доподнимали цену, что прекратились не только просмотры, но и звонки по их объектам. Такая ситуация будет продолжаться, пока не будет выбран весь платежеспособный спрос.
Продолжится ли повышение цен? Что будет со спросом? Чего нам ждать от рынка?
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Я проводил опросы среди членов Санкт-Петербургской палаты недвижимости, а также среди партнеров в регионах России от Находки до Калининграда. 45% опрошенных указали, что спрос на недвижимость спадает, остальные отметили, что спрос еще динамичен. Думаю, что такое разделение мнений говорит о том, что спрос находится практически на пике.
Некоторые продавцы снимают объекты с продажи, понимая, что не успеют получить деньги до конца года. Они опасаются экономических катаклизмов, в результате которых деньги, зарезервированные по сделке во время длительных новогодних каникул, могут обесцениться. Следовательно, до нового года произойдет снижение количества предложений, что дает возможность оставшимся продавцам поднимать цены. После нового года на рынке появится дополнительный объем отложенного предложения. Возможно, что это как-то собьет рост цен. Плюс некоторые покупатели испытывают моральные трудности в результате того, что не могут найти себе жилье из-за поведения продавцов. Эти покупатели готовы уже отложить покупку и выждать, когда рынок успокоится.
Но если будет принято предложение Совета Федерации перенести льготную ипотеку и на вторичку, то рынок получит новое дыхание, и тогда мы увидим новый виток ажиотажа еще как минимум на год.
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит – Охта Групп»:
– Предполагаем, что стоимость новостроек будет увеличиваться планомерно и в конце года составит порядка 15–20%. Цены будут постепенно расти в течение следующего квартала, а затем показатели стабилизируются.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя стоимость квадратного метра жилья в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась с начала 2020 года почти на 25%, до 142,9 тыс. руб., в ноябре. Это абсолютный рекорд роста цен за всё время существования современного рынка недвижимости. В пригородах новое жилье подорожало на 20,3%, до 92,1 тыс. руб. На данный момент мы не видим причин для изменения тенденции (факторы – серьезно сократившееся предложение и изменившаяся стратегия застройщиков по выводу на рынок новых проектов).
Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:
– На мой взгляд, цены будут продолжать расти, пока не остынет рынок – сейчас он разогрет очень сильно. Могу сказать, что многие покупатели ждут выхода проектов, которые относятся к масс-маркету. Застройщики записывают таких людей в листы ожидания. Таким образом, еще раз повторюсь, что рынок очень разогрет и, пока он будет в таком состоянии, цены будут расти.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Катализатором активного роста цен на недвижимость в 2020 году стал высокий спрос. Но уже в конце ноября наметилась некоторая стагнация и даже снижение спроса. Есть основания предполагать, что на текущий момент цены достигли пика и в ближайшие два-три месяца существенного роста не предвидится, учитывая также низкий сезон в январе. Изменения возможны в пределах 1-2%. Добавлю также, что в декабре девелоперы анонсировали новогодние скидки в объемах, каких не предоставляли на протяжении полугода. Это говорит о том, что такого активного роста цен уже не будет, как минимум до начала весеннего сезона. Возможно, ажиотажный спрос (а следовательно, и индексация цен) вернется и ближе к окончанию действия программы льготной ипотеки.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Тенденцию роста цен и спроса подтверждаем. Важно понимать, что вечно рост продолжаться не может. Конечно, сказать, что эта динамика прекратится после нового года, нельзя. Как правило, со второй половины февраля до конца апреля на рынке традиционно повышенная активность.
Много ли сейчас на рынке инвесторов? Ведь им, похоже, сложнее, чем застройщику, продать недвижимость, так как покупатель квартиры по переуступке не сможет воспользоваться льготной ставкой по ипотеке?
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Да, при приобретении квартиры на вторичном рынке или посредством переуступки невозможно воспользоваться государственной программой субсидированной ипотеки. Но сейчас мы в целом наблюдаем снижение ставок по ипотеке в связи со снижением ключевой ставки ЦБ. И с учетом разницы в стоимости между объектами такая покупка тоже может быть выгодна конечному покупателю переуступки.
Кроме того, приобретая недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, инвестор дождется более высокой стадии готовности, а соответственно, договор цессии будет заключать минимум через полтора-два года – условия ипотеки в этот период могут быть совсем другими.
Причем выбор объекта для инвестирования должен быть осознанный. Наиболее ликвидными вариантами являются объекты недалеко от метро с отлично развитой инфраструктурой вокруг и удобной планировкой.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Мы не видим снижения количества инвесторов. Низкие ставки по вкладам (4–5%), рекордно низкие ставки по ипотеке, недвижимость всегда в цене (снижения цен не ожидается) – всё это подстегнуло инвесторов к покупке. Количество продавцов по переуступкам также увеличилось. На фоне сокращения объема предложения на первичном рынке (от застройщиков) квартиры, продающиеся от инвесторов, – это зачастую единственные предложения в ЖК, и спрос на такие переуступки высокий (квартиры выставляются по адекватной рыночной цене). Но, конечно, всё зависит от места, предложения застройщика на финальной стадии строительства и прочих факторов.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– С марта 2020 года мы фиксируем рост объема сделок, заключенных в целях сохранения накоплений. Их нельзя назвать инвестиционными в классическом понимании: как правило, такие сделки заключают без четкой стратегии и понимания доходности инвестиции. Покупателей, вложивших свои сбережения в недвижимость, достаточно много. В одном из наших проектов в ноябре мы зафиксировали 49% таких клиентов. Они приобретали квартиры и в качестве вложений, и на будущее детям или родителям. Учитывая желание покупателя сохранить свои рублевые сбережения, уступки также активно реализовываются, ведь инвесторы стараются продать инвестиционные квадратные метры ближе к сдаче дома (или сразу после). Соответственно, риски для покупателя минимальны: по таким сделкам они получают ключи сразу и могут распорядиться жильем. Такая покупка зачастую имеет свои преимущества перед льготной ипотекой.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development:
– По нашей оценке, доля инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга составляет 10–15%. В течение 2020 года этот показатель был стабилен. Изменения законодательства существенно не повлияли на доходность вложений покупателей. А вот степень сохранности их денежных средств стала выше.
