Как проводится оценка квартиры для ипотеки?
При покупке квартиры чаще всего граждане обращаются в банк за ипотечным кредитованием. И среди обязательных документов кредитное учреждение требует от заемщика отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Основанием для такого требования является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?
Сумма кредита для покупки квартиры всегда довольно крупная и банк, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы не потерять выданную сумму при неплатежеспособности клиента, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.
Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с квартирой находится в базе Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.
При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.
В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:
- покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
- банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.
Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.
Как происходит процесс оценки квартиры оценщиком?
Процесс определения стоимости объекта недвижимости начинается только после того, как он найден и существует договоренность с продавцом о его продаже на условиях, которые устраивают обе стороны.
Сам алгоритм действий можно описать следующим образом:
- Покупатель находит квартиру, которую собирается приобрести. Предварительно обговариваются все детали сделки с продавцом.
- Определяется компания, которая будет заниматься независимой оценкой стоимости квартиры.
- Собирается пакет необходимых документов для проведения оценки.
- При выходе на объект оценщик обязан сверить схему техпаспорта с фактическим состоянием и определить, имела ли место перепланировка.
- После осмотра и замера комнат составляется отчет о проделанной работе с результатом рыночной стоимости квартиры.
Какой срок действия отчета об оценки недвижимости?
Согласно статье 12 закона 135-ФЗ документ об оценке будет действителен в течение шести месяцев от даты его составления.
Что делать при перепланировки квартиры?
Если проведена перепланировка, то рекомендуется предварительно обговорить это с менеджером кредитного учреждения. Все изменения описываются в отчете. Незначительная перепланировка не станет поводом для отказа в выдаче кредита банком. В ином случае читайте как узаконить перепланировку квартиры.
Документы для оценки квартиры
Для оценки потребуются:
- правоустанавливающий документ в отношении объекта оценки (например, договор купли-продажи), выписка из ЕГРН или договор долевого участия с передаточным актом;
- технический паспорт или план квартиры с экспликацией помещений;
- копия паспорта заказчика оценки.
Для старых домов потребуется также справки об отсутствии дома в списках определения под снос и материале перекрытий. Жилье, под которое выдан ипотечный кредит, обязательно должно быть застраховано. Страховые компании часто отказывают в оформлении страховки на квартиры в домах застройки ранее 1960 года с деревянными перекрытиями, потому что они признаны пожароопасными. Поэтому банк не может выдать кредит на такое жилье.
Если нет технического плана квартиры, то его можно заказать в БТИ или у кадастровых инженеров, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и дней изготовления начинается от 1500 рублей.
Документы для получения технического паспорта:
- копия поэтажного плана квартиры — заказывается в управляющей компании, срок до 5 дней;
- выписка из ЕГРН.
Как выбрать оценочную компанию?
Банки обычно сотрудничают с оценочными компаниями и могут порекомендовать клиенту одну из них на выбор. Чаще всего претенденту на получение ипотеки проще работать именно с такими организациями. У банков как ВТБ или Сбербанк, есть рекомендованные оценочные компании, в городе, где приобретается жилье.
Список оценочных компаний аккредитованных в банках на 2021 год:
Если банк разрешает заключать договор об оценке недвижимости с любой организацией, то следуйте рекомендациям.
- При выборе оценочной организации следует знать, что ее деятельность должна быть аккредитована и застрахована на срок более 1 года, что подтверждается соответствующими документами.
- У оценщика должен быть полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
- Дополнительно компания или частное лицо обязаны являться членом саморегулируемой организации и уплачивать взносы в компенсационный фонд. Банк обязательно проверяет также наличие родственных связей между заемщиком и оценщиком. В положительном случае в ипотеке будет отказано.
Заметим, что любой отказ банка в выдаче кредита должен быть письменным и мотивированным. Если причина отказа будет признана необоснованной, заемщик сможет обратиться в суд, который своим решением обяжет банк выдать ипотеку в нужной сумме.
Кто платит за оценку квартиры продавец или покупатель при ипотеке?
Оплачивать услуги оценщика для получения ипотеки обязан сам клиент, в основном это покупатель квартиры. При отказе банка в выдаче кредита рассчитывать на возмещение и компенсацию расходов не следует. Отказы случаются довольно редко, поскольку банк предварительно анализирует все представляемые клиентом документы и только при успешной проверке направляет на оценку.
Чаще всего не возникает нареканий отчета оценщика от организаций – партнеров банка. Сотрудничество с ними уже проверено, и кредитное учреждение доверяет проведенной оценке.
Сколько стоит оценка квартиры?
Стоимость услуги может значительно отличаться в зависимости от региона и места нахождения квартиры, а также тарифов оценочной компании.
Цена оценки стандартной квартиры, составляет:
- самыми дорогими являются Москва, 5000 — 6000 рублей;
- Санкт-Петербург от 3000 рублей;
- в других регионах России от 2000 рублей.
Средняя цена определяется в пределах 2-3 тысяч руб. за стандартную городскую квартиру.
Что делать, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры по ипотеке?
Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.
Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:
- В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
- Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
- Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
- На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.
Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.
Калькулятор оценки стоимости квартиры онлайн
Самостоятельно рассчитать примерную стоимость квартиры можно при помощи онлайн-калькулятора. Задав основные параметры, которые участвуют в оценочном расчете, можно вычислить не только рыночную стоимость жилья, но и ориентироваться на сумму ипотечного кредита.
