В чем разница между ипотекой и кредитом на жилье: что выгоднее

В 2018 году популярность жилищного кредитования в стране достигла исторического максимума. Чтобы решить квартирный вопрос, россияне заняли у банков более 3 трлн рублей. Тенденция продолжается и в 2019. При этом банковские работники отмечают: во время первого обращения многие заемщики не имели четкого представления, в чем разница между ипотекой и жилищным кредитом.

Между тем именно знание ключевых отличий помогает понять, как выгоднее решить проблему с покупкой квартиры или дома и не перегрузить семейный бюджет долговыми обязательствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57

Это быстро и бесплатно !

Ипотека или ипотечный кредит?

В обиходе понятия ипотеки и ипотечного кредита считаются тождественными, хотя с юридической точки зрения, разница существует. Чтобы разобраться в нюансах, приведем простой пример.

Человек хочет купить собственное жилье, обращается в банк и получает определенную сумму. Возвращает ее со временем с процентами, а приобретенная недвижимость становится залогом. Это ипотечный кредит. Именно сам залог в законодательстве называется термином «ипотека».

Ипотечный кредит выдается кредитополучателю только на недвижимое имущество. Разрешено покупать новую квартиру, жилье на вторичном рынке, комнату, дачу, дом или участок земли, участвовать в долевом строительстве.

Гарантией возврата средств для банка становится недвижимость, в которую вложены кредитные средства. Не отдаете деньги вовремя и по графику — расплачиваетесь с банком залоговой собственностью, то есть просто теряете жилье. Даже если другого у вас нет.

Кредит – масштабное экономическое понятие

Термин «кредит» означает заем денежных средств на определенный период. Ипотечное кредитование – лишь один из видов банковского продукта. По сути, кредит выступает товаром, который продает банк или другая организация. Оплачивается он за счет процентов. Их отдает кредитополучатель за использование одолженных финансов.

Кредит бывает залоговый и беззалоговый. К первому варианту относится ипотека. Выдаются деньги под поручительство и без поручителей. По своему назначению кредиты разделяются на целевые и нецелевые. К целевым относятся жилищные, ипотечные, образовательные, автокредиты.

В кредитной сделке всегда есть кредитор и кредитополучатель. Они заключают договор в соответствии с законодательством. В документе прописываются все условия: сроки погашения, размер процентной ставки, меры ответственности за нарушение договоренностей.

Виды кредитов на квартиру или дом

Когда клиент обращается в финансовое учреждение с целью одолжить деньги на квартиру, дом или коттедж, зачастую ему предлагают на выбор ипотечный или жилищный кредит. При этом путаница понятий часто возникает из-за схожести процесса получения средств на покупку.

Обязательные этапы в обоих случаях:

• заемщик собирает пакет документов;
• банк рассматривает заявку и принимает решение;
• подписывается договор, где указан график выплат основного долга и процентов;
• происходит покупка недвижимости и начинается погашение кредита.

Многие банки постепенно отказываются от понятия «жилищный кредит». Для покупки жилья клиенту предлагают ипотеку или потребительский (целевой) кредит, кредит на любые нужды.

Обратите внимание! Ипотечным кредитованием занимаются только банки. Чаще всего крупные и с безупречной деловой репутацией. Иные финансовые организации выдают займы. Поэтому на вопрос, ипотека – это займ или кредит, ответ однозначный: только ипотечный кредит. Ипотечный заем – термин, допустимый в бытовом употреблении, но неверный юридически.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Условия выделения средств клиентам в каждом банке имеют свои особенности и нюансы. Однако есть ключевые моменты, в чем отличается ипотечный кредит от потребительского либо жилищного кредита:

* Для «зарплатных» клиентов Россельхозбанка

Получить ипотечный кредит без залога невозможно. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что гарантией для кредитодателя служит приобретаемое клиентом имущество. Оно становится собственностью банка при нарушении договора. В случае с жилищном кредитом залог не обязателен.

Санкции банка, в случае, если клиент не платит вовремя или прекратил погашение долга, включают штрафы, пеню, продажу кредита коллекторским агентствам, обращение в суд. У неплательщика описывают имущество, вычитают из зарплаты долг банку. В крайнем случае ему грозит даже уголовная ответственность. Однако забрать у него купленную квартиру довольно сложно.

