Недвижимость в Испании в ипотеку

Поделитесь статьей

Покупка недвижимости в Испании в ипотеку возможна как для резидентов, так и для нерезидентов. Для резидентов процедура выглядит несколько проще, да и объемы финансирования могут достигать 100% от цены сделки.

В отношении нерезидентов применяются более жесткие условия кредитования. Тем не менее, иностранцы, мечтающие купить недвижимость в Испании и ощущающие нехватку собственных средств, вправе рассчитывать на заемные.

Покупка недвижимости в Испании в ипотеку для резидентов и нерезидентов

Планируя купить недвижимость в Испании в ипотеку, необходимо учитывать, что банки охотнее финансируют покупку собственных объектов – недвижимости, арестованной за неуплату и находящейся на их балансе. О том, как купить недвижимость в Испании и не пожалеть, вы можете прочитать здесь.

На сегодняшний день испанские банки можно назвать самыми крупными собственниками недвижимости: кризис и высокий процент невозврата ипотечных кредитов привели к тому, что на балансы банков поступили десятки тысяч объектов – от студий до вилл и от парковочных мест до крупных коммерческих помещений.

Банковская недвижимость имеет ряд преимуществ:

• реализуется по цене ниже рыночной
• подразумевает большую лояльность и гибкость банка в вопросе финансирования
• допускает торг между потенциальным покупателем и банком

Резиденты Испании при покупке новой недвижимости или объекта на вторичном рынке могут рассчитывать на ипотечный кредит, покрывающий 60-80% от цены сделки (без учета налогов и расходов. Прочитать о них вы можете в нашей статье «Налоги на недвижимость в Испании»).

При покупке банковской недвижимости финансирование может достигать 100%.

Конечно, такое возможно не в любом банке и не с любым объектом. Кроме того, банк, принимая решение, будет учитывать множество факторов: кредитную историю заемщика, состав его семьи, уровень дохода, трудовую историю и т.п.

Нерезиденты Испании могут рассчитывать на кредит в размере 50-60% в первом случае и 40-50% во втором. Чем выше будет личный взнос заемщика, тем охотнее испанский банк пойдет навстречу и согласится оформить ипотеку.

При покупке недорогих объектов (студий, апартаментов) и внесении значительной суммы из собственных средств, альтернативой ипотечному кредиту может выступить простой потребительский, не требующий нотариального оформления и регистрации в Реестре собственности, а также некоторых дополнительных формальностей (независимой оценки объекта недвижимости – tasación, оформления страховки в пользу банка и прочее).

Ипотека в Испании: требования к заемщику

Основным требованием испанских банков к заемщику выступает экономическая стабильность. Резиденты Испании подтверждают ее, представляя трудовые договоры и справки о зарплате (в случае наемных работников) или выписки из банка и декларации (в случае индивидуальных предпринимателей). Как правило, банки требуют представить документы за последние шесть месяцев.

Нерезиденты Испании в качестве подтверждающих документов могут представить декларации о доходах (2-НДФЛ и 3-НДФЛ), справки с работы, банковские справки с указанием существующих счетов и депозитов, документы о праве собственности, сертификаты частных инвестиционных фондов, учредительные документы (в случае получения дивидендов) и т.п.

В любом случае, независимо от статуса заемщика, квота по ипотеке в Испании ни в коем случае не должна превышать 30% дохода. Если по предварительным расчетам ежемесячная квота по ипотеке составит 400 евро в месяц, то финансовые документы должны подтверждать, как минимум, получение 1.333 евро в месяц в качестве нетто-дохода.

Недвижимость в Испании: ипотека и процентные ставки

Коммерческие испанские банки предлагают своим клиентам ипотеку на недвижимость в Испании на базе трех разных ставок:

• плавающей,
• фиксированной,
• комбинированной.

Плавающая и комбинированная ставки обычно бывают привязаны к крупным индикаторам и индексам: Euribor, Libor и проч.

Падение индексов влечет за собой уменьшение квоты по ипотеке, рост – наоборот, увеличение. Пересмотр ставок производится один-два раза в год.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой всегда обходится дороже: разница между фиксированной и плавающей ставками составляет несколько пунктов. Это плата за независимость от колебаний финансовых индексов.

Ипотечные квоты замораживаются на весь период действия фиксированной ставки, следовательно, никакие изменения в экономике не коснутся заемщика.

Комбинированная ставка предполагает, что на определенный период времени (например, на первые 10 лет) вводится фиксированная ставка, а в дальнейшем применяется плавающая.

