Курсовая работа: Ипотечное жилищное банковское кредитование
Глава 1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 Сущность, понятие ипотеки
1.2 Классификация ипотечных кредитов
1.3 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования
Глава 2 Анализ рынка ипотечного жилищного банковского кредитования
2.1. Инструменты ипотечного кредитования
2.2 Структура рынка ипотечных кредитов
2.3 Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ
Глава 3 Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России (ОАО)
3.1 Характеристика Сбербанка России (ОАО)
3.2 Ипотечные программы Сбербанка России (ОАО)
3.3 Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Сбербанке России (ОАО)
Список использованной литературы
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных — способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата — все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
1.1 Сущность, понятие ипотеки
Ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну – предков тюркского этноса.
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации об этом праве.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.
В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:
• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.
Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.
Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.
Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Отличительными чертами ипотеки являются:
• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
1.2 Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
Ø земельные участки;
Ø предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Ø жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
Ø дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
Ø воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
Ø незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
2. По целям кредитования:
Ø жилищное кредитование:
— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
Ø на разработку земельного участка;
Ø на развитие сельского хозяйства;
Ø на развитие производства;
Ø кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
3. По виду кредитора.
Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы
4. По виду заемщиков:
Ø как субъектов кредитования:
— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
Ø по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
— сотрудникам фирм — клиентов банка;
— клиентам риелторских фирм;
— лицам, проживающим в данном регионе;
В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.
5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).
Ø Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
Ø Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.
6. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).
Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов
| № п/п | Способ рефинансирования | Вид кредитного института |
| 1 | Выпуск ипотечных облигаций | Ипотечные банки |
| 2 | Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии | Стройсберкассы |
| 3 | Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) | Универсальные банки |
| 4 | Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку | Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком |
7. По способу амортизации долга:
Ø постоянный ипотечный кредит;
Ø кредит с переменными выплатами;
Ø кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
Ø ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
Ø ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
Ø ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
8. По виду процентной ставки:
Ø кредит с фиксированной процентной ставкой;
Ø кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
Ø с правом досрочного погашения;
Ø без права досрочного погашения;
Ø с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
Ø обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
Ø субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.
1.3 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.
Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х г.г. прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство.
В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.
Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имуществ, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.
Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:
Ø государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
Ø государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
Ø государственная регистрация прав носит открытый характер;
Ø государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.
Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».
Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг».
В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.
Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:
Ø устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
Ø перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
Ø определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
Ø регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
Ø определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
Ø устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
Ø описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
Ø уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.
Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. И только с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.
Глава XIII (статьи 74-78) Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основным источником средств для приобретения жилья становятся кредиты банков.
Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно решить с помощью ипотеки жилища.
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .
ГК РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.
Правила XIII главы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:
— они предназначены для постоянного проживания;
— они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).
2.1. Инструменты ипотечного кредитования
При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).
Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.
Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая на уплату начисленных за месяц процентов.
Для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная .
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.
где Пи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых будет рассказано далее).
Существует такое понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенных величинах остатка и объемах кредита на определенную дату, указанную в договоре. По достижении этих величин баланс кредита пересматривается для обеспечения полной положительной амортизации.
Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 2.1.
Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы
Рис. 2.1. Инструменты ипотечного кредитования
В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:
Ø ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, в свою очередь, делятся на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
Ø самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
Ø ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;
Ø кредиты, выплачиваемые разовым платежом или периодическими выплатами (частями).
При этом способ амортизации долга может включать в себя несколько ипотечных инструментов. Большинство ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.
1. Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платеж
Стандартный аннуитентный платеж предполагает жестко установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. Заемщик в течение всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:
Ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя:
Ø 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
Ø часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.
С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рис. 1.2. График платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту представлен в приложении 1.
Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.
Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными, базисными. На основе данного инструмента построено множество ипотечных технологий, например ипотечные кредиты с погашением каждые две недели, ипотечные кредиты с индексацией долга, которые будут рассмотрены ниже.
| 600 | —————————————————————————————— | ||||||||||||||||||||
| 500 | процентные платежи, | ||||||||||||||||||||
| тыс. руб | |||||||||||||||||||||
| 400 | |||||||||||||||||||||
| платежи в счет основной | |||||||||||||||||||||
| 300 | суммы долга, тыс. руб | ||||||||||||||||||||
| 200 | |||||||||||||||||||||
| 100 | |||||||||||||||||||||
| 0 | |||||||||||||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | Годы | |||||||||||
Рис. 2.2. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов при стандартном (аннуитетном) кредите
2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека). Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.
| 700 | ||||||||||
| 600 | ||||||||||
| 500 | ||||||||||
| 400 | ||||||||||
| процентные платежи, | ||||||||||
| тыс. руб | ||||||||||
| 300 | ||||||||||
| платежи в счет основной | ||||||||||
| суммы долга, тыс. руб | ||||||||||
| 200 | ||||||||||
| 100 | ||||||||||
| 0 | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | Годы |
Рис. 2.3. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга
При этом часть, идущая на погашение основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рис. 2.3. График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга представлен в приложении 2.
