Источник: ЦИАН
Источник фотографии
Циан.Журнал разобрался, почему именно в южных городах России так много фейковых объявлений и самовольно построенных домов, а также выяснил у экспертов, как купить квартиру «на югах», но не оказаться у разбитого корыта — снесенной новостройки.
«Утиные» истории
По рынку недвижимости южных российских городов гуляет множество фейковых объявлений, констатируют эксперты. Такие объявления в зависимости от города часто называют фонарями, заманухами, виртуалками, утками, пустышками.
НА САЙТАХ ПО ПОИСКУ НЕДВИЖИМОСТИ МАССА ОБЪЯВЛЕНИЙ О ТОМ, ЧТО КВАРТИРУ В СОЧИ В 500 М ОТ МОРЯ МОЖНО КУПИТЬ ЯКОБЫ ЗА 1 МЛН РУБЛЕЙ. КОГДА ЧЕЛОВЕК ЗВОНИТ ПО ТАКОМУ ОБЪЯВЛЕНИЮ, ЕМУ ГОВОРЯТ, ЧТО ЭТА КВАРТИРА УЖЕ ПРОДАНА, НО — ВЫ УГАДАЛИ — ЕСТЬ ДВЕ ТОЧНО ТАКИЕ ЖЕ: В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ.
Руководитель службы контроля качества Циан Алексей Петров отмечает, что в южных регионах контент более низкого качества, чем в остальной России, а тем более в Москве или Санкт-Петербурге. Одна из основных задач службы контроля качества Циан — бороться с фейковыми объявлениями.
Для этого Циан использует все доступные ресурсы и источники данных: анализирует фотографии, описания, цены и прочие параметры объявлений, внимательно разбирает все жалобы.
Другой проблемой южных регионов является попытка агентов не предоставить полноценную консультацию по интересующему клиента объявлению, а пригласить его в офис и уже там начать работу с ним.
Часто клиент, приходя в офис агентства, узнаёт, что интересующее его объявление стало неактуальным (квартира была продана или сдана либо вообще не существовала), и ему пытаются подсунуть какие-то другие объекты вместо изначального.
Что нам стоит самовольно дом построить
Чемпионом по незаконному строительству является Сочи: в прошлом году здесь было выявлено около 600 незаконно возведенных построек, более 50 из них названы «объектами с признаками многоквартирных домов».
Анна Моисеева, частный риэлтор, поясняет, что в Сочи мало земли под застройку, особенно под комплексную, многоэтажную: город ограничен с одной стороны морем, с другой — горами, с третьей — границей с Абхазией. По ее словам, желающих приобрести недвижимость в Сочи всегда было достаточно, а после Олимпиады, когда тут появилась отличная развлекательная и спортивная инфраструктура, спрос вырос в разы.
Люди готовы покупать жилье где угодно, с любыми кривыми документами, лишь бы уложиться в свой бюджет. Был спрос — появилось предложение. С учетом коррумпированности многих чиновников такие схемы удавалось и до сих пор удается провернуть, только сегодня это делать сложнее, добавляет Анна Моисеева.
СРЕДИ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ В СОЧИ БОЛЕЕ 70% — ИНОГОРОДНИЕ. ЛЮДИ ДУМАЮТ, ЧТО ЖИЛЬЕ РЕАЛИЗУЕТСЯ ПО ТЕМ ЖЕ ПРАВИЛАМ, КАК И ВО ВСЕЙ РОССИИ. НО ЭТО НЕ ТАК, УТВЕРЖДАЕТ ОДИН ИЗ ЭКСПЕРТОВ МЕСТНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
«Нужно понимать, что в Сочи совсем другой подход к продаже жилья. Ни в одном городе России агентства недвижимости так трепетно не относятся к покупателям. Только в Сочи клиентов встречают в аэропорту, везут в гостиницу, возят по стройкам. Цель брокера — ни на минуту не выпускать клиента из-под контроля и в итоге убедить, что приобретение жилья в строящемся доме, на который нет документов, для Сочи — самая обычная практика». Разумеется, о том, что дом представляет собой самострой, который могут снести в любой момент, покупателей не предупреждают.
На официальном портале Сочи представлен перечень наиболее крупных объектов самовольного строительства. Например, 9-этажный дом на ул. Черноморской, д. 35 в Хостинском районе, 13-этажный дом на участке № 79А в с/т «Сутугинское» (Хостинской район), 14-этажное здание (площадь застройки 965 кв. м) по ул. Курортный проспект, д. 71/1, и другие. Здесь же есть информация о планах сноса объектов незаконного строительства и уже снесенных самостроях.
Один из самых ярких примеров незаконного строительства — ЖК «Солнечный пляж» на ул. Белорусской, д. 4 в Адлере. Жилой комплекс из трех 12-этажных зданий на 400 квартир был возведен практически на пляже, едва ли не в 50 м от моря. Участок был предназначен для ИЖС, затем объект был узаконен через суд. Квартиры в ЖК продавались по цене от 10 млн рублей.
Но потом объект был признан незаконным строительством, предыдущее решение суда отменено, ЖК демонтировали. Люди, мечтавшие о квартире с видом на море (было продано около 80 квартир), остались у разбитого корыта. «Эти дома очень долго сносили, сейчас на их месте — пустая бетонная площадка», — рассказывает Анна Моисеева.
Инфраструктуру полвека ждут
Но реальных сносов жилья проводится мало. Есть случаи, когда застройщик сносит дом сам, понимая, что ему не дадут ничего продать или, пытаясь найти компромисс, убирает «лишний» этаж, замечает Анна Моисеева. Бывают случаи, когда снос проводит подрядчик, чтобы потом хоть как-то использовать участок. Но очень часто такие дома остаются в подвешенном состоянии.
Елена Негоруца, председатель общественного гражданского движения «За Сочи!», считает, что еще одна беда незаконного строительства — чрезмерная нагрузка на инфраструктуру.
За постолимпийский период появилось столько ЖК, что теперь для того, чтобы подтянуть инфраструктуру, — как техническую (коммуникации, очистные сооружения), так и социальную (школы, детские сады), потребуется, по ее подсчетам, как минимум 50 лет.
«Любое выданное на строительство разрешение, даже если инвестор обязуется возвести, предположим, школу, не решает проблемы: в этом случае инвестор навешивает на социальную инфраструктуру условно 10 многоквартирных домов, дети из которых и будут заполнять эту школу, — рассуждает Елена Негоруца. — А нагрузка на сеть канализации, которая у нас изношена? Очистные сооружения не справляются с нагрузкой, которая в разы превышает их мощности».
Она подчеркивает, что Сочи — курорт, поэтому эпидемиологическая безопасность людей должна быть на первом месте, и предлагает накладывать мораторий «на любое строительство многоэтажного коммерческого жилья до того момента, пока не будут разрешены существующие проблемы».
Чудеса с последующим разоблачением
Но как так, спросит читатель? Почему и как появляются самовольные постройки, которые потом признаются незаконными? Одна из самых распространенных схем — «чуть-чуть» изменить этажность. Допустим, застройщик получает земельный участок под малоэтажное частное строительство, предусматривающее возведение жилого дома не выше трех этажей. На этом участке начинается строительство многоэтажного дома — без каких-либо документов. Вместе с этим открывается продажа квартир по договорам инвестирования либо по предварительным договорам. Цена на квартиры в таких домах ниже на 30% и более (порой — и в полтора раза) стоимости жилья, строящегося по эскроу-счетам.
Когда многоквартирный дом завершен, через суд меняется и назначение участка, и статус дома — с частного на многоквартирный. Дом вводится в эксплуатацию. «Решения судов зачастую предоставляют недостоверную информацию — у нас была разоблачена целая система незаконных экспертных заключений», — комментирует Елена Негоруца.
Анжелика Климентьева, директор АН «Золотая миля», которое работает в Анапе, Новороссийске, Краснодаре, Геленджике, знает случаи, когда застройщики получали разрешение на строительство дома высотой три этажа, а возводили шесть–восемь этажей. Потом эти дома через суды сдавались в эксплуатацию. Подобная схема работала несколько лет. Другие строили вообще на участках под ИЖС, но не 14 этажей, а обычно 6. Вот именно такие дома и сносили потом. Но в основном такие сносы были показательными, единичными, а таких домов — сотни, уточняет она.
Александр Жилин, основатель консалтинговой компании в сфере девелопмента «Жилин. Эксперт», вспоминает, что несколько лет назад в Ростове-на-Дону было модно строить так называемые коттеджные дома в дачных товариществах: под видом частного дома возводились трех-четырехэтажные здания, а затем так или иначе переводились в статус многоквартирных домов. При этом дома строились в черте города.
КВАРТИРЫ ПРОДАВАЛИ КАК ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ. ФОРМАЛЬНО ЭТО НЕ БЫЛО НЕЗАКОННЫМ, НО ПО ФАКТУ МАНИПУЛЯЦИЯ: ПОД ВИДОМ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗВОДИЛИСЬ МАЛОЭТАЖКИ.
«В прошлом году на главного архитектора Ростова-на-Дону Романа Илюгина завели дело по факту 10-летней давности, — комментирует Александр Жилин. — В то время он, будучи архитектором Ворошиловского района, выдал разрешение на строительство двух частных домов по улице Вселенной, д. 8, и улице Ленина, д. 151/1. Застройщик возвел на участке многоквартирный дом и автомойку. Летом 2020 года суд оправдал архитектора: по закону у него не было причин отказать в разрешении возводить частные дома, а выявление незаконного строительства не входило в его обязанности».
А был ли застройщик?
Контролировать работу застройщиков и пресекать незаконное строительство должна, в первую очередь, администрация города, считает Анжелика Климентьева. «Но ведь именно с легкой руки сотрудников администрации дома вводили в эксплуатацию через суды — все всё прекрасно знали, — замечает она. — Но это была отличная кормушка для многих чиновников».
Такая сговорчивость чиновников оборачивалась многими нарушениями. Например, не соблюдалось расстояние между домами — в итоге между некоторыми зданиями на машине даже не проедешь, отсутствовали реальные технических возможности для подключения коммуникаций: техусловия для получения разрешения на строительство были куплены.
ДОМА СТОЯТ БЕЗ КАНАЛИЗАЦИИ, ЭЛЕКТРИЧЕСТВА, ВОДЫ. НЕТ ГАЗА В ДОМАХ, ГДЕ ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ — ПРОСТО ВЗЯЛИ И НЕ ПОСТРОИЛИ ГАЗОВЫЕ КОТЕЛЬНЫЕ. НЕТ ЛИФТОВ В ДОМАХ ПО 6, 8, 11 ЭТАЖЕЙ, ХОТЯ ИЗНАЧАЛЬНО ОНИ БЫЛИ ПРЕДУСМОТРЕНЫ.
Прокуратура подключалась уже на стадии, когда стройка встала. Люди живут на съемных квартирах. Застройщик не появляется. А поскольку строительство таких домов велось частными застройщиками не по 214-ФЗ, то и последствия плачевны. Никто эти дома завершать уже не собирается. Если только сами покупатели скинутся и достроят — в Краснодаре, кстати, был такой прецедент.
Краснодару повезло, считает Анжелика Климентьева: многие такие объекты переданы в руки надежных застройщиков. Некоторые дома сданы, люди наконец-то живут в своих квартирах. Какие-то незавершенные самострои еще на бумажной стадии, но проблема постепенно решается.
«Смотрите, что покупаете»
Если с заброшенными и пока не заселенными домами в ряде южных городов сегодня поступают жестко, отправляя на битву с незаконными постройками бульдозеры, то к уже заселенным самостроям отношение разное. Где-то, как в Ростове-на-Дону, считают, что в городе строится не так много домов, чтобы сносить уже построенное жилье. Случаев, чтобы в Сочи сносили заселенный дом, нет, отмечает Анна Моисеева.
Но другим не так везет. «При мне дом в Краснодаре сносили — я рыдала, хотя у меня там не было квартиры, а у людей были, — вспоминает Анжелика Климентьева. — Сколько инфарктов было за все случаи сносов домов и брошенных строек. Ответ людям всегда один: вас никто туда силой не тащил. Смотрите, что покупаете!»
Очень редко, но бывает, когда застройщику удается отстоять права на дом с проданными квартирами. Как рассказала Анжелика Климентьева, в Краснодаре на ул. Кадетской, д. 9, снесли добротный кирпичный шестиэтажный дом. Он был полностью завершен, установлены окна и двери, построена газовая котельная, велись работы по подключению коммуникаций. Дом был построен на участке для ИЖС.
В одно не самое прекрасное утро приехала строительная техника: экскаватор, бульдозер. И прямо на глазах у людей дом начали сносить. Застройщик подал в суд и выиграл — ему удалось изменить назначение земли. Затем он построил новый дом на том же месте. Но на подключение газа денег уже не было. Так и стоит дом без газа. Люди вынуждены жить в таких условиях, потому что другого жилья у многих нет.
Подстелить соломки
Существует несколько вариантов не попасть в незаконно строящийся (или уже построенный) дом. Во-первых, можно самостоятельно проверить все стройки. Как отмечает Александр Жилин, если дом пока не введен в эксплуатацию, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на своем сайте и на сайте «Дом.РФ» — там есть разрешение на строительство.
Существует реестр строящихся проблемных домов. Но в этот список не попадают все объекты, с которыми есть сложности. Поэтому, чтобы не купить квартиру в незаконно построенном доме, лучше привлечь к проверке квартиры юриста или независимого риэлтора (но не того, который предлагает вам купить квартиру в строящемся доме).
Во-вторых, следует обращать внимание на стоимость квадратного метра в возводимом доме: самострой отличается значительными дисконтами. «Если вы смотрите квартиру в построенном доме, расспросите жильцов дома. Вполне вероятно, у кого-то из них сохранились документы от застройщика», — советует Анжелика Климентьева.
Впрочем, по ее мнению, лучший способ уберечься от самостроя — от греха подальше вообще ничего не покупать на стадии строительства, особенно если вы собираетесь приобрести квартиру удаленно.