Выбор процентной ставки при покупке недвижимости в Испании в ипотеку – дело добровольное. Чтобы оценить преимущества той или иной ставки, необходимо воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на сайте каждого банка. Введя общую сумму кредита, срок погашения, тип и размер ставки, можно рассчитать как ежемесячную квоту, так и общую сумму процентов, которую придется заплатить банку.

Новый закон об ипотеке в Испании 2019

В конце 2018 года Правительство Испании утвердило закон, вносящий существенные изменения в сферу ипотечного кредитования. Закон обеспечивает дополнительную защиту заемщика и делает процесс оформления кредита максимально прозрачным.

Основное нововведение коснулось налога на документированные юридические акты – Actos Jurídicos Documentados (AJD), который уплачивается при нотариальном оформлении ипотечного договора. После вступления в силу закона обязанность по уплате указанного налога возлагается на банк, выдающий ипотеку на недвижимость в Испании. Ставки налога регулируются на уровне автономий и составляют от 0,5 до 1,5%.

Также официально был закреплен размер штрафных процентов за досрочное погашение кредита – частичное или полное. Если ипотека была оформлена с плавающей процентной ставкой, то штрафной процент за досрочное погашение составит 0,25% в первые три года с момента подписания договора и 0,15% в последующие годы.

Для ипотек с фиксированной процентной ставкой штрафной процент составит 2% в первые десять лет и 1,5% в последующие годы.

Что касается модификации ипотеки и перевода кредита с плавающей процентной ставки на фиксированную, то процедура теперь значительно упростилась. Клиент понесет расходы лишь в первые три года срока действия ипотеки на недвижимость в Испании. Единовременная выплата за модификацию условий составит 0,15% от уже погашенной суммы долга. Начиная с четвертого года, модификация условий должна производиться бесплатно.

Вопрос начисления комиссии за открытие ипотеки остается в ведении банка. Однако в законе оговаривается, что комиссия должна носить единовременный характер и включать в себя все расходы, связанные с открытием кредита.

Еще одно интересное нововведение касается процедуры нотариального оформления ипотечного договора. Если раньше заемщик получал черновик договора непосредственно перед подписанием документов в нотариальной конторе, то сейчас закон обязывает провести предварительную проверку. В срок от одного до десяти дней до назначенной даты подписания клиент должен представить черновик договора нотариусу для проверки его на предмет законности.

Процедура, предшествующая подписанию итогового варианта договора, бесплатна для заемщика. Без предварительной проверки окончательный вариант ипотечного договора не может быть подписан.

Урегулирована процедура инициирования эмбарго со стороны банка. Чтобы максимально обезопасить заемщика и пресечь самоуправство банков, установлены следующие сроки для начала процедуры отчуждения имущества: в первой половине срока действия ипотечного кредита – при задержке выплат на 12 месяцев или при превышении суммы долга 3% от суммы кредита; во второй половине срока действия ипотечного кредита – при задержке выплат на 15 месяцев или при превышении суммы долга 7% от суммы кредита.

Как только у банка возникнут основания для начала процедуры, заемщику будет представлен еще один месяц на добровольное урегулирование ситуации. Размер пени по просроченным платежам будет рассчитываться как процентная ставка по кредиту, увеличенная на три пункта.

Новый закон запрещает банкам включать в договор скрытые дискриминирующие условия и четко устанавливает, какая сторона какие расходы оплачивает: заемщик – расходы, связанные с оценкой объекта и определением его рыночной стоимости; банк – расходы за оформление ипотечного договора и регистрации его в Реестре собственности.

Что касается сопутствующих финансовых продуктов (страхование жизни, страхование жилья, частные пенсионные планы и т.д.), то банкам отныне запрещено навязывать их клиенту. Заемщик имеет полную свободу действий в выборе наиболее выгодного предложения на рынке.

Задать вопрос о покупке недвижимости в Испании в ипотеку вы можете специалистам агентства недвижимости “Estate Barcelona”. В нашей компании вы можете получить наибольшую полную информацию по ипотечному кредитованию, а также подбор недвижимости с учетом ваших критериев.

Как получить ипотеку в Испании: список документов, процентные ставки, особенности оформления

В отличие от многих европейский государств, Испания выдвигает одни из самых простых условий, касающихся получения ипотечного кредита на покупку недвижимости как для резидентов, так и граждан, не являющимися таковыми. В этом европейском государстве такой способ практикуется достаточно часто, является выгодным делом, при этом всегда существует возможность для расширения жилплощади. Получить ипотеку в Испании может любой желающий, если грамотно подойдет к решению этого вопроса.

