Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков
Опубликовано: 25 декабря 2020 / Обновлено: 23 апреля 2021

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

Как заработать на недвижимости в России

Как заработать на недвижимости

  1. Долгосрочная аренда квартиры
  2. Посуточная и почасовая аренда
  3. Организация хостела
  4. Аренда таунхауса
  5. Аренда загородных домов
  6. Строительство или покупка многоквартирного дома
  7. Вложение средств в зарубежные объекты
  8. Аренда номера в апартаментах
  9. Гостиницы и отели
  10. Аренда коммерческой недвижимости
  11. Аренда гаража, бокса, парковочного места
  12. Инвестиции для получения дохода от перепродажи
  13. Коттеджи
  14. Производственные площади
  15. Перепродажа земельных участков
  16. Продажа квартир в новостройках
  17. Приобретение квартиры в плохом состоянии
  18. Покупка недвижимости в залоге
  19. Заключение

Большинство покупателей недвижимого имущества в первую очередь заботятся о сохранности своих капиталов. Однако немногие из них делают следующий шаг и переходят к активным действиям, направленным на превращение работы с объектами строительства в один из основных источников дохода. Между тем, осознанные и обоснованные действия в этой области способны приносить прибыль, превышающую среднюю ставку по банковским депозитам.

Чтобы определить, как заработать на недвижимости, следует рассмотреть преимущества и недостатки различных методик, изучить тенденции на региональном рынке. К примеру, в маленьких городах апартаменты и производственные площади могут оказаться невостребованными, а в курортных зонах квартиры и коттеджи лучше сдавать в аренду посуточно. Фактически бизнес в сфере недвижимости — это постоянный перебор предложений и поиск потенциально доходных вариантов.

В целом выделяют два основных способа заработка:

    Перепродажа. Идея основана на том, что недвижимость всегда дорожает в перспективе и в определенный момент может быть выгодно продана. Однако на практике это выглядит несколько иначе, поскольку стоимость объектов связана со стабильностью валюты, экономической ситуацией, платежеспособностью покупателей. Это особенно заметно при работе с элитными объектами, поэтому для бизнеса на купле-продаже недвижимости инвесторы предпочитают выбирать жилье эконом-класса в новостройках;

Эти способы не исключают друг друга: любой приобретенный объект можно сдать в кратковременную или долгосрочную аренду, а по достижении стоимостью рыночного максимума — продать.

Даже начинающий инвестор знает, как заработать на аренде недвижимости при работе на рынке жилья. Однако можно получать доход, работая не только с квартирами, но и с коттеджами, хостелами, апартаментами, загородными домами, коммерческими объектами и даже гаражами.

Долгосрочная аренда квартиры

Сдать клиентам для длительного проживания можно любую квартиру — вопрос лишь в цене. Можно построить бизнес на аренде недвижимости, работая как с элитным многоуровневым жильем, так и с отдельными комнатами в коммуналке и даже в общежитии. В этих случаях не требуется дорогой ремонт — намного важнее расположение квартиры, транспортная доступность, наличие поблизости медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров.

Изучая, как заработать на аренде квартир, следует обратить внимание на вторичный рынок. Здесь можно найти объекты, не требующие капитального ремонта, а покупку оформить в ипотеку, компенсируя взносы за счет арендной платы.

Достоинство такого метода — в простоте и минимуме усилий для инвестора. Достаточно один раз найти арендаторов, а потом в течение нескольких лет регулярно получать платежи.

К числу недостатков можно отнести длительный период окупаемости: при годовой доходности в 3–5% он может составить не менее 15–20 лет.

Посуточная и почасовая аренда

Приобретая для сдачи в аренду несколько квартир, инвестор должен подобрать их достаточно близко друг от друга, так как заработать на посуточной аренде удаленных объектов немного сложнее — приходится постоянно перемещаться по городу. Почасовая аренда, вообще, требует проживания по соседству или организацию офиса в непосредственной близости от квартирного пула.

