Общедолевая собственность на квартиру: особенности оформления

В жизни встречаются случаи, когда один объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким собственникам. Многие предпочитают изначально определить доли каждого владельца. Общедолевая собственность на квартиру влияет на порядок ее реализации.

1. Понятие общей долевой собственности
2. Законодательное регулирование
3. Возникновение общей долевой собственности
4. Размер доли в общедолевой собственности
5. Особенности распоряжения подобным имуществом
6. Оформление покупки общедолевой собственности
7. Покупка долевого жилья в ипотеку
8. Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу
9. Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности
10. Особенности выделения доли жилья
11. Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела
12. Продажа собственности
13. Особенности налогообложения
14. Особенности долевой собственности на дом
15. Что такое совместная собственность
16. Выводы
17. Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Понятие общей долевой собственности

Прежде чем приступать к рассмотрению вопросов, связанных с общей собственностью, необходимо определить, что она собой представляет.

Общая собственность предполагает, что один объект находится одновременно в собственности нескольких лиц. Что это такое известно многим. Доли в жилье могут быть:

• не выделены, и в этом случае она считается общей совместной собственностью;
• четко установлены (долевая собственность).

Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что все доли равны между собой. Выражаются они в виде дроби или процентов.

На размере доли могут также сказаться улучшения, внесенные одной из сторон, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Рассматривая, что значит общая долевая собственность на квартиру, стоит отметить: возникает она в результате различных оснований:

• подписания договора купли-продажи,
• заключения договора дарения;
• получения наследства и многих других.

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ . Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ .

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным основаниям. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуален этот вопрос во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.

Размер доли в общедолевой собственности

Выше упоминалось, что в российском законодательстве существует презумпция равенства долей – если законом или договором не определены другие условия раздела имущества, доли всех собственников считаются равными. Однако никто не запрещает установить другой режим раздела недвижимости.

Размер определенных изначально долей может измениться в результате, например, существенного улучшения жилья, что повышает его стоимость на рынке.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

• брачном договоре,
• договоре купли-продажи;
• договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникам сложно приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку.

Для банка выбирают основного заемщика (обычно лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков. Но на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика.

Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества — это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.

Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.

Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Особенности выделения доли жилья

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

• договорной,
• судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.

Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако, согласно гражданскому законодательству, невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.

В Гражданском кодексе РФ сказано, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит по согласию всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.

Продажа собственности

Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.

Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году.

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2021 году исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта. В России она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, поэтому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения объекта на основании налогового уведомления.

Базовая ставка составляет 0,1 %. До 2015 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, но сейчас налог на квартиру будет повышаться постепенно.

Особенности долевой собственности на дом

В общедолевой собственности может находиться и частный дом. Обычно при этом права общей собственности распространяются и на земельный участок, на котором данный объект находится.

Порядок пользования имуществом, принадлежащим к этой категории, определяется точно так же, как в случае с квартирой: по соглашению сторон или в суде.

Что такое совместная собственность

Как говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта, хотя распорядиться своими квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Выводы

При наличии общей долевой собственности у людей возникает множество вопросов: как ее оформить, как заключать договор энергоснабжения, как распоряжаться таким имуществом и так далее.

Владение таким видом собственности имеет свои особенности. Так, при продаже стоит учитывать преимущественное право покупки остальных участников, а при выделении доли в натуре – обращать внимание на то, что не всякая часть подлежит выделу.

В некоторых случаях собственникам может быть предложена денежная компенсация.

Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

5 основных этапов оформления долевой ипотеки + обзор банков с выгодными условиями ипотечного кредита

Независимо от условий жизни покупка жилья — приоритетный вопрос для человека. Многие рассчитывают приобрести не всё жилье целиком, а выкупить часть недвижимости у родственников или комнату в коммуналке.

Но позволить себе такое масштабное приобретение за счет собственных накоплений могут далеко не все граждане. Ипотечное кредитование решает непростой жилищный вопрос. В этой статье мы рассмотрим, что представляет собой ипотека на долю квартиры и на каких условиях финансовые организации предоставляют займы.

1. Что такое долевая ипотека
2. Почему банки неохотно оформляют такие кредиты
3. Какие бывают виды долевой собственности
4. На правах общей собственности
5. Доля как частная собственность
6. Порядок оформления ипотеки — 5 основных этапов
7. Этап 1. Выбор банка
8. Этап 2. Подготовка документов
9. Этап 3. Оформление отказа совладельцев от первоочередного права покупки
10. Этап 4. Рассмотрение банком
11. Этап 5. Оформление договора и предоставление средств на покупку доли в квартире
12. Какие банки предоставляют ипотеку на выгодных условиях
13. Сбербанк
14. ВТБ 24
15. Альфа-Банк
16. Заключение

Что такое долевая ипотека

Долевая ипотека — это оформление займа на часть квартиры, дома или земельного участка. Говоря простым языком, вы покупаете не всю площадь целиком, а комнату. Подобное кредитование встречается при выкупе доли квартиры у родственников.