Особенности ипотечного кредитования в Испании

Являясь претендентом на получение займа, важно учитывать особенности получения ипотеки в Испании. Кредит на покупку жилья в этой стране выдается на срок от 5 до 25 лет, в отдельных случаях он может быть увеличен до 30 лет. Лица, не относящиеся к числу резидентов, могут рассчитывать на сумму, не превышающую 70% от итоговой стоимости объекта недвижимости (оценочной или указанной в эксритуре). При расчете банк берет за основу меньшую из двух стоимостей.

Как только заявка на кредит поступает на рассмотрение в банк, запускается процедура по оценке недвижимости. На основе полученных результатов принимается окончательное решение – одобрять кредит или нет.

Важно учитывать тот факт, что резидент может претендовать и на большую сумму кредитования (до 80%). Для нерезидентов это процент снижается до 50-70.

Как и банках Российской Федерации, в Испании выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно. При этом их размер прописывается в специальном договоре. Для лиц, не являющимися гражданами этой страны, действуют лояльные программы кредитования.

Документы, необходимые для оформления заявки на предоставление ипотечного кредита в Испании

Чтобы стать заемщиком в банке Испании необходимо подготовить комплект документации, который для иностранных претендентов значительно расширяется:

• действующий загранпаспорт;
• налоговая декларация, в которой прописаны данные за истекший год и за три месяца текущего года (налоговая декларация может быть заменен справкой 2-НДФЛ за последний 24 месяца);
• если гражданин не относится к числу резидентов, он обязан предоставить отчетную документацию из банка той страны, подданным которой он является, в которой должно быть отображено движение средств по текущим счетам за последние 6-12 месяцев;
• выписка, выдаваемая бюро кредитных историй подтверждающая наличие актуальных задолженностей по имеющимся кредитам;
• справка, выданная по месту работы, оформленная на фирменном бланке в которой указывается должность претендента на кредит, стаж (чем он больше, тем лучше);
• если гражданин не работает по найму, а является юридическим лицом, занимающимся предпринимательской деятельностью, он обязан предоставить свидетельство о регистрации своей компании налоговые декларации за последние 24 месяца;
• необязательным, но дающим преимущество, условием является наличие справки из банка, подтверждающей наличие депозита, если таковой имеется;
• идентификационный номер, присваивающийся иностранным гражданам (NIE), который оформляется по месту пребывания в самой Испании.

Проверку собранной документации испанские банки не производят. Каждая позиция должна быть переведена на испанский язык. Стоимость перевода может достигать 500 евро. Если приобретаемая недвижимость будет находится в долевой собственности, каждый их участников должен предоставить отдельный пакет документов.

В редких случаях от кандидата могут потребовать предоставить справку об отсутствии судимостей или документ иного рода на усмотрение финансовой организации. Существует возможность оформления ипотеки на нескольких лиц, например, обоих супругов, которые хотят приобрести недвижимость. Испанские банки рассматривают поданные заявки в течение 2-5 недель.

Для того, чтобы оплачивать кредит, открывается расчетный счет, на который ежемесячно и будут поступать выплаты. В случае просрочки и накопления задолженности, банк будет взимать пеню. Если кредит не погашается на протяжении 6 месяцев, банк имеет право начать процедуру судебного взыскания неоплаченной суммы.

Размеры процентных ставок

Размеры процентных ставок по ипотечным займам в Испании остаются на уровне 3,5-4% годовых. При этом ежемесячная выплата по кредиту не может быть больше 30-35% от размера совокупного дохода.

Процентные ставки по ипотеке в Испании имеет три разновидности:

1. Фиксированная. Ее размер достигает 3-3.4% процента годовых. При этом размер ежемесячных выплат остается неизменным.
2. Плавающая. Может менять свое значение на протяжении всего срока кредитования. Такая процентная ставка пересчитывается ежегодно иди два раза в год, зависит от рыночных показателей.
3. Смешанная. В этом случае одна часть предоставленного кредита должна выплачиваться исходя из фиксированной ставки, другая – с учетом плавающей ставки.

В Испании существует возможность модификации ставок, что подразумевает перевод, например, плавающего процента в фиксированной, которая актуально как для резидентов, так и для лиц, не являющихся гражданами Испании. Стоимость процедуры – 0,15% от уплаченной суммы. Дополнительные расходы

При оформлении заявки на получение займа необходимо учитывать возможность дополнительных расходов, связанных с покупкой недвижимости. Первый платеж по ипотеке примерно равняется 1% от итоговой стоимости объекта сделки. После оформления сделки каждый год отдельно оплачивается страховка в размере 0,2% от стоимости купленной квартиры иди дома. Для того, чтобы оплатить процедуру оценки приобретаемого жилья придется заплатить еще около 500 евро.

Покупая жилье в Испании, к его стоимости добавляют еще 14-16% на дополнительные расходы, к которым относятся:

• государственная пошлина в размере 10% процентов от итоговой стоимости объекта недвижимости;
• комиссионная выплата банку за оформление кредита (1,5-2% от цены жилья);
• стоимость экспертной оценки объекта, услуги нотариуса.

Кроме выплат по ипотеке, собственник обязан будет оплачивать содержание купленной квартиры иди дома ежемесячно.

К обязательным налогам, которые владельцы недвижимого имущества оплачивают дополнительно относятся:

• налог на имущество в размере 0,5-2% в год;
• регионально установленный муниципальный налог;
• налог на сдачу жилья в аренду (24% ежегодно);
• оплата коммунальных услуг.

В права собственности владелец вступает только по прошествии нескольких месяцев со дня подписания специального контракта. Процедура осуществляется только после того, как банком будет одобрена ипотека и завершится процедура нотариального заверения договора купли-продажи.

Насколько выгодно оформлять ипотеку в испанских банках

Больше половины жилого фонда этого государства принадлежит иностранным гражданам, которые для его покупки оформляют ипотечные займы. Ипотека в Испании для россиян, как способ покупки собственного жилья – выгодный вариант инвестиций. Сдавая квартиру стоимостью в 100 000 евро, в аренду, заработок собственника может достигать до 5% от ее цены. В месяц эта сумма может достигать 600-700 евро. Такой доход позволяет не только погашать долговые обязательства перед банком, но и налоговые выплаты.

Возможные трудности при получении ипотеки в Испании, возможность получения юридической помощи

Покупка квартиры в Испании в ипотеку – предприятие, которое может сопровождаться рядом сложностей.

Если потенциальный собственник не принадлежит к числу резидентов, процедура оформления кредита может занять длительное время, но при этом сама процедура не является сложной.

Основной задачей в этом случае становится сбор полного пакета документации и подтверждение реальных доходов покупателя.

Для решения вопроса, касающегося того, как взять ипотеку в Испании россиянину, стоит рассмотреть вариант получения юридической помощи, которая заключается в следующем:

• формирование индивидуального списка документов для предоставления в банк;
• выбор оптимального варианта кредитования;
• нотариальный перевод бумаг на испанский язык;
• сопроводительная помощь при заключении сделки.

Существует возможность почасовой оплаты юридических консультаций или внесения суммы, за оказанную помощь в размере 1-1,5% от итоговой стоимости жилья.

Права нерезидента

В Испании не существует ограничений для лиц, не являющимися резидентами. Владелец недвижимого имущества, расположенного на территории этого государства, имеет право подать документы на получение долгосрочной шенгенской визы. Если сумма сделки превышает 500 000 евро, собственник может получить вид на жительство.

Полноправным владельцем купленного жилья иностранный гражданин станет только тогда, когда долг перед банком будет погашен в полном размере. До тех пор объект недвижимости выступает в качестве залога.

В случае образования задолженности по кредиту, банк начисляет штраф в размере 3% от ежемесячного платежа. По истечение одного года просрочки, пользоваться имуществом владельцу запрещено, а контракт с ним расторгается.

Иностранные граждане имеют право досрочно погасить свои долговые обязательства перед банком. Но в этом случае придется выплатить денежное взыскание в размере 0,15-2% от цены квартиры, в зависимости от установленной процентной ставки.

Требования, выдвигаемые к заемщику-нерезиденту:

1. Возраст от 25 до 60 лет. Чем старше возраст заемщика, тем строже предъявляемые к нему требования.
2. Размер заработка и его легальность. Уровень дохода не может быть ниже 3 ежемесячных выплат по ипотеке, стаж работы на одном месте не должен быть меньше 6 месяцев.
3. Отсутствие задолженностей по кредитам.
4. Возможность внесения половины стоимости жилья.
5. Правильный счет в банке.

Если размер необходимый суммы для покупки недвижимости составляет менее 30%, стоит рассмотреть возможность получения не ипотечного, а потребительского кредита.

Придерживаясь четкого алгоритма действий, любой желающий может приобрести жилье в Испании. Начинать нужно с выбора подходящего варианта для покупки. Далее следует произвести оценку выбранной квартиры или дома. Собрав необходимый пакет документации, обращаются с заявкой в банк. Дождавшись положительного решения переходят к заключению сделки купли-продажи и перечислению денежных средств. Пройдя все эти этапы человек становится владельцем собственных квадратных метров, которые он может использовать как для личного пользования, так и для сдачи в аренду.

https://estate-barcelona.com/blog/nedvizhimost-v-ispanii-v-ipoteku.htm
https://ipotekyn.ru/ipoteka-v-ispanii/