Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества

Причины роста популярности

За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает. Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований. Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.

И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.

Сущность коммерческой ипотеки

Юридические лица (неважно какой формы собственности – главное, что оформление происходит не на конкретное физическое лицо) приобретают недвижимость в ипотеку, после чего используют ее в коммерческих целях согласно своей уставной деятельности:

• размещают там производственные и складские помещения;
• организуют место продажи товаров (торговую точку) или предоставления услуг;
• сдают в аренду с целью получения дополнительной прибыли или дохода.

Суть бизнес-ипотеки остается той же самой, что и в обычном варианте: банки кредитуют покупку недвижимости под ее же залог. Только для физических лиц используется жилая недвижимость, а для юридических – коммерческая.

Так что тот случай, когда компания приобретает в ипотеку квартиру для своего сотрудника и производит все платежи (по договоренности с этим самым сотрудником), коммерческой ипотекой по сути являться не будет, поскольку это начинание изначально не является коммерческим, а является одним из способом материального поощрения ключевого работника.

Основные отличия коммерческой ипотеки

Как уже было заявлено выше, коммерческая ипотека ориентирована на представителей бизнеса, ставит своей целью получение прибыли, в связи с чем банки считают такие сделки более рискованными (сюда добавляются риски недополучения прибыли). С этим связаны особые условия, которые они предъявляют к таким кредитам:

• более весомый первоначальный взнос (тем более что у большинства юридических лиц есть такая возможность) в размере 20-25% от стоимости недвижимости;
• более высокая процентная ставка (как компенсация дополнительных рисков) – на уровне как минимум 12% годовых, при этом средняя ставка колеблется на уровне 10-20%;
• более серьезный пакет документов, включающий финансовую отчётность за последние несколько лет;
• сокращенный срок возврата займа (если обычная ипотека выдается на 20-25 лет, то в случае с коммерческой – максимум на 10-15 лет);

Особые требования к заемщикам и объекту

Все это выливается в более жесткие условия выбора заемщика, которые при более подробном рассмотрении оказываются в большинстве своем весьма логичными и защищающими кредитное учреждение.

Во-первых, банки ориентируются на крупных кредиторов, а не на индивидуальных предпринимателей, хотя сегодня эта тенденция сегодня ломается в связи с приходом банков нового типа.

Во-вторых, обязательным условием является отсутствие задолженности перед бюджетом по погашению сумм налогов и сборов.

В-третьих, предприятие не должно проходить процедуру банкротства (и это логично).

В-четвертых, предприятию, которое находится на общей системе налогообложения, легче получить ипотеку на коммерческий объект, чем тому, которое находится на упрощенной схеме.

Некоторые банки не хотят, чтобы доля государства в имуществе компании превышала 25%, но это скорее исключение, чем правило, — большинство финансовых организаций не предъявляют таких требований.

Да и к самому объекту предъявляются более серьезные требования. Например, получить потребительскую ипотеку на квартиру в строящемся доме для физического лица не представляется проблемой, а вот получить коммерческую ипотеку для юридического лица на недостроенный офис практически невозможно. Все дело в том, что у проверенного застройщика процесс сдачи дома в эксплуатацию практически со 100%-ной вероятностью закончится выдачей соответствующего разрешения, а вот в случае с небольшой компанией, которая самостоятельно и впервые будет заниматься подобными вопросами, возникает большое количество сомнений.

Добавьте к этому тот факт, что получение жилья с помощью ипотеки является приоритетным направлением государственной поддержки и помощи своим гражданам, о чем говорится, что называется, на каждом углу, а вот бизнес такой поддержки не получает, из-за чего коммерческая ипотека и не приобретает такой популярности.

В каком случае коммерческая ипотека выгодна для заемщика

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать логический вывод: взять ипотеку на коммерческий объект сложно, но можно. Для того, чтобы начинать всю процедуру (а она, поверьте, будет сложной и длительной), предпринимателю следует убедиться в том, что для него это будет выгодным. Значит, следует предпринять четыре шага.

Первый – отнестись к такой ипотеке как к инвестиции, составить бизнес-план (или хотя бы произвести элементарный экономический расчет). Если в результате честных и объективных расчетов экономическая выгода от такого инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно принять к реализации.

Второй – выделить в штате (если есть недогруженные сотрудники) или нанять специального руководителя проекта, который будет заниматься вопросами ипотеки.

Третий – подключить юриста компании или заключить договор с юридической компанией относительно правильности и корректности оформления прав собственности на приобретаемую недвижимость. Помните, что их отсутствие может стать преградой на пути к коммерческому использованию объекта, что не очень волнует банк, но должно стать тревожным звоночком именно для предприятия.

Четвертый – пригласить ипотечного брокера, который поможет подобрать тот банк, который специализируется на выдаче ипотечных кредитов юридическим лицам, чтобы не терять свое время и не тратить зря усилия в других кредитных учреждениях.

Уверены, что при правильной организации процесса у предприятий и организаций все получится, и их бизнес с помощью коммерческой ипотеки выйдет на качественно новый и более высокий уровень.

Ипотека на нежилое помещение

Как получить ипотеку на нежилое помещение, нюансы нежилой ипотеки для физлиц, как получить коммерческую ипотеку, чем отличаются условия жилой и нежилой ипотеки

Оглавление

1. Кому доступна нежилая ипотека
2. Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
3. Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
4. Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
5. Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
6. Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

Кому доступна нежилая ипотека

Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

• кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
• размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
• минимальная ставка кредитования – 8,5%;
• наибольший период погашения кредита – 30 лет;
• приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»). Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

• кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
• минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
• предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
• объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

• обязательность резидентуры РФ;
• годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
• хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка. К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kommercheskaja-ili-biznes-ipoteka-osobennosti-i-pr/
https://avprrb.ru/articles/ipoteka/ipoteka-na-nezhiloe-pomeshchenie/