Первоначальный взнос

Изначально ипотечное кредитование предполагало обязательный взнос 10-15% от стоимости квартиры или дома. При оформлении жилищного кредита наличие собственных средств не считается непременным условием сделки.

Сегодня уже есть возможность получить ипотеку без первого взноса. Правда, на рынке банковских услуг подобных предложений немного. Первоначальный платеж при этом компенсируется более высокой процентной ставкой (от 16% и выше) и дополнительными залоговыми обязательствами.

Гарантия возврата заемных средств может обеспечиваться залогом в виде любого недвижимого имущества (дача, гараж, земельный участок). То есть в случае невыплаты банк забирает не только купленную квартиру, но и заложенную вместо взноса собственность.

Необходимые документы

Существенная разница при оформлении документов на ипотеку и кредит объясняется статусом банка в сделке. Если заявка на ипотеку удовлетворяется, то финансовая организация становится основным участником процесса купли продажи. Поэтому требования к пакету документов довольно высокие.

Кроме стандартного набора (паспорт, ИНН, документы о финансовом положении) потребуются три основных пакета документов:

• документы о кредитополучателе с подробными сведениями о трудоустройстве и доходах;
• документы от продавца недвижимости (подтверждение правообладания, выписка из Единого государственного реестра и пр.);
• документы о самой недвижимости (включая кадастровый паспорт и независимую экспертизу о состоянии жилья).

Целевой кредит не требует таких сложностей в оформлении. Список необходимых бумаг менее обширный. Порой он даже не включает многочисленных справок, поскольку банк выполняет функции посредника между покупателем и продавцом. Даже требование о поручителях предъявляют не все учреждения.

Учитывайте два важных нюанса при оформлении ипотеки:

1. Банки нередко могут рассматривать заявку от нескольких дней до месяца. Уточните у продавца жилья, сколько он готов ждать решения и держать недвижимость в резерве.
2. Платить за все дополнительно документы (экспертизы и т.д.) придется из собственного кармана.

Ипотека VS жилищный кредит — преимущества и недостатки

При среднестатистической зарплате копить на собственное жилье придется много лет. Поэтому россияне выбирают ипотеку и решают проблему быстрее. Выплаты по ипотечному кредиту распределяются на длительный срок, и ежемесячные суммы не кажутся неподъемными.

Вдобавок при участии банка как партнера существенно снижается риск ввязаться в мошенническую сделку, потерять деньги и остаться без крыши над головой. Тщательная проверка юридической «чистоты» недвижимости – важный бонус.

Для семей существуют различные льготы при использовании ипотеки. В качестве первоначального взноса, к примеру, допускается использовать материнский капитал. Сбербанк при рождении второго и третьего ребенка снижает процентную ставку. Есть возможность временно приостановить выплаты (взять ипотечные каникулы).

К существенным недостаткам ипотеки относятся следующие факторы:

1. Все тот же длительный период выплат. За это время в жизни кредитополучателя могут произойти серьезные изменения. К ним относим и потерю работы или трудоспособности из-за болезни, и разводы. Выплачивать ипотечный кредит при этом все равно придется.
2. Значительные итоговые переплаты за счет процентов и страховок.
3. Сложности и затраты при оформлении, которые увеличиваются при участии в какой-либо социальной программе.
4. Пока ипотека не выплачены, владелец недвижимости не имеет право сдавать ее, дарить, продавать и прописывать в ней никого кроме членов семьи.

Важно! Банк имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку. Причиной может послужить несогласованный ремонт, перепланировка. Они считаются нарушением условий эксплуатации. Так же грубым нарушением становится несоблюдение обязательств по страховкам, которые оговорены договором.

Целевой жилищный кредит получить менее сложно: его выдают даже без залога и поручителей. Снижаются затраты на оформление документов. Страхование недвижимости и здоровья кредитополучателя не обязательно.

Однако на серьезную сумму претендовать нельзя. Переплата по такому кредиту ниже, но суммы для регулярного погашения выше. Короткий срок кредитования делает регулярные выплаты значительными, а порой и неподъемными.

Что выгоднее: ипотека или потребительский кредит на жилье

Все зависит от ежемесячного дохода и количества денег на первоначальный взнос. Семьи со средним достатком и стабильным ежемесячным доходом предпочитают платить дольше, но меньшими суммами, даже понимая, что заработок банка, а значит переплата заемщика, будет больше. Поэтому такие семьи выбирают ипотеку.

Семейный бюджет легче переносит кредитное бремя, если оно растягивается на 20-30 лет. Если же в наличии есть половина и более стоимости жилья, то потребительский кредит взять выгоднее. Этот вариант подходит и при высоком ежемесячном доходе.

Советы экспертов при выборе займа на жилье и практический опыт

А теперь несколько полезных рекомендаций от экспертов по кредитам и людей, которые их успешно выплачивают.

Илья Ванеев, специалист кредитного отдела банка: «Внимательно изучите предложение банка. Иногда в рекламе встречается даже слишком «выгодные» условия ипотеки. Вам предлагают и минимальный процент, и быстрое оформление. В итоге огромное количество скрытых платежей (обслуживание счета, комиссия за выдачу и досрочное погашение, многочисленные страховки) делают целевой кредит на покупку оптимальнее с финансовой точки зрения».

Елена Симонова, платит ипотечный кредит уже 6 лет: «Не идите на уловки менеджеров, которые торопят принять решение о покупке и говорят фразы типа: не теряйте времени, а то скоро цена поднимется. Сначала самостоятельно изучите все доступные варианты. Если вы решили строить квартиру, то продумайте, где будете жить, пока идет стройка. В идеале, проведите заранее небольшую тренировку. Откладывайте 3-4 месяца треть своих доходов. Так вы поймете, сможете ли вы поддерживать нормальный уровень жизни и выплачивать деньги банку».

Заключение

Запомните несколько основных критериев, и вы будете четко представлять, чем отличается ипотечный кредит от любого другого, в том числе потребительского.

Во-первых, собственность, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Не вернете деньги, не вовремя заплатите проценты, нарушите договор – купленное жилье забирает банк. Во-вторых, по ипотечному кредиту процентная ставка ниже, срок выплаты достигает 30 лет, а сумма на покупку – до 60 млн рублей. Однако конечная переплата будет выше, чем по обычному займу. Жилищный кредит выгоднее при хорошем доходе и при наличии первоначального взноса от 50%.

Оформление ипотеки требует терпения и затрат. И самое главное: не слушайте рекламные лозунги, а внимательно изучайте договор с условиями кредитования!

Что нужно знать об ипотеке

Ипотечные кредиты для определенных категорий населения признаются единственным способом приобретения собственного жилья. Все, что необходимо знать об ипотеке, изложено в одноименном федеральном законе.

Два основных типа ипотеки

Сервис Brobank.ru уточняет, что ипотека бывает двух видов, каждый из которых считается основным: в силу договора и в силу закона. Оба вида предполагают передачу жилого помещения в залог.

Ипотека в силу договора — передача одной стороной (залогодателем) другой стороне (залогодержателю) недвижимого имущества в залог. Залогодержатель в данном случае выступает кредитором, который выделяет залогодателю определенную сумму. Недвижимость признается в качестве основного обеспечения по договору. Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон, участвующих в сделке.

Под ипотекой в силу закона понимается приобретение или строительство объекта недвижимости с участием кредитных средств. В данном случае речь идет о самом популярном виде ипотеки, когда кредитная организация выдает заемщику денежные средства на приобретение объекта недвижимости — квартиры, жилого дома, земельного участка, загородной недвижимости.

Независимо от вида, ипотека подразумевает передачу недвижимости в залог залогодержателю — кредитору, предоставившему залогодателю денежные средства. Залог подразумевает ограничения собственника в правах распоряжения имуществом. Именно банковская ипотека является наиболее востребованной среди населения. Законный залог предполагает те же правовые последствия, что и договорный — по части юридических признаков в обоих случаях нет никакой разницы.

Суть ипотеки (залога)

Под ипотекой понимается передача собственного жилья в залог кредитору (ипотека по договору) или покупка недвижимости за счет денежных средств кредитной организации. Во втором случае клиент оплачивает первоначальный взнос — 15-25%. Остальная часть стоимости жилья оплачивается банком.

Залогодатель (клиент / заемщик) становится собственником жилого помещения после государственной регистрации ипотеки. До момента погашения задолженности перед банком квартира будет находиться в залоге. Обременение ипотекой предполагает следующие ограничения в правах:

• Запрет на регистрационные действия без одобрения залогодержателя (кредитора) — заемщик без ведома банка не сможет продать, обменять, подарить квартиру, сделать в ней перепланировку, передать в залог, а в некоторых случаях и зарегистрировать нового жильца в квартире.
• Обязанность поддерживать объект в должном виде — делать косметический ремонт, следить за исправной работой всех коммуникаций.
• Ежегодно оформлять страховой полис на объект недвижимости и направлять подтверждение банку.

Договором могут быть предусмотрены дополнительные ограничения и обязательства в отношении заемщика. В списке перечислены основные моменты, которые встречаются практически в каждом кредитном соглашении.

Ключевые условия по ипотеке

Отдельные заемщики сталкиваются с дилеммой: оформить ипотеку или потребительский кредит, за счет которого получится решить жилищный вопрос. Если позволяют возможности, то выбор делается в пользу ипотеки по следующим причинам:

• Суммы кредита выше — к примеру, в Сбербанке средняя величина по потребительским кредитам составляет 5 млн рублей, по ипотеке — 10-12 млн рублей.
• Процентные ставки ниже.
• Более длительные сроки — ипотека оформляется на срок до 30 лет, при средней продолжительности срока действия договоров по потребительским кредитам в 5-7 лет.

Ипотечное кредитование периодически становится предметом государственных программ. В крупных кредитных организациях ипотека оформляется с государственной поддержкой или с участием материнского капитала. Также действует ряд программ для определенных категорий заемщиков: молодых семей, военнослужащих, государственных служащих.

Пакет документов для оформления ипотеки

В идеале заемщик предоставляет банку полный пакет документов, указанный в кредитной программе. Ипотека по двум документам — популярное предложение, которое пользуется стабильным спросом. По его условиям банк запрашивает паспорт + любой документ из списка. Единственным минусом такого продукта является повышенная процентная ставка: банк снижает кредитные риски за счет повышения годового процента. Стандартный пакет документов для оформления ипотеки на выгодных условиях:

• Заявление-анкета заемщика.
• Паспорт гражданина РФ.
• Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика — справка 2-НДФЛ или справка по форме банка.
• Данные, подтверждающие трудовую занятость — копия трудовой книжки, контакты работодателя.

Справки о доходах предоставляются в банк в оригинале. У них, как правило, ограниченный срок действия — до 30 дней в среднем. На основании уровня платежеспособности заемщика кредитная организация принимает окончательное решение по сумме кредита.

Недвижимость какого типа можно приобрести в ипотеку

Объектом ипотечного кредитования у большинства банков выступает жилая недвижимость. Заемщикам кредитные организации предлагают приобрести в ипотеку жилье следующих типов: готовый или строящийся объект, загородная недвижимость, частный дом, земельный участок. Также кредит можно оформить на строительство собственного дома.

Жилье первичного и вторичного жилого фонда: приобретение квартиры в новостройке, либо покупка квартиры / дома «с рук», по договору купли-продажи. Если приобретается квартира в новостройке, то она не будет нуждаться в оценке. За основу может браться кадастровая стоимость жилья. Объекты вторичного жилого фонда нужно оценивать, чтобы точно установить сумму кредита. Оценочная стоимость выводится при помощи специализированных компаний. Расходы на оценку объекта берет на себя банк.

Проверка недвижимости перед оформлением ипотеки

Проверка квартиры на юридическую чистоту — крайне важная процедура перед приобретением жилья вторичного жилого фонда.

Покупатель может утратить права собственности по следующим основаниям:

• Наследники, имеющие право на часть квартиры.
• Судебные решения по долгам продавцы и банкротство — квартира может включаться в конкурсную массу.
• Несовершеннолетние и бывшие жильцы — приватизация могла пройти без детей и других лиц, которые получили пожизненное право пользования жилым объектом.
• Снос или изъятие жилья — если дом будет признан аварийным, собственника могут переселить в другое место.

