На покупке какой недвижимости можно сэкономить в коронакризис?

Жилой комплекс «Лондон Парк» от застройщика «Л1»

Застройщики пока что без паники оценивают ситуацию на рынке. Прошлые кризисы показали, что заранее просчитать, как будет развиваться события с продажами новостроек, невозможно. Неожиданности могут произойти в любой момент и кардинально изменить «ход истории».

Пессимистические прогнозы экспертов и строителей, которые звучали в начале карантина, кардинально изменили решение президента о субсидировании ипотечной ставки. Как результат даже падение сделок и ипотечного кредитования в марте-апреле не стали причиной для повсеместного уныния. Если вспомнить прошлые кризисы, то отрасль с успехом смогла их пережить. На рынке, как антикризисная мера, появились малогабаритное жилье в виде студий, в Москве расцвело строительство апартаментов под жилье без обременений на инфраструктуру. Также государство уже запускало субсидированную ипотеку, что позволило сохранить рынок.

Снизятся ли цены на жильё из-за кризиса

Падение спроса предполагает как ответную меру снижение цен на квартиры. На этой логике строят свои прогнозы некоторые эксперты. Но застройщики заранее обеспокоились этой проблемой и просто переставили выводить на рынок новые проекты. «Очевидно, многие застройщики сейчас будут «придерживать» запуск новых объектов, особенно если говорить о крупных проектах экономкласса. Потому что риски здесь достаточно велики. Мы уже видим, что объем нового вывода жилья существенно снизился, – пишет на своей странице в «Фэйсбуке» президент «RBI» Эдуард Тиктинский . – Количество людей, которые способны купить жилье, уменьшится из-за проблем во многих отраслях. Хотя избранные проекты комфорт-класса, думаю, будут чувствовать себя получше, чем экономкласс. О бизнес-классе судить сложно. Среди этой аудитории – и предприниматели, и собственники малого и среднего бизнеса. А у многих из них сейчас далеко не сладкая ситуация – многим нашим потенциальным клиентам сейчас явно не до покупки квартиры».

«Стимуляция спроса за счет снижения цен – не лучший выход. Значительно удешевить квартиры застройщики не могут, строительная отрасль и так работает фактически на грани рентабельности. А понижение на незначительную сумму не привлечет массового покупателя», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Тем не менее снижение цен уже формально произошло: застройщики сами субсидируют ипотеку, появились совместные с банками программы по минимизации платежей в первый год – вплоть до нуля. Но для серьезного снижения цены пока что причин нет. Поддерживать спрос помогает и субсидируемая государством ипотека до 6,5% годовых. Так что какую-то выгоду от кризиса и карантина можно получить – и строителям, и покупателям, и банкам.

Сэкономить на строительстве в текущих условиях застройщикам вряд ли получится. Только через ухудшение качества строительства, что не в лучшую сторону скажется на имени компании и ликвидности жилого комплекса. «На большинстве работ сэкономить без ущерба качеству также не удастся. Возможно отказаться от отделки помещений, в проектах массового сегмента можно использовать более бюджетные отделочные материалы, используемые для оформления мест общего пользования. Но экономить на стройматериалах нельзя, это приведет к снижению качества жилья», – отмечает Надежда Калашникова.

Как кризис ударил по апартаментам

По-другому ситуация может сложиться на рынке апартаментов. Они переживают не самый звездный час: спрос падает, соблазнить высокой доходностью непросто, так как полностью исчезла посуточная аренда, эту доходность обеспечивающая. Также государство не собирается субсидировать проценты по ипотеке на покупку апартаментов. «Объем спроса сократился на 11% по сравнению с итогами 2019 года, при этом интерес к сервисным апартаментам упал на 24%», – говорится в аналитическом отчете за первый квартал Knight Frank St. Petersburg.

«Не стоит сравнивать жилую недвижимость и апартаменты. Это разные продукты, ориентированные на разные категории покупателей. Да, несервисные апартаменты по своей сути мало отличаются от жилья, но все-таки им не являются. Невозможность оформить постоянную регистрацию, более высокие коммунальные платежи и налоги, неоднородная социальная среда – все это отпугнет тех, кому нужна квартира для собственного проживания. Инвесторы же могут вкладываться в том числе и в сервисные апартаменты, где все хлопоты, связанные с поиском арендаторов и обслуживанием недвижимости, берет на себя управляющая компания», – отмечает Надежда Калашникова.