«Шаровые» платежи» — это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж.
Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы в зависимости от задачи, которую они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая — более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.
Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.
Ипотечные кредиты «ярусными платежами». Данный инструмент также дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным аннуитетным кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже.
Ипотечный кредит с быстрым погашением. Платежи по данному виду кредита постоянно возрастают так же, как и в вышерассмотренных случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение сумм выплат происходит с целью более быстрого погашения долга по заранее согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного изменяющегося индекса.
Ипотечный кредит с погашением каждые две недели. Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация долга осуществляется быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.
3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования
Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.
Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.
Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой — кредит с автоматически изменяющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов.
Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:
Ø с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;
Ø со средней ставкой по жилищным кредитам;
Ø со ставкой привлечения финансовых средств, например с процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;
Ø с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.
Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.
Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.
4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора
Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика — отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования.
Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.
Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть другое соотношение.
Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.
Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.
Долевая ипотека. Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.
5. Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы
Ипотека с дисконтом — ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяются исходя из его полного объема.
Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.
Ипотека с залоговым счетом. Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых схем.
В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит «ярусными платежами»).
6. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика
Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся к ипотечному кредитованию.
Обратная ипотека — финансовое соглашение о том, что кредитор производит периодические (или разовые) выплаты заемщику. Таким образом, остаток основной суммы кредита и сумма накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается.
Кредитные линии, обеспеченные жильем, — залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.
Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.
2.2 Структура рынка ипотечных кредитов
Рынок совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.
Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.
Заемщики (залогодатели) — это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито и платежеспособности.
Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные кредитные организации, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т. п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.
Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой — предъявляют ряд требований к оформлению договора.
Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются, и их стоимость имеет тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки, наоборот, — значительно ниже.
Однако достоинства недвижимого имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов ее участников.
Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется в форме закладной.
Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.4.
Заключение договора страхования
Регистрация залога недвижимости и договора ипотеки
Рис.2.4. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных
Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.
Требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом, относятся также и к ипотеке. Таким образом, при оформлении сделки существенное значение имеет квалифицированная оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником своих обязательств. При жилищном ипотечном кредитовании встает вопрос защиты интересов несовершеннолетних детей, проживающих в закладываемых квартирах.
Таким образом, круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования. На рис. 2.5 рассмотрен порядок предоставления ипотечного кредита и взаимосвязь участников ипотечного кредитования при заключении кредитного договора и договора ипотеки.
4
 |
 |
2
Рис.2.5. Первичный рынок ипотечного кредитования
В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заемщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому, и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.
Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок — это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.
Четкой границы между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, а остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношение оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.
Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.
Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».
Вторая форма — продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».
В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам с другой.
Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.
1. «Наличная оплата».
Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству (рис. 2.6), оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.
Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты
 | |
 |
Наличные
Рис. 2.6. Наличная оплата
Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги (рис. 2.7). Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (МВS), высоконадежны и ликвидны.
Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты
Сборы за гарантию
Наличные
За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.
3. Программа «гарантий».
Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента (рис. 2.8).
Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Комиссионные
Кредиты Платежи по ЦБ
вание
Рис. 2.8. Программа «гарантий»
Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктуры). Общая схема взаимодействия элементов системы ипотечного кредитования представлена на рис. 2.9.
Система регулирования и контроля за деятельностью участников ипотечного кредита
Рис.2.9. Взаимодействие элементов системы ипотечного кредитования
Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
2.3 Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ
В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.
Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище» (июнь 1993 г.) — одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.
Несмотря на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем населения продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность — снижаться.
10 июня 1994 г. Президент Российской Федерации подписал следующие указы:
• «О жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.
• «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо — заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций — жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.
В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.
Существенное значение для совершенствования правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования». Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.
В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.
В марте 2005 г. Правительство РФ одобрило «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов».
Целью данного документа является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.
К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в России фактически парализовано.
Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет.
Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передают непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.
Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, лучше обращаться в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк?
2008 год стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами — произошло глобальное переосмысление самого термина «ипотека». Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан. Теперь термин «ипотека» стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.
К концу года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, подводя итоги, ипотечное кредитование в России фактически парализовано.
С начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При этом можно отметить, что 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы.
Если принимать во внимание тот факт, что большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности, отгородившись от реальных действий либо неприемлемыми процентными ставками, либо чересчур строгими требованиями к потенциальным заемщикам, то неудивительно, что на правах неофициальных данных в СМИ периодически появляются сообщения, будто бы ипотекой на самом деле занимаются, лишь два-три банка. Но и они, в свою очередь, тоже работают, чуть ли не в режиме военного положения, удовлетворяя всего 10-12 процентов от общего количества подаваемых на получение кредита заявок.
Здесь возникает вопрос — что заставило банки так резко перекрыть себе главные пути привлечения клиентов? Какие перспективы смогли перевесить убытки, связанные с очевидным результатом прекращения работы механизма ипотеки — снижением спроса и вытекающим из него падением цен на недвижимость? Ведь снижение стоимости жилья приведет к обесцениванию банковских активов, состоящих из квартир, заложенных в качестве обеспечения по уже выданным кредитам. Казалось бы, именно рыночная стоимость заложенной недвижимости определяет ту самую «ликвидность», с нехваткой которой столкнулись банки? Ответ, видимо, следует искать исходя из того, что кредитным организациям пришлось выбирать из двух зол меньшее.
Для того чтобы представить ситуацию с точки зрения банкиров, достаточно проанализировать процессы, происходившие некоторое время назад в США. Такое сравнение вполне правомерно, поскольку рынок ипотечного кредитования в России с самого момента своего рождения — с 2001 года — развивался по принципам, заложенным в модели «старшего брата» — рынка ипотеки в США.
Разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет принципиальной роли с точки зрения причинно-следственной связи в цепочке событий, происходящих на рынках. По аналогии с правилами подобия геометрических фигур, губительными и для большого, и для маленького рынка станут одни и те же процессы, и определяться они будут по одинаковым признакам.
Итак, проблемы американского ипотечного кредитования начались, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые «высокорискованные» ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Однако довольно скоро выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать «высокорискованные» ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе «высокорискованных» кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками. Вскоре доля дефолтов по «высокорискованным» кредитам превысила 30 процентов.
Более того, даже начав выдавать «высокорискованные» кредиты, банки не смогли поддержать спрос на недвижимость на необходимом уровне. Естественно, рынок начал входить в стагнацию, и цены на недвижимость стали снижаться. На этом фоне стала увеличиваться стоимость рефинансирования ипотечных портфелей, и банки стали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Так, уже к началу 2007 года банки пытались продать «высокорискованные» кредиты за половину их номинальной стоимости.
В результате этих процессов кредитные организации потерпели значительные убытки. Так, в июле 2007 года один из лидеров рынка «высокорискованного» кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции, и к началу 2008 года заголовки мировых СМИ уже пестрели сообщениями о массовых убытках и повсеместных банкротствах.
Кроме того, не последнюю роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились, и степень доверия к ним у инвесторов резко снизилась.
Обрисовав бедствия американского рынка, обратимся к российскому. Начнем со статистики. По данным директора департамента Минэкономразвития Ивана Осколкова, к декабрю 2008 года дефолты наступили по 10 процентам ипотечных кредитов в России. При этом надежные прогнозы уверяют, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей. И это при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за самый успешный 2007 год составил 557 миллиардов рублей. И еще — каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.
Но как и кому выдавались ипотечные кредиты в России, где в период бурного роста объемов ипотечного кредитования вся бухгалтерская отчетность была в лучшем случае «серой»? И сколько ипотечных кредитов в стране было оформлено без подтверждения полного размера доходов заемщика по форме 2-НДФЛ? более того, пытаясь привлечь клиентов именно к себе, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.
Вывод очевиден. Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария.
Именно поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов. Но было уже поздно. Кризис наступил, и опасность того, что в ближайшее все больше россиян не смогут оплачивать свою ипотеку, растет.
Ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того угнетенные собственными трудностями, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.
И вот настал момент, когда стало понятно, что собственными силами с борьбой сразу на двух фронтах российские банки справиться уже не могут. Поэтому правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению отечественной ипотеки, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично — поскольку «вдруг» выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.
В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей. При этом большинство правительственных денег, по словам министра финансов России Алексея Кудрина, АИЖК получит в виде кредитов.
Казалось бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» (то есть «высокорискованные») ипотечные облигации?
Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.
При этом нет никакой уверенности, что этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два кредита — ипотечный и «спасительно-ипотечный».
Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.
Дабы избежать путаницы, можно выстроить простую логическую цепочку. Банки выпускают облигации по кредитам, которые не обладают ликвидностью. На эти облигации предоставляются гарантии государства, ликвидность которых обеспечена двумя факторами — взятыми в кредит у государства деньгами и новыми кредитными обязательствами самого заемщика, уже признавшего свою неспособность оплачивать свой первоначальный кредит.
Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет. А также на то, что российские шаги по внедрению ипотечных ценных бумаг, по сути, очень напоминают американские.
Обзор рынка ипотечного кредитования в России по состоянию на май 2009 года
Согласно данным, опубликованным Центральным банком РФ в I квартале 2009 года было выдано жилищных кредитов почти на 31 000 000 000 рублей, из которых около 90% пришлось на ипотечные кредиты. Год назад объем жилищного кредитования составил 174 000 000 000 рублей. Получается, что рынок ипотеки на фоне экономического кризиса сократился более чем в 5 раз по сравнению с докризисным уровнем. При этом просроченной задолженности за год (с I квартала 2008 года по I квартал 2009 года) вырос в 10 раз – с 2 000 000 000 рублей до 20 000 000 000 рублей, а ее доля достигла 1,6%
Средний размер жилищного кредита в I квартале 2009 года составил 1 270 000 рублей. Всего было выдано 24743 кредита, из которых только 339 в валюте. Именно рынок жилищного кредитования в валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 12 раз – с 23 000 000 000 в 1 кв.2008 года до 2 000 000 000 рублей в 1 кв.2009 года.
Объем просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос в 22 раза, а доля просроченной задолженности достигла 3,6%. Единственный партнер, которым может гордиться рынок валютного кредитования – средний размер кредита. Он составил 5 800 000 рублей, в то время как средний размер кредита в рублях в 1 квартале 2009 года был на уровне 1 200 000 рублей.
Крушение рынка ипотечного кредитования было обусловлено комплексом факторов. С одной стороны резко снизилась платежеспособность текущих и потенциальных заемщиков, с другой стороны выросла стоимость заемных ресурсов для банков и сократились возможности рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов за рубежом. Оживление рынка ипотеки будет возможно после существенной коррекции цен на жилье и стабилизации работы банковской системы в мире в целом.
Таблица 2.1. Параметры рынка жилищного кредитования в 1 квартале 2009 года
| Количество кредитов | Объем предоставленных кредитов, млн.руб. | Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб. | В том числе просроченная | Доля просроченной задолженности | Средний размер кредита, млн. руб. | |
| 1 кв. 2008 | — | 174095 | 859648 | 1934 | 0,22% | — |
| 1 кв.2009 | 24743 | 31429 | 1245475 | 19467 | 1,56% | 1,27 |
| Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008 | — | 0,18 | 1,45 | 10,07 | 6,9 | — |
| Количество кредитов | Объем предоставленных кредитов, млн.руб. | Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб. | В том числе просроченная | Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, % | Доля просроченной задолженности | Средний размер кредита, млн. руб. | |
| 1 кв. 2008 | — | 151038 | 679779 | 1503 | 12,8 | 0,22% | — |
| 1 кв.2009 | 24404 | 29465 | 975783 | 9642 | 14,6 | 0,99% | 1,21 |
| Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008 | — | 0,20 | 1,44 | 6,42 | 1,1 | 4,5 | — |
Таблица 2.2. Параметры рынка жилищного кредитования в валюте в 1 квартале 2009 года
| Количество кредитов | Объем предоставленных кредитов, млн.руб. | Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб. | В том числе просроченная | Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, % | Доля просроченной задолженности | Средний размер кредита, млн. руб. | |
| 1 кв. 2008 | — | 23057 | 179869 | 431 | 10,9 | 0,24% | — |
| 1 кв.2009 | 339 | 1964 | 269692 | 9825 | 13,9 | 3,64% | 5,79 |
| Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008 | — | 0,09 | 1,50 | 22,80 | 1,3 | 15,2 | — |
С начала года просрочка по ипотечным кредитам в российских банках выросла почти в двадцать два раза и доля просроченной задолженности, как было сказано выше, достигла 3,6%. Банкиры считают эту долю достаточно низкой и полагают, что она не отражает полноту картины. Несмотря на это, игроки рынка уверены что, в дальнейшем просрочка продолжит расти, хотя, возможно, и меньшими темпами.
Если в дальнейшем не будет происходить драматичных событий в экономике, то уровень просрочки стабилизируется и дальше будет выправляться. Но если ситуация будет ухудшаться и дальше, то мы увидим ухудшения в ипотеке.
3.1 Характеристика Сбербанка России (ОАО)
Годом основания старейшего банка страны считается 1841 год, когда император Николай I одобрил устав сберегательных касс и повелел учредить сберегательные кассы при Петербургской и Московской сохранных казнах. Кассы эти создавались «для приема небольших сумм на сохранение с приращением процентов, для доставления чрез то недостаточным всякого звания людям средств к сбережению, верным и выгодным образом, малых остатков от расходов, в запас на будущие надобности».
После отмены крепостного права в 1861 году и проведения ряда либеральных реформ развитие сберегательного дела в России стало набирать обороты. За 30 лет — с 1865-го по 1895 годы — число касс увеличилось с 47 до 3875, а количество сберегательных книжек с 70 000 штук до 2 миллионов.
Во время Великой Отечественной войны сберегательные кассы занимались размещением государственных займов и организацией денежно-вещевых лотерей. Это позволяло привлечь денежные средства населения и сформировать дополнительный фонд для покрытия военных расходов.
В 50-80-е годы развитие сберегательного дела продолжалось. За 35 послевоенных лет почти вдвое (с 40,4 до 78,8 тысяч) выросла сеть сберегательных учреждений, количество счетов увеличилось в 12 раз, а сумма вкладов — в 100 раз.
А в 1987 году в рамках перестроечных реформ система Государственных трудовых сберегательных касс СССР была реорганизована, а вместо нее образован Банк трудовых сбережений и кредитования населения СССР — Сберегательный банк СССР, государственный специализированный банк по обслуживанию населения и юридических лиц.
Так начался новейший этап истории Сбербанка России. Уже в 1989 году в Дзержинском отделении Банка на Олимпийском проспекте в Москве был открыт первый банкомат. В том же году Сбербанк стал членом Всемирного института сберегательных банков. А после распада СССР только Сбербанк России продолжил свою деятельность; сберегательные банки в бывших союзных республиках либо полностью прекратили свое существование, либо заняли второстепенное положение в банковской системе своих стран.
В 1991 году общим собранием акционеров было принято решение об учреждении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, который продолжил полуторавековую историю российских сберегательных касс.
Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. По данным журнала The Banker (1 июля 2008 г.), Сбербанк занимал 33 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.
Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня — современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 февраля 2009 г., доля Сбербанка России на рынке частных вкладов составляла 50%, а его кредитный портфель соответствовал 30% всех выданных в стране займов.
Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 20 000 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине. Также планируется создание дочерней структуры на территории Республики Беларусь. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. В соответствии с новой стратегией, Сбербанк России планирует расширить свое международное присутствие, выйдя на рынках Китая и Индии. В целом планируется увеличить долю чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5% к 2014 г.
Рассматривая международный вектор как важнейшую составляющую стратегии своего развития, Сбербанк России осуществляет казначейские операции на международном рынке и операции торгового финансирования, поддерживает корреспондентские отношения с более чем 220 ведущими банками мира и участвует в деятельности ряда авторитетных международных организаций, представляющих интересы мирового банковского сообщества. Активная позиция и международный авторитет позволяют Сбербанку России наиболее полно удовлетворять внешнеэкономические запросы своих клиентов, привлекать на выгодных условиях ресурсы с мировых финансовых рынков и соответствовать лучшей практике, принятой в международном банковском сообществе.
Акции Сбербанка России котируются на российских биржевых площадках ММВБ и РТС с 1996 г. В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет пятую часть объема торгов на ММВБ.
Учредитель и основной акционер Банка — Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 8 мая 2008 г., ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 240 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России (более 28%) свидетельствуют о его инвестиционной привлекательности.
Надежность и безупречная репутация Сбербанка России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств. Агентством Fitch Ratings Сбербанку России присвоен долгосрочный рейтинг дефолта в иностранной валюте “BBB”, агентством Moody’s Investors Service — долгосрочный рейтинг депозитов в иностранной валюте “Baa1”. Кроме того, агентство Moody’s присвоило Банку наивысший рейтинг по национальной шкале
В октябре 2008 г. Сбербанком была принята новая стратегия развития на период до 2014 г., в рамках которой Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ и создание новых областей роста. Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской финансовой системе и стать одной из лучших мировых кредитных организаций.
3.2 Ипотечные программы Сбербанка России (ОАО)
Таблица 3.1 Ипотечные программы
| Минимальный взнос | Процентная ставка | Важно | |
| Ипотечный | 30 % | 13,5 – 14 | В обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимости |
| Ипотечный + | 30% | 13,25 – 13,75 | Только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств Банка |
| На недвижимость | 30% | 15,5 | Кредитуемый объект недвижимости не находится в залоге у Банка |
| Молодая семья | 20 % — 30 % | 13,25 – 15,5 | Для супругов не старше 35 лет |
Цель кредита: приобретение, строительство, реконструкция и ремонт/отделка Объекта недвижимости на территории России.
Где можно получить:
· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;
· по месту нахождения предприятия (клиента Банка) — работодателя Заемщика или одного из Созаемщиков (при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого или строящегося Объекта недвижимости);
· по месту нахождения/строительства кредитуемого Объекта недвижимости.
Кто может получить: Платежеспособный гражданин РФ в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору:
· при дифференцированных платежах – наступает до исполнения Заемщику 75 лет;
при аннуитетных платежах – ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.
Расчет платежеспособности: Доход по основному месту работы (подтверждается справкой форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов.
Сумма: До 70% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту (отделке)
Первоначальный взнос: От 30% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.
До 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;
до 10 лет — по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости.
Валюта: Рубли РФ.
Процентная ставка: 13,5—16% годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.
Отсрочка платежей: Только по выплате основного долга на период строительства/реконструкции Объекта недвижимости (до 2 лет).
Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости).
Для кредитов на цели индивидуального строительства Объекта недвижимости обязательно оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок.
На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом по кредитам, предоставляемым на цели участия в долевом строительстве Объекта недвижимости, на данный срок требуется оформление залога другого Объекта недвижимости. В остальных случаях оформление залога имущества на данный срок не обязательно.
Страхование: Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Срок рассмотрения заявки: 7—18 рабочих дней.
Отличительной особенностью «Ипотечного кредита» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости.
Интересна схема, по которой Сбербанк выдает «Ипотечный кредит»:
Под поручительство Банк выдает деньги. На эти деньги заемщик приобретает объект недвижимости. Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено. При этом, процентная ставка по кредиту — различна: до передачи объекта недвижимости в залог банку, и после.
Цель кредита: Приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка.
Где можно получить:
По месту нахождения/строительства кредитуемого Объекта недвижимости.
Кто может получить: Платежеспособный гражданин РФ в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору:
· при дифференцированных платежах – наступает до исполнения Заемщику 75 лет;
· при аннуитетных платежах ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.
Расчет платежеспособности: Доход по основному месту работы (подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов.
Сумма: До 70% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости. Первоначальный взнос: От 30% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости..
Не более 30 лет.
Валюта: Рубли РФ.
Процентная ставка: 13,25—15,75% годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.
Отсрочка платежей: Только по выплате основного долга на период строительства Объекта недвижимости (до 2 лет).
Обеспечение: Залог кредитуемого Объекта недвижимости, до регистрации ипотеки — залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.
Страхование: Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Срок рассмотрения заявки: До 12 рабочих дней.
Отличительной особенностью кредита «Ипотечный +» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости. При этом, объект недвижимости должен строиться или быть построен с участием кредитных средств Сбербанка России.
Условия предоставления кредита «Ипотечный +» напоминают условия «Ипотечного» кредита.
Также под поручительство Банк выдает деньги. На эти деньги заемщик приобретает объект недвижимости. Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено. При этом, процентная ставка по кредиту — различна: до передачи объекта недвижимости в залог банку, и после.
Кредит на недвижимость
Цель кредита: Приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России.
Где можно получить:
По месту регистрации Заемщика (одного из Созаемщиков);
по месту нахождения/строительства кредитуемого Объекта недвижимости.
Кто может получить: Платежеспособный гражданин РФ в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору:
· при дифференцированных платежах – наступает до исполнения Заемщику 75 лет;
· при аннуитетных платежах ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.
Расчет платежеспособности: Доход по основному месту работы (подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов.
Сумма: До 70% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.
Первоначальный взнос: От 30% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.
Срок: Не более 30 лет.
Валюта: Рубли РФ.
Процентная ставка: 15,5—16% годовых в зависимости от срока кредита.
Отсрочка платежей: Только по выплате основного долга на период строительства Объекта недвижимости (до 2 лет).
Обеспечение: Любое из используемых Банком, за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости. При предоставлении кредита на цели участия в долевом строительстве Объекта недвижимости обязательно оформление залога другого Объекта недвижимости.
Страхование: Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Срок рассмотрения заявки: 7—18 рабочих дней.
Отличительной особенностью «кредита на недвижимость» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечение кредита может быть различным, за исключением залога приобретаемого или реконструируемого объекта недвижимости.
В качестве обеспечения Банк принимает:
· поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;
· поручительства юридических лиц;
· залог недвижимого имущества (может являться единственным обеспечением по Жилищным кредитам);
· залог незавершенного строительством недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);
· залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);
· залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;
· залог ценных бумаг.
Кредит молодая семья
Что такое «молодая семья»: Семья, в которой хотя бы один из супругов моложе 35 лет, а также неполная семья (семья с одним родителем и ребенком или детьми), в которой мать/отец моложе 35 лет.
Цель: Приобретение и строительство объектов недвижимости на территории России.
· До 70% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей,
· до 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьми.
· От 30% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей,
· от 20% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьми.
Отсрочка платежей: Только по выплате основного долга (с общим увеличением срока кредита до 5 лет), в том числе: на период строительства жилья — до 2 лет и при рождении ребенка до 3 лет
Сбербанковские программы «Молодая семья» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по «Жилищным кредитам»:
· «Кредиту на недвижимость»;
У программ «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка:
В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).
· в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);
· в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе «Молодая семья» могут учитываться дополнительные виды доходов.
По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Молодая семья» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):
· на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;
· при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может потребовать меньший размер первого взноса со стороны заемщика, чем по другим программам.
В связи со сложной ситуацией на рынке ипотечного кредитования, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления кредитов.
Сбербанк — не исключение. Радует то, что Сбербанк кредиты по-прежнему выдает.
3.3 Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Сбербанке России (ОАО)
Очевидно, что Сбербанк — самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам.
Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов.
В связи со сложной ситуацией на рынке ипотеки, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления ипотечных кредитов. Сбербанк — не исключение.
Радует то, что Сбербанк кредиты по-прежнему выдает. Но условия кредитования значительно ужесточились.
Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь не только официально подтверждённые доходы, но и первый взнос в размере 30%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 20% от стоимости закладываемой квартиры.
Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы).
Кредит предоставляется в Российских рублях. Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.
· В филиале Сбербанка России;
· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;
· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;
· по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) — работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за сотрудника.
Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:
· квартира, жилой дом;
· часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
· садовый дом, дача;
· другие строения потребительского назначения;
Жилищный кредит может предоставляться на строительство или приобретение как одного, так и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).
Для того, чтобы получить ипотечный кредит необходимо:
Заполнить Заявление-анкету Заемщика, собрать необходимые документы. Все вопросы, возникшие на этом этапе, можно задать специалистам Банка по телефонам горячей линии.
Обратится с пакетом документов в филиал Сбербанка России.
Дождаться решения Банка о предоставлении кредита.
Найти подходящее жилье: квартиру на вторичном рынке жилья или в строящемся доме, дачный участок или загородный коттедж.
Подписать кредитный договор и договоры обеспечения, застраховать предметы залога.
После заключения договора купли-продажи, его государственной регистрации и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости заемщик становится полноправным собственником жилья.
Для того, чтобы банк определил максимальную сумму кредита оценивается платежеспособность Заемщика, при этом размер кредита не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости или стоимости работ по его реконструкции, ремонту (в зависимости от целей кредита), а по программе «Молодая семья» для молодой семьи с ребенком (детьми) — 80% стоимости. Наличие собственных средств (первоначального взноса) необходимо подтвердить до получения кредита или одновременно с получением первой части кредита.
Учитывается доход по основному месту работы и следующие виды доходов:
· доход по другому месту работы, если срок трудового договора превышает 1 год;
· доход от занятий частной практикой;
· доход супруги /супруга (учитываются аналогично доходам Заемщика);
· досрочная пенсия по старости или пенсия за выслугу лет получаемая Заемщиком (Созаемщиками), не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.
Если по программе «Молодая семья» Созаемщиками выступают супруги и их родители, то в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов могут приниматься доходы по основному месту работы и дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Если Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) родители, в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков могут приниматься доход по основному месту работы (пенсии) и дополнительные виды доходов.
По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный +» максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков). Суммарный актив — это принадлежащие лично Заемщику или совместно с супругом (супругой):
· недвижимость: квартиры и индивидуальные жилые дома, дачи, нежилые помещения, помещения для кратковременного проживания стоимостью от 1 000 000 рублей;
· автомобили (другие транспортные средства) стоимостью от 600 000 рублей и не старше 3 лет;
Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 000 000 рублей (или эквивалента в валюте). При этом кредит с учетом суммарного актива может быть предоставлен только на приобретение квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, а максимальный размер кредита не может превышать 50% стоимости суммарного актива и 65% стоимости приобретаемого объекта недвижимости
Выдача «Кредита на недвижимость» и кредита «Ипотечный» осуществляется:
· по кредитам на приобретение объекта недвижимости — единовременно;
· по кредитам на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) объекта недвижимости — единовременно или частями в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ).
Кредит «Ипотечный +» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика (Созаемщика) на расчетный счет застройщика.
За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж в размере до 4% от суммы кредита. Информацию о конкретном размере платежа можно получить в любом филиале Банка.
Погашение кредита аннуитетными (равными) платежами, включающими основной долг и проценты, производится ежемесячно в дату, установленную графиком платежей.
Погашение кредита дифференцированными платежами:
· погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным;
· уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга.
Разрешено досрочное погашение кредита или его части:
· при аннуитетных (равных) платежах — при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей.
Кредитным договором устанавливается период сроком на 3 месяца от даты выдачи кредита, в течение которого Заемщику запрещено проводить досрочное погашение кредита. По истечение указанного периода досрочное исполнение обязательств производится только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей. При обращении Заемщика в Банк для досрочного погашения кредита Банк готовит новый график платежей, который должен быть подписан Заемщиком не позднее дня очередного платежа, в который будет осуществляться досрочное погашение, до проведения указанной операции;
· при дифференцированных платежах — без ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита с уплатой процентов за пользование кредитом и неустойки, начисленных на дату погашения. При этом Заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности по кредиту.
Сбербанк — пожалуй, один из немногих банков, который требует, чтобы близкие родственники (совершеннолетние дети, родители заемщиков), которые будут зарегистрированы по адресу приобретаемого (строящегося) с использованием кредитных средств Сбербанка, объекта недвижимости, оформили бы договор поручительства.
За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж – до 4% от суммы кредита. Конкретный размер платежа определяется в зависимости от места нахождения филиала Сбербанка.
Ипотека это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение должником обязательства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотека возникает в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона (она же легальная ипотека) возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона возникает в пяти основных и распространенный случаях:
· Приобретение жилых домов, квартир, а также, приобретение земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
· Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств; целевого’ займа.
· Продажа в кредит.
· Залог имущественных прав.
Закладная это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства.
При составлении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств и договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только общими положениями гражданского законодательства, но и учитывать нормы правовых актов в области государственной регистрации недвижимости.
Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны — жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране.
Для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное — вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах.
Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.
Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправлениям эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы
Кроме того, люди должны быть уверены в экономически стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.
1. Гражданский Кодекс РФ
2. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ
3. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 N 306-ФЗ) 102-ФЗ от 16 июля 1998г
5. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005
6. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007
7. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование, — Иркутск: БГУЭП, 2007 – 227 с.
8. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки. 2004
9. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. – 2007. — №8.
10. Казаков А. Рынок ценных бумаг. 2008
11. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2006 – 212 с.
12. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004
13. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.: ил.- (Серия «Учебное пособие»)
14. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / 2-е изд.,перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008 – 176 с. – (Мой законный интерес)
15. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007
16. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки.: Учеб.-метод. пособ. – М.: Финансы и статистика, 2006
17. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном / Д.А. Шевчук – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008 – 376 с. – (Жилищный вопрос).
18. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004
19. Ясеновец И., Стругацкий И. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2004
ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ ПО СТАНДАРТНОМУ
(АННУИТЕТНОМУ) КРЕДИТУ
сумма кредита 2,5 млн руб.
срок кредита 5 лет
процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)
основной суммы долга
на конец месяца
основной суммы долга
на конец месяца
ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ ПО КРЕДИТУ С ФИКСИРОВАННЫМИ ВЫПЛАТАМИ ОСНОВНОЙ СУММЫ
сумма кредита 2,5 млн руб.
срок кредита 5 лет
процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)
http://elit-material.ru/referaty_po_finansam/kursovaya_rabota_ipotechnoe_zhilishhnoe.html