Что нужно знать о кредите под залог недвижимости

Для оформления в банке кредита под залог недвижимости необходимо соблюдение важного условия – предоставления материального обеспечения займа. Оно позволяет финансовому учреждению перестраховаться на тот случай, если клиент решит не отдавать деньги. Банк сможет обратиться в суд, а затем продать залог на аукционе, чтобы вернуть потерянные средства.

На практике дело доходит до суда крайне редко. Такое происходит только в случае неоднократных нарушений договора, когда намеренное нежелание заемщика возвращать деньги становится очевидным.

Требования к залогу

В качестве залога можно использовать:

• дом;
• квартиру;
• комнату;
• дачу;
• складское ли офисное помещение;
• земельный участок.

При этом чтобы получить кредит под залог квартиры, недостаточно просто быть владельцем имущества. Перед принятием положительного решения финансовому учреждению необходимо удостовериться в ценности залога. Для этого он прибегает к помощи независимых специалистов – оценщиков. В обязанности последних входит определение рыночной стоимости недвижимости на день обращения.

В большинстве случаев размер займа не превышает 70% от рыночной стоимости залоговой недвижимости.

Если заемщик хочет получить кредит под залог квартиры, он может рассчитывать на сумму в размере 80% от ее стоимости. Но к жилью есть определенные требования:

• сантехническое оборудование, крыша, двери и окна должны быть исправны;
• наличие горячего и холодного водоснабжения;
• подключение к системе отопления;
• подключение к электропитанию.

Отдельные требования есть и к дому, в котором находится квартира. Здание должно:

• не находиться в аварийном состоянии;
• иметь фундамент из кирпича, железобетона или камня;
• не быть поставленным на учет на капремонт или снос;
• отвечать санитарно-гигиеническим нормам.

В отличие от кредита под залог квартиры, получить займ под залог дома сложнее, так как его ликвидность гораздо ниже, чем у жилья в многоэтажке. Если частный дом находится за городом, шансы одобрения кредита начинают стремиться к нулю.

То же самое относится и к земельным участкам в качестве залога. Но здесь есть своя особенность. Во время оценки земли учитываются наличие на нем построек, коммуникаций и возможность подъезда в любое время года.

Общие требования для всех типов залога: расположение на территории РФ и в том регионе, где есть отделение банка, в который обратился клиент. Кроме этого, недвижимость не должна находиться в залоге в другом финансовом учреждении или принадлежать нескольким владельцам. Во втором случае придется представить нотариально заверенное согласие всех собственников на оформление объекта в залог.

Как взять кредит под залог квартиры или иной недвижимости

По условиям кредита под залог недвижимости большинства банков, оформить его могут трудоустроенные совершеннолетние граждане РФ, имеющие постоянную прописку. Подтверждение дохода в виде справки 2-НДФЛ обычно не нужно.

Основными документами являются:

• заявление (оформляется в банковском отделении);
• паспорт гражданина РФ;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• свидетельство о наследовании, договор купли-продажи или аналогичный другой документ;
• нотариально заверенное согласие супруга (если клиент состоит в браке) или других родственников (если недвижимость оформлена на нескольких людей) на оформление квартиры в залог;
• отчет об оценке недвижимости независимыми или банковскими экспертами.

При рассмотрении кредита под залог квартиры и другой недвижимости финансовые учреждения могут требовать и другие документы, в числе которых ИНН, СНИЛС и т. д. Полный список можно узнать в самом банке.

В случае положительного решения по кредиту под залог недвижимости без подтверждения доходов деньги поступят на карту или текущий счет. Снятие наличных происходит через кассу.

Может ли банк отказать в выдаче займа

Предоставление залога еще не является гарантией одобрения заявки на получение кредита. Большинство отказов связаны с тем, что:

1. Объект недвижимости не отвечает требованиям финансового учреждения. В таком случае можно попытаться получить займ в другом банке.
2. У клиента плохая кредитная история. Ее можно улучшить, закрыв несколько небольших займов.
3. У заемщика слишком низкая заработная плата. Можно попытаться оформить кредит на меньшую сумму.

Плюсы и минусы залогового кредитования

Поняв, как работает залоговое кредитование, можно выделить его основные плюсы и минусы.

К первой группе относятся:

• не нужно представлять справку о доходах;
• максимальный срок кредитования – до 20 лет;
• часто выдаются с плохой кредитной историей (если она испорчена не критически);
• оформить займ можно не только в банке, но и у частного инвестора или МФК.

• сумма займа всегда меньше стоимости объекта;
• при заключении договора в банке необходимо оформить страховку на имущество и жизнь.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Обеспечением возврата банку заемных средств может стать любой ликвидный актив, имеющийся в собственности заемщика: коммерческая недвижимость, легковой автомобиль, жилье, депозитный счет. В обиходе часто произносится фраза «ипотека под залог», понимая под этим любое кредитование с залогом имущества. Но в банковской практике, кроме ипотеки, применяется нецелевое ипотечное кредитование. В чем разница, какие условия и требования — далее.

Такая «хитрая» терминология

Банковский займ, оформляемый под залог недвижимости, может быть ипотекой или нецелевым ипотечным кредитом. Между ними существует еле заметное различие, основанное:

• на объекте и процедуре кредитования;
• на сути права собственности, как суммы трех «составляющих»: владения, пользования и распоряжения имуществом. Отсутствие любого из них является ограничением для осуществления права собственности.

Ипотека предполагает передачу имущества в залог банку, при котором право владеть и пользоваться остается за заемщиком, а право распоряжаться передано банку-кредитору. Если должник не выполняет обязательств, кредитор получает право продать объект ипотеки и за счет полученных средств покрыть образовавшиеся убытки. Характерные признаки ипотеки:

• кредитуется покупка жилья как первичного, так и вторичного
  рынка;
• осуществляется целевое кредитование — деньги выдаются на недвижимость, которая затем оформляется в залог;
• от покупателя потребуется внесение первоначального взноса за счет собственных средств, размер которого составляет 10-20% от стоимости покупаемого объекта;
• с заемщиком подписывается кредитный договор.

Существует и другой вариант заимствования — ипотека под залог имеющейся недвижимости, или еще говорят — нецелевой ипотечный кредит, ломбардная ипотека. Заемщик, по согласованию с кредитором, предоставляет в обеспечение любую ликвидную недвижимость. Причем объект залога может принадлежать и получателю кредита, и поручителю, и созаемщику. Право распоряжаться имуществом остается за собственником, но ограничено правом залога, который регистрируется как обременение. Первичный взнос не предусмотрен, но банк выдаст кредит в размере 70-80% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Рыночная цена подтверждается оценочными компаниями.

Банковская практика подтверждает, что ипотеку используют, преимущественно, при покупке нового или строящегося жилья: квартиры, коттеджа или таунхауса. Нецелевое ипотечное кредитование используется для финансирования и других целей: для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке, покупки авто, путевок на отдых, оплаты лечения. В любом случае, за банком-кредитором остается первоочередное право удовлетворить претензии за счет продажи заложенной недвижимости.

При нецелевом кредитовании под залог имеющейся недвижимости обычно подписывается с банком два договора — это кредитный и договор ипотеки.

Ипотека под залог квартиры: условия и требования

«Первоклассный» залог — такую характеристику дают банкиры ликвидному активу, который можно быстро продать, если должник не исполняет взятых обязательств. Так характеризуют и жилую недвижимость. Но, чтобы заложенный объект мог быстро «превратиться» в деньги, необходимо выполнение требований. Условия банков, требования к залогу и заемщику для ипотеки и нецелевого ипотечного кредитования несколько отличаются.

Ипотека под залог квартиры — одна из самых недорогих. На сегодня, процентная ставка составляет 11-12% годовых. Ее размер снижается для участников отдельных программ кредитования:

• молодым семьям, имеющим не менее двух малолетних детей, при условии привлечения средств господдержки — до 6% в год;
• военнослужащим, участникам накопительной ипотечной системы — до 9%;
• клиентам, рефинансирующим кредиты других банков — до 9,5%;
• покупателям недвижимости в аккредитованных новостройках.

Ипотека под залог квартиры выдвигает требования больше к заемщику: кредитоспособность, дисциплинированность, хорошая кредитная история и уплата первоначального взноса. Оформление производится в таком порядке:

• соискатель кредита подает банку заявку и пакет документов, подтверждающих гражданство, место работы, стаж и доходную часть семейного бюджета;
• после получения предварительного одобрения кредитора, заемщик выбирает объект ипотеки;
• заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует пункт о внесении покупателем первичного взноса;
• банк проводит окончательное оформление займа, перечисляет средства продавцу;
• договор купли-продажи и ипотека регистрируются Росреестром.

Ипотека под залог имеющегося жилья оформляется под 12-14% в годовых, и также имеет преимущества:

• заемщик может купить жилье на «вторичке», полностью готовое к проживанию, часто с мебелью и бытовой техникой;
• можно взять нецелевую ипотеку под залог квартиры или другой недвижимости, принадлежащей родственникам, поручителям;
• разнообразие объектов — городская квартира, особняк или загородные коттедж, таунхаус.

Требования кредитора к получателю кредита не менее строги, чем при целевой ипотеке, и дополнены пристальным вниманием к объекту недвижимости, как покупаемому, так и передаваемому в обеспечение:

• тщательно проверяются правоустанавливающие документы, обращают внимание на состав прописанных, избегая регистрации несовершеннолетних, недееспособных;
• отсутствие обременений по любым причинам;
• отрицательно относятся к праву собственности, оформленному решением суда;
• кредитор «придирчив» к техническому состоянию залога, наличию неузаконенных перепланировок. «Возраст» недвижимости не должен превышать 30-40 лет с момента постройки.

В качестве заемщиков банк предпочитает клиентов с хорошо оплачиваемой должностью; с осторожностью кредитует частных предпринимателей, избегая использования займа в бизнес-целях. Обязательно проводится страхование обеспечения, покупаемой недвижимости и жизни заемщика.

Порядок выдачи нецелевого ипотечного кредита схожий. Но при оформлении первый взнос уже не требуется. Вместо него продавцу покупателем может быть выплачен задаток, как подтверждение серьезных намерений. Если стоимость закладываемого имущества намного выше чем цена покупаемого, то банк выдаст 70-80% от оценки залога и даже задаток тогда не нужен. Такое кредитование получило название — ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Ипотека под залог доли

Собственность на объект недвижимости может быть совместной, принадлежать нескольким лицам, каждому из которых выделена доля в процентном отношении. Многих соискателей кредита интересует, возможна ли ипотека под залог доли в квартире или в жилом доме. Действительно, банк может прокредитовать, если в качестве обеспечения выступает долевая собственность, но при соблюдении следующих условий:

• объект залога должен быть интересен кредитору — оценивается респектабельность недвижимости, местоположение; техническое состояние;
• рыночная стоимость доли должна удовлетворить банковскую структуру, обеспечить покрытие кредита и некоторый дисконт;
• нотариальное удостоверение согласия сособственников на оформление залога;
• отсутствие в списке проживающих лиц преклонного возраста или не достигших совершеннолетия.

Вопрос о выдаче кредита под долю в собственности решается банками индивидуально. Предпочтение кредиторы отдают проверенным заемщикам, доказавшим свою обязательность. Надо быть готовым к тому, что процентная ставка под залог доли может быть несколько выше.

Заключение

Банковские структуры сегодня дают возможность приобрести жилье или другую недвижимость на заемные средства, достаточно отправить заявку на ипотеку онлайн. И что выбрать, ипотеку или нецелевой ипотечный кредит — решение остается за заемщиком.

https://1000bankov.ru/wiki/chto-nuzhno-znat-o-kredite-pod-zalog-nedvizhimosti/
https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html