К долевому владению относится оформление ипотечного займа на двоих. Для России это новое явление. Им пользуются семейные пары, решившие улучшить свои жилищные условия. Но даже те, кто состоит в гражданском браке, имеют шансы на одобрение кредита.

Мои знакомые в конце прошлого года успешно оформили совместную ипотеку, состоя в гражданском браке.

Почему банки неохотно оформляют такие кредиты

Получение ипотеки на долю в квартире — непростой процесс.

Ипотечные займы выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Если вы не выплатили кредит, банк в судебном порядке заберет у вас жилье и выставит его на торги.

С точки зрения кредитора, жилая недвижимость — актив с низкой ликвидностью. Возвращение своих денег займет длительное время, известны случаи, когда выставленные на торги жилплощади не продавались несколько лет.

Продажа части в квартире (1 или даже 2 комнат) — ещё более тяжелый процесс. Финансовые организации рассматривают часть жилья в качестве актива с нулевой ликвидностью.

Если заемщик окажется неплатежеспособным, банк, скорее всего, потеряет часть денег. Для любой финансовой организации предоставление подобного займа — это большой риск. Поэтому кредитные организации с неохотой кредитуют на покупку части жилплощади.

Но имеется одно исключение — выкуп последней части.

Пример:

Вам с сестрой досталось жилье по наследству в равных частях. Вы решаете выкупить сестринскую половину. В таком случае ипотечный заем оформляется на стандартных условиях, потому что в качестве залога выступает вся недвижимость целиком.

Какие бывают виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и отношение с точки зрения законодательства также различается.

Выделяется два вида долевой собственности.

На правах общей собственности

Квартира, находящаяся в общей собственности, делится в процентном соотношении.

Вернёмся к примеру с квартирой, доставшейся по наследству. Здесь нет четкого разделения типа «ванная, кухня и коридор достаются вам, а комната с лоджией — сестре». Деление идет исключительно в долевой собственности: 50% принадлежит вам, 50% сестре. При совместном кредитовании супругами ситуация аналогичная.

Доля как частная собственность

Ситуация получается ровно противоположной. Характерно четкое разделение: например, спальня — ваша собственность. Такое разделение характерно для коммуналок. Общая площадь (кухня, ванная комната, туалет, коридоры) делится пропорционально жилой. Разделение происходит не по количеству комнат, а по занимаемому метражу.

Ваша комната 30 квадратных метров, а комната соседа 20 квадратных метров. Таким образом 3/5 кухни принадлежит вам. Но подобные вопросы лучше решать по устной договоренности с соседом, и только в случае неадекватности последнего прибегать к жилищному кодексу.

Но нас интересует отношение финансовых организаций и подход к кредитованию. В первом случае получить ипотеку на приобретение доли в квартире почти невозможно. Во втором все значительно проще — банковские организации охотно выдают займы на покупку комнаты в коммуналке.

Комментарий специалиста в этом видео:

Порядок оформления ипотеки — 5 основных этапов

Сам порядок оформления ипотеки на долю в квартире не отличается от обычного кредита на недвижимость, но существуют нюансы.

Мы подготовили подробную инструкцию, как купить долю квартиры в кредит.

Этап 1. Выбор банка

Первое, что необходимо — выбрать кредитора. Банков, дающих кредиты на долю в квартире, не так много, но всё же достаточно, чтобы у клиента был выбор.

Критериев выбора много, мы выделили основные из них:

• репутация банка;
• сумма займа;
• размер кредита;
• процентная ставка;
• срок кредитования.

Выше уже говорилось, что кредитные организации неохотно одобряют ипотеку на часть недвижимости. Поэтому пакеты документов необходимо готовить для нескольких банков, а в дальнейшем выбирать лучшее предложение из одобренных.

Если для вас эта покупка жизненно необходима, присмотритесь к условиям потребительского кредитования, так как есть шанс, что вам откажут все финансовые организации, в которые вы подали документы.

Отказ по неудобному займу для организации вовсе не означает отказ в кредитовании вообще.

Этап 2. Подготовка документов

Для быстрого рассмотрения поданной заявки необходимо правильно подготовить документы. Существуют списки обязательных документов и документов, которые кредитор запрашивает дополнительно.

Правильно подготовленные документы — половина успеха в одобрении долевой ипотеки

В первый входят:

1. Заявление. Бланк получите в отделении банка, либо скачайте с сайта.
2. Паспорт.
3. Индивидуальный номер налогоплательщика ИНН.
4. Военный билет или приписное удостоверение. Этот пункт обязателен только для мужчин. Этот документ влияет на решение кредитной организации. Заемщик призывного возраста без военного билета находится в группе риска.
5. Справка о доходах. Она оформляется в бухгалтерии компании, в которой вы работаете.
6. Копия трудовой книжки. Обязательно заверьте её в отделе кадров. Незаверенную копию банк не примет.
7. Свидетельство о браке. Семейное положение — еще один важный фактор принятия решения о выдаче ипотечного кредита. Даже гражданский брак повышает шансы на получение требуемой суммы.
8. Свидетельство о рождении детей.