Эксперты с пессимизмом смотрят на ситуацию на рынке апартаментов в этом году, что не может стимулировать к ним интерес. До конца года рынок, вероятнее всего, ожидает стагнация цен и снижение показателей продаж, а значительная часть объектов, заявленных к сдаче в 2020 году, будет введена не ранее 2021 года, полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg. Застройщикам при таком негативном сценарии придется стимулировать покупателей скидками и акциями, чтобы поддержать спрос на запланированном уровне.

Последствия кризиса для загородного домостроительства

Временно спрос может повыситься на загородном рынке – часть денег неминуемо перетечет в покупку домовладений. Как следствие карантина и отсутствия возможности заграничного отдыха. «Приобретать загородную недвижимость в коттеджных, дачных поселках и садоводствах, безусловно, выгодно во время кризисов, покупателям доступны акции, подарки, рассрочки, – говорит руководитель отдела продаж КП «Карельский бриз» Виктoрия Кудрявцева. – Девелоперы, в свою очередь, могут сэкономить на партнерских акциях по строительству и закупках. Сэкономить можно также на больших объемах строительства. Кризис – стимулятор стройки. Земля – это большой семейный капитал на века, поэтому вопрос по приобретению ее, несомненно, важен, а во время кризисов – наиболее выгоден».

Малая этажность, деревянные стены, статус экс-ведомственного жилья, неразвитый населенный пункт и личные обстоятельства продавца оказываются для покупателя намного выгоднее льготных ипотек, маркетинговых акций и прочих экономических ухищрений.

Почему в Гатчине и Кронштадте должны вырасти цены на квартиры, что через 15 лет будет в Новосаратовке, чего не хватает для счастья жителям Кудрово и Всеволожска? Всё это в обзоре самых перспективных окраин Санкт-Петербурга от novostroy.su.

Въехать в готовую квартиру с новой мебелью и техникой — это ли не счастье?! Без утомительного ремонта и вояжей по мебельным и строительным магазинам. Но не встанет ли боком желание облегчить себе жизнь? Novostroy.su решил разобраться в вопросе меблировки квартир от застройщиков.

Каждый человек подбирает себе жилье по вкусу, по финансовым возможностям, по потребностям. Застройщики декларируют индивидуальный подход, пытаются удовлетворить все вкусы. Но, скажем честно, не всегда это реально сделать. Да и приоритеты очень быстро меняются.

Какие квартиры будут покупать после кризиса

Украинский рынок недвижимости снова проходит проверку на прочность. Если карантинные ограничения продлят, большая часть застройщиков вынуждена будет останавливать работы.

Что происходит на рынке и как застройщики переживают кризис, «Минфину» рассказала директор по стратегии и развитию ПСГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.

Рынок недвижимости стоит на пороге очередного испытания. Прошлый год столичные застройщики прошли относительно стабильно. Укрепившаяся гривна привела к тому, что цены в долларах на объекты за год выросли на прогнозируемые 10-15%, но на спрос это существенно не повлияло.

По данным «Ковальской Недвижимости», в первые два месяца 2020 года количество сделок по продажам квартир было на идентичном уровне с показателями аналогичного периода прошлого года.

Для кардинальной смены этих тенденций практически не было предпосылок. Но в марте ситуация изменилась.

Стоит ли принимать инвестиционное решение сейчас или стоит подождать? Чтобы не ошибиться, важно понимать, что на самом деле происходит у застройщиков. Отвечаем на самые главные вопросы о состоянии рынка.

Что происходит со стройками

Ограничения, который повлек за собой карантинный режим по всей Украине, заставят многих застройщиков пересмотреть сроки сдачи своих объектов.

По нашим оценкам, в Киеве и области с начала марта было приостановлено около 50 объектов многоквартирных домов. При этом, большинство застройщиков, которые не остановили работы, вынуждены были замедлить темпы строительства.

Мы видим это не только из внешней статистики, но и ощущаем по динамике продаж строительных материалов. В апреле мы зафиксировали уменьшение продаж основной строительной продукции в среднем на 35%, по сравнению с показателями прошлого года.