Калькулятор позволит также сверить цифры с теми, которые будут даны в отчете оценщика. Результат онлайн-расчета можно распечатать или направить в виде ссылки, если вы не согласны с оценкой.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Оценка квартиры для ипотеки: факторы, влияющие на стоимость и порядок проведения процедуры
Оценка квартиры для ипотеки — довольно странная процедура, поэтому вызывает достаточно много вопросов у заемщика.
Она проводится банком, чтобы выяснить реальную стоимость недвижимого объекта.
Оценить реальную стоимость «квадратного метра» могут специализированные компании, но зачастую банк имеет одного-двух партнеров для проведения этих мероприятий. Это делается с целью того, чтобы избежать сговора между заемщиком и оценщиком.
Составляющие оценки
При осмотре объекта оценщик обращает внимание на множество факторов, которые в итоге складываются в определенную картину с окончательной стоимостью.
При учете цены большое внимание уделяется документам на недвижимый объект.
Оценочная стоимость объекта будет напрямую влиять на решение по вашему ипотечному займу.
Эксперты рекомендуют перед оценкой приготовить всевозможные бумаги, которые у вас имеются. Это позволит получить объективную информацию, а для заемщика увеличит шанс на то, что оценочная цена будет максимально высокой.
Если говорить о прочих факторах, то большое значение будет иметь:
- дата постройки помещения, его общее и техническое состояние;
- инфраструктура: как далеко школа, детские сады, магазины, транспортные развязки, аптеки, остановки автобуса и многое другое;
- расположение недвижимого объекта и других объектов по отношению к ним;
- состояние квартиры: ремонт, коммуникации, выход окон, размер комнат;
- оценка факторов, влияющих на здоровье человека: близко расположенные ТЭЦ, заводы;
- документация на недвижимый объект.
Проведя процедуру изучения всех этих факторов, оценщик составляет стоимость квартиры.
Будущему заемщику будет полезно знать, что существует два вида установившейся цены: реальная и ликвидная.
Реальная – то, сколько стоит ваша квартира. Ликвидная – то, за сколько вашу квартиру будут готовы купить в срочном порядке.
При расчете ликвидной цены банк берет в расчет 80-90% от цены вашей квартиры. При этих условиях считается, что квартиру купят достаточно быстро. Таким образом, банк страхует себя при выдаче ипотеки будущему клиенту.
Возможно, Вас заинтересует статья о том, как взять ипотеку.
Статью об оформлении ипотеки без первоначального взноса читайте здесь.
Этапы проведения
При обращении в банк, на одном из этапов вас отправят к оценщикам для соответствующей процедуры.
Выбрать оценщика достаточно просто.
Он должен соответствовать нескольким требованиям:
- организация должна входить в официальный список компаний-оценщиков;
- не иметь негативных отзывов, а тем более судебных разбирательств и прочего;
- в обязательном порядке должно быть наличие страхового полиса на сумму не менее 300 тысяч рублей: используется для страхования некачественной оценки.
Такую компанию вы можете выбрать самостоятельно, но, скорее всего, ее вам навяжет банк. При обращении туда, за их работу вам придется заплатить.
Средняя стоимость таких услуг в нашей стране составляет 5-10 тысяч рублей, но она зависит от объема работы, поэтому может вполне выходить за эти рамки. После оплаты на место выезжает специалист, который подробно изучает все факторы, влияющие на стоимость жилья.
В обязательном порядке он делает фото вашей квартиры, в особенности те, которые явно влияют на проводимую экспертизу.
Это могут быть: неровности стен, плохая стяжка пола, или же наоборот, хороший качественный ремонт.
Затем составляется отчет, который содержит 30-40 листов с описанием вашего жилья, фотографиями, изученными документами и т.д.
В конце отчета подводится итог, в котором заключена уже реальная и ликвидная цена. С ней и будет работать банк.
Если вы с чем-то не согласны, можно оспорить и обсудить в устном порядке цифры и факторы, которые учитывал ваш эксперт.
Влияние на ипотечный кредит
Оценочная стоимость – один из самых главных параметров при выдаче ипотеки, не учитывая ваши доходы, кредитную историю и других более важных факторов.
Чем больше ликвидная цена, которую установил эксперт, тем меньше рисков у банка при выдаче денег.
Итак, оценочная стоимость будет влиять на:
- суммы возможной ипотеки;
- размер процентной ставки;
- срок возможного погашения и другие.
При высокой оценочной стоимости, клиенты Сбербанка могут рассчитывать на следующие условия: срок до 30 лет, сумма до 3 млн.рублей, процентная ставка от 9,75%.
Другие банки предложат тоже весьма выгодные предложения, ведь важно помнить, что ликвидная цена – это ваш залог для банка, который обезопасит кредитора в случае своих потерь.
Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как делится ипотека при разводе супругов.
Статью о получении налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку читайте здесь.
Прочитав эту статью, Вы узнаете, как оформить ипотеку с господдержкой.
Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности проведения оценки квартиры для ипотеки:
https://nedexpert.ru/ipoteka/ocenka-stoimosti-kvartiry-dlja-ipoteki/
https://finansist.guru/ipoteka/otsenka-kvartiry.html