Подобный способ получения дохода иногда даже не требует покупки квартиры. Субаренда — пример того, как заработать на недвижимости без вложений: достаточно снять квартиру на длительное время, а затем заселять в нее арендаторов посуточно или почасово.

Достоинство этого метода — более высокий доход в сравнении с долгосрочной арендой.

Основные недостатки — это необходимость постоянного личного участия, высокий риск повреждения имущества и проявление недовольства соседей.

Организация хостела

Известно, что оказывать гостиничные услуги и размещать жильцов можно только в помещениях нежилого фонда. Поэтому в обычной квартире заселять жильцов следует путем заключения с ними договора аренды. Кроме того, регистрация СПД требуется для оформления командировочных документов тем, кто в этом нуждается.

Достоинства организации хостела:

  • Самая высокая прибыль от аренды жилой недвижимости;
  • Доход гарантирован даже в случае частичного заполнения;
  • Бизнес подходит для владельцев небольших капиталов, так как заработать на недвижимости с нуля можно, используя в качестве хостела даже комнату в собственной квартире.

Недостатки этого метода — расходы на ремонт, рекламу и необходимость постоянного обслуживания помещения (стирки белья, уборки).

Аренда таунхауса

Недостаток такого способа аренды — не самый высокий спрос на подобные объекты, вследствие чего поиск арендаторов занимает обычно некоторое время.

Аренда загородных домов

Жильцы обычно предпочитают такие дома именно благодаря их удаленности от города, поэтому вопросы экологии (наличие поблизости водоема, леса, чистый воздух) требуют отдельного внимания. Также важны размеры участка, самого коттеджа и наличие подъездных путей — не менее 8–10 соток земли и не более 100–120 м² общей площади помещения.

Рассматривая, куда инвестировать деньги в 2021 году, следует принимать во внимание возможность покупки земли и строительства дома: для этого требуются вложения ненамного больше, чем при покупке двухкомнатной квартиры в популярном спальной районе.

Сколько можно заработать на недвижимости: стоимость аренды коттеджа в 10–15 км от крупного города, расположенного в живописном месте, как минимум втрое превышает ежемесячную плату за ту же двухкомнатную квартиру.

Вам будет интересно  В Минкомсвязи предложили проводить собрания собственников жилья через портал госуслуг

Строительство или покупка многоквартирного дома

Реализации проекта сопутствуют получение множества разрешений, выбор места для постройки, привлечение инженеров, архитекторов, строительных и монтажных бригад, составление смет и другой документации. Основные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость такого рода — это большой доход и настолько же огромные вложения, измеряемые сотнями миллионов рублей.

Вложение средств в зарубежные объекты

Благодаря комфортным экономическим условиям вложения в иностранные объекты выглядят привлекательными для инвесторов, тогда как заработать на недвижимости в России при нестабильности отечественного рынка намного сложнее.

В первую очередь покупателей интересуют коттеджи, квартиры на берегу моря, апартаменты, а также объекты в крупных туристических центрах. Чтобы получать доход от аренды подобного имущества, проще всего привлечь одну из местных управляющих компаний, специалисты которой знают, как заработать на рынке недвижимости в конкретном регионе. Ремонт, меблировка, заселение и выселение жильцов проходят без вмешательства собственника, которому компания выплачивает комиссионные в размере 4–6% от стоимости недвижимости в год.

Недостатки такого способа инвестирования заключены в необходимости изучения местного законодательства и периодическом посещении иностранного государства, а к числу достоинств можно отнести надежность, стабильность и возможность получения пассивного дохода в иностранной валюте.

Аренда номера в апартаментах

Владелец может использовать помещение под офис, сдавать его в аренду одному или нескольким жильцам помесячно и посуточно, а также привлечь управляющую компанию, которая будет проводить все указанные операции за определенный процент от прибыли. Учитывая, какие проекты ищут инвесторы в 2021 году, можно предположить, что апартаменты намного дешевле эквивалентной по площади квартиры, а потому вполне реально получать от инвестиций до 20% годового дохода.