К полной остановке работ на стройплощадках в основном вынуждены были прибегнуть те компании, деятельность которых напрямую зависит от вложений инвесторов. Впрочем крупные и самодостаточные застройщики все еще продолжают строить, несмотря на внешние обстоятельства.

Что происходит с продажами

Продолжительный карантин и неутешительные прогнозы о распространении коронавируса закономерно вызвали волнение у инвесторов жилой недвижимости. Особенно остро застройщики ощутили это в первой половине апреля, когда продажи и активность клиентов просели даже у крупных игроков.

По результатам месяца, поток потенциальных клиентов в наши отделы продаж уменьшился в 2-3 раза.

Активность клиентов частично удалось восстановить благодаря диджитал-инструментам продаж. Крупные девелоперы запустили консультации через мессенджеры, онлайн-обзоры объектов и предоставили возможность подписывать договоры дистанционно.

Мы ожидаем, что отложенный спрос на первичном рынке частично начнет конвертироваться в продажи, как только в стране восстановится активность малого и среднего бизнеса. То есть не раньше III-IV квартала 2020 года, при условии, что в ближайшие недели карантинные ограничения начнут ослабевать. Если ограничения продлят, большая часть застройщиков вынуждена будет останавливать работы.

Что происходит с ценами

По нашим прогнозам, ожидать снижения себестоимости строительства в этом году не стоит. Основной фактор, от которого будет зависеть динамика цен на рынке недвижимости, — это рост курса доллара к гривне. Возможный скачок для многих застройщиков будет означать увеличение затрат на материалы и строительные работы, а значит пересмотр цен неизбежен.

Многие покупатели недвижимости все еще могут воспользоваться многочисленными антикризисными акциями, которые сейчас предлагают застройщики. Но в долгосрочной перспективе цена квадратного метра в новостройках Киева будет неуклонно расти, несмотря на перебои спроса, вызванные карантином.

Стоит ли рассчитывать на доступную ипотеку

С начала года Национальный банк снизил учетную ставку с 13,5,% до 8%, что породило разговоры о снижении стоимости банковских займов для потребителей в целом и ипотеки в частности. В реальности же снижение учетной ставки является важным, но не решающим фактором для запуска доступной ипотеки. Поэтому банки, в особенности государственные, реагируют на изменения монетарной политики с большим опозданием.

Выдавать кредиты под залог недвижимости и так готовы были далеко не все финучреждения, а кто имел такие опции, делали это осторожно: работали с ограниченным кругом проверенных застройщиков, ужесточили условия по доходам заемщиков. Сейчас на фоне рисков, связанных с карантином и замедлением бизнес-активности, многие банки и вовсе приостановили ипотечные программы.

Чтобы стимулировать продажи на фоне сложившейся ситуации, в этом году застройщики будут идти навстречу покупателям и расширять свои программы рассрочек.

К примеру, в наших проектах доля рассрочки уже составляет от 30 до 40%, но это не предел. Девелоперы с сильным финансовым плечом в больших проектах смогут допускать до 50% рассрочек от общего объема сделок.

Что с рынком будет дальше

Ситуация на рынке недвижимости в этом году полностью будет зависеть от сроков выхода страны из карантинного режима. Подавляющее большинство застройщиков и крупных девелоперов уже фиксируют падение спроса на объекты жилой недвижимости, поэтому более продолжительный локаут может иметь неутешительные последствия для отрасли в целом.

Мы не ожидаем, что спрос этим летом восстановится до уровня прошлого года. После карантина покупателю понадобятся несколько месяцев, чтобы восстановить доходы и накопления, прежде чем принимать инвестиционные решения. Снижение продаж может привести к еще большему замедлению темпов строительства, а перенос сроков сдачи объектов будет еще сильнее подрывать доверие к застройщикам, которые попали в петлю кризиса.

На наш взгляд, избежать такого сценария смогут девелоперы, у которых достаточно собственных резервов для продолжения строительных работ своими силами и у которых в продаже есть достроенные объекты. В посткарантинный период покупатели будут отдавать предпочтение готовому жилью качественной постройки, ведь именно такие объекты сейчас больше всего защищены от рисков.

https://www.novostroy.su/articles/choose/na-pokupke-kakoy-nedvizhimosti-mozhno-sekonomit-v-koronakrizis/
https://minfin.com.ua/realty/articles/chto-nuzhno-znat-prezhde-chem-pokupat-kvartiru-v-krizis/