Эти обстоятельства до заключения договора необходимо полностью исключить. Проблема решается при помощи оформления договора ипотеки. Проверка квартиры — обязанность банка, так как фактическим покупателем выступает кредитная организация. Банк в течение нескольких дней проверяет объект на типовые риски, вследствие чего клиент получает гарантии сохранности своего будущего жилья. При покупке квартиры без участия банка клиент проверяет ее самостоятельно, что неспециалисту сделать весьма сложно и дорого.

10 самых популярных вопросов по ипотеке

1. Как оплатить часть жилищного кредита материнским капиталом?

Оплата части жилищного кредита — одна из допустимых законодательством форм использования средств государственной поддержки. Для этого необходимо обратиться в первую очередь в ПФР. Непосредственно в банке запрашивается справка о размере ссудной задолженности. Средства перечисляются без участия заемщика.

2. Какие преференции в плане оформления ипотеки имеет мать-одиночка?

Ипотечная программа «Молодая семья» распространяется и на неполные семьи. Мать-одиночка в возрасте до 35 лет, имеет право на оформление ипотеки на льготных условиях. Программа действует в крупных кредитных организациях России.

3. Кем выступает супруг(а) по ипотечному договору?

В соответствии со ст. 256 ГК РФ, имущество, приобретенное супругами в браке, признается их общей собственностью. Следовательно, если между супругами нет действующего брачного договора, то один из них будет титульным заемщиком, другой — созаемщиком.

4. Как продать квартиру, оформленную в ипотеку.

Это возможно только с ведома залогодержателя — кредитной организации. В обход получения разрешения банка продать квартиру не получится. Переход прав собственности не будет зарегистрирован в Росреестре, так как на объект недвижимости наложено обременение.

5. Могут ли взыскать ипотечную квартиру за неуплату кредита?

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ, взыскание не обращается на жилье, которое является единственным пригодным для проживания должника и его семьи. Исключение составляют объекты, находящиеся в залоге. Следовательно, если квартира приобретена в ипотеку, она может быть взыскана по суду в случае неуплаты по кредитному договору. То, что жилье является для семьи заемщика единственным пригодным для проживания, никакого значения не имеет.

6. Как сумма первоначального взноса влияет на конечную процентную ставку?

В большинстве кредитных организаций действует правило, согласно которому процентная ставка снижается пропорционально увеличению суммы первоначального взноса. Больше взнос — ниже ставка.

7. Оформление ипотеки доступно индивидуальным предпринимателям?

Оформить ипотеку могут не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели и владельцы бизнесов. Исходные условия для этих категорий заемщиков — одинаковые.

8. Кто является собственником ипотечной квартиры после заключения договора?

С момента государственной регистрации прав собственности собственником жилого помещения, приобретенного в ипотеку, является заемщик. По сути, банк покупает квартиру, затем продает ее заемщику, который возвращает долг частями.

9. Возможно ли досрочное погашение задолженности по ипотеке?

Досрочное погашение задолженности по договору предусмотрено с момента оформления договора. Штрафы и комиссии банк взимать не имеет право.

10. Что такое налоговый вычет по ипотеке, и какая его сумма?

Налоговый вычет — возможность оформить возврат части НДФЛ, уплаченного после покупки квартиры. В случае с ипотекой клиент возвращает до 260 тыс рублей с покупки, и до 390 тыс рублей — с процентов, уплаченных по кредитному договору.Что нужно знать об ипотеке

Анатолий Дарчиев — высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит» и высшее юридическое образование по направлению «Уголовное право и криминология» в Российском Государственном Социальном Университете (РГСУ). Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Является финансовым советником крупных финансовых и консалтинговых организаций. Занимается повышением финансовой грамотности посетителей сервиса Бробанк. Аналитик и эксперт по банковской деятельности. darchiev@brobank.ru

Комментарии: 2

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

«Расходы на оценку объекта берет на себя банк
Проверка квартиры — обязанность банка, так как фактическим покупателем выступает кредитная организация.»
Я оформляю ипотеку в Домклик и я оплатила оценку недвижимости, и с меня требуют оплату юридической проверки. Скажите это законно и могу я отказать и не оплачивать.

Уважаемая Елена, вы покупаете квартиру с привлечением заемных средств?

https://kapital.expert/banks/ipoteka/otlichie-ot-kredita-na-zhile.html
https://brobank.ru/chto-nuzhno-znat-ob-ipoteke/