К числу недостатков подобного бизнеса относят статус нежилого помещения и сопутствующий ему налог в 2% от стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве владельца такая собственность подлежит изъятию.

Гостиницы и отели

В качестве объекта для инвестиций также может выступить модернизация существующей или строительство новой гостиницы — в зависимости от размеров стартового капитала инвестор может выбирать из большого числа вариантов:

  • Строительство гостиниц в привлекательных для туристов регионах;
  • Строительство мини-отелей в курортных зонах;
  • Покупка и последующая модернизация готовой гостиницы;
  • Приобретение иностранных гостиничных комплексов.

Как заработать деньги на недвижимости: трехзвездочные отели окупаются за 6–10 лет, а элитные — за 15–20 при условии строительства «с нуля». Модернизация существующего комплекса с последующим повышением цен на проживание может окупиться за меньший срок — не более 3–5 лет.

Аренда коммерческой недвижимости

В качестве коммерческой недвижимости обычно выступают:

  • Торговые залы и центры, помещения под магазин;
  • Заведения общепита;
  • Развлекательные центры;
  • Складские и производственные помещения;
  • Офисы и бизнес-центры.

Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость — это быстрая окупаемость и стабильный высокий доход, порядка 8–12% годовых. Кроме того, имеет смысл разделить крупный объект на несколько более мелких — так как заработать на сдаче в аренду нескольких маленьких помещений и найти для них арендаторов намного проще.

Основной недостаток такого метода — значительное падение спроса в периоды экономических кризисов.

Аренда гаража, бокса, парковочного места

  • Владельцам автомобилей;
  • Автомеханикам, открывающим собственную мастерскую;
  • Предпринимателям для организации небольшого производства.

Рассматривая, как сохранить деньги в 2021 году, следует изучить достоинства и недостатки следующих вариантов:

  • Отдельно стоящие гаражи;
  • Бокс в гаражном кооперативе;
  • Места на подземной парковке;
  • Парковочные места под навесом на улице.

Очевидно, что достоинства инвестиций в гаражи — это низкий порог входа (до 300 тысяч рублей) и простота оформления. Однако с этим связан и главный недостаток — невысокая доходность (до 4000–5000 рублей в месяц с одного объекта).

Инвестиции для получения дохода от перепродажи

Коттеджи

Выбирая, куда инвестировать деньги под проценты, следует обратить внимание на такой вид вложений в недвижимость, как покупка земли с последующим строительством коттеджа, дачи или загородного дома. Доходность такого вида инвестиций основана на следующем: суммарная стоимость участка и строительных работ на 65–85% ниже рыночной стоимости готового жилья. Также можно купить начатое или незаконченное строительство: учитывая, что дом возводится в короткий срок (4–6 месяцев), вполне реально за год удвоить начальный капитал.

Достоинства такого вида инвестирования:

  • Высокая доходность;
  • Возможность поэтапного инвестирования;
  • Возможность кредитования строительства под залог участка;
  • Возможность контроля и управления всеми этапами строительства.

Производственные площади

  • Производства товаров повседневного спроса и первой необходимости;
  • Объекты пищевой промышленности, перерабатывающие предприятия;
  • Мебельные фабрики.

Достоинства инвестиций в производственные площади — это быстрая окупаемость, минимальные требования к отделке и благоустройству территории (обычно этим занимается арендатор). Однако следует учесть и возможные риски — стратегические просчеты ведут к невостребованности объектов.

Перепродажа земельных участков

Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.

Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.

Преимущества такого способа получения дохода — это:

  • Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
  • Минимум усилий по обслуживанию собственности;
  • Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.
Вам будет интересно  Секретные терема: Навальный рассказал о доходах и недвижимости полпреда Путина в ДФО

Продажа квартир в новостройках

При покупке квартиры в новостройке инвесторы рассчитывают на то, что по мере завершения строительства стоимость жилья возрастает на 25–35%, что даже выше ставок по банковским депозитам: продолжительность строительных работ составляет обычно два–три года. Самыми выгодными считаются инвестиции в жилье на ранних этапах, когда стройка находится на уровне котлована.