Но помимо этих документов, банки могут затребовать и другие: брачный договор или документ об образовании. У каждой организации индивидуальный список необходимых документов.

Этап 3. Оформление отказа совладельцев от первоочередного права покупки

Одна деталь отличает долевую продажу квартиры от полной — продавец законодательно обязан предложить купить долю совладельцу собственности.

Рассмотрим, как работает этот принцип на примере:

1. Продавец получает предложение о покупке его половины жилья за полтора миллиона рублей.
2. Он уведомляет совладельца о том, что планирует продать свою долю за названую сумму.
3. Совладелец имеет право воспользоваться своим правом и в первоочередном порядке выкупить эту половину. Согласившись, он принимает условия продавца и выплачивает полтора миллиона. Обосновывать юридически стоимость не нужно.
4. Если второму собственнику это предложение неинтересно, то он пишет отказ от первоочередного права покупки.

Но бывают случаи, когда нет никакой возможности выйти на связь с совладельцем или же в силу личных обстоятельств он отказывается идти на контакт. В такой ситуации предложение отправляется заказным письмом. Если в течении 30 дней продавец не получает ответа, он смело заключает сделку.

Обратите внимание, что при наличии нескольких собственников это предложение делается каждому. Для покупателя это хороший показатель доброжелательности потенциальных соседей.

Этап 4. Рассмотрение банком

После сбора всех документов они передаются в кредитную организацию для рассмотрения и принятия решения. Как правило, срок рассмотрения не превышает двух недель, но в некоторых случаях банк запрашивает дополнительные документы, что увеличивает время принятия решения.

Этап 5. Оформление договора и предоставление средств на покупку доли в квартире

Заключительный этап — оформление ипотеки и получение средств. Договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и кредитора. После чего перечисляются финансы на специальный ипотечный счет, доступ к которому имеет только продавец.

После получения денег от банка останется только завершить сделку

В случае изъявления желания продавца получить деньги наличными, их закладывают в банковскую ячейку, к которой после оформления процедуры предоставляют доступ.

Какие банки предоставляют ипотеку на выгодных условиях

Осталось рассмотреть конкретные банки, которые дают ипотеку на долю квартиры, и условия, предоставляемые ими. Если вы раньше брали потребительский кредит или имеете зарплатное обслуживание в одном из банков, то в первую очередь следует обратиться туда: есть шанс получить привлекательные условия.

Подобные предложения не всегда устраивают, поэтому мы подобрали наиболее выгодные предложения от ведущих банков РФ.

Сбербанк

Самый большой банк России предлагает взять ипотеку на долю жилплощади на следующих условиях:

• сумма — от 300 000 до 15 000 000 рублей;
• процентная ставка — от 8.9%;
• размер кредита — от 85%;
• срок — до 30 лет.

Условия выгодные, и не стоит забывать, что Сбербанк — государственное учреждение, а это означает наличие льготного кредитования для определенных групп людей. Молодые семьи получают пониженную процентную ставку — 6% годовых.

ВТБ 24

Еще один государственный банк предлагает следующие условия:

• сумма — до 50 000 000 рублей;
• процентная ставка — от 9,3%;
• размер кредита — от 80%;
• срок — до 30 лет.

Альфа-Банк

Крупнейший коммерческий банк предоставит вам ипотечный кредит на следующих условиях:

• сумма — до 50 000 000 рублей;
• процентная ставка — от 9,29%;
• размер кредита — от 85%;
• срок — до 30 лет.

На такие условия стоит рассчитывать, если ипотека оформляется на выкуп последней доли квартиры у родственника.

Ипотечный заем вам могут не одобрить, но при этом дадут потребительский кредит на следующих условиях:

Банк	Сумма кредита (в рублях)	Процентная ставка	Срок кредитования
Сбербанк	До 10 000 000	От 12%	До 20 лет
ВТБ 24	До 5 000 000	От 12,5%	До 5 лет
Альфа-банк	До 3 000 000	От 11,99%	До 5 лет

Заключение

Кредитные организации не любят предоставлять заем на часть недвижимости во всех случаях, кроме выкупа последней доли.

Однако это не повод отказываться от своей идеи по поводу приобретения жилья. Подготовив все документы и подав их в несколько организаций, вы наверняка получите положительный результат хотя бы в одной.

https://zakon7ya.ru/imushhestvennye-obyazatelstva/sovmestnaja-sobstvennost/obshhaya-dolevaya-sobstvennost.html
https://azbukakreditov.ru/mortgage/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire