Недвижимость в Краснодаре 2020: цены, новостройки, вторичка — обзор

Экономическое влияние в стране распространяется на все сферы, в том числе и на рынок недвижимости. Какие же перемены произошли в текущем году: рост НДС, НДПИ, пенсионного возраста, повышены тарифы ЖКХ. Новые реформы коснутся и область финансирования жилых комплексов, а также новый вид оформления сделок от строительных компаний. Это в значительной мере отразится на недвижимости.

Краснодарский край занимает одну из лидирующих позиций по объему застройки многоквартирных домов. Рынок прогрессирует, сюда инвестируют новые застройщики. Какой прогноз можно дать Краснодарской недвижимости в текущем году? В прошлом году правительство Краснодарского края и города, решило развивать отдельные районы и пригород, отдавая большие участки земли под комплексную застройку, это и ведет к привлечению крупных компаний для реализации своих проектов в городе. Чего же ожидать от цен? Конечно, покупателю хочется купить хорошую квартиру за меньшие деньги, но в данной экономической ситуации цена на рынок недвижимости будет только расти. Это напрямую зависит от внесения в 214-ФЗ новых изменений. Основная поправка в законодательстве это прекращение периода долевого строительства. От данной программы пострадали тысячи семей по всей стране, это и заставило законодателей прийти на их защиту.

Рынок выходит на проектное финансирование. Что это значит? Застройщики, 10% собственного капитала будут кредитовать банку, а денежные средства дольщиков будут храниться в банковских эскроу-счетах до завершения строительства дома. Каждому разрешенному объекту на постройку будет предоставлен один счет в банке. Сама стройка будет проходить за средства банковского кредита. Также повысятся требования к строящемуся объекту, застройщик должен предоставить данные о ранее сданных объектах, темпы работы, деловая репутация. Это приведет к тому, что обманутых покупателей недвижимости будет меньше, если застройщик будет препятствовать достройки дома, переносить сроки сдачи, участник долевого строительства вернет вложенные деньги, просто сняв их со своего счета. Банки станут строже проверять строительные фирмы, перед выдачей им кредита. Так как банк выступает в роли посредника, он не останется без прибыли, за счет этого жилье подорожает. Исходя из данных, стоимость первичного жилья с переходом на новую систему финансирования возрастет на 10-15%.

Что ожидает рынок недвижимости
Краснодара в 2020 году?

Город Краснодар на протяжении долгого времени, занимает одно из лидирующих позиций по числу возводимых домов, что в свою очередь влияет на ценообразование. Такая ситуация продержится еще долго, территорию города будут расширять еще больше, отдавая предпочтение на освоение нетронутых участков земли.

Рассмотрим более детальную картину застройки города. Большая часть новостроек располагается в новых районах, их инфраструктура намного лучше и продуманнее, чем старая городская планировка. Но из-за того что все новые постройки находятся далеко от центра, спрос на вторичный жилой фонд сохранится еще на многие годы. Если посмотреть цену на жилье в крае, она будет сильно отличаться. Здесь на ценообразование особо ничего не влияет, единственное, это наличие работы и экономическая стабильность в месте, где это жилье находится. Цена за такую квартиру может варьироваться в районе 200-300 тысяч.

1. Новостройки.

Покупая жилые объекты в долгосрочную перспективу, в выигрыше окажутся владельцы новостроек. Цены на это имущество продолжают расти. Если в 2019 году цена на жилье в таких районах, как Восточно-Кругликовская, Центральный, КМР, ЮМР составляла от 45-75 тыс.руб. кв.м., то после перехода на проектное финансирование, цены на такое жилье поднимутся. Это коснется также и домов старой застройки.

В Краснодаре много строящихся несданных комплексов, которые начали застройку еще до вступления в силу новых законов. Поэтому для тех, кто хочет сэкономить, стоит выбрать долевое строительство, при этом нужно смотреть хорошую компанию, зарекомендовавшую себя на рынке. Массовые застройки по такому типу сейчас строят в активно развивающихся районах: ЖК Московский, Восточно-Кругликовский, Молодежный. Данные комплексы сейчас активно застраиваются, расширяется инфраструктура, строятся новые школы, сады, обустраивается территория. Многие молодые семьи делают свой выбор в пользу них. Это достаточно новые районы, и с каждым годом обустройство ЖК только растет. Большим плюсом при выборе квартир в данных районах является доступность жилья. Покупая здесь квартиру, самым выгодным решением будет ЖК Молодежный, расположенный недалеко от ТЦ Красная Площадь. Уровень жилья не уступает остальным, а цены на квартиры намного приятнее.

1. Положение на вторичном рынке.

При поиске жилья, большинство ориентируется на стоимость жилплощади на вторичном рынке. Но стоит иметь ввиду, что собственники этих объектов умышленно завышают стоимость, данные объекты недвижимости располагаются в центральных районах с хорошей инфраструктурой, возле которой всегда есть школы и детские сады. Если посмотреть данные анализа жилья в Краснодаре, можно отметить, что на выбор человека не влияет возраст домов, износ коммуникаций, старый облик здания. Скачок цен на вторичный рынок в ближайшие годы не ожидается, это связано с тем, что цена на данный вид объекта формируется из среднерыночной.

Недвижимость в 2020 году, покупка жилья в ипотеку

Рассмотрим вариант покупки жилья в ипотеку, нужно учесть, что ставки будут повышаться. Изменение курса валют также может влиять на цену недвижимого имущества. Строительные компании часто использует в постройке своих домов импортные материалы. Цена на них всегда будет разной, в зависимости от курса валют.

В 2019 году рост инфляции составит примерно 5 процентов, это больше чем в 2018 на 0,7 процента. При таком уровне инфляции, ставки по ипотечному кредиту будут расти. Если в 2018 году ставка по ипотечным кредитам составляла 7,5 процентов, то сейчас самая низкая идет от 8,6. Если в данный момент стоит вопрос о приобретении недвижимости в ипотеку, лучше с этим решением не затягивать. Хоть власти и обещают скорый выход из кризиса, уменьшение ипотечных ставок, ситуация в лучшую сторону не меняется, увеличивается рост цен на квартиры, растет инфляция, курс рубля сдает свои позиции на валютном рынке и т.д. На каких условиях будут возводиться дома строительными компаниями, каким образом они будут аккредитоваться у банка, еще мало кому известно. Поэтому делать какие-то определенные выводы рано. В кругу аналитиков всплывает разговор о скором увеличении цен на недвижимость в 2020 году. Данный сценарий строится на том, что строевой бизнес уклонится от банковского посредничества и будет реализовывать уже готовое имущество, чтобы получить наибольшую выгоду от объектов. Стремительного повышения цен не стоит ожидать так скоро, так как к 2020 году будут вводиться в эксплуатацию дома, начавшие свое строительство до введения новых поправок.

Подведем итоги

При покупке имущества, человек должен определиться, какой объект взять: готовое жилье или на стадии строительства. Если выбор остановился на строящемся объекте, то в ближайшие года, лучше выбрать объекты, которые строят на займе денежных средств у дольщиков. После того как они будут распроданы, цена значительно возрастет. Поэтому, пока не сдадутся дома, строительство которых уже идет, рост цен будет незначительный. В этот период и стоит приобретать жилье. Это вариант для людей, которые не спешат с переездом и уверены в надежности застройщика.

Людям, которые ценят безопасность и комфорт, обычно выбирают готовое жилье. Покупка готового объекта, прежде всего, дает уверенность покупателю, что переход права собственности происходит сразу в момент покупки. Можно на месте проверить план постройки и сравнить с уже сделанной работой. Также можно спросить у жильцов дома, имели ли они какие-либо замечания к состоянию квартиры, когда получали ключи, выполнил ли застройщик свои обещания.

Независимо от того, является ли квартира готовой или только в процессе строительства, подход к каждой сделке должен рассматриваться отдельно. Невозможно определить какой из видов объектов удовлетворит всех, человек ориентируется только на свои личные предпочтения, финансовые возможности и цели.

7 причин роста цен на недвижимость в Краснодарском крае в 2020-2021 году

В 2020 году стоимость недвижимости в России выросла в среднем на 14%. В Краснодарском крае ситуация аналогичная — цена квадратного метра жилья за год увеличилась на 8%.

Что будет с ценами на новостройки в России в конце 2020 — начале 2021 года? Если обобщить многочисленные прогнозы экспертов, отчеты СМИ и аналитику крупных интернет-площадок недвижимости («Авито», «Циан», «Дом Клик Сбербанк»), можно увидеть, что мнения сходятся в одном: на конец 2020 и начало 2021 года цены на недвижимость либо останутся на том же уровне, либо, что более вероятно, будут медленно расти. Особенно это касается рынка новостроек.

Почему цены на новостройки выросли и будут продолжать расти? В этой статье мы расскажем о причинах роста стоимости жилья на первичном рынке и проанализируем динамику цен в курортных городах Краснодарского края: в Анапе, Геленджике и Сочи. Вы узнаете, при каких условиях лучше покупать квартиру сегодня и научитесь самостоятельно отслеживать тенденции и анализировать рынок, чтобы совершать покупки в удачное время и с максимальной выгодой.

Анализ изменения цен на первичном рынке недвижимости в Геленджике, Анапе, Новороссийске и Сочи

С каждым годом покупка квартиры для россиян становится все более дорогим удовольствием. По данным информационного агентства «РеалтиМаг» средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае за последние 3 года выросла на 36%. При этом квартиры в новостройках стоят меньше квартир на вторичном рынке. Для Краснодарского края эта стандартная ситуация. Люди приобретают квартиры от застройщика, делают в них ремонт, а затем сдают или перепродают — спрос на квартиры с готовым ремонтом «под сдачу туристам» всегда высокий.

В каждом городе-курорте своя динамика цен на жилье, однако тенденция к удорожанию квадратных метров в каждом городе сохраняется. Сочи последние 3 года удерживает статус самого привлекательного курорта для инвестиций в недвижимость, поэтому цены на недвижимость в Сочи выше, чем в других городах Краснодарского края.

Курорт «Роза хутор» рядом с Сочи пользуется спросом летом и зимой

По мнению аналитиков рынка, в будущем ситуация может изменится из-за перенасыщенности городского центра Сочи и ежегодного ажиотажа на пляжах города. Популярности более отдаленных, курортных городов и загородных поселений растет уже сегодня. Возможно в следующие 10-15 лет будут построены новые элитные туристические поселки, а в уже имеющихся перспективных городах Краснодарского края мы будем наблюдать динамику положительных изменений.

Причины роста цен на недвижимость в городах-курортах Краснодарского края

«Главный принцип формирования цен на недвижимость: цена высокая тогда, когда есть спрос. Цены растут, если застройщики могут позволить себе их повысить, не опасаясь, что это приведет к снижению спроса»

1. Рост спроса на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам

Важный фактор, напрямую влияющий на потребительский спрос на рынке недвижимости. Чем меньше процент переплаты по ипотеке, тем больше людей готово в нее вступить. В 2020 году процентная ставка для россиян побила все рекорды, опустившись до 6,5% (в ряде случаев ставку по ипотеке субсидирует девелопер, и тогда она может доходить до 2−3%). Для сравнения в 2015 году ставка по ипотеке была в районе 15-17%.

Льготная ипотека в 2020 году увеличила число сделок по недвижимости почти на 25% в России, в Краснодарском крае на 17,7%. Согласно информации Росреестра, Краснодарский край вошел в ТОП-3 регионов по объемам выдачи займов с господдержкой. Высокий спрос позволил застройщикам увеличить цену на недвижимость. «При субсидированной ставке люди могут позволить себе и более дорогое жилье, то есть даже если девелопер повысит цену — спрос будет».

События 2020 года и новые ограничительные меры на строительство в курортных городах создали дополнительные сложности для девелоперов. Желание повысить цену, чтобы окупить строительство и получить от нее прибыль понять легко. В крупных городах России ситуация с повышением стоимости новостроек на фоне низкой ипотечной ставки вышла на другой уровень. По данным новостных агентств «РБК», «IRN», «Коммерсант» и «Forbes» в Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье выросли на 12-13% и «съели» всю выгоду от льготных ипотек для покупателей.

Совет: если хотите купить квартиру выгодно, анализируйте события в стране и мире, чтобы понять, как они повлияют на спрос и поведение застройщиков. Всегда есть очевидные и неочевидные закономерности, например рост доллара всегда приводит к повышению цен на недвижимость, а продление низкой ставки по ипотечному кредиту в России, по мнению экспертов, наоборот может привести к снижению спроса.

2. Ужесточение условий выдачи разрешений на строительство в курортных городах Краснодарского края

В 2020 году на территории Краснодарского края действуют новые ограничения на строительство. Теперь в курортных городах нельзя строить многоэтажные дома в 500-метровой прибрежной зоне. Также запрещено возводить дома в местах, не предусмотренных генпланом: на землях лесного фонда, песчаных дюнах, участках с иссыхающими водоканалами и т. д. Краевые власти сегодня намерены выдавать разрешение только тем застройщикам, которые готовы заниматься комплексным освоением территорий и создавать инфраструктуру вокруг своих построек, строить школы, дороги, детские сады и т. п. Ряд новых ужесточений связан желанием правительства сохранить комфортные условия для жителей, улучшить внешний облик городов, стабилизировать экологическую ситуацию и вернуть городам их курортный статус.

«Жителям и туристам нужны проспекты с ограниченной высотностью, широкая набережная, а не спальные районы», — так прокомментировал губернатор Кубани Вениамин Кондратьев вопрос о новостройках. Застройщикам, в особенности тем, кто планировал заниматься возведением многоэтажных домов в черте города или рядом с морем, теперь приходится прикладывать дополнительные усилия для согласования строительства. К чему привела такая ситуация?

Во-первых, к резкому удорожанию уже готовых новостроек с удачным месторасположением. Все хотят квартиру рядом с морем и недалеко от центра. Если усложнить или запретить строительство высоток недорогого и среднего ценового сегмента в привлекательных местах, то логично возрастет привлекательность того, что уже есть и готово к заселению, в том числе это касается вторичного рынка недвижимости.

Во-вторых, увеличатся цены на всю недвижимость. Чем сложнее и дороже для застройщика возведение нового дома, тем выше цена квартир в нем.

В-третьих, к монополизации рынка недвижимости в Краснодарском крае и возможном уходе с рынка слабых строительных компаний. Конкуренция, ценовой демпинг и новые меры, ограничивающие застройку, создают угрозу для нестабильных компаний, что может привести к их уходу с рынка и монополизации строительства в регионе. Монополизация всегда ведет к росту стоимости.

Совет: если хотите купить вторичную квартиру в доме на береговой линии, убедитесь, что строительство этого дома было согласовано, иначе самострой могут снести.

3. Увеличение спроса на недвижимость из-за роста курса доллара и снижения депозитных ставок

Обвал рубля всегда влиял на динамику цен рынка недвижимости. Аналитики в «Авито. Недвижимость» подсчитали, что с 2014 по 2017 год спрос на жилье в городах миллионниках возрос на 37% из-за колебания курса валют. Цены растут, а доходы населения нет. Инвестиционные активы — лучший выход. Пока рубль обесценивается, а банки снижают ставки по депозитным вкладам, люди стремятся инвестировать в более стабильные и предсказуемые рынки, например, в рынок новостроек. В 2020 году для части граждан покупка квартиры стала надежным способом инвестировать в будущее в условиях ослабления рубля и снижения доходности других видов вложений.

Наглядный пример: «Если в начале 2020 года можно было купить квартиру в Москве за 10 млн. руб., то сегодня ту же самую квартиру продадут за 12 млн. руб. Если в начале 2020 менеджеру среднего звена в Москве платили 70 тыс. руб., то и сегодня ему, наверняка, платят те же 70 тыс. руб.»

Валютный курс влияет не только на желание покупателей приобретать квартиры, но и на поведение продавцов. Нестабильность рубля заставляет застройщиков нервничать и повышать цены. Появляются риски новых непредвиденных расходов и удорожания материалов строительства.

4. Повышение спроса на фоне новых программ государственной поддержки

Льготная программа покупки квартир за счет средств материнского капитала, детской и военной льготной ипотеки создала для людей возможность купить квартиру дешевле. Спрос увеличился, а вслед за ним — цена.

5. Переход на проектное финансирование или «эскроу-счета»

Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента полной готовности дома. Девелопер будет вести строительство за счет собственных или кредитных средств. Если строительство не будет завершено – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или строительство будет передано другому застройщику. Система эскроу-счетов дает покупателям гарантию сохранности вложений. Если раньше у покупателя присутствовал страх стать обманутым дольщиком, что порождало тотальное недоверие к институту долевого строительства в целом, то теперь он понимает, что его деньги находятся в банке и не пропадут даже в случае негативного исхода.

Квартиры в домах, которые строится по проектному финансированию, стоят дороже. Это связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, ведь они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены либо иметь готовую сумму, либо брать средства на строительство в банке.

6. Отложенный спрос

Число сделок по недвижимости во время самоизоляции сократилось во всей России. В Краснодарском крае этот эффект заметен особенно отчетливо, ведь квартиры в городах-курортах часто покупают жители других городов. Во время самоизоляции люди отложили просмотр и покупку квартир «до лучших времен», и это привело к образованию так называемого отложенного спроса.

С июня, после ослабления карантинных мер и спада паники, число сделок по недвижимости резко возросло. Анализируя данную ситуацию, Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» г. Санкт-Петербург отмечает: «клиенты часто говорят, что опасаются второй волны пандемии». Это значит, что страх второй волны и пандемии «торопит» людей покупать недвижимость, и с учетом того, что недвижимость дорожает, покупать сегодня выгоднее, чем завтра.

7. Рост цен перед Новым годом

Перед Новым годом рынок недвижимости оживляется. Повышение спроса в преддверии 1 января фиксируется ежегодно. Причин несколько. Во-первых, девелоперы часто предлагают стимулирующие спрос праздничные акции. Во-вторых, покупатели опасаются традиционного повышения налогов и цен в январе, и стараются обзавестись недвижимостью до праздников. К тому же, справлять Новый год в новой квартире гораздо приятнее! В-третьих, в Краснодарском крае многие покупают квартиры, чтобы сдавать их, и надо ли говорить, что в Новый год на сдаче квартир можно заработать в разы больше. Так или иначе, высокий спрос на квартиры перед новым годом позволяет застройщикам ежегодно повышать цены на недвижимость в предпраздничный период.

Как изменятся цены на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов:

Эксперты сегодня не торопятся делать точные прогнозы относительно стоимости новостроек на российском рынке в 2021 году. Однако мы точно знаем, что на развитие рынка недвижимости в россии в 2021 году будет оказывать влияние пандемия. По оценкам Всемирной Организации Здравоохранения ситуация с коронавирусом, влекущая за собой закрытие границ, продолжится в следующие 2 года. Это значит, что популярность отдыха в России возрастет, и спрос на жилье в Краснодарском крае и Крыму будет расти. «Увеличение числа запросов на покупку жилья уже наблюдается во всех прибрежных районах Крыма и Краснодарского края», — констатирует «Российская газета». Господдержка, проектное финансирование и волатильность курса валют дополнительно стимулируют спрос.

С другой стороны, падение доходов населения всерьез ослабляет покупательскую активность. Константин Ордов, руководитель департамента корпоративных финансов и управления Финансового университета при правительстве РФ так комментирует данную ситуацию:

Ордов пояснил что единственное, что может ослабить тренд роста спроса и увеличение стоимости квадратных метров, это опережающее падение доходов населения:

По мнению ТАСС льготная ипотека не является ключевым фактором роста цен на российские новостройки, поэтому снижения стоимости жилья после ее отмены ожидать не стоит.

Глава Центробанка России Эльвира Набиуллина 25 ноября в ходе заседания Госдумы заявила, что своевременное завершение программы льготной ипотеки позволит избежать формирования «пузырей» на финансовом рынке, прокомментировала рост цен, наблюдавшийся в роде реализации льготной программы, и отметила, что после отмены пониженной ставки, снижения цен на рынке новостроек ожидать не стоит.

https://yur-gazeta.ru/ekonomika/nedvijimost-v-krasnodare-2020-ceny-novostroiki-vtorichka-obzor.html
https://anapasuncity.ru/blog/zhilye-kompleksy/7-prichin-rosta-tsen-na-nedvizhimost-v-krasnodarskom-krae-v-2020-2021-godu/