Полагаю, что в следующем году инвестиционная привлекательность сделок останется на прежнем уровне. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования: количество средство на эскроу-счетах позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду.
А тот факт, что минимальный срок владения для налогообложения теперь начинают отсчитывать от оплаты ДДУ, а не с момента регистрации права собственности, сможет стать дополнительным стимулом для инвестора?
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Действительно, если квартира была приобретена на начальном этапе строительства, то оставшийся период строительства будет засчитан как время владения имуществом (для единственного жилья минимальный срок владения, после которого недвижимость освобождается от уплаты налога, три года, для остальных – пять лет). Данные нововведения будут интересны для инвесторов прежде всего тем, что теперь необязательно продавать квартиру до ввода ЖК по договору переуступки. Инвесторы могут сэкономить на налогах. Для категорий инвесторов (более одной квартиры в собственности) данные поправки могут также быть интересны на среднесрочную перспективу – уже после сдачи. Инвестиционная привлекательность и доходность от продажи квартиры после сдачи растет (комплекс благоустраивается, заселяется, функционируют коммерческие помещения и пр.), при этом квартиру можно сдавать в аренду до возможности продажи без уплаты НДФЛ.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Безусловно, налоговые послабления на доходы, получаемые при продаже недвижимости, привносят дополнительную динамику.
Но сегодняшние продавцы недвижимости в большинстве своем свыклись с мыслью, что при продаже недвижимости им всё равно придется уплатить какой-то налог, что бы они ни придумывали для его минимизации.
Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:
– Если говорить о минимальном сроке владения, то здесь стоит сказать, что всё новое с трудом принимается. Об этом сейчас пока не говорят. Думаю, что год-два должно пройти, чтобы люди стали на это реагировать. Поэтому инвесторов не стало больше.
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит – Охта Групп»:
– После принятия нового закона об НДФЛ есть вероятность, что на рынок придет больше инвесторов, однако сильного перекоса в этом отношении не ожидается. С одной стороны, закон об НДФЛ облегчает ситуацию с налогами: раньше начинается отсчет времени владения. С другой – работа с эскроу-счетами может сделать продажи большого количества квартир на ранних этапах строительства для застройщика менее выгодным, и цены в процессе возведения жилья будут расти не так быстро. Поэтому новые условия привлекательны в большей степени для долгосрочных инвесторов.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development:
– Не исключено, что принятие нового закона об НДФЛ повлечет за собой рост интереса инвесторов к недвижимости, особенно ориентированных на долгосрочные инвестиции. Однако в целом ситуация не поменяется – в общем объеме количество инвестиционных сделок не изменится, и даже можно ожидать незначительного снижения показателей, что будет связано в целом с возможным планомерным снижением покупательской активности в 2021 году. Но это было прогнозируемым событием: ажиотаж на фоне введения субсидированной ставки по ипотеке и обесценивания валюты, который мы наблюдали в течение последних месяцев, спадет.
А стоит ли сегодня вкладываться в жилье категории б/у для сохранения капитала?
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Инвестировать или нет во вторичное жилье, зависит от того, какие цели преследует покупатель. Если задача заработать – лучше покупать недвижимость на котловане, это даст максимальный прирост цены. Вторичка дорожает не так активно, а в старом фонде или в локациях с высокой конкурентной средой даже дешевеет.
Если задача сохранить накопления и получать пассивный доход, например от сдачи в аренду, то вторичка – подходящий вариант. Главное – осознанно подойти к выбору: рядом должно быть метро, в окружении – хорошая инфраструктура, внутри – приличный ремонт. А в локации в идеале минимум конкурентов, так как на рынке сейчас очень много предложения и найти арендаторов становится всё труднее.
Для сохранения капитала если и выбирать вторичную недвижимость, то такую, которая была введена в эксплуатацию не ранее чем два-три года назад.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– По моему мнению, вкладываться во вторичку имеет смысл. Главный плюс таких объектов в их готовности. Подобный лот можно купить и практически сразу пользоваться. Так, можно сразу перепродать квартиру, если она приобреталась со спекулятивными целями, можно сдавать, можно жить. Да, на первичном рынке есть значительные риски, но и на вторичном рынке также есть подводные камни. Конечно, они лежат в другой плоскости, и их можно свести к минимуму.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– На вторичном рынке сейчас много скорее не инвесторов, а спасателей своих сбережений. Люди снимают деньги с депозитов и покупают на вторичке всё, на что хватает денег: от комнат в коммуналках до объектов в высоком ценовом сегменте (для Петербурга считаю таковым объекты от 25 млн руб.). Для сохранения капитала сгодится практически любая недвижимость за исключением загородной. Не надо забывать, что сегодняшняя вторичка – это вчерашняя первичка.