Разумеется, при выборе объекта нужно учесть его планировку, местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и перспективы развития всего микрорайона — это в значительной степени влияет на цену квартиры при последующей продаже.

Так как заработать на продаже недвижимости в этом случае можно даже с капиталом в 1,3–1,6 млн рублей — этот способ пользуется известной популярностью среди вкладчиков.

Однако инвестиции в новостройки сопровождаются и риском: строительство может быть заморожено по решению властей или вследствие банкротства застройщика.

Приобретение квартиры в плохом состоянии

Значительная часть владельцев квартир не обладает силами или достаточными ресурсами для периодического проведения капитальных ремонтов и поддержания помещения в приемлемом состоянии. Кроме того, некоторых собственников в принципе не интересует состояние собственного жилья.

Подобные объекты являются предметом постоянного внимания инвесторов, знающих, как заработать на перепродаже недвижимости: даже небольшой ремонт позволяет на 25–30% повысить рыночную стоимость квартиры.

Преимущество такого метода — возможность получить существенный дополнительный доход, иногда вдвое превышающий первоначальные вложения.

К числу недостатков можно отнести некоторую потерю времени, средств на ремонт, а также высокий уровень конкуренции — подобные объекты интересуют многих риэлторов.

Покупка недвижимости в залоге

Однако механизм проведения аукционов нельзя назвать простым, а для участия в нем инвестор должен обладать известным опытом и соответствующим капиталом — оформить кредит или ипотеку на залоговую недвижимость нельзя. Кроме того, подходящие объекты выставляются на продажу нечасто: на их поиск нужно затратить некоторое количество времени и сил.

Заключение

Очевидно, что возможность получения доходов от работы с объектами строительства не ограничивается двумя–тремя способами. Когда мы зарабатываем на продаже недвижимости, нужно учесть все доступные возможности — не исключено, что подходящие выгодные варианты по каким-то причинам оказались незамеченными.

Кроме того, несмотря на распространенное мнение о высоких требованиях к капиталу, среди объектов почти всегда можно найти доступные по цене, использовать коллективные вложения или купить пай в инвестиционном фонде — проще говоря, в операциях с недвижимостью любой инвестор может найти для себя новые источники получения прибыли.

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие месяцы? Часть экспертов утверждает, что это будет обвал. Мало того, что Россия в 2020 году попадает в шестилетний интервал кризиса (это ранее случалось в 2008, затем 2014 годах), так еще и мировой «апокалипсис» вносит свои коррективы. Так или иначе, но можно утверждать, что российский рынок недвижимого имущества ждет серьезная перезагрузка и ожидать ее можно уже в мае-июне.

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

Будет ли падать спрос?

Кризис на рынке ожидался к концу марта, началу апреля, после того как 11 марта Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку нового коронавируса COVID-19 пандемией. Мировые экономики мгновенно отреагировали на ситуацию падением уровня производства. ОПЕК объявляет о снижении уровня добычи нефти. В результате произошло резкое падение рубля. Рынок недвижимости замер в ожидании – будет ли Центробанк поднимать ключевую ставку.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, произойдет существенное подорожание ипотечных кредитов. На этой волне тут же псоднимется стоимость аренды земельных участков под строительство, увеличится стоимость материалов и техники.

На заседании Совета Директоров ЦБ, которое проходило 20 марта, ключевая ставка осталась на уровне 6%. Следующее заседание планируется на 24 апреля, и какое решение будет принято в ходе него неизвестно.

Можно сказать, что сейчас рынок недвижимого имущества находится в ожидании правительственного решения и публикации среднесрочного макроэкономического прогноза. Но вопреки всем ожиданиям снижение потребительского спроса не произошло. Скорее наоборот, возрос интерес граждан к покупке определенных объектов.

Рубль обесценивается, чтобы сохранить сбережения, люди стремятся вкладывать их в покупку жилья. Так, примерно на 40% выросли обращения на приобретение однокомнатных квартир, студий и апартаментов. Повысился интерес к номерам в апарт-отелях (наблюдается рост на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Объяснить ситуацию просто. Новый вирус опасен в первую очередь для престарелых людей. Поэтому лица, проживающие в одном доме/квартире с родителями, стремятся самоизолироваться от них, приобретая для себя отдельные апартаменты. Забота о престарелых родителях вылилась в увеличении спроса на жилье, расположенное в пригородах. Пожилым людям будет проще и комфортней пережидать окончание карантина за городом.

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

Будет ли дорожать недвижимость?

Повышенный интерес продлится несколько месяцев. Такая ситуация уже наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Если падение рубля продолжится, а уровень добычи нефти будет и далее снижаться, том можно ожидать, что цены на жилье в рублевом эквиваленте увеличатся в 1,5-2 раза. Причем случится это в ближайшие месяцы. Если рассматривать стоимость объектов в долларах (USD), то цена снизится.

Делать какие-то дальновидные прогнозы сложно. Все зависит от дальнейшего развития ситуации. Сейчас трудно предположить, как долго продлится карантин, а регионы продолжат находиться в режиме полной самоизоляции.

Стоимость недвижимости будет, в первую очередь, зависеть от курса рубля. Точнее от того, насколько сильно упадет нефть. Если делать краткосрочный прогноз, то при нынешних обстоятельствах рост цен на недвижимость не должен превысить 10-15%.

Выживет ли рынок недвижимости?

Развитие того или ионного сценария на рынке недвижимости зависит от мер поддержки, которые могут быть приняты правительством. Сейчас активно рассматриваются законопроекты о снижении процентных ставок на кредиты и предоставлении беспроцентных ссуд. Возможны изменения в передаче материнского капитала при рождении первого ребенка.

Вам будет интересно  Как дешево купить квартиру в Испании?

Застройщики ожидают от правительства комплекс антикризисных мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, поскольку именно здесь ожидаются большие проблемы. Если на рынке вторичного жилья наблюдается повышенный спрос, то рынок первичных объектов уже ощущает значительное снижение интереса. Это может привести к банкротству крупных игроков и уходу их отрасли. Как результат – недостаток предложений объектов первичной недвижимости и существенный рост цен на них.

Многое зависит от длительности карантина и самоизоляции. Если отталкиваться от китайского сценария развития событий, где жесткий карантин продлился 3 недели, то российский рынок недвижимого имущества выживет, сохранив всех игроков. Сейчас наиболее уязвим гостиничный и ресторанный бизнес. В Москве и Санкт-Петербурге начали закрываться отели гостиничной сети Ibis Hotel.

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

Если ситуация не изменится к лету, то комплексы, ориентированные на прием туристов будут «сигналить» о своем банкротстве уже через 2-3 месяца. В отношении апарт-отелей ситуация не критичная. Они смогут перепрофилироваться на среднесрочное проживание и получить существенную выгоду.

Ситуация осложняется тем, что начиная с середины марта, некоторые крупные российские банки, например, «Юникредит банк», начали повышать кредитные ставки. Удорожание затронуло ипотечные займы, а также кредиты на любые цели под залог. В этой ситуации организации-застройщики могут столкнуться с проблемой удорожания себестоимости строительства, при незначительном возрастании продажной стоимости. В таких обстоятельствах ускориться «выбывание» слабых игроков. Крупные компании, осуществляющие строительство в Москве или Санкт-Петербурге могут ухудшить качество строительства, чтобы не ощущать противовеса между себестоимостью и конечной ценой продажи.

Аренда недвижимости

Нестабильная ситуация и на рынке аренды недвижимости. Сейчас мало кто из игроков готов подписывать долгосрочные контракты. В апреле правительство России отнесло сферу аренды коммерческой недвижимости к одной из наиболее пострадавших от коронавируса.

В апреле вышло постановление, о предоставлении льготного периода на 30 дней для арендаторов (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 3 АПРЕЛЯ 2020 Г. N 439), которое дает отсрочку на оплату платежей. Возможно, пользователям коммерческих объектов временная передышка по обязательным взносам позволит выжить в кризисной ситуации, а вот владельцы помещений отнеслись к правительственным поправкам негативно.

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

Возможен ли доход в кризис?

Недвижимость способна генерировать прибыль даже в кризис. Если рассматривать мировой опыт, то во всем мире страховые и пенсионные фонды вкладывают средства в объекты, когда начинает опускаться цена на акции и облигации. Не упадет популярность «современной коммуны» – коливинга, так как сдача жилья в аренду актуальна и стабильная при любых обстоятельствах.

Сейчас предприниматели готовы вкладывать средства в объекты недвижимости за рубежом. Падение цен охватило не только Россию, но и другие страны. Пандемия в любом случае рано или поздно закончиться, а коммерческие объекты, приобретенные за обвальную стоимость, в дальнейшем принесут хороший доход.

Возможности рынка недвижимости после коронавируса

Способность выжить в условиях карантина у строительных компаний зависит от накопленных ресурсов. Уже сейчас отмечается увеличение стоимости объектов на первичном рынке жилья. Самый лучший прогноз можно сделать для застройщиков, осуществляющих строительство на собственном участке без привлечения заемных средств. Тем не менее, даже таким организациям в нынешних условиях показан поиск проектного финансирования.

Без правительственных мер поддержки может произойти массовое банкротство игроков. Чтобы этого не случилось, государство должно инициировать снижение процентных ставок по займам. Если сейчас кредиты для реализации бизнес-проектов выдаются по ставке 7-10,9%, то снижение ее до 2-3% позволит предпринимателям удержаться «на плаву».

Если отталкиваться от опыта прошлых лет (2008, 2014 гг.), то можно твердо заявить, что застройщики с грузом кредитов, производящие строительство на арендованных участках наиболее близки к банкротству. Им придется «сливать» активы с большой скидкой. Кризис в большинстве случаев оборачивается выгодой для банков, в собственность которых из-за невыполненных кредитных обязательств переходят объекты недвижимости и девелоперские проекты. Как следствие, кредитные учреждения станут выставлять объекты на продажу, по более низкой стоимости для увеличения объемов «стрессовых активов».

Хорошо, если банки не «заморозят» переданные им активы. В сложившейся ситуации их выгодней передать тем же девелоперам для реализации перспективных и устойчивых проектов. Сейчас это коворкинги, центры, где можно арендовать рабочее место на любой срок. Под них можно переоборудовать старые офисы. Или апарт-отели, под которые можно переделать гостиницы. Выгодным вложением являются коливинги, на российском рынке они только начинают набирать популярности.

Как заработать на недвижимости в России: Вложение денег для новичков

От того, насколько долго Россия будет подавлять коронавирус, зависит, насколько глубокая перезагрузка ждет рынок недвижимости и как долго придется восстанавливать потерянные темпы роста.

Любой кризис следует рассматривать как период для раскрытия новых возможностей и поиска точек роста. Ситуация 2020 года – не исключение. Сейчас заметен бурный рост в сфере онлайн-сервисов недвижимости. Дистанционные сделки стали в приоритете. Благодаря онлайн-сервисам сейчас можно «посмотреть» квартиру в базе, забронировать покупку жилья в новостройке, оформить заявку на ипотеку, купить страховку и многое другое. Поэтому кризис рынка недвижимости, спровоцированный мировой пандемией, это не повод для остановки, это время перезагрузки, поиска новых возможностей и резервов.

https://kakbiz.ru/investicii/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-rossii.html
https://move.ru/articles/virusnyy_krizis_na_rynke_nedvizhimosti_kak_poluchit_ot_nego_